商业房产调研报告

《威海商业房产市场调研报告》目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10一、 环翠区·········································10（一） 大型商业物业···································10（二） 商业网点·······································14（三） 专业市场·······································16二、 高区···········································22（一） 大型商业物业···································22（二） 商业网点·······································24（三） 专业市场·······································28三、 经区···········································32（一） 大型商业物业···································33（二） 商业网点·······································33（三） 专业市场·······································35第三部分、威海市商业业态分析·························37一、 家电业分析······································37二、 家居业分析······································43三、 服装业分析······································49四、 娱乐业分析······································51五、 餐饮业分析······································55第四部分、消费者分析·································64一、 消费者结构分析··································64二、 消费习惯分析····································67三、 目标消费群体消费力分析··························73第五部分、可类比项目分析·····························81一、 威海可类比项目现状分析··························81二、 可类比项目具体分析······························83三、 小结············································88第六部分、结论建议···································90一、 项目优劣势分析··································90二、 项目定位建议····································90（一） 商业部分定位建议····························91（二） 住宅部分定位建议····························96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 794 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析（一） 城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。（二） 政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200705/879.html现在威海的商业房产市场还是比较低迷

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:王雪梅房地产市场调查报告范本　　房地产市场调查报告怎么写下面小编整理了房地产市场调查报告范本，欢迎阅读!房地产市场调查报告范本　　关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关　　部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：　　一、基本情况　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

　　房地产市场调查分析报告　　录 ... 1　　综 述 ... 5　　1. 前言 ... 5　　2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7　　2.1 研究背景说明 ... 7　　2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8　　3. 名词定义 ... 9　　4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10　　5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11　　摘 要 ... 12　　第一节 市场容量分析 ... 13　　1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13　　1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13　　1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15　　1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15　　1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15　　1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16　　2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16　　3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16　　3.1 新建商品房交易情况 ... 16　　3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17　　3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17　　4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18　　4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18　　4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19　　4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20　　4.4 户型层次需求结构分析 ... 21　　第二节 产品结构分析 ... 23　　1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23　　1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23　　1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23　　2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25　　3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26　　4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26　　4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26　　4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26　　4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27　　4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27　　4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28　　4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28　　5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29　　5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29　　5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29　　5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29　　5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30　　5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31　　5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31　　5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32　　第三节 价格研究 ... 33　　1. 供给价格水平分析 ... 33　　1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33　　1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33　　1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34　　1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34　　1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35　　1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36　　1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37　　1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38　　1.6 存量房价格水平分析 ... 39　　1.7 南京市租赁行情分析 ... 39　　1.8 土地价格水平分析 ... 40　　2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41　　2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41　　2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41　　2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41　　2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42　　2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42　　2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42　　2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43　　2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43　　2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44　　2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45　　2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45　　第四节 消费者调查 ... 46　　1. 研究背景 ... 46　　2. 研究说明 ... 46　　2.1 样本特征 ... 46　　2.2 样本量 ... 46　　2.3 数据的质量控制 ... 46　　2.4 研究方法 ... 47　　2.5 主要研究指标 ... 47　　2.6 调研内容 ... 47　　3. 意向购房者的基本特征 ... 47　　3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47　　3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48　　3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49　　3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49　　4. 意向购房者的居住现状 ... 50　　4.1 现有住房的获得方式 ... 50　　4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51　　5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52　　5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52　　5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53　　5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53　　5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53　　5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54　　5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55　　5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56　　5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56　　5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57　　5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58　　6. 购买方式与购买力分析 ... 58　　6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58　　6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59　　6.3 付款方式 ... 60　　6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61　　7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61　　7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61　　7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61　　7.1.2 报纸媒体 ... 62　　7.1.3 网络媒体 ... 62　　7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63　　7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64　　第五节 生活指数评价 ... 65　　1. 生活指数评价 ... 65　　1.1 区域生活指数模型 ... 65　　1.2 应用与测评结果 ... 66　　2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67　　2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67　　2.2 应用与测评结果 ... 69　　3. 典型楼盘性价比分析 ... 69　　4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70　　4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70　　4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70　　4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70　　第六节 媒体监测与研究 ... 71　　1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71　　1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71　　1.2 分区域投放量统计 ... 73　　1.3 分物业类型投放量统计 ... 74　　1.4 开发商投放量统计 ... 74　　1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75　　2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76　　3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77　　3.1 房地产营销主题分析 ... 77　　3.2 其它促销活动分析 ... 79　　4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80　　4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80　　4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81　　4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82　　4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82　　4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82　　4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83　　4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83　　5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84　　5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84　　5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85　　结 语 ... 87　　策划方案 营销策划 销售技巧　　销售流程 销售策划 销售方案　　项目定位 项目策划 项目管理　　项目研究 项目分析 项目流程　　市场定位 定位策略 定位分析　　定价策略 定价方案 定价策划　　开盘方案 开盘流程 开盘策划　　活动策划 活动方案 推广方案　　推广策略 策划文案 广告文案　　营销策略 广告策略 分析报告　　广告策划 广告方案 销售培训　　项目规划 规划设计 楼书文案　　楼书设计 市场研究 销售制度　　管理制度 推广技巧 全程营销　　全案策划 策划流程 全程推广　　全程策划 整合营销 整合推广　　点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:春夏秋冬武汉市房地产市场调研报告一、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（4月13日—4月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%　　出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先　　政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:王雪梅贵阳房地产市场调研报告　　了解房地产宏观市场，微观市场，区域市场情况，分析目前贵阳市房地产现状，为此小编为大家整理了贵阳房地产市场调研报告，欢迎参阅。　　贵阳房地产市场调研报告篇一　　一、房地产业　　(一)城市化建设与房地产;　　房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，的城市化率以年均1%的速度增长。至XX年，的城市化率为%。这意味着届时将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。　　(二)房地产现状及宏观政策针对部分地区房价过快增长及房价过高，XX年到XX年期间，出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土　　地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从XX年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。XX年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：　　1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

关于房地产市场的调查分析 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下： 一、1998-2003年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。 （三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。 （八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。 （九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。 （十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。 二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。 3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。 5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。 三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。 四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。 4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。 7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。 8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。 9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。 10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。 五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析 综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在： 1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。 2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。 3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。 （1）新增城镇人口住房需求 根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求总量 W1：新增人口中非农人口增量 N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暂住人口增量 R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右） F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量： 2004年新增人口住房需求总量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米） 2005年新增人口住房需求总量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米） 2006年新增人口住房需求总量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米） （2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求 由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。 （3）投资对商品房的需求 由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

　　无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告　　前 言　　岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。　　2005年旺销楼盘　　这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。　　这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！　　第一部分 无锡商业街概述　　商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。　　随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。　　国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。　　随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。　　“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。　　近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。　　随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。　　本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。　　统计表的说明：　　店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。　　第二部分 数据汇总统计表　　各商圈情况统计表　　商圈　　名称　　店铺数　　面积　　（平米）　　权属关系　　（租赁百分比）　　租金　　(元/平米.年)　　调查段闲置率　　各行业楼层分布　　CBD　　商圈　　793　　10-500　　96%　　4100　　空置26家，闲置率为3.3%。　　一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；　　三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。　　火车站商圈　　16　　20-400　　98%　　2600　　零　　一、 二层：服饰、食杂店；　　三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。　　五爱广场　　商圈　　201　　10-1500　　98%　　2967　　20家，10%　　一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；　　二层：咖啡馆、网吧、茶馆。　　三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。　　南门商圈　　869　　10-600　　98%　　1032　　54家，6.2%　　商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。　　北大街　　商圈　　345　　10-500　　98%　　4073　　空置35家，闲置率10.1%。　　一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；　　三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。　　丁村商圈　　338　　10-200　　100%　　980　　5家，1.5%　　一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；　　三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。　　上马墩　　商圈　　174　　10-260　　99%　　410　　零　　一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；　　二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。　　山北商圈　　480　　8-350　　99%　　436　　空置15家，闲置率3.1%。　　一层：餐饮、服饰、副食品、装饰装潢、日用百货等，约占94.5%；　　二层：餐饮、棋牌室、娱乐厅、美容美发、网吧；　　三层：歌舞厅、浴室。　　三层以上：有1家宾馆，为4层。　　河埒口　　商圈　　860　　8-500　　98%　　1125　　空置104家，闲置率12.1%。　　一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；　　二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；　　三层以上：棋牌等。　　中桥商圈　　222　　20-800　　97%　　500　　空置8家，闲置率3.6%。　　一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；　　二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；　　三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。　　新区　　56　　20-500　　39%　　1075　　零　　一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；　　三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心等。　　所有被　　调查商圈　　4354　　8-1500　　97.5%　　1754　　267家，6.1%　　一层主要有：餐饮、服饰、副食品、日用百货、金融、证券、机械五金、汽车业、美容美发、药店、烟酒店等；　　二、三层主要有：茶楼、咖啡馆、歌城、网吧、浴场、健身馆等休闲娱乐场所及少量的酒楼、火锅城等餐饮类店铺；　　三层以上主要有：装饰装潢公司、广告公司、事务所、诊所、公司办事处，以及少量休闲美食和休闲娱乐场所等。　　各商业街情况统计表参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200706/906.html

　　商业房地产项目开发前期调查　　房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。　　从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。　　一、经济环境的分析和生活结构研究　　开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。　　◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等　　◆ GDP发展状况及产业结构情况　　◆ 全社会消费品零售总额　　◆ 全市商业增加值　　◆ 城乡居民的人均可支配收入　　◆ 城乡居民储蓄存款余额　　通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。　　二、区域城市结构调查与城市发展规划调查　　所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：　　◆ 公共设施状况　　◆ 交通体系状况　　◆ 道路状况、通行量　　◆ 城市性质与功能特点　　◆ 各项城市的机能　　◆ 城市规划　　通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。　　以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。　　补充日期: 2004-06-02 16:55:50　　三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。　　为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）的基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。　　目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。　　四、区域零售业结构的市场调查与分析　　如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。　　◆ 地区间的销售动向　　◆ 业种别的销售动向　　◆ 商业地区间的竞争状况　　◆ 大型主力店的动向　　以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。　　五、典型性调查与研究　　对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。　　六、未来商业地产的供应量分析　　在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。　　在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。　　所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。　　七、消费者消费行为的调查与研究　　消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。　　1．人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。　　2．家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200803/1600.html

　　在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。　　一、房地产的策划定位　　（一）房地产战略策划定位　　战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。　　战略策划定位内容如下：　　1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。　　2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。　　3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。　　4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。　　5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。　　（二）房地产全程策划定位　　房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。　　全程策划定位内容如下：　　1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。　　2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。　　3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。　　4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。　　5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。　　6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。　　7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。　　8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。　　9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。　　(三)房地产品牌策划定位　　品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。　　品牌策划定位内容如下：　　1、品牌策划以建立项目品牌为中心。　　2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。　　3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。　　4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。　　5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。　　6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。　　（四）房地产商品策划定位　　近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。　　房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。　　商品策划模式内容如下：　　1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。　　2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。　　3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。　　4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。　　5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。　　6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。　　二、房地产策划定位的适用性　　从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。　　(一)战略策划定位的适用性　　房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长： 第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。　　战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。　　(二)全程策划定位的适用性　　房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：　　第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。　　第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200705/847.html