商住楼可行性研究报告

单位:万元序号项目名称建设性质项目基本情况2007年项目情况总投资建设规模建设起止年限年度计划投资07年建设内容21台玻咸阳玻璃制造项目前期50000建设年产高档浮法玻璃18万大箱2210万吨甲醇暨10万吨二甲醚 生产线新建30000占地93亩，10万吨汽甲醇和10万吨二甲醚生产2007——200816000完成二甲醚建设并投产23长庆井下技术作业处咸阳生产基地（朝阳七路）续建31200占地294.9亩，总建筑面积17.6万平方米2006——200810000部分厂房建成2460万吨煤制甲醇生产线续建280000占地858亩，建成年产60万吨煤甲醇生产线和热电厂2006——200840000办公楼及基础设施基本建成，安装工程部分开工建设25银都国际大厦新建22000占地面积15.3亩，总建筑面积67000万平方米2007——200815000大厦主体竣工26鼎城花园新建22000占地35亩，总建筑面积8万平方米，建设2栋18层、1 栋27层高层，2栋5层商住楼2007-2009100002栋18层高层主体建成2740万吨甲醇汽油新建30000该项目由陕西宝姜新能源有限责任公司投资2.46亿元建设，位于渭城区渭城镇摆旗寨村内，占地200亩，项目建成后可年生产甲醇汽柴油40万吨，年总产值22亿元，年可创利税2.1亿元，建设期限1年。正在征地28航空物流项目新建20000占地500亩正在编可行性研究报告29永绥街以西区域改造项目前期48000该项目总占地面积约40亩，改造范围为：东至永绥街，西至乐育南路，南至世纪华城，北至银都国际广场。30东风路建材市场改扩建项目前期15000将建成以建材贸易为核心的大型商业市场和板式小高层配套小区。该项目位于咸阳市东风路建材市场内，建设总周期2-3年。该项目建成后，能容纳400余客户在此办公，解决近2000人的再就业机会。

宁夏安源环境工程有限公司是2014-03-26在宁夏回族自治区银川市注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于宁夏银川市兴庆区民族南街3号市物资集团商住楼1单元501室。宁夏安源环境工程有限公司的统一社会信用代码/注册号是91640104096350725T，企业法人马龙政，目前企业处于开业状态。宁夏安源环境工程有限公司的经营范围是：环境影响评价、环境污染治理、工程设计、施工；环境工程监理；清洁生产审核报告编制；水土保持方案编制、职业病危害评价；工程节能评估、能源审计；工程咨询（编制项目建议书、可行性研究报告、资金申请报告）(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。通过百度企业信用查看宁夏安源环境工程有限公司信息和资讯。

一、总公司法定代表人签署的《分公司设立登记申请书》（加盖总公司公章） 二、总公司的章程复印件。（加盖总公司公章）三、总公司《企业法人营业执照》复印件。（加盖总公司公章）四、总公司组织机构代码证复印件。（加盖总公司公章）五、总公司 国、地税税务登记证复印件。（加盖总公司公章）六、总公司 验资报告 复印件。（加盖总公司公章）七、总公司 关于成立分公司的股东会决议。（加盖总公司公章和股东私章）八、分公司负责人的身份证原件、照片。九、分公司负责人的任命文件。（加盖总公司公章）十、分公司办公地址的房屋租赁合同及房产证复印件。十一、分公司 独立核算的证明资料，总公司给分公司的资金证明。（都必须加盖总公司公章） 以上为内资企业外资企业根据我们的经验整个注册流程您需准备以下几个方面的事宜：1.使用附件传送、快递或其他方式提供您和投资人的身份证复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司预先名称；2.您需选择就近银行进行注资手续；3.您需携带身份证前往工商所签字验证；4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户；5.其他所有手续由相关部门完成。详细资料请点击进入我的百度空间参考。注册流程依次为：查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户前往工商所核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税员认定→办理发票认购手续。具体流程解释：工商所流程：一、查名（需1周时间） 所需资料由您提供：1.全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件）2.注册资金的额度及全体投资人的投资额度3.公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围。查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由相关部门完成，查名通过后会预先通知您并核发查名核准单一份、一套章（公司公章财务章法人章股东章）及银行询证函一份。二、验资（即办即完）您凭核发的查名核准单、银行询证函、一套章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行直接快递会计事务所，随后由会计事务所办理验资报告。验资通过后核发验资报告2份。验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。三、签字（即办即完）您带好身份证前往工商所进行签字，工商所核实后通过。签字需要本人到场，经工商所人员确认为本人无误后签字生效，签字通过后即可以开始办理营业执照。四、办理营业执照（需2周时间）所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供：1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》 ；2.公司申请登记的委托书 ；3.股东会决议 ；4.董事会决议 ；5.监事会决议 ；6.章程 ；7.股东或者发起人的法人资格证明或自然人身份证明 ；8.董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明 ；9.董事、监事、经理的身份证复印件 ；10.验资报告 ；11.住所使用证明（租房协议、产权证）； 12.公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。 资料齐全后所有手续由相关部门完成，报工商局审批后核发营业执照正副本和电子营业执照，随后工商所流程完毕。以下为质监局流程办理组织机构代码证（需1周时间）本步骤手续和所需资料由相关部门提供并完成，前往质监局办理组织机构代码证，核发代码证正副本和代码卡后质监局流程结束以下为税务局流程：办理税务登记证（需2周时间） 一、提供资料：所需资料仅供您参考，所有资料由相关部门提供。1.《企业法人营业执照》原件、复印件各一份 ；2.《组织机构统一代码证》原件、复印件各一份 ；3.《验资报告》原件、复印件各一份 ；4.企业章程或协议书或可行性研究报告或合同书原件、复印件各一份； 5.法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民身份证》原件、复印件各一份； 6.经营地的房产权或使用权或租赁证明（加贴印花税）原件、复印件各一份。二、填写表格报送市局：所需步骤仅供您参考，所有手续相关部门操作。填妥税务登记表及其他附表，呈税务所所长签字通过后连同所需材料报送市税务局（均由相关部门办理），核审并审批后打印税务登记证并领取税务登记证，至此税务局流程结束。 至此所有证件办理结束，您交纳办理费用后领取所有相关证件，然后前往您就近银行办理基本帐户和纳税账户（相关部门提供办理此业务的详细资料和步骤）后续手续流程：（后续流程共6项，均在税务所完成，所有手续所需材料由相关部门提供和完成）1. 办理税种登记：按您公司的情况，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等），提供相关材料填妥相关表格后呈税务专员；2. 办理所得税核定：通常所得税为核定征收方式，提供相关资料后填妥相关表格后呈税务专员；3. 办理印花税业务：按您公司的规模，提供相关资料后填妥表格购买相关印花税票；4. 办理纳税人认定：按您公司的注册情况，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员；5. 办理办税员认定：提供相关资料后填妥表格后呈税务专员，为您的公司人员办理办税员证件；6. 办理发票认购手续：根据您公司所需的发票种类，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员申请发票。

甘肃新源生态环境工程咨询有限公司是2018-06-05在甘肃省金昌市金川区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于甘肃省金昌市金川区金域名都小区9、10号商住楼1号商铺。甘肃新源生态环境工程咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是91620302MA73YQ949F，企业法人候有治，目前企业处于开业状态。甘肃新源生态环境工程咨询有限公司的经营范围是：环境保护技术咨询服务、环境应急预案咨询、环境保护标准化、清洁生产审核咨询、环境影响评价、环境保护验收服务、污染防治技术可行性研究、环境先进技术引进与适用性研究、水利工程设计咨询、岩土工程设计咨询、水土保持工程咨询服务、方案编制、规划、监测、监理、验收等相关咨询服务、水文水资源调查评价、水资源论证、防洪评价、社会稳定风险评估、工程规划、项目建议书、可行性研究报告、工程测量、地质灾害评价、工程勘察（以上项目凭有效《资质证书》经营）；三维激光扫描、3D打印。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。通过百度企业信用查看甘肃新源生态环境工程咨询有限公司信息和资讯。

汉中龙华工程咨询有限责任公司是2002-02-06在陕西省汉中市汉台区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于陕西省汉中市汉台区太白路百嘉汇美居广场商住楼B-0701室。汉中龙华工程咨询有限责任公司的统一社会信用代码/注册号是916107007353523812，企业法人苏贵华，目前企业处于开业状态。汉中龙华工程咨询有限责任公司的经营范围是：工程建设项目招标代理、编制工程预（决）算及标底、工程造价咨询及可行性研究报告、政府采购代理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。通过百度企业信用查看汉中龙华工程咨询有限责任公司信息和资讯。

郴州中坚力量项目管理有限公司是2015-06-10在湖南省郴州市苏仙区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于郴州苏仙区郴江路与郴州大道交汇处神憩乾珑商住楼2819室。郴州中坚力量项目管理有限公司的统一社会信用代码/注册号是91431003344865315E，企业法人许坚，目前企业处于开业状态。郴州中坚力量项目管理有限公司的经营范围是：工程项目管理及咨询服务，工程造价及咨询服务，招投标代理，可行性研究报告编制。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）。在湖南省，相近经营范围的公司总注册资本为747191万元，主要资本集中在 5000万以上 规模的企业中，共32家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。通过百度企业信用查看郴州中坚力量项目管理有限公司信息和资讯。

福建华科工程咨询有限公司是2011-11-09在福建省南平市延平区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股)，注册地址位于福建省南平市延平区建设路顺达商住楼2幢403、603室。福建华科工程咨询有限公司的统一社会信用代码/注册号是91350700585316472P，企业法人陈军，目前企业处于开业状态。福建华科工程咨询有限公司的经营范围是：工程咨询（编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、编制项目资金申请报告、编制项目申请报告、项目评估、编制节能评估报告、规划咨询）；工程造价咨询；提供技术咨询；工程招标代理；建设工程项目管理；政府采购代理；工程勘察设计；工程监理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在福建省，相近经营范围的公司总注册资本为262900万元，主要资本集中在 1000-5000万 和 100-1000万 规模的企业中，共384家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。福建华科工程咨询有限公司对外投资0家公司，具有2处分支机构。通过百度企业信用查看福建华科工程咨询有限公司信息和资讯。

《房地产开发经营与管理》模拟试题一一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。A、未来经营费用的风险 B、系统风险C、持有期风险 D、非系统风险2．房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为（ ）。A、全寿命 B、使用寿命 C、自然寿命 D、经济寿命3．A=Pi+ 式中（ ）是投资者投入资本P后收获得的投资回报。A、Pi B、 C、A D、P4．已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按（ ）计息一次来计算的。A、半年 B、季度 C、两个月 D、月5．单利计息与复利计息的区别在于（ ）。A、是否考虑资金的时间价值 B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率6．某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。A、建设成本 B、经营成本C、开发过程中的成本支出 D、含建设成本和经营成本7．居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为（ ）。A、居住建筑密度 B、居住建筑面积密度C、居住面积密度 D、建筑密度8．某小区占地总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋（每栋6层，每层建筑面积均为600平方米）住宅楼和配套及公建用房（建筑面积为1200平方米），该小区的容积率为（ ）。A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.249．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段10．存量房地产交易市场属于房地产（ ）。A、一级市场 B、二级市场 C、***市场 D、一手房市场11．财务评价是根据（ ），计算评价指标，判断项目的财务可行性。A、市场平均价格 B、国家现行的财税制度和价格体系C、影子价格 D、市场评估价格12．投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。A、总开发成本 B、项目投资的资本价值C、总投资 D、总开发价值13．在进度计划管理中，利用（ ）可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路。A、控制图 B、因果分析图 C、网络图 D、横道图14．如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，对承发包双方而言，采用（ ）较合适。A、固定单价合同 B、固定总价合同C、计量估价合同 D、成本加酬金合同15．资金融通过程中的流动性原则，是指金融资产在无损状态下迅速（ ）的能力。A、偿还 B、变现 C、流通 D、流动16．某开发商自己投入30%，贷款70%，从事房地产项目开发。已知项目开发周期3年，年投资利润率15%，贷款利率8%，则开发商自有资金年平均收益率为（ ）。A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%17．如果开发商（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。此时往往采用（ ）。A、挑战定价法 B、价值定价法C、认知价值定价法 D、随行就市定价法18．卖方物业代理从（ ）收取佣金A、买方 B、卖方 C、买卖双方 D、协议中规定的一方19．物业管理所涉及的财务管理一般到产生（ ）为止。A、净经营收入 B、有效毛收入C、税前现金流 D、税后现金流20．收益物业管理中的广告宣传及市场推广费列入（ ）科目。A、人工费 B、办公费 C、杂项费用 D、企业管理费21．（ ）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。A、土地 B、在建工程 C、居住物业 D、商业物业22．研究与发展用房属于（ ）物业。A、居住 B、商业 C、工业 D、特殊23．等差序列年费用系数为（ ）。A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i24．年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.1825．（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A、投资机会选择与决策分析 B、前期工作C、建设阶段 D、租售阶段26．获取土地使用权是房地产项目的（ ）。A、投资决策阶段的工作 B、前期工作C、建设阶段的工作 D、租售阶段的工作27．房地产市场可以被认为是房地产的买家和卖家在（ ）达成所有交易的总和。A、某个特定的地理区域内 B、某一特定的时间段内C、某种特定的状态下 D、某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内28．房地产是一种特殊的商品，（ ）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。A、不可移动性 B、寿命周期长 C、适应性 D、不一致性29．（ ）房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A、投资估算及资金筹措 B、项目评估基础数据的预测和选定C、项目经济效益评价 D、项目不确定性分析30．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。A、安全 B、盈利 C、资金平衡 D、资产平衡31．招标人采用邀请招标方式的，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A、两 B、三 C、四 D、五32．公开招标是指招标人以（ ）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知33．融资是以（ ）方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。A、担保 B、抵押 C、质押 D、信用34．物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行（ ）。A、项目融资 B、工程招标 C、市场定位 D、物业管理35．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。A、房地产的价值最大化 B、物业的净经营收入最大化C、物业的有效毛收入最大化 D、物业的经营费用最小化二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1．商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括（ ）等。A、酒店 B、高新技术产业用房 C、仓储用房D、写字楼 E、出租商住楼2．（ ）是导致毛地和熟地之间价格差异的主要因素。A、工程建设费用 B、公共配套设施费用 C、土地开发费用D、土地开发过程中的不确定性 E、土地开发过程中的风险3．房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（ ）等。A、准备金 B、绿地管理费 C、基础设施建设费用D、土地费用 E、财务费用4．房地产项目经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括（ ）。A、土地出让成本 B、土地转让成本 C、出租土地经营成本D、房地产销售成本 E、房地产出租成本5．房地产开发项目投资决策分析主要包括（ ）等工作。A、投资机会选择 B、投资机会筛选 C、市场分析D、财务评价 E、规划设计方案的选择6．面向存量房屋的交易，则存在着（ ）等子市场。A、租赁 B、拍卖 C、转让 D、抵押 E、保险7．房地产市场分析中对原始数据的加工分析方法包括（ ）。A、计算机辅助设计技术 B、技术经济分析 C、列表分析D、利用图形进行分析 E、利用数理统计方法进行分析8．房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ ）。A、土地费用 B、城市建设配套费 C、规划设计费D、勘察费 E、可行性研究费9．采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明（ ）等事项。A、招标人的名称和地址 B、招标项目的性质 C、投标须知D、招标项目的实施地点和时间 E、获取招标文件的办法10．按照计价方式不同，合同形式可分为（ ）。A、固定价格合同 B、成本加酬金合同 C、可调价格合同D、计量估价合同 E、包工包料合同11．房地产股份公司股票的发行价格的确定方法包括（ ）。A、按评估价发行 B、按面值发行 C、市价发行D、折价发行 E、按股票票面价格和市场价格的中间价发行12．按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为（ ）。A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资D、债务融资 E、安全融资13．开发商对房地产商品的定价导向包括（ ）。A、销售者导向 B、价值规律导向 C、成本导向D、购买者导向 E、竞争导向14．写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其（ ）进行分类。A、所处的位置 B、经营成本 C、空置率D、自然或质量状况 E、收益能力15．除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是（ ）。A、由物业管理公司支付 B、由业主支付 C、由承租人支付D、业主和承租人分担 E、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1．由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以物业管理对于这类物业有着特殊的重要性。 （ ）2．房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。 （ ）3．投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（ ）4．对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金的性质。 （ ）5．当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，房地产开发项目就进入实施过程，而实施过程的第一步就是项目的规划设计。 （ ）。6．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）7．在项目财务评价中，动态投资回收期 与基准回收期 相比较，如果 ≥ ，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。 （ ）8．通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。 （ ）9．开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则最低报价者中标。 ( )10．考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指±0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项单价承包。 （ ）11．房地产股票是房地产有限公司发给股东的债务凭证。 （ ）12．房地产企业发行债券是属于权益融资行为。 （ ）13．制定广告方案的第一步是确定广告预算。 （ ）14．从理论上来说，租金的确定主要取决与同类型物业的市场供求关系。 （ ）15．写字楼的租金水平主要取决该物业的建筑物质量和物业管理的水平。 （ ）四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）1．某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？2．某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响）。表1 项目现金流量表 单位 万元时间（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20自有资金 4000 2000借款 6000租金收入 1200 1300 1400 1400经营费用 200 300 300 300转售收入 9000《房地产开发经营与管理》模拟试题二一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A、15% B、20% C、30% D、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。A、产品线定价 B、选择品定价C、补充品定价 D、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（ ）。A、80% B、90% C、85% D、95%4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）㎡。A、882 B、1765 C、1667 D、15385．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002 年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。A、1999年8月1日至2002年4月1日B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 与设定的目标收益率 之间的关系是（ ）。A、 越大， 越大 B、 越小， 越大C、 越大， 越小 D、 与 无关7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。A、会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命B、经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命C、经济寿命＝会计折旧年限＜自然寿命D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。A、40% B、45% C、47% D、50%13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.0416．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A、社会平均收益率 B、通货膨胀率C、国民经济增长率 D、项目基准收益率17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（ ）。A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性20．一般来说，标准方差越小，投资风险（ ）。A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（ ）。A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（ ）。A、2 B、1.5 C、3 D、123．对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。A、投资机会研究 B、初步可行性研究C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（ ）。A、单元估算法 B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法 D、概算指标法25．动态投资回收期是指项目以（ ）低偿全部投资所需的时间。A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险 D、概率27．投资组合是（ ）的一个有效措施。A、提高投资收益 B、提高市场竞争力C、开拓投资领域 D、规避投资风险28．建筑工程招标文件中，不包括（ ）。A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。A、10% B、20% C、50% D、200%30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A、60% B、70% C、80% D、90%

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:Ashes_1成立物业公司需要的条件一、企业定位即你即将成立的物业管理公司的定位。短期应该达到什么样的经营目标；中远期企业的发展战略（最好针对目标市场做详细的可行性研究报告）。二、公司申办的条件和流程1，工商行政管理部门进行企业注册(1)名称预先核准提交材料规范（预先核准的名称保留期为6个月）新设公司名称预先核准(2)全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》；(3)全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及委托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。(4)申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，提交国务院的批准文件复印件；(5)特殊的申请名称，名称登记机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。注：以上各项未注明提交复印件的（注明“与原件一致”并由投资人加盖公章或签字），应当提交原件。投资人为自然人的由本人签字；自然人以外的投资人加盖公章。2，有限责任公司设立登记提交材料规范(6)公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；　　(7)全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）及托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、期限、被委托人的权限。(16)