商业房产市场调研报告

《威海商业房产市场调研报告》目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10一、 环翠区·········································10（一） 大型商业物业···································10（二） 商业网点·······································14（三） 专业市场·······································16二、 高区···········································22（一） 大型商业物业···································22（二） 商业网点·······································24（三） 专业市场·······································28三、 经区···········································32（一） 大型商业物业···································33（二） 商业网点·······································33（三） 专业市场·······································35第三部分、威海市商业业态分析·························37一、 家电业分析······································37二、 家居业分析······································43三、 服装业分析······································49四、 娱乐业分析······································51五、 餐饮业分析······································55第四部分、消费者分析·································64一、 消费者结构分析··································64二、 消费习惯分析····································67三、 目标消费群体消费力分析··························73第五部分、可类比项目分析·····························81一、 威海可类比项目现状分析··························81二、 可类比项目具体分析······························83三、 小结············································88第六部分、结论建议···································90一、 项目优劣势分析··································90二、 项目定位建议····································90（一） 商业部分定位建议····························91（二） 住宅部分定位建议····························96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 794 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析（一） 城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。（二） 政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200705/879.html现在威海的商业房产市场还是比较低迷

　　房地产市场调查分析报告　　录 ... 1　　综 述 ... 5　　1. 前言 ... 5　　2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7　　2.1 研究背景说明 ... 7　　2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8　　3. 名词定义 ... 9　　4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10　　5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11　　摘 要 ... 12　　第一节 市场容量分析 ... 13　　1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13　　1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13　　1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15　　1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15　　1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15　　1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16　　2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16　　3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16　　3.1 新建商品房交易情况 ... 16　　3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17　　3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17　　4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18　　4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18　　4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19　　4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20　　4.4 户型层次需求结构分析 ... 21　　第二节 产品结构分析 ... 23　　1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23　　1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23　　1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23　　2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25　　3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26　　4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26　　4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26　　4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26　　4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27　　4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27　　4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28　　4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28　　5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29　　5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29　　5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29　　5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29　　5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30　　5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31　　5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31　　5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32　　第三节 价格研究 ... 33　　1. 供给价格水平分析 ... 33　　1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33　　1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33　　1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34　　1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34　　1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35　　1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36　　1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37　　1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38　　1.6 存量房价格水平分析 ... 39　　1.7 南京市租赁行情分析 ... 39　　1.8 土地价格水平分析 ... 40　　2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41　　2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41　　2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41　　2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41　　2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42　　2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42　　2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42　　2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43　　2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43　　2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44　　2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45　　2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45　　第四节 消费者调查 ... 46　　1. 研究背景 ... 46　　2. 研究说明 ... 46　　2.1 样本特征 ... 46　　2.2 样本量 ... 46　　2.3 数据的质量控制 ... 46　　2.4 研究方法 ... 47　　2.5 主要研究指标 ... 47　　2.6 调研内容 ... 47　　3. 意向购房者的基本特征 ... 47　　3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47　　3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48　　3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49　　3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49　　4. 意向购房者的居住现状 ... 50　　4.1 现有住房的获得方式 ... 50　　4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51　　5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52　　5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52　　5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53　　5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53　　5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53　　5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54　　5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55　　5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56　　5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56　　5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57　　5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58　　6. 购买方式与购买力分析 ... 58　　6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58　　6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59　　6.3 付款方式 ... 60　　6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61　　7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61　　7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61　　7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61　　7.1.2 报纸媒体 ... 62　　7.1.3 网络媒体 ... 62　　7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63　　7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64　　第五节 生活指数评价 ... 65　　1. 生活指数评价 ... 65　　1.1 区域生活指数模型 ... 65　　1.2 应用与测评结果 ... 66　　2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67　　2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67　　2.2 应用与测评结果 ... 69　　3. 典型楼盘性价比分析 ... 69　　4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70　　4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70　　4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70　　4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70　　第六节 媒体监测与研究 ... 71　　1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71　　1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71　　1.2 分区域投放量统计 ... 73　　1.3 分物业类型投放量统计 ... 74　　1.4 开发商投放量统计 ... 74　　1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75　　2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76　　3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77　　3.1 房地产营销主题分析 ... 77　　3.2 其它促销活动分析 ... 79　　4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80　　4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80　　4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81　　4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82　　4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82　　4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82　　4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83　　4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83　　5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84　　5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84　　5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85　　结 语 ... 87　　策划方案 营销策划 销售技巧　　销售流程 销售策划 销售方案　　项目定位 项目策划 项目管理　　项目研究 项目分析 项目流程　　市场定位 定位策略 定位分析　　定价策略 定价方案 定价策划　　开盘方案 开盘流程 开盘策划　　活动策划 活动方案 推广方案　　推广策略 策划文案 广告文案　　营销策略 广告策略 分析报告　　广告策划 广告方案 销售培训　　项目规划 规划设计 楼书文案　　楼书设计 市场研究 销售制度　　管理制度 推广技巧 全程营销　　全案策划 策划流程 全程推广　　全程策划 整合营销 整合推广　　点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:三一文库　　　　　三一文库（www.31doc.com）/工作总结范文/工作总结房地产市场调研报告范文　　房地产市场调研报告范文　　关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：　　一、基本情况　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。　　20xx　　经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。　　　　　　　　一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接　　四是要

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:立人数据房地产市场调查报告优秀范文　　房地产市场调查报告优秀范文篇【一】摘要多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。　　为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2019年6月8日-9日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。　　一调查背景及目的近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。　　国家政府对此事高度重视，2019年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。　　二调查方法通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在

商业地产报告，看你需要哪方面的，如果是概括整个市场，那你就得把现在区域内所有商业做个市场调研，内容有开发时间，当时售价，现在租金，面积区间等，详细列出，你做的越详细，就越有说服力。大概格式如某某商业地产报告下文地理背景发展历史区内现有人口，人均收入和消费水平整体市场调研情况给出你自己的看法。抓住这几点，你就可以完成这个商业报告了。70%以上都会被上级认可

开发商代理商地段分析附属分析（如教育、医院、商业等）销售进程分析建筑结构分析（如户型、园林构造等）面积结构分析广告推广分析（包括节奏、媒体、形式等）推广主题分析（诉求点、卖点）开盘当日分析（包括来宾上座率、现场成交率等）建筑进程分析大概就这些，关键是看对于你们的项目而言，你们对竞争对手项目有哪些需要了解的，并没有刻板的模式

　　这些年,商业地产的话题突然热门起来,不光投资商,开发商,经营商热衷于商业地产,就是一般消费者有点闲钱想搞点投资的,也开始关注商业地产,当然,媒体,舆论,专家学者也少不了关心.　　但是,有关商业地产的系统研究却见得不多,本人试图利用这个平台,抽暇陆续作个系列探讨,以求教于各位同仁.　　上海商业地产系列研究报告　　一、引言　　进入本世纪以来，商业地产开发迅速在全国形成高潮。根据国家统计局提供的数据，2001年以后，我国商业地产投资额年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。2004年全国商业地产投资额达到1723亿元，同比增长32.35％，2005年全国商业地产投资额超过2000亿元，同比增长16%。2006年1－7月全国商业地产投资额为1126.7亿元，同比增长15.6%。可见即使在宏观调控的背景下，商业地产依然保持着较高的增长势头。　　随着商业地产的迅猛发展，社会各界对其的关注也与日俱增。不光是投资商、开发商、房产商、经营商、海外基金，乃至政府部门、管理机构、行业协会、研究单位以及新闻媒体，都对商业地产表现了浓厚的兴趣。　　商业地产从全国范围来说，似乎热起来没几年，但已对我国经济产生了重大影响，并正在影响着社会的其他层面。更加不容忽视的是：和以往我国经济生活中反复发生的一哄而上而导致弊病立现的情况一样，商业地产在快速发展中也暴露出了不少问题。为了更好地推进我国商业地产的规范化发展，避免使其误入歧途，同时创造出更大的社会综合价值，有必要对商业地产的基本特点、发展轨迹及其下一步的投资效应和投资方向作一系统认真的分析。　　二、商业地产的概念　　1、商业地产的定义　　商业地产的概念是在最近这几年风行全国的，理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说，前者在英文里叫做“retail real estate”，意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文名称叫做“commercial real estate”或“commercial property”。　　据此我们给出的广义商业地产的定义是：用于商业经营和商务运营并具有投资价值的不动产，同时拥有地产、商业与投资的三重专业特性，三重特性既各具特点，又相互牵连，既各自独立又相互作用，环环相扣，系统性很强。　　2、商业地产的形态　　商业地产形态依据商业经营的业态而呈多样化，规模也有大有小。小的有沿街商铺、便利店、专卖店、社区商业网点等，只有十几平方米或百来平方米；规模大的商业房地产如Shopping Mall，可以达到几十万平方米，位于广东东莞新建的号称最大的华南MALL达到89万平方米，偌大的建筑体系内，包容有百货店、主题商厦、娱乐中心、美食城、大卖场、商业步行街、银行、宾馆、商务楼以及过山车等多种功能结构组合起来的经营业态，这种复合型的超级商业中心是目前世界风行的大型商业地产顶级形态，国内目前还处在初级摸索和尝试经营阶段。还比如大型专业市场，义乌的小商品城、绍兴的轻纺城、上海新创建的口岸商贸平台五角世贸商城以及无锡最近落成的130万平方米的纺织服装城，都属于一种颇具中国经营特色的大型商业地产项目。　　3、商业地产的特征　　就商业地产的内涵进行分析，它具有丰富的表现特征：　　（1）主体的多元化　　商业地产的拥有主体可以是单一拥有，但的是多元拥有，其拥有主体包括开发商、　　投资商、经营商和物业管理者。多元主体形成一个有机整体，各个主体是系统化运行中功能各异的连环，必须做到每个环节都细致、缜密、连接才能保证整个链条完整和有序。　　（2）组合层次上的多元化　　其一是项目行业组合的多元化。任何一个商业地产项目包含了“商业”＋“地产”两个　　概念，这并非是两种经济形态的简单相加，而是“抽象”与“具体”的哲学组合，是两种经济运营方式的有机融合，其释放的效应应该是1＋1＞2，通过具体的社会化分工和专业化运作，获取叠加的组合利润。　　其二是项目运作过程中权益组合的多元化。商业地产项目在开发运作的系列链环中，有开发商权益、投资者权益、经营商权益，后期管理者权益。这些不同利益主体的权益在经济和法律层面上都将得到保障。　　其三是与权益相关的不同主体的利润取向的多元化。具体地讲，开发商通过项目开发提取开发投资利润，所有者通过出租商用物业赢得租赁利润，经营者通过各种业态营运赚取经营利润，而物业管理者则以后期物业管理及多种经营活动取得管理利润。　　（3）赢利模式的多元化。　　1）只售不租。通过让渡商业地产产权，短期回收投资。　　2）只租不售。开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金或提取扣率赢得利润。　　3）租售并举。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。　　4）自行经营。同时赚取投资开发利润和商业经营利润。　　5）与商家联营。以商业地产为股本，寻找合适经营商，成立商业经营公司，合作经营。　　或以租赁的方式共同承租商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三个部分。　　6）运用商用物业进行股权互换、购并重组等资本运作。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200711/1120.html

商业地产案例 长沙金地某项目·商业策划报告 第一章 策划思路及方法…………………………………………3一、理论研究二、概念采购三、市场调研四、两性一化原则五、多方案假想（本项目商业部分仅从三个方面做出假想方案） 一般性商铺 裙楼主力店+主题商业街第二章 基本调查与市场分析 ……………………………………5一、 金地项目经济发展的基本情况综述二、 金地项目GDP的发展变化情况三、 金地项目其他产业链的情况四、 房地产市场消费情况及分析五、 目标消费人群分析第三章 概念采购基本评述………………………………………15一、 天心区的发展模式研究二、 商业物态分布及发育模式三、 可供借鉴之经验和教训第四章 理论研究基本评述………………………………………20一、 金地项目市场不确定因素二、 地块核心竞争力评述三、 省政府搬迁对物业开发的影响四、 金地项目市场规模预测五、 未来金地项目商铺需求预测六、 金地项目商铺价格预测第五章 北欧风格定位阐述………………………………27第六章 假想方案评述……………………………………33一、一般性商铺二、裙楼主力店+主题商业街第一章 策划思路及方法商业物业用地的基本研究方法大致有以下三种：1、产业链研究：即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。2、商圈研究：即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。3、区位研究：即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。一、 概念采购概念采购，这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。本项目拟选取和参照同类城市政府搬迁新址后附近的商业发展模式和业态作为研究的对象。二、 基本调查与市场分析1、文献研究： 长沙市及天心区当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规划、房地产开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与金地开发项目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确的决策分析和研判。2、市场调查 ：主要是对项目所在商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。三、 两性一化原则1、投资可回收性：我们服务的对象大多是企业，而不是政府和非盈利的机构，因此研判和考量项目投资的可回收性是一项根本的原则，是必须由始至终贯穿和主导整个项目策划的全过程，丝毫不容忽视，要尽可能提升和挖掘项目开发的商业价值。2、项目可操作性：再好的策划方案，如果不具有可操作性，就没有任何商业价值。因为我们所面对和解决的是企业的实际问题，而不是学术问题和专业研究问题，因此就必须避免空中楼阁或学究、学术式研究，而必须要切实可行，商业项目的总体目标要能够分解和细化，要可以落到实处。3、资源利用最大化：许多企业和项目不能成功的原因并非缺乏资源，而是没有充分有效地用好自己的资源，更没有发挥出资源的组合效应。资源的利用要求不仅包括人、财、物三方面传统的资源要素，还应包括信息、技术和品牌这些无形的资产、资源；在资讯和财智时代，把握先机和先进的科技管理理念就可以掌握致胜和成功的法宝。四、 多方案假想“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。因为本项目整体我们已经初步定位“国际化人文生活街区”，对本项目仅就商业部分在二个方面做出假想方案：1、一般性商铺2、裙楼主力店+主题商业街从上述二个假想方案出发，来分析和研究金地房地产公司开发天心项目周边房地产的商业发展的现状及趋势走向，将有利于我们做出准确、客观、真实的分析和判断。我们按照策划五步法，即：第一步：研究真问题（到底怎么样才能达到利润最大化）第二步：全球化采购（同类商业物业开发的成功与失败经验）第三步：创新型整合（结合本项目进行整合）第四步：焦点式定位（我们到底可以做什么）第五步：结构性实操（如果做了可操作性分析研究）我们特别安排了三个工作小组，即市场调查小组、理论研究小组、概念采购小组，始终注意研究如何看待金地公司开发的天心项目的市场，决策的把握如何，投资风险如何控制等问题，寻找商业部分的最佳开发方案。第二章 基本调查与市场分析参考资料：http://www.fangce.net/Soft/Index.html您好1，朱某不具备申请宅基地条件，依据《土地管理法》之六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。他将自用宅基地建房出售后无权再申请宅基地2，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

一般有两种情况：一是针对开发项目而做的市场调查，主要了解需求、竞争对手、渠道、产品，为项目决策提供依据；二是非项目性房地产市场调查，主要了解宏观经济、房地产行业政策及发展、市场容量、供需量等；因此主要包括以下几点：0）调查方式、计划、时间点、调查范围说明；1）国家宏观经济、房地产政策（包括土地管理、税收、金融、规划、工程技术、节能等政策）；2）地方经济及发展、人口、收入、交通、教育、工农商等产业开发；3）地方开发政策（包括土地管理、税收、规划、工程技术、节能、销售政策）；4）地方房地产发展情况（包括近五年供需量、空置量、房价走势）、产品特征、开发规模；5）开发品质、周边配套、周边主要竞争对手、规模、竞争产品、价格、成交情况等调查工作；6）调查分析、分析结论；所在区域人口、经济、产业结构等宏观环境政策环境市场供应量 供需关系目标客户群竞争项目调查自身优劣势分析营销及价格建议基本就这几样主要的