商业项目市场调研

商业项目的调研是一门课程不是三言两语说的清的，而且也非常灵活的一个事情，不能完全按别人办法做。我觉得最直接有效的办法是：以下是给你找的一些资料你看看有没有用一般来讲，获取信息的方法有两种，一是随机的获取信息，很多情况下，你并一定有获取信息的明确目标或具体计划。很多有价值的信息是在你不意的时候发现的。作为一个生意人，读报、看电视、观光旅游、漫步、与人闲谈，都要做个有心人，时时留意有价值的信息。第二种获取信息的方法，就是带有明确的目的，具体的计划，运用一定的手段去获取信息，这也就是我们平常说的市场调查。（一）市场调查的主要内容1、经营环境调查②行业环境调查。调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。“家有家法，行有行规”进入一个新行当，应充分了解和掌握该行业信息，这样，才能有助于你尽快实现从“门外汉”到内行的转变。③宏观经济状况调查。宏观经济状况是否景气，直接影响老百姓的购买力。如果企业效益普遍不好，经济不景气，你的生意就难做，反之你的生意就好做，这就叫做大气候影响小气候。因此，掌握大气候的信息，是做好小生意的重要参数。经济景气宜采取积极进取型经营方针，经济不景气也有挣钱的行业，也孕育着潜在的市场机遇，关键在你如何把握和判断。比如，1989年夏天，香港部分有钱人纷纷移居外国，市场低迷，地价楼价大跌。在这种状况下，少数精明的、有政治眼光的商人看准时机，在楼价下跌时大量买进“楼花”。不出半年中国政府局稳定，改革开放的政策不变，“一国两制”方针不变，保持香港繁荣稳定不变，形势明朗，楼价攀升，精明的、有政治眼光的商人着实大赚一把。因此，了解客观经济形势，掌握经济状况信息，是经营环境调查的一项重要内容。2、市场需求调查如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。3、顾客情况调查这些顾客可以是你原有的客户，也可能是你潜在的顾客。顾客情况调查包括两个方面的内容：一是顾客需求调查，例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。二是顾客的分类调查。重点了解顾客的数量、特点及分布，明确你的目标顾客，掌握他们的详细资料，如果是某类企业和单位的话，应了解这些单位的基本状况，如进货渠道、采购管理模式，取系电话、办公地址，某项业务负责人具体情况和授权范围，对某种产品和服务项目的需求程度，购买习惯和特征。如果顾客是消费者个人，应了解消费群体种类，即目标顾客的大致年龄范围、性别、消费特点、用钱标准，对某种产品和服务项目的需求程度，购买动机、购买心理、使用习惯。掌握这些信息，将为你有针对性开展业务做准备。4、竞争对手调查在开放的市场经济条件下，做独家买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。“知己知彼，方能百战不殆”，了解竞争对手的情况，包括竞争对手的数量与规模，分布与构成，竞争对手的优缺点及营销策略，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。5、市场销售策略调查重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。如销售渠道、销售环节，最短进货距离和最小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是零售，代销还是传销，专卖还是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营策略、经营手段、提供依据。（二）常见的市场调查方法1、按调查范围不同，市场调查可分为：市场普查、抽样调查和典型调查三种。市场普查，即对市场进行一次性全面调查，这种调查量大、面广、费用高、周期长、难度大、但调查结果全面、其实、可靠。一般下岗职工做的一些业务，没有能力，也没有必要搞这种大规模的市场普查。抽样调查，据此推断整个总体的状况。比如你经销一种小学生食品和用品，完全可选择一二个学校的一两个班级小学生进行调查，从而推断小学生群体对该种产品的市场需求情况。典型调查，即从调查对象的总体中挑选一些典型个体进行调查分析，据此推算出总体的一般情况。如对竞争对手的调查，你可以从众多的竞争对手中选出一两个典型代表，深入研究了解，剖析它的内在运行机制和经营管理优越点，价格水平和经营方式，而不必对所有的竞争对手都进行调查，这样难度大，时间长。2、按调查方式不同，市场调查可分为：访问法、观察法和试销或试营法。访问法，即事先拟定调查项目，通过面谈、信访、电话等方式向被调查者提出询问，以获取所需要的调查资料。这种调查简单易行，有时也不见得很正规，在与人聊天闲谈时，就可以把你的调查内容穿插进去，在不知不觉中进行着市场调查。观察法，即调查人员亲临顾客购物现场，如商店和交易市场，亲临服务项目现场，如饭店内和客车上，直接观察和记录顾客的类别，购买动机和特点，消费方式和习惯，商家的价格与服务水平，经营策略和手段等，这样取得的一手资料更真实可靠。要注意的是你的调查行为不要被经营者发现。试销或试营法。即对拿不准的业务，可以通过营业，或产品试销，来了解顾客的反映和市场需求情况。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:庾日香天津市项目调研报告六、东马路商圈介绍七、南市商圈介绍八、大胡同商圈介绍第一部分天津市商业概况天津是我国四大直辖市之一，同时也是华北第二大城市。距离北京120公里，是北方的重要的工商业都会，天津拥有先进的国际空港，具有国内最先进的公路网、铁路网。全市总面积为140万平方公里，人口1088万，其中城区人口700万，现主要辖区（和平区、河西区、河东区、河北区、红桥区、南开区、北辰区）、3县和一个滨海开发区。全市常驻人口263.5万，市区人口160多万。天津零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式的模式为主，虽然现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。它们的零售概念及商品组合均十分相似，但是由于天津的商业区相对集中，除一、两个项目依靠附近客源的消费，大部份的现有商业项目的生意均覆盖较广的商圈范围。天津商业区的特点有以下几个方面：一是多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人

“作为连锁企业，商业地产想要连锁，有两个非常关键的因素需要整合。第一，企业找到适合的产品模型。第二，企业已经练就了相应的企业模式，产品订单化，核心讲的是产品模式的问题。”杨泽轩指出。 同时，还需要做好市场调研。考虑到市场调研对企业商业地产项目发展的重要性，新浪商业地产招商中心在推出之时就附加有该项服务，其拥有的CRIC商业地产数据库共计覆盖全国20多个城市，曾为1829个商业开发项目、59389个项目土地撰写19581份研究报告，内容涵盖商圈软件、硬件、区域分析等诸多方面详尽信息。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:weiwen287□租用  2、在未来一、两年内，您是否准备投资商业店铺？   □是           □否    3、目前您所经营的商铺面积有多大？   □50㎡以下□50-80㎡□80-100㎡□100-120㎡ □120-150㎡  □150㎡以上   4、目前您的店铺月租金在什么样的水平？   □1000元以下 □1001-2000元  □2001-3000元  □3000-5000元□5001-10000元    □10001-20000元   □20001元以上   5、您的月度营业额是多少？   □1万元以下   □1-3万元    □3-5万元    □5-10万元     □10-15万元   □15-20万元  □20-30万元  □30-50万元  □50万元以上    6、您目前商铺消费者平均单次消费金额？   □10元以下   □10-30元   □30-50元   □50-80元   □80-100元 □100-200元  □200元以上   7、您觉得自己目前经营的利润

一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。　　商业地产策划中的市场调查方法　　投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。　　市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。　　一、市调分类　　商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：　　1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查　　2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查　　3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查　　4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察　　二、市调准备　　无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。　　准备工作一般有：　　1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；　　2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；　　3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；　　4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；　　5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；　　6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；　　7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。　　三、基本概念理解与应用　　在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：　　1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。　　商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。　　显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。　　商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。　　地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。　　节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。　　地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。　　应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；　　②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外， 基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。　　③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。　　2、业态、业种　　零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。　　业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。　　业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。　　应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；　　②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行 比较分析；　　③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药 品、图书等业种；　　④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量贩式KTV、旅行社超市等。　　四、市调内容和考察次序　　商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。　　市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。　　商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。　　商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。　　购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。　　调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：　　①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；　　②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；　　③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；　　④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；　　⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；　　(略)　　内容地址:http://www.sinzhu.com/jygl/ShowArticle.asp?ArticleID=69116

《威海商业房产市场调研报告》目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10一、 环翠区·········································10（一） 大型商业物业···································10（二） 商业网点·······································14（三） 专业市场·······································16二、 高区···········································22（一） 大型商业物业···································22（二） 商业网点·······································24（三） 专业市场·······································28三、 经区···········································32（一） 大型商业物业···································33（二） 商业网点·······································33（三） 专业市场·······································35第三部分、威海市商业业态分析·························37一、 家电业分析······································37二、 家居业分析······································43三、 服装业分析······································49四、 娱乐业分析······································51五、 餐饮业分析······································55第四部分、消费者分析·································64一、 消费者结构分析··································64二、 消费习惯分析····································67三、 目标消费群体消费力分析··························73第五部分、可类比项目分析·····························81一、 威海可类比项目现状分析··························81二、 可类比项目具体分析······························83三、 小结············································88第六部分、结论建议···································90一、 项目优劣势分析··································90二、 项目定位建议····································90（一） 商业部分定位建议····························91（二） 住宅部分定位建议····························96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 794 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析（一） 城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。（二） 政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200705/879.html现在威海的商业房产市场还是比较低迷

知己知彼 百战不殆

房地产开发项目的，一般包含项目背景、项目简介（各类建筑参数），然后主要阐述项目的优势（包含政策啊、交通等各方面的）、不足，然后不足部分是否可以弥补，需要花多大代价来弥补，以SWOT法为代表典型，其后是最重要的经济分析，即成本和收入的对比，最后则是综合结论，是投还是不投，投多少，以何种方式投。以上基本上是最简单的房产开发项目的可研报告，如果涉及商业地产，则还需要分析招商的难度以及可行性等其他因素在里面。简单地说，这个分析报告就是假设你自己是投资人，要让你决定投还是不投，你会想要了解的各种项目。可行性报告XX项目XXXX有限公司二〇一二年八月XXXX二期项目可行性报告一、公司概况XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注册资本XXXX万元，XX投资XX万元，占XX%，XX投资XX万元，占XX%。从事房地产开发业务，资质等级为房地产XX。XXXX与XXXX分别是XXXX集团有限公司和XXXX集团有限公司的股东之一。XXXX集团有限公司成立于20XX年，注册资本金XX亿元，是一家集XXXXXXXXX等于一体的现代化综合性企业集团，旗下有XXXX、XXXX。集团公司坚持“质量为本，安全第一”的企业宗旨，自XX年成立至今集团公司一“XXXXXX重点企业”，荣获“AAA”级资信证书、“全国AAA级信用示范单位”等信誉。二、 公司代表项目——XXXX大厦写字楼项目简介XXXX有限公司目前开发完成的“XXXX大厦”项目位于城市的主干道中山路上，XXXX大厦以XX米、XX层卓越高度成就未来核心地表风景。在规划上——XXXX大厦引入“XX”理念，……在景观上——XXXX大厦的超前规划……在设计上——XXXX大厦采用商务办公空间的模块化设计，……在配置上——XXXX大厦布置XX组电梯，东侧X部电梯。西侧……在效益上——作为品牌，XXXX大厦首次把国际上流行的“写字楼生态景观概念”引入XX……目前销售率已达85%以上，预计整个项目可实现利润XXXXX万以上。三、 XXXX二期项目介绍（一）、项目背景优势1、地理环境优势项目处在中国……2、交通优势项目处于……3、经济环境优势（二）、地块情况 从地块本身情况来看，位置位于……西侧，XXXX二期项目与XX地块相接，周边条件相对成熟，与……项目仅一路之隔，无论从地块本身还是从地段环境来看，项目的参照性较大，成熟度较高。（三）、项目基本参数（1）用地面积： （2）用地性质：商住用地（3）容积率：XX（4）建筑密度：（5）绿地率：（6）出让年限：XX年（7）其中住宅面积不大于XX%，商业面积不大于XX%（四）、项目初步规划根据设计院初步排定的方案来做经济测算，容积率相应做了一定的下降，……Ø 商业……Ø 车位……Ø 土地成本为：XXX万元/亩；住宅预计销售均价XXXX元/㎡，商业均价XXXX元/㎡，车位均价XXXXX元/个；大致经济指标如下：总建筑面积：其中：地上建筑面积： 1、住宅：2、商业3、物业4地下室（五）、项目施工进度安排（六）、与同类项目比较分析（七）、项目资金来源与资金用途分析1、项目资金来源项目开发成本需求资金注册资金：股东投入：银行贷款：2、项目资金用途详见项目经济效益测算成本部分。（八）项目经济效益测算项目可行性分析测算：1、 成本部分①、土地成本： ②、前期成本： ③、配套成本： ④、建安费用：⑤、销售费用：⑥、管理费用⑦、财务费用⑧、税收费用：收入部分： 2、 项目静态收益开发成本：总成本合计（税前）总销售收入合计：税前收益：税后收益：成本税后利润率：（九）项目还款能力分析：（十）项目综合结论：从以上分析可以看出，经过对本项目财务分析得出结论：二期投资回报率较好，净利润万元，投资回报率达到40%以上，开发周期年左右，销售周期年左右。可见，XXXX二期项目具有良好的投资性，非常适合投资开发。 XXXX有限公司 20XX年X月X日

　　在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。　　一、房地产的策划定位　　（一）房地产战略策划定位　　战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。　　战略策划定位内容如下：　　1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。　　2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。　　3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。　　4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。　　5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。　　（二）房地产全程策划定位　　房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。　　全程策划定位内容如下：　　1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。　　2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。　　3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。　　4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。　　5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。　　6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。　　7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。　　8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。　　9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。　　(三)房地产品牌策划定位　　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划定位内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。　　2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。　　3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。　　4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。　　5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。　　6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。　　（四）房地产商品策划定位　　近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。　　房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。　　商品策划模式内容如下：　　1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。　　2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。　　3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。　　4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。　　5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。　　6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。　　二、房地产策划定位的适用性　　从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。　　(一)战略策划定位的适用性　　房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长： 第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。　　战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。　　(二)全程策划定位的适用性　　房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：　　第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。　　第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200705/847.html