上海可行性研究

一般工程行需要商业计划书和可行性分析报告.如果资金超过5000万的需要甲级咨询章,才可以

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各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：1.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。2.技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。4.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。5.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。例如：扩展资料：专题研究分类如下：a．产品市场研究：市场需求及价格的调查分析和预测，产品进入市场的能力以及预期的市场渗透、竞争情况的研究，产品的市场营销战略和竞争对策研究等。b．原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投入物的当前及以后的来源及供应情况，以及价格趋势。c．试验室和中间试验专题研究：需要进行的试验和试验程度，以确定某些原料或产品的适用性及其技术经济指标。d．建厂地区和厂址研究：结合工业布局、区域经济、内外建设条件、生产物资供应条件等。对建厂地区和厂址进行研究选择。e．规模经济研究：一般是作为工艺选择研究的组成部分来进行的。当问题仅限于规模的经济性而不涉及复杂的多种工艺时，则此项研究的主要任务是评估工厂规模经济性，在考虑可供选择的工艺技术、投资、成本、价格、效益和市场需求的情况下，选择最佳的生产规模。f．工艺选择研究：对各种可能的生产技术工艺的先进性、适用性、可靠性及经济性进行分析研究和评价，特别是采用新工艺、新技术时这种研究尤为必要。g．设备选择研究：一些建设项目需要很多各类生产设备，并且供应来源、性能、价格相当悬殊时，需要进行设备研究。因为投资项目的构成和经济性很大程度上取决于设备的类型、价格和生产成本，甚至项目的生产效率也直接随着所选择的设备而变动。h．节能研究：按照节约能源的政策法规和规范的要求，提出节约能源的技术措施，对节能情况做出客观评价。i．交通影响评价：项目城市交通带来的需求和影响以及对策。参考资料：百度百科——可行性研究报告

可研报告分不同类型，不同需求，侧重点不同，比如拿地的报告，就需要你在背景和必要性这一章下功夫，如果是根据政策申请国家资金或者免税项目，就要在政策这一块努力，一份可研报告包含的内容很多，网上也有很多资料，但是要写出项目的重点很难，可研报告的内容一般有，总论、背景和必要性、市场分析及预测、工程建设方案（如果是工业项目，应有工艺方案和设备选型方案）、公共辅助工程、节能分析、消防措施、环境影响、招投标、项目实施进度、劳动安全及组织机构、投资估算与资金筹措、经济效益分析、风险分析、社会效益，建议和结论。这些部分有很多都是可以通用的，需要你自己努力的章节主要是：背景和必要性、工程建设方案、公共工程、投资估算、经济效益分析这几块，你能够把这几个部分单独完成，那么你写科研报告就没什么问题了。本人也是做这一行的，做了一年多，虽然不是专家，但是现在也是独当一面，我是过来人，这些都是经验之谈，希望对你有帮助。纯手打，望采纳。

主要有中为咨询、开元国际、炳卓咨询、天撰咨询、华灵四方、大森咨询、汉鼎金融、中商顾问、东盛联合等十大公 司，供参考：一、中为咨询中为咨询是以自己的知识和智慧，帮助企业、事业成功、推动社会文明的建设发展，中为咨询的生命在市场，中为咨 询的成功就在于帮助别人出主意获得成功；帮助别人成功的业绩越多，深圳中为智研咨询有限公司自身的社会信誉不 断提高，在市场上占有的份额也变大。中为咨询特别在信息技术迅速发展以及这些技术在咨询企业得到广泛应用的时 候，中为咨询得益于各种智力资源和信息资源与不同企业和部门的合作和协调经营。中为咨询注重竞争，更注重合作 ，注重竞争中的合作。为了向客户提供更多的有价值的咨询产品（好的计划、方案），中为咨询人不断改进咨询的工 作方式，不仅在观察、分析问题后，以提交建议或咨询报告，更重要的是长期合作。目前中为咨询业务范围主要囊括了产业细分领域研究、行业市场研究、行业市场调查、IPO咨询、项目可行性分析、 并购与重组、投资咨询等领域。中为咨询始终把引进优秀的研究投资人才作为公司的核心目标之一，中为咨询员工拥 有多种专业学历背景：统计学、金融学、产业经济学、市场营销学、国际贸易学、经济学、社会学、数学等数十个专 业。中为咨询现有300名员工中本科以上学历占90%，65%具有双学位、硕士及博士学位。企业大多数员工曾在国内多 家知名产业研究所与证券研究机构有过丰富的从业经验。高素质的专业人才是中为咨询的最大财富，也是中为咨询提 供优质服务及践行客户价值的保证。二、开元国际开元国际是以开元国际工程设计研究院(原机械工业部设计研究总院)为核心，与中国机械工业电脑应用技术开发公司 、机械工业规划研究院联合重组的集工程咨询、工程设计、工程总承包、项目管理、设备成套和技工贸为一体的工程 公司。公司具有甲级工程设计综合资质、房屋建筑工程施工总承包壹级资质(建筑智能化、消防设施、机电设备安装 工程专业承包壹级)及对外承包工程资格证书及其相关资质，具有城乡规划、建设监理、工程咨询、工程造价咨询甲 级资质;具有压力管道设计资格;具有独立的进出口经营贸易权、对外经济合作资格证书、进出口企业资格证书、自理 报关单位注册登记证书、工程招标代理机构资质证书、施工图设计文件审查许可证书及建筑装饰工程设计与施工资质 证书。业务范围：承接全行业、各等级的工程设计业务和从事工程设计资质标准划分的建筑、机械、医药、船舶、兵 器、市政、商业、化工、能源、建材、轻工等21个行业的工程总承包、项目管理等业务及境外工程承包等业务;房屋 建筑工程壹级资质范围内的施工总承包、工程总承包和项目管理业务。三、天撰咨询天撰公司，作为国内专业的第三方投资项目策划、产业及市场研究、企业综合咨询服务提供商，她专注于为中国以及 全球企业中高层管理人员、市场研究人员、投资创业者、投行和投资专家提供翔实确凿、全面数据化、指标化的前瞻 市场研究报告资料、政府立项咨询、投融资咨询、政府专项资金申请咨询及商业竞争情报。是国内很具实力、品牌价 值和影响力的投资项目咨询公司，其客户包括西门子、万科、中国工商银行、中粮集团以及飞利浦等世界五百强企业 。业务范围：在专项咨询方面，已形成了项目可行性研究报告、商业计划书、市场研究报告、专项资金申请报告、 IPO咨询等全面整合化的服务体系。四、华灵四方华灵四方成立于2005年1月，公司以“市场+技术+管理+资本运营"四位一体的服务模式，协助客户在战略、资本运营 、技术、管理、市场和项目发展等方面全面提升竞争力，为客户提供全方位的战略咨询、上市投融资咨询、管理咨询 、工程咨询(包括可行性研究报告编写，项目申请报告编写、节能评估报告编写等)、市场调查和行业研究。截至2012 年，华灵四方拥有2800多家全球知名客户，以高质量的服务赢得客户广泛赞誉，其中包括40多家世界500强客户，成 为大量欧美公司和行业领导企业中国业务咨询的首选合作伙伴，是中国咨询业的高端品 牌。业务范围：在上市咨询方面，主要为中小板和创业板企业上市提供咨询服务，服务内容包括募投项目可研报告、 引入战略投资者、上市规划、上市辅导、增发，在行业内具有较好的品牌和名声，其中5家已经成功上市。五、东盛联合东盛联合成立于2005年初，是一家专业务实的商务咨询、策划、实施机构。公司专业为融资企业及个人提供符合国际 惯例的商业计划书、投资价值分析报告、可行性研究报告等文件的编撰服务。公司核心成员全部来自相关投资咨询企 业，具有多年投融资实战经验。团队的知识结构涉及金融、法律、证券、财务、投资、营销等全方位的经济领域，熟 悉资本市场运作流程，充分了解投资人对项目的评审重点、标准及心态偏好。全面的知识结构和丰富的行业经验能够 保证我们提供的服务和解决方案行之有效。公司成立两年多来，已经为上百家企业及个人提供了专业服务所在地区包 括华北、华南、华中、东北等全国大部分地区.其编撰的融资文件已被多家国际投资机构认可,部分客户已经成功获得 投资。业务范围：囊括电子信息、生物工程、环保、医药、材料、能源化工、交通、国际贸易、基础设施、房地产、 种、养殖业和旅游业等项目服务与管理。可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目在技术上和经济上是否可行所进行的科学分析和论证。可行性研究 （Feasibility Study），是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资 项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术 经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合 理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至 环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的 可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通 力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。例如， 工业发展规划、新技术的开发、产品更新换代、企业技术改造等工作的前期，都可应用可行性研究。可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。深圳中为智研咨询有限公司可行性研究的主要内容：1、全面深入地进行市场分析、预测。调查和预测拟建项目产品国内、国际市场的供需情况和销售价格；研究产品的 目标市场，分析市场占有率；研究确定市场，主要是产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略 ，并研究确定主要市场风险和风险程度。2、对资源开发项目要深入研究确定资源的可利用量，资源的自然品质，资源的赋存条件和开发利用价值3、深入进行项目建设方案设计，包括：项目的建设规模与产品方案，工程选址，工艺技术方案和主要设备方案，主 要材料辅助材料，环境影响问题，节能节水，项目建成投产及生产经营的组织机构与人力资源配置，项目进度计划， 所需投资进行详细估算，融资分析，财务分析，国民经济评价，社会评价，项目不确定性分析，风险分析，综合评价 等等。项目的可行性研究工作是由浅到深、由粗到细、前后联接、反复优化的一个研究过程。前阶段研究是为后阶段更精确 的研究提出问题创造条件。可行性研究要对所有的商务风险、技术风险和利润风险进行准确落实，如果经研究发现某 个方面的缺陷，就应通过敏感性参数的揭示，找出主要风险原因，从市场营销、产品及规模、工艺技术、原料路线、 设备方案以及公用辅助设施方案等方面寻找更好的替代方案，以提高项目的可行性。如果所有方案都经过反复优选， 项目仍是不可行的，应在研究文件中说明理由。但应说明，研究结果即使是不可行的，这项研究仍然是有价值的，因 为这避免了资金的滥用和浪费。除了以上所讲的项目可行性研究外，我们在实际中还有一种与投资密切相关的研究，称为专题研究，主要是为可行性 研究（或初步可行性研究）创造条件，研究和解决一些关键性或特定的一些问题，它是可行性研究的前提和辅助。专 题研究分类如下：a．产品市场研究：市场需求及价格的调查分析和预测，产品进入市场的能力以及预期的市场渗透、竞争情况的研究 ，产品的市场营销战略和竞争对策研究等。b．原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投入物的当前及以后的来源及供应情况，以及价格趋势。c．试验室和中间试验专题研究：需要进行的试验和试验程度，以确定某些原料或产品的适用性及其技术经济指标。d．建厂地区和厂址研究：结合工业布局、区域经济、内外建设条件、生产物资供应条件等。对建厂地区和厂址进行 研究选择。e．规模经济研究：一般是作为工艺选择研究的组成部分来进行的。当问题仅限于规模的经济性而不涉及复杂的多种 工艺时，则此项研究的主要任务是评估工厂规模经济性，在考虑可供选择的工艺技术、投资、成本、价格、效益和市 场需求的情况下，选择最佳的生产规模。f．工艺选择研究：对各种可能的生产技术工艺的先进性、适用性、可靠性及经济性进行分析研究和评价，特别是采 用新工艺、新技术时这种研究尤为必要。g．设备选择研究：一些建设项目需要很多各类生产设备，并且供应来源、性能、价格相当悬殊时，需要进行设备研 究。因为投资项目的构成和经济性很大程度上取决于设备的类型、价格和生产成本，甚至项目的生产效率也直接随着 所选择的设备而变动。h．节能研究：按照节约能源的政策法规和规范的要求，提出节约能源的技术措施，对节能情况做出客观评价。i．交通影响评价：项目城市交通带来的需求和影响以及对策。深圳中为智研咨询有限公司可行性研究的一般程序：1、机会研究（又称为立项建议）它是对投资的方向提出建议，企业及基层单位根据生产中发现的问题和市场中的机 会，以充分利用自然资源为基础，寻找最有利的投资机会。从企业来看，应根据资金实力的大小，现有技术能力，寻 求新的效益较好的投资机会。2、初步可行研究（又称为立项审查）它是进行可行性研究的前期活动，是大体收集材料，对投资项目的前景粗略估 价的过程。由初步可行性研究，决定是否继续进行可行性研究。3、可行性研究是在初步可行研究基础上认为基本可行，而对项目各方面的详细材料进行全面的搜集、掌握，依此对 项目的技术和经济诸方面进行综合分析考察，并对项目建成后提供的生产能力、产品质量、成本、费用、价格及收益 情况进行科学的预测，为决策提供确切的依据。4、形成评价报告经可行性研究后，要将技术上可行和经济上合理与否的情况形成结论，写成报告，并对重点投资项 目进行评定和决策。报告的具体内容包括资产投资项目的预测（就是预测投资项目需要增加那些固定资产，增加多少 ，何时增加等）；提出投资概算，筹划投资来源；拟定投资方案，测算投资效果。5、投资方案的审核和决策投资效益指标计算出来后，就应对同一项目的不同投资方案的效益进行对比，择优进行决 策。深圳中为智研咨询有限公司可行性研究的特点：一是专业性，可行性研究报告在论证项目的可行性时要涉及许多专业，通常要涉及基本建设、环境保护、市场预测、 人员培训等方面内容，所以需要各方面专业人员分别开展深入研究，再进行科学的综合分析。二是科学性，内容要真实、完整、正确，.研究目的用明确，研究过程要客观，要应用各种科学方法、科学推理，得 出明确结论。可行性研究报告的结论要建立在定量分析基础上，这些定量化数据是根据科学技术和经济学原理，在调 查研究基础上计算出来的，具有科学根据，是经得起时间考验。三是时效性，科技调查报告反映科技领域中某一急需认识的事物或、某急需解决的问题，所以，要及时、迅速地写出 调查报告，才能实现其价值，发挥其作用。深圳中为智研咨询有限公司可行性研究的用途：1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作 方案。2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写， 是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。 另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。3、用于银行贷款的可行性研究报告商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告 由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合 理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该 文件类似用于银行贷款的可研报告。4、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行 性研究报告。5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发 改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。在上述五种可研中，第(2)(4)(5)准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会 颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级。深圳中为智研咨询有限公司可行性研究的质量要求：1、设计方案可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。2、内容真实可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，不允许有任何偏差及失误。其中所运用的资料 、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。3、预测准确可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题 和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的 预测未来前景。4、论证严密论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因 素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。

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　　第一章 房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。　　第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视民地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。　　投资商自身条件考察　　1、考察你的经验　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。　　2、考察你的投资方式　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。　　3、考察你的融资能力　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。　　第四操作环节 设计成功的可行性研究流程　　步骤A 人员安排组合　　项目 内容 人数 负责项目 费用 时间　　注册房地产估价师　　造价工程师　　市场调查和分析人员　　经济分析专家　　制作人员　　社会学，环境等专家　　步骤B：市场分析　　a、宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。　　b、区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。　　c、微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　步骤C: 市场预测参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/406.html房地产项目前期市场研究计划书1、 项目基本情况2、 项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a) 研究结果解决下列问题：i. 项目开发计划ii. 投资策略iii. 单体建筑物类型组合iv. 总体规划如何与周边建筑物协调b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i. 所属各镇购房的潜量ii. iii. 企业白领对 的归属感如何iv. 各镇白领购房的规模有多大3、 项目经理对项目开发的限制要求a) 单套面积以120－200平方米为主b) 单价在RMB5000元／平方米以上c) 在2001年下半年上市4、 项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a） 项目的目标顾客是哪些人b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、 为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、 潜在顾客的基本条件a) 年龄在内5－60岁之间b) 户籍或在 已连续居住两年以上c) 2001年在 购房的可能性大于40％d) 2001年在 购房的可能性大于10％e) 2001年在 购房的可能性大于0％f) g) 个人月收高于3500元／家庭月收高于6000元／家庭年收高于10万元／个人年收入高于8万元7、 调研方法设计a) 竞争环境研究i. 典型楼盘研究（1） 典型研究楼盘：新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园（2） 研究内容和方法： 通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对 的借鉴作用。ii. 文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2001年 的高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（2） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（3） 2000年 住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4） 2000年 住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（5） 2000年 高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（7） 2000年1-12月住宅用地出让情况（8） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（9） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii. 竞争楼盘调查：通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解 当前住宅市场的产品和产品特点。b) 潜在顾客抽样调查i. 主要研究内容（详见问卷设计）（1） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2） 住宅购买决策过程和影响决策的因素（3） 住宅产品规划设计需求ii. 研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容（1） （2） 在购房的决策影响因素（3） 对购买商品小区住宅的态度（4） 对项目地块的选择意向和开发建议iii. 高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1） 片区、楼盘、房间选择原因（2） 当前使用行为（3） 使用缺憾（4） 规划设计和户型布局建议d) 房地产专业人士深度访谈i. 访谈主要内容：（1） 户籍居民的购房决策心理、行为特点（2） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3） 对2001年 住宅市场的基本看法（4） 2001年 住宅市场判断（5） 2001年 高档住宅市场预测（6） 项目地块规划设计和营销建议ii. 专业人士配额：（1） 策划人员10名（2） 销售人员10名（3） 建筑设计人员10名（4） 士建、建设、规划主管官员5员（5） 房地产研究人员5名8、 调查质量标准按《策略质量控制规范》执行9、 研究报告格式a) 主要结果摘要（投影报告）b) 项目执行报告，包括：i. 调研目的、内容、方法简述ii. 样本结构iii. 调查督导报告iv. 质控报告c) 调查报告，包括i. 典型楼盘研究报告ii. 文献研究报告iii. 竞争楼盘调查报告iv. 广告媒体调查报告v. 潜在顾客定量调查报告vi. 户籍潜在顾客定量调查报告vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告ix. 户籍潜在顾客定性调查报告x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告xiv. 房地产专业人员调查报告d) 研究报告，包括：i. 2001年市场环境分析ii. 项目地块目标市场定位（1） 细分市场规模和特征（2） 细分市场需求量（3） 细分市场结构（4） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5） 高档住宅供应和竞争趋势分析（6） 目标市场定位（7） 目标市场规模和特征描述iii. 项目规划设计建议（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 环境规划（4） 配套设施（5） 户型结构与厅室布局iv. 营销策略建议（1） 开发计划（2） 销售计划（3） 促销策略e) 投资分析报告f) 附件i. 项目操作文件ii. 统计报告iii. 深访记录iv. 作谈记录10、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（960个样本的随机抽样入户访问）c) 定性调研（14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈）d) 合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

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这类报告要根据您的投资额度及调研费用综合考虑。随着城市化进程的深入，现代生产方式的变革，带来了城市经济和文化的繁荣，人们余暇时间增多，促使生活观与价值观发生转变，进而促使人们的心理与行为发生改变。城市人渴望亲近大自然，逃离水泥森林的城市，寻求生活的本原，放松自己在竞争中紧张的心情，追求健康的生活方式。户外运动这种人与自然紧密结合的活动方式恰好满足了城市人的身心需求，近几年参与户外活动的人数呈几何级数增加趋势。户外运动在国内开展半个多世纪，是人们在自然以及与自然相关环境中开展的一类体育活动的总称。同时户外运动具有活动方式和运动形式多样化的特点，几乎涵盖了全部人群。因此，在城市化的大背景下，研究户外运动开展与促进人类健康成长之间的关系就显得极为重要。一、户外运动开展的可行性分析1庞大的潜在消费人群据统计，我国目前城镇人口近5.6亿，占全国总人口的43%。预计到2020年，全国城镇总人口将达到8亿多，巨大的人口基数预示着庞大的户外运动的市场。自1989年中国第一家户外运动俱乐部在云南成立以来，30年时间内，国内户外运动参与人数剧增，据中国户外行业工作委员会统计，目前我国拥有户外运动爱好者6000万［9］，相对于中国适宜人口规模(16岁以上)，尚不足5%;而美国16岁以上居民参与户外运动的人数高达1.59亿，约占人口总数的64%，处于第二大运动的位置;法国每5个人中就有一人参与攀岩活动。相对于西方发达国家，中国户外运动尚有长足的发展空间［10］。2丰富的自然资源中国国土面积大，户外运动资源丰富。在山岳资源上，我国是个多山的国家，广义的山地占国土总面积的2/3以上。中低山景观类型复杂多样，气候植物条件良好，又有丰富的人文生态资源，适宜开展徒步登山健行、科学考察、避暑度假、探险猎奇、登山滑雪、体育娱乐等各种形式的户外游憩活动。绝对高度在3500米～5000米，5000米以上的为高山和极高山，是开展专项体育登山探险和科学考察旅游的理想去处;冰川资源方面，中国是世界上中低纬度现代冰川发育最为完善的国家，冰川分布地域辽阔，跨越新疆、西藏、甘肃、青海、四川和云南等6个省区，纵横2500千米，总面积近6万平方千米。在谷地游憩资源方面，有闻名中外的长江三峡、世界第一大峡谷雅鲁藏布江大峡谷等;沙砾石游憩资源方面，我国一些著名的沙漠，如塔克拉玛干、腾格里、库布齐沙漠、巴丹吉林沙漠等;其他户外资源方面如峰林、石林、丹霞、雅丹、岩穴、溶洞及岸滩、岛屿等资源亦广有分布。可资开发的各式各样的户外运动资源丰富，为中国户外运动发展奠定了绝佳的先天基础。3国民经济的持续发展户外运动作为一种休闲娱乐活动方式，其发展与繁荣必然受到社会经济发展水平和收入水平的制约。户外运动在美国广泛兴起于20世纪60、70年代，当时，美国人均GDP在3836～9138美元之间，1969—1979年美国人均可支配收入在3324～7956美元之间。目前，我国主要地区的经济发展水平已超过这一水平，户外运动在我国经济较发达省市兴起的经济条件已经基本具备。根据2010年经济统计数据，全国已有21个省市(自治区)的人均GDP超过或达到这一水平，上海、北京、天津等主要城市的人均GDP已超过10000美元，江苏、浙江、内蒙古、广东、辽宁和山东等6省区的人均GDP超过6000美元;上海、北京、浙江、广东、天津、江苏6省市的城镇居民可支配收入超过3000美元。近些年国民经济的持续发展、民生条件的逐步改善、公共交通设施日趋完善、2008年奥运会带来的良好体育氛围等都为户外运动在中国的发展提供了良好的发展环境。4现代人全新的健康观念城市化进程中人们对健康的关注超过了以往任何时期，对健康的理解不再是单纯的生理健康，而是把精神健康和社会性也放在健康标准的坐标系中，如减压、兴趣、心态、社会适应能力等多方面需求，构成了现代人的整体健康观念。于是出现了“花钱买健康”、“请人吃饭不如请人流汗”等新的健康理念。户外运动作为一个项目群，本身即具有丰富的内涵，对参与者身体素质的要求不高，可以根据每个人的爱好、体力、经济状况、年龄等进行多方位的选择，满足不同消费层次人们的需求。户外体验式运动方式最大限度满足了人们的参与感，能够引起参与者的兴趣，便于坚持、普及和推广。户外运动能够使参与者产生丰富的生理、心理、情绪体验，可以实现参与者的社会交往、增强自尊以及自我实现的需要;其众多的子项目，如攀岩、溯溪、山地自行车、徒步、滑翔伞、高海拔攀登，对于场地环境的要求不高，便于参与者根据自己的兴趣、爱好自主选择参与项目。户外运动的开展改变了传统的休假方式，更能够体现乐观进取的生活态度，运动化的生活方式赋予人们对健康观念有了新的诠释。二、户外运动对城市人口健康发展的促进作用1户外运动对生理健康的促进现代社会的健康维度包括身体、智力、情绪、社会、精神和环境等不同方面。身体保健主要有三种方式:治疗、降低环境风险和预防。第三种保健方式是最近才提出来的。持此类观点者认为，从资源利用的角度看，预防比治疗更重要。对死亡原因的监控和对导致死亡原因的因素的界定，令预防保健模式逐渐凸显出来。这一模式主张提前预防由生活方式引发的疾病，如心脏病、癌症、中风和慢性呼吸疾病，要比一个人得了病再治疗更为有效。治疗模式仍然可行，但预防模式已经开始流行起来。100年前，导致人类死亡的头号杀手是传染性疾病，如肺结核、肺炎和痢疾。百年后的今天，最容易导致死亡的病因已经发生了变化。来自美国疾病控制和预防中心的数据表明，在美国致人死亡最多的病因是心脏病、癌症、中风和慢性呼吸道疾病。与“预防时代”相关的另一个休闲领域就是体育。体育，在传统上是强调身体技能发展和身体保健的，如传统体育测试。不过这一领域发生了两个重要转变，第一个转变是更加强调体育锻炼作为个人预防和康复身体的方式，第二个变化是重新认识和强调将终身技能作为体育的重要成果。参与一般团体或个人组织的户外运动项目不会像学校环境那样获得有组织的技能指导，但是会创造其他技能发展机会，并开展体育锻炼活动。户外运动是在自然环境中进行身体活动的一种运动方式，在运动的时间安排上相对较长，一般都要一天的时间。通过在自然环境中的身体运动，外界环境使注意力转移了对运动本身的关注;经常性的运动对机体代谢的促进及调整，也有利于增强心肺功能和锻炼肌肉;新鲜的空气可以净化肺叶，从而实现健康的可能。2户外运动对心理健康的促进保持积极的情感和精神状态，维持最佳状态，能够保证人们享受生活、应对挑战。自我效能(产生效能的力量)、自尊心、控制感、弹性和动机对人们确立和达成目标、生活充实都是相当必要的。丹尼尔•戈德曼创立了情商的概念，指的是一个人要取得成功，在生活中能理解并处理自己情绪的方式，甚至比传统意义上的智商更为重要。这一理念认为一个人能够激励自我并与他人产生共鸣对整体健康都是有益的。体育与休闲等很多传统体验能帮助人实现目标并启发更强的自尊心和自我效能。而新兴的户外活动更直接地强调情绪发展，如信任背摔练习、登山行军、激流木筏等广泛的探险和开拓型活动，就特别指向了情绪保健因素。户外运动成为脑力劳动者释放工作、生活压力的渠道，而运动与自然美景融为一体，是一种无可取代的精神按摩。3户外运动对社会交往和人际关系的促进城市化进程导致人的社会属性减弱，人与人的感情淡化，促使人们开始重新认识到社会适应的重要性。社会适应能力指的是一个人与他人相互交往的能力，以及他在群体环境的适应感，且以此作为达到与人亲密相处和获得归属感的方式。重视与他人联系是理想健康状态的基本表现。社会健康的某些特征体现在一个人与他人健康良好的关系以及他扮演和承担社会角色的能力。尽管一个人可以独自体验户外，但户外运动与休闲的很多项目和服务都涉及与他人互动的活动方式，例如攀岩要求互相提供保护，漂流需要团队共同努力才能成功。实际上，很多户外项目的期望效果正是发展参与者的社会技能。户外运动的很多方面都体现社会性，人们通过参与某项活动接触有着共同兴趣爱好的人，提供了一个互相交流与结识的平台，促进了参与者的社会交往，这对于需要建立新的人际关系连结或者“逃离”常态下的人际交往方式有着重要的作用。4户外运动对健康生活方式的促进余暇时间的增多使人们越来越多地关注自身的发展，关注生活内容的丰富和生活质量的提高，户外运动渐次成为人们度过余暇生活的新方式。美国国家休闲与公园协会和国家心肺与血液研究所联合进行的“心与休闲”项目研究证明，户外运动(公园与休闲项目)能够通过体育活动和营养来促进个人选择健康食品、提升锻炼水平、降低花费在看电视等久坐不动的活动上的时间等，改善人们的生活方式。户外运动逐渐成为城市人节假日中首选的活动内容。5户外运动对生存能力和保护环境的促进工业的迅速发展使城市人口迅速膨胀，公共基础设施跟不上去，污染加剧，潜在的各种社会安全风险急剧增加。户外运动的广泛开展有助于人们走进自然，与自然亲密接触，提升自身对疾病的抵抗能力。另外，户外运动往往伴随着一定的生存技能训练，例如常见伤病急救与护理、求救与救援等。特别是国内广泛开展的野外生存项目，需要参与者自主确定前进方向，寻找水源以及水的净化，采集与制作食物，搭建庇护所等，为城市人应对各种自然灾害与人为事故，锻炼求生能力，提供了极好的训练。在大自然中学习生存的技能，领略自然环境对人类的重要作用，激发环境保护意识，体验超越自我的心情以及战胜困难的愉悦。能够增强人的身心健康、锻炼人的坚强意志品质、吃苦耐劳的精神，学会人与人之间的信任与协作的团队精神。三、结语城市化进程中个体人的社会分工被细化，越来越依赖于社会同步运转而生存，社会责任感得到强化，人的压力也随之加大，健康问题凸显。城市环境恶化、余暇时间增多、政府关注、企业参与和媒体的快速传播促进了户外运动的开展;庞大的消费群体、丰富的自然资源、国民经济的持续发展和健康观念的转变为户外运动的开展提供了可能;户外运动对人的身心健康、人际交往、生存能力和社会和谐发展的推动价值必将受到社会广泛关注。政府应提供必要的政策保障，积极引导健康出行、安全出行;进行户外安全教育，加强监管措施，避免意外事故的发生;鼓励高校培养相关的专业人才，督促有关部门出台户外运动的相应标准;调动社会力量参与户外产业的开发，开辟安全的户外出行线路。