沈阳房地产调研

沈阳房地产市场分析研究报告区域市场可行性分析报告市场篇一、区域经济发展现状二、区域未来发展战略三、区域房地产市场综述四、新政对区域房地产市场影响五、区域房地产市场分析（一）区域市场现有产品分析1、区内各项目概况2、产品形态3、产品供应量1）总供应量2）各项目供应量4、各项目面积区间分析1）面积区间分析2）主力面积分析3）主力户型分析5、价格分析6、客群分析（二）新项目概况（三）区域市场未来供应情况分析1、预计推出项目情况2、推出项目供应量分析（四）区域市场总结（五）区域未来发展前景定位篇六、客群定位七、市场定位八、产品定位结束语一、 区域经济发展现状东陵区位于沈阳的东南部，沿东、北、南三方面成半球状环绕沈阳市区，区西境与大东、沈河、和平三个区接壤，区东界与抚顺市毗邻，区南北两端分别与苏家屯区、新城子区相交接。全域总面积为913平方公里，实际管辖621平方公里，是兼具城乡两种管理职能的新型城区。东陵区在得天独厚的自然条件及良好的交通条件下，经济发展呈现出勃勃的生机：2003年全区实现GDP118亿元，完成财政收入5.22亿元；2004年东陵区在围绕建设现代化新城区和东陵谋繁荣中，完成地区生产总值131亿元；2005年全区经济继续保持较快的发展，主要经济指标一路飙升，平均实现了两位数增长。在经济增长的情况下，东陵区在基础设施及环境保护方面也加大了资金投入力度，环境进一步改善。在基础设施建设方面，通过加大资金投入，先后建成了交通、能源、供水、污水处理、集中供热等一大批环境基础设施工程，城市基础设施基本完善；在区域生态保护方面，通过强化生态恢复、退耕还林、自然保护区等各类建设和节水保水等一系列措施，区域生态环境也得到了大大改观。二、 区域未来发展战略按照沈阳市“十一五”规划的总体要求，针对东陵区进入经济快速提升期的现实，为完善区域空间布局、功能定位和产业规划，形成以中心城区为核心，向周边地区辐射延伸的发展态势，促进产业集聚和城区优质扩张，再造一个新东陵的构想，东陵区要重点做强“五区五带”：“五区”是指：中心商贸服务区，重点发展市场群、商业街和房地产等现代服务业；北部汽车产业区，重点发展汽车及零部件、汽车销售和装备制造、工程机械等产业；东部制鞋和新型建材产业区，重点发展制鞋、装饰及新型建材和医药等产业；东南部旅游产业和生态农业区，重点发展旅游业和现代农业、生态农业；南部高新技术产业区，重点发展环保、航空和韩资产业。“五带”是指：在三环外地区的沈抚线、沈丹线、沈大线、沈营线、沈李线等五条公路沿线范围内，科学规划，合理布局，摆放重点项目，形成五大沿路产业带。同时由于东陵区内集中有如南塔鞋城、东北摩托车市场等一批国内外知名的专业市场，因此在谋划全区经济战略性结构调整时，把进一步壮大第三产业列为重中之重，加快传统市场的升级改造步伐，在2006年及以后几年内逐步升级改造一部分专业的大型市场如金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场、东北摩托车市场、文官天和钢材交易中心、高官不锈钢市场、望花汽配商城、沈阳中晨汽车交易市场和沈阳煤炭交易中心等项目。这一举措必将促进这些市场的更好、更快的发展，从而为区域经济发展注入新的活力。三、 区域房地产市场综述由于地理位置及经济发展差异等因素的影响，东陵区内不同地域之间的房地产市场也有所差异，大体可分为四个版块：南塔-长青版块：该区域由于临近市内五区中的沈河及大东两区，因此相对于东陵其他区域来说经济状况较发达、交通便捷、公共配套齐全，因此楼盘单价相对也较高，购房人群中也有较大比例的市内人群。该版块代表楼盘如：宏伟新都、锦绣江南、长青MOTO新城、和泰东方园、佳和新城、青阳四季园、万科花园新城、龙净都市晨光等楼盘；东陵新立堡版块：该区域是连接市内与郊区--棋盘山风景区及沈阳与抚顺的部位，因此一方面受市内发展的带动，出入便捷、配套完善；另一方面自然条件良好，空气污染轻，植被丰富，居住环境适宜，为此该区域具有一定的发展空间。该版块代表楼盘如：中房基安花园、欢乐人家、保利花园、保利海棠花园、世博弘苑、东城花园等楼盘；机场附近版块：该地区由于靠近森林公园，植被丰富，空气清新，因此在房地产开发中以别墅项目为主，玫瑰园、佳地园、美地庄园、锦绣山庄、信盟花园、皇嘉美墅、比华利庄园等点缀在森林公园左右，并且这一地区别墅的发展代表着沈阳别墅市场的真正启动，但由于离市区较远、生活配套设施不足等因素在一定程度上依旧制约其，随着浑南的进一步发展，配套设施会逐步的有所改善；棋盘山版块：该地区由于棋盘山及浑河等真山真水自然景观的存在，植物园、森林公园、冰川动物乐园、海洋公园及世博园等人文景观的相继落成，因此该版块的自然环境是无可比拟的。与上述机场版块类似，在房地产开发方面该地区主要以低密度的中高档别墅项目为主，山地艺墅、奥林匹克花园、阳光假日山庄、阳光维也纳等中高档别墅项目为主要代表。四、 新政对区域房地产市场影响参考资料：http://www.fangce.net/Soft/Index.html我这几天也找调查报告呢，但网上一般只给提供提纲，如果我们想要的话，他们一般收费2000，晕死了。。。

首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求，实际上不是真正的供不应求，而是从投资、炒房角度讲的供不应求，在2006年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品，投资渠道相对狭窄， 房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市，造成房产的供不应求， 比如上海房价最疯狂时，有个炒房者的按揭贷款就达1000多万元，国内外机构巨资整购楼盘的案例也 有很多。所以从投资者的角度看，市场是供不应求。 但从居民自住、自用角度看，市场是供大于求，准确地讲是供大于用， 我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事，谁都 需要住房，但形成经济学上的需求，则必须是人们的可支配收入可以完成 购房。现在还有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、买不起，也形不成市场需求。 来自各方面的数据均显示，房地产业发展速度比国民经济发展速度要快， 房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比 已达到十几倍甚至几十倍，远高于国际水平，空置率一直居高不下。

　　房地产市场分水岭已经到来　　来源：南方人物周刊 2010年04月26日11:05我来说两句(0)复制链接大中小大中小大中小 房地产市场分水岭已经到来　　此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊　　特约撰稿 叶檀　　4月房地产调控政策密集出台，房地产市场分水岭已经到来。所谓分水岭，有两个含义，一是政策分水岭，二是价格分水岭。　　房地产政策处于结构调整期，政府试图破解以往的恶性循环：政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。　　打破房地产市场政策调控“空调”的恶性循环，关键在于解除地方财政与房地产之间的血脉联系，此次政策转变包括税收政策的变化。　　税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出，而变性的物业税有可能出台。近日有消息称，接近财政部的权威人士表示，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。主要内容包括，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点，首先对高端房产交易征税，即征收特别房产消费税，将在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。　　上述政策不是真正的持有税或者物业税，只是沾了物业税一些皮毛，地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处，但该项税率与物业税的相通之处是，地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足，从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言，高税率出台减少了投资收益预期，从而降低了投资动力。从房产物业税与消费税的变化，我们看到了中国式渐进改革的特征。　　房价分水岭已经到来。上海中原地产周一最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象，北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳，成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。　　房地产新政缩短了金融杠杆，提高了借贷成本，相当于单独对房地产市场加息。这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。　　新政直指二套房以上的炒房客，目标非常明确。　　房地产市场的价格飙升主要由投资者引发，已由一线城市蔓延到二三线城市，从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期，投资者获得房地产高溢价，并且凭借财富效应进一步推高房价，为高房价树立市场标杆，直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹，不得不接受高房价。　　根据统计显示，目前上海楼市成交客户比例中，约超过40%的客户来自非本地户籍的公民，在北京、上海、深圳等一线城市，居民购买多套住房的比例逐年攀升，投资投机性购房占据了40%-50%的比例，只要打消炒房者的收益预期，使风险大于收益，炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明，成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。　　市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场，目前就处于这一过程当中；如果政策能够延续几个月以上，长期炒房客将会撤出市场，这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失，房地产进入下行周期；刚性需求者观望房产价格变化，当市场下降引发政策松动时，刚性需求者入场支撑房价，此时房价谷底显现。现在市场只走到第一步。　　房地产调控必会出现误伤，如改善性住房需求受到抑制；房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗，以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意，抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是，虽然开始可能出现误伤，但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠，而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现，银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路，未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。　　政策与价格两方面，都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。参考资料：http://news.sohu.com/20100426/n271753547.shtml这样说吧，全国的房价都是畸形的增长，泡漠是肯定有的，但是，我个人认为，降价的可能性不大，毕竟中国现在支柱产业就是房地产，大量的投资都投向了地产行业，如果泡摸破了，可以想象，对中国的打击是致命的，虽然中央政府一再说要打压房价，可是我们看到结果了吗？那只不过是安慰那些没钱的群众。如果房地产的破灭了，我们拿什么保持经济的快速发展，那么严重的就业问题又如何解决呢？可以想象经济危机来的时候我们经济的增长率也达到了7%—8%，但是就业的压力当时有多大，如果房地产破灭了，可以想象经济的增长率会直线下降，那么更是中国不可承受之痛，宗上所述，无论怎么政府始终不希望看到地产的破灭，如果有那种破灭的倾向，我可以肯定的说，政府会救市，所以价格不会下降

简介：沈阳铁富房地产开发有限公司成立于2003年08月14日，主要经营范围为房屋开发、商品房销售（持资质证书经营）等。法定代表人：李国忠成立时间：2003-08-14注册资本：4200万人民币工商注册号：210100000026753企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)公司地址：沈阳市铁西区艳粉街56巷5-7号详情官方电话官方服务官方网站天眼服务

沈阳万鹏房地产开发有限公司是2010-09-29在辽宁省注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于沈阳市于洪区造化镇造化村。沈阳万鹏房地产开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是91210114559979985P，企业法人常桂芝，目前企业处于开业状态。沈阳万鹏房地产开发有限公司的经营范围是：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发，商品房销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）。在辽宁省，相近经营范围的公司总注册资本为16833428万元，主要资本集中在 5000万以上 和 1000-5000万 规模的企业中，共5639家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。通过百度企业信用查看沈阳万鹏房地产开发有限公司信息和资讯。

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大环境是全国的房地产市场都不算很好，尤其是广东上海，北京等地，那么沈阳用一些数字来谈市场也是为了拉动市场，同时沈阳在全国房地产同等城市情况房价不高，这也是沈阳房子没有象老百姓想的那样降价的原因，还有的就是前两年开发商买地的价格也高，让其割肉心疼，不过现在看还在挺，但多数开发商是银行贷款，挺时间长了，利息也受不了，还是看看吧，09年会有变化的傻子都知道该不该买楼~~~~~~~~~~~~~专家是墙头草，看风向说话的~~~~~~~~~~~~~~~

沈阳现在除了保利，万科，还有碧桂园，中海，华润！保利沈阳公司的地址，在年华大厦5层！其他不清楚了。。。你买张沈阳日报，上面天天刊登房地产排行榜什么的

　　一 各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策，切实将房价控制在合理水平。要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；严格执行差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面完成保障性住房建设任务。　　沈阳市房产局要会同有关部门，根据沈阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定沈阳市年度新建住房价格控制目标，经沈阳市政府同意后于3月份向社会公布。　　二 各地区和有关部门要进一步完善住房保障体系建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。　　三 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。沈阳市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。　　四 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。沈阳市金融办、人民银行沈阳分行营业管理部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。　　五 沈阳市规划国土局要增加普通住房用地有效供应。2011年的沈阳市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。　　保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市 (论坛 新闻)规划调整需要改变用途的，由政府收回，另选地块供应。　　六 沈阳市规划国土局要加强对已供房地产用地的监管，因企业原因闲置满1年的地块，要依法收取闲置费并责令限期启动建设；闲置满2年的，要收回土地使用权。要严肃查处囤地炒地等非法转让房地产用地行为，涉及违法犯罪的移送公安机关处理。　　七 沈阳市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。要建立开发企业信用档案制度，对存在违法违规行为的竞买人，一经查实立即禁止该竞买人及其控股股东参与土地竞买活动。　　八 有关部门要加快基础配套设施建设，加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度，对保障性住房和普通商品住房做到优先安排、优先实施；对拟出让地块实行配套先行，加快普通商品住房供给。要优化投资服务环境，加强信息交流，提高办事效率，缩短审批时限，为保障性住房和普通商品住房项目审批开设绿色通道。要鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度，并为参与保障性住房建设的房地产开发企业提供融资和相关金融服务。　　九 在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。　　对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。　　十 沈阳市房产行政管理等部门要加强商品住房预售管理。商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时，必须及时报批预售方案，申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的，要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息，并对预售的商品住房实行明码标价，对违反相关规定且拒不整改的，关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行预售，不得进行展销活动。　　十一 沈阳市房产局要按照国家有关部门的要求，制定商品房预售资金监管办法，确保预售资金全部纳入监管账户，用于商品房项目工程建设。要加快推进存量房网上交易，全面实施存量房交易资金监管,存量房买卖应当通过资金监管进行交易。要规范房地产市场经纪行为，加强经纪机构执业资格管理，建立完善信息平台和诚信考核办法。要进一步加快个人住房信息系统建设，逐步完善统计基础数据，建立沈阳市统一的数据平台。要加强房地产市场统计和监测，及时向社会公布批准商品房预售等相关信息。　　十二 各地区和有关部门要按照沈阳市统一部署，各司其职、各尽其责，完善措施，强化落实。要严格实行问责制，对稳定房价、推进保障性住房建设等工作不力的，要追究相关部门和领导责任。特别是房产、物价、规划国土、税务、建设等部门，要根据沈阳市年度新建住房价格控制目标，采取经济、行政等措施，通过联合执法、综合检查等方式，加强协作，形成合力，确保实现年度目标任务。