上海房地产市场调研

2007年上海房地产市场分析报告李战军如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。一、政治宏观层面从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。二、经济政策层面任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？1、加快推进经济增长方式和政府职能转型在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。4、大力完善社会保障体制我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。三、房地产政策层面参考资料：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大。据《一线城市房地产行业发展前景预测与投资战略规划分析报告》显示，2017年1-4月上海市房地产开发投资额为113552百万元，同比增长7.1%;2016年1-12月上海市房地产开发投资额为370903百万元，同比增长6.9%。上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束;另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力大。预计2017上海房地产开发投资将延续2016的态势，增速继续收窄。

前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研房地产市场调研和策划房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估       调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

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目前来说，房价开始进入结构性分化的阶段虽然目前无论是拍地和审批预售证的速度已经没有前几年疯狂，但是对于上海北京这种一线城市来说，由于发展的不断完善，越来越受人们青睐从而导致城市间的房价梯度越来越明显，因此一线城市和二三线的城市的房价分化显得特别的明显。政府政策虽然对热点城市的限贷限购，抑制了买房的热潮，但是从最基础的经济学原理上来看，势必会造成供不应求的市场现状，上海市区内的很多热门楼盘出现了开盘抢空的情况。所以无论是从老百姓的购房行为的热情度，还是从整个上海的发展前景来说。对于有资质有资金的要在上海发展或者投资的的人群，选择在上海置业仍然是一个不错的选择。晋见辉政策解读达人向TA提问吴彤踩盘活地图向TA提问李家健行业分析能手向TA提问欧德婷楼盘勘探师向TA提问聂凯市场分析行家向TA提问查看更多官方电话在线客服官方服务官方网站居理买房网热门楼盘优选咨询师买房问问关于居理

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仲量联行6日发布的“2017年第二季度上海房地产市场回顾”，该季度投资交易总量人民币(下同)194亿元，环比下降2 8%，同比上升47 2%。办公物业仍是主要的投资对象，投资额达到179亿元，占投资总额的92 1%。零售和物流市场投资额分别为6亿元、4亿元，各占投资总额的3 1%、2 1%。境外投资者在上海房地产市场投资活跃度增强

房地产市场调研的原始数据来自两个方面：1、官方网站：区域房地产交易市场一半都有楼盘表的公示，里面会标明已售未收、抵押、禁售等，也会标明面积、楼层、房号；以及预售证等信息；2、现场调研：人员现场采集信息，从销售中心的楼书、通过与售楼员的交谈等获得一手信息；项目现场的观察

房子可以交易没有任何问题向东岛开发商直销，来电报团购，除了售楼处给予的优惠折扣以后，每套房源可省5万—10万，还可以获得开发商内部豪礼（价值5000—20000元），如果您介绍朋友过来购买房源最高可以获得2万元的酬谢金！售楼处叶经理：18017876895 400—078—0290位于太仓和嘉定交汇，小区南门就是嘉定区新和路，小区北门就是太仓富达路，与太仓市政府，市第一人民医院，宝龙城市广场，万达广场3-5分钟车程。50分钟直达上海人民广场，40分钟直达虹桥枢纽，15分钟直达嘉定城区，4分钟直达11号线地铁嘉定北站，15分钟直达上海S5（沪嘉高速）嘉定新城出口，2分钟直达G15（沿江高速）陆渡出口。板块位于新老浏河之间，北临新浏河，东，西，南面被老浏河环绕，四面环水，岛内数条分流经过，形成天然群岛。岛上河网密布、植被繁盛、鸟语花香、四季风景各异。占地1525亩，建筑面积约为10.8万平方米，开发为纯岛居水景别墅，分为3期开发。一期：美式风格的别墅；二期：中式风格的别墅；三期：欧美风格（纯意大利风格建筑）。一二期独栋、双拼共183套（基本售罄）；目前已经全部交房，有50栋左右已经入住；三期共计138栋联排，双拼，独栋（目前主要销售三期）。三期介绍：1.5000平方米中心人工湖和配套全面的大型豪华养生会所，游艇俱乐部、商业中心、室内恒温游泳池、室内网球中心等各类配套齐全。2.借鉴两层高端人居别墅，匠心南意大利经典，12-17.5米超大面宽，比普通联排宽出1倍有余，品质细节更胜一筹。3.前院+后院+侧院，270°围合多院，缔造家族风景盛宴。4.约284-673 m2小院/独栋，每栋均赠送80—180平方的空间，24款别致户型，私人订制级臻稀房源，满足成功人士对置业的考量。5.现在三期已经基本建好，2016年6月前交房。5.小区容积率为0.37，绿化率为50%；新加坡狮城怡安物业管理，物业管理费为3.8元。 6.每栋附有1-2个车库，2个车位。7.总价240万—900万之间，单价8500—9500之间，70年独立产权，无住房贷款者首付30%，有住房贷款者首付40%，不限购，不限贷。8.一期，二期业主70%是上海客户，25%是太仓客户，5%是其他城市客户，基本都是以集团上市公司的高管为主。9.目前样板房已经对外开放，提前48小时来电预约，我们将可以免费安排商务车来接送您和家人一起看房；另外，我们还可以为您和家人免费安排一个别墅体验Party。