如何做房地产市场调研

房地产市场调研是一个斗智斗勇的过程，其中暗调是不可缺少的一部分，这里分享一些小技巧：1、如果穿着衬衫，千万别解到第二个2、一个定点的电话3、一个拍照没有声音的手机4、学一门南方口音5、带一个老婆子或老头子去市调6、摸清楚周边可以停车的地方有没有一些相关的案例呢可以看看http://www.mydcyj.com/frontier/Information/2014/0611/3540.html 明源地产研究网，希望有帮助

1、二手资料，网络上查找该地区的房地产现状（包含价格、销售、开发区域...等资料）、规划、城区开发、入驻企业等资料；2、当地的房地产管理中心拿各类年鉴、地产规划，如果遇到热心的人，甚至可以手抄他们的批地、最新的施工/开工/竣工项目面积等资料（这事我干过），还可以去政府单位，拿城市区域地块用途、面积、红线图（困难较大，很多时候靠关系，但很有价值）3、实地城市楼盘调研，一个一个楼盘的跑，了解价格、已售/未售单位、销售控制单位情况、营销情况，还有普通资料，也就是楼书里基本都有的面积、户型等4、走访城市主要商业、地块所在的周边环境5、如有可能，做消费者问卷调查，目的一是城市消费水平，二是对购房意向、购房者需求做辅助判断 地段 所在商圈 周围的环境你的房子的定位 是针对那个人群的 对目标消费群做调查和分析以及对你的竞争对手的调研

开发商代理商地段分析附属分析（如教育、医院、商业等）销售进程分析建筑结构分析（如户型、园林构造等）面积结构分析广告推广分析（包括节奏、媒体、形式等）推广主题分析（诉求点、卖点）开盘当日分析（包括来宾上座率、现场成交率等）建筑进程分析大概就这些，关键是看对于你们的项目而言，你们对竞争对手项目有哪些需要了解的，并没有刻板的模式

(一)准备阶段 1.提出问题，明确目标市场研究意义重大，其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。在对需要研究的问题进行定义的过程中，确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。每一项目应含有一个或多个目标。在这些目标未被明确建立之前，是无法进入下一步研究的。房地产市场调研也不例外，市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助决策者们发现并解决营销问题，所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题，任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。因此，在每次起草调研提案之前，调研人员首先要知道自己要做什么，要对调研目的与目标十分明确。2.初步情况分析和非正式调查调研人员对初步提出来需要调查的课题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。探测性研究资料的收集具有较大的灵活性，已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等，都是行之有效的资料来源。另一方面，如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义，就可以直接做描述性或因果关系研究。同时，要根据调查的目的，考虑调查的范围和规模多大才合适，调查的力量、时间和费用负担是否有保证。如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。3.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制订调查方案和工作计划，即拟定调研计划书。房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计，目的是为了调查有序、有目的地进行，它是指导调查实施的依据，对于大型的市场调查显得更为重要。调查方案设计的内容如下：为完成调查的课题需要收集哪些信息资料；如何运用数据分析问题；明确获得答案及证明答案的做法；信息资料从哪里取得，用什么方法取得；评价方案设计的可行性及调查费用的说明；方案进一步实施的准备工作等。房地产市场调研工作计划是指在某项调查之前，对组织领导、人员配备、考核、工作进度、完成时间和费用预算等做出安排，使调查工作能够有计划、有秩序地进行，以保证调查方案的实现。总之，市场调研计划书必须具有可操作性，对调查对象、调查范围、调查内容、调查方法、调研经费预算、调研日程安排等都应给出明确的界定。(二)实施阶段1.建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员。建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，需要集中进行学习，对于临时吸收的调查人员，更需要进行短期培训。学习和培训的内容主要包括：明确房地产市场调查方案；掌握房地产市场调查技术；了解与房地产有关的方针、政策、法令；学习必要的经济知识和业务技术知识等。2.收集第二手资料房地产市场调查所需的资料，可分为第一手资料和第二手资料两大类。第一手资料是指需要通过实地调查才能取得的资料，取得这部分资料所花的时间较长、费用较大。第二手资料是指企业内部记录或已出版的外部记录，取得这部分资料比较容易、花费较少。在实际调查中，应当根据调查方案提出的内容，尽可能组织调查人员收集第二手资料。收集第二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。对于统计资料，应该弄清指标的含义和计算的口径，必要时应调整计算口径，使之符合调查项目的要求。对于某些估计性的数据，要了解其估算方法和依据以及可靠程度。对于某些保密的资料，应当根据有关保密的规定，由专人负责收集、保管。3.收集第一手资料经常遇到的情况是，为解决问题所需的资料并不能完全地从内部记录或已出版的外部记录中获得，即不能完全地从第二手资料中获得，因此研究必须以第一手资料为基础。收集第一手资料常要回答下面几个问题：是通过观察实验还是询问来获得资料；问卷采取封闭式还是采取开放式结构；是将研究的目的直截了当地告诉被访者还是对他们隐瞒研究的目的；类似的问题还很多，上述几个问题是在研究过程中必须回答的基本问题。在收集第一手资料的过程中，还必然伴随着对调查样本的设计和样本的采集。在房地产市场调查中，广泛采用的是抽样调查法。因此，研究人员在样本设计过程中必须考虑调研总体、样本单位、抽样设计、样本规模等因素。(三)分析和总结阶段1.数据的分析与解释数据分析包括对采用的抽样方法进行统计检验，以及对数据的编辑、编码和制表。编辑就是对问卷表进行纵览的过程，以保证问卷的完整、连续；编码就是对问题加以编号，以使资料更好地发挥分析作用；制表就是根据某种指标对观察得到的数据进行分类和交叉分类。在大多数研究中，都要涉及编码、编辑和制表程序。而统计检验作为一种独特的抽样过程和数据搜集工具，往往应用于某些特殊的研究。在可能的情况下，统计检验一般都在数据搜集和分析之前就进行，以保证所得到的数据与意欲研究的问题密切相关。2.编写调研报告。调查研究报告主要归纳研究结果并得到结论，提交给管理人员决策使用。很多主管人员都十分关心这一报告，并将它作为评价研究成果好坏的标准。因此，研究报告必须写得十分清楚、准确。无论你的研究做得多么深透、高明，如果没有一份好的研究报告，都将会前功尽弃。调研报告的主要内容包括：调查目的、方法、步骤、时间等说明；调查对象的基本情况；所调查问题的实际材料与分析说明；对调查对象的基本认识，作出结论；提出建设性的意见和建议；统计资料、图表等必要附件。房地产市场调查报告的结构多种多样，没有固定的格式，一般由导言、主体、建议与附件组成。导言部分介绍调查课题的基本状况，是对调查目的简单而基本的说明；主体部分应概述调查的目的，说明调查所运用的方法及其必要性，对调查结果进行分析并进行详细说明；附件部分是用来论证、说明主体部分有关情况的资料，如资料汇总统计表、原始资料来源等。编写房地产市场调研报告，还应当注意：坚持实事求是原则，调研报告要如实反映市场情况和问题，对报告中引用的事例和数据资料，要反复核实，必须确凿、可靠；要突出重点，调研报告的内容必须紧扣调查主题，突出重点。结构要条理清楚，语言要准确精练，务必把所说的问题写得清楚透彻；结论明确，调查结论切忌模棱两可、不着边际。要善于发现问题，敢于提出建议，以供决策参考，结论和建议可归纳为要点，使之更为醒目。调研报告应完整、整齐装订，印刷清楚、精致美观。3.总结反馈。房地产市场调查全过程结束后，要认真回顾和检查各个阶段的工作，做好总结和反馈，以便改进今后的调查工作。总结的内容主要有：调查方案的制订和调查表的设计是否切合实际；调查方式、方法和调查技术的实践结果，有哪些经验可以推广，有哪些教训应当吸取；实地调查中还有哪些问题没有真正搞清，需要继续组织追踪调查；对参加调查工作的人员做出绩效考核，以促进调查队伍的建设，提高调查水平和工作效率。值得注意的是，在上述房地产市场调查的程序中，除了提出问题这一步骤之外，其他研究步骤并不能完全依照设想的程序进行。并且这些步骤也不是僵化不变的，实际运用时，可视调查内容、环境条件及要求的轻重缓急，灵活使用，有的程序可以省去、有的可以强化、有的可以重复。例如，在制订某项研究方案时，我们也许会发现要研究的问题并没有很好地定义，这样，研究人员也许需要重新回到第一步，对需要研究的问题再做仔细的界定；再如，进入收集数据阶段时，可能会发现原计划的方法成本太高，这时为了保持预算平衡，就可能需要对原来的研究设计进行改变，减少资料规模，或以其他资料来代替(也许依靠第二手资料)。但当资料已经收集得差不多时，研究人员要再对研究方案做改动的话，所花的代价就非常大，这将影响研究的进行。正因如此，在进行资料收集之前，就应对研究设计十分认真的考虑，以免造成不必要的损失。

　　对一个行业（比如房地产）进行市场调查应从行业市场、消费者（如果是房地产，则是购房者）、产品（如住房、商住楼等房地产产品）和竞争对手等方面，在那些方面分别进行深入调查和分析。　　一、行业市场。　　行业市场调查，就是全面系统的进行调研整个行业和主要企业（比如房地产）的发展现状及其发展趋势。行业市场调研为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生"方向性"的错误。　　针对房地产来说，行业市场调研对于整个房地产产业可以有比较客观的市场分析。　　二、消费者。　　消费者市场调查主要是了解消费者需求数量和结构及变化。对消费者市场进行调查，可以了解消费者的需求数量和结构的变化受到多方面因素如人口、经济、社会文化、购买心理和购买行为等的影响。通过调查，企业就可以为现有产品或新产品营销寻找市场机会，有效地细分市场，选择目标市场并确定产品定位，并制定新的营销战略和策略，以及评价企业的市场营销活动。　　三、产品。　　产品市场调查就是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销产品信息和资料，对消费者及消费需求、企业产品、产品价格、影响销售的社会和自然因素、销售渠道等开展调查。而房地产作为人民生活衣食住行的主要商品，其作为产品的特征也是非常丰富。　　四、竞争对手。　　竞争对手调研包括市场进入调研、投资收购调研、市场动态调研、标竿学习调研、人力资源调研、营销体系调研、生产研发调研、专利情报调研等。　　竞争对手调研的关键是搜集到准确的竞争情报，而竞争情报是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。竞争对手调研是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。　　对于房地产产业来说，应该根据行业的具体经营情况，针对性的对房地产商主要对手进行认真调查分析，留足自身的生存空间。　　市场调查，是运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销的信息和资料，分析市场情况，了解市场现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、正确的资料。　　前期的市场调查，方法和方式很多，具体应该根据自己的实际情况、经营方向、初步计划已经其他需要得到的信息，进行合理的步骤：　　（1）确定调查内容、目的和要求。　　调查之前，应该明确调查的内容、目的和要求。根据调查的对象，拟定需要了解的内容，定出调查的目标，然后有序的合理进行。　　（2）初步筛选问题，保证调查结果的有效性。　　确定调查目标和对象后，通过对问题进行整理分析，在保证准确合理科学情况下，尽可能缩小调查的范围，减少调查精力，同时保证调查结果的有效性。　　　　（3）实施行之有效的正式调查　　通过制定的调查计划，运用科学的方法，根据预定的目的，有系统地调查、搜集、记录、整理有关市场的信息、资料和情况。　　（4）对市场的信息、资料和情况进行整理和分析　　当市场的信息、资料和情况收集完后，要进行编辑整理，检查调查资料准确性。在整理资料时，要对错误的信息剔除掉，然后对资料分类整理统计，最后得出结论。

还是以目标消费群调查为主啊，不知道你指的是专业市场还是住宅，各有不同的侧重点吧。 你可以看看中国不动产投资管理网，首页的房产管理流程里有这方面的内容，网站网页里也有这个内容吧，希望对你有用，参考资料：http://www.jst-cn.com/article/list/267如果是在镇上开发房地产，你需要了解当地的房地产开发的需求程度是怎样的，建商业还是建住宅。你可以先了解一下当地的收入、消费能力情况，以及当地居民对住宅的反应程度如何。一般来说农村里都有自建的住房，开发成为住宅的可行性会受到影响，但如果当地环境不错，交通、配套等也算便利，可以考虑开发成为别墅区卖给城里人。如果是想依靠当地的消费能力解决，你可以调查一下那里的商业发达程度，是否有必要开发一些商铺等。总的来说，你要弄清楚供求关系是怎样的以及项目所在地的特征，有针对性地来进行可行性分析。www.zz668.com.cn

1、宏观经济环境；2、区域市场情况。市场消费特点，竞争项目情况等；3、地块具体情况。如地理位置、交通、周边配套等。

房地产项目市场调研步骤概述-4DOC房地产项目市场调研步骤概述 有人认为房地产市场调研高深莫测，有人认为市场调查很简单，可有可无。我们认为：在当今的房地产市场，无论您是想寻找新的投资机会，还是为抢占市场；无论您是想为已开发物业制订正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，市场调研作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已凸显越来越重要的作用，房产商对房地产市场信息的需要比以往任何时候都更为强烈。 一、房地产市场调研的作用 在现今越来越激烈的房地产市场，如果想在众多楼盘中脱颖而出，如果想要更加准确的锁定目标顾客群，在这个策划越来越泛滥而消费者越来越精明的年代，只有通过认真细致、专业有效的市场调研，摸透终端消费者的心理、做出具有针对性的房型产品、独具一格的楼盘定位，才是我们最关键的制胜途径。 市场调研对房地产开发的作用体现在：通过市场调研，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调研能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,包括市场定位和目标消费群体定位,同时这些正是一个项目成功与否的关键。 再者，由于房地产市场是不断发生变化的，是动态的，所以房地产项目的定位也是一个动态积累过程，必须不断进行项目定位诊断，不断地进行定位修正，使所开发的项目始终如一地与消费者的认识保持一致。二、房地产市场调研的入手点 房地产市场调研应该从何入手呢？一般说来，在具体的房地产市场调研开始前,我们可以根据企业自身的情况，对房地产项目先做一个综合的全面剖析，以明确调研主题及企业的相关开发思路等；其次是对房地产的整体营销环境进行分析，主要是对国家的宏观经济政策和经济走势、房地产的竞争市场和消费市场有一个较为清楚的认识和把握，也就是我们通常所说的项目环境研究、竞争者研究和消费者需求研究三大块.1、环境研究及竞争者研究项目的环境研究包括项目的投资环境研究和区域市场分析，主要通过研究宏观人口、收入、行业、政策等数据以及对区域市场产品供求总量及其结构的分析，从宏观上把握房地产市场的走势。而竞争者研究主要针对区域范围内的竞争对手，房地产产品的位置固定性以及供求的区域性使得这一项调查尤为重要。竞争者研究的对象主要包括片区同类项目、典型竞争企业、楼盘的产品供应数量、产品供应结构、价格策略、营销策略等。

了解清楚这些,你就了解了你所针对的客户是钢需的年轻人,还是投资人。同时也了解了各小区所空下的房源有多少。再就是到工商局注册公司,到产权处备案。再接下来找门面,自己预算一下所需要的投入,门面租金、装修、做一些必需的材料,如购房流程、费用明细等。再要准备一台电脑,用来你记录客户信息和房源信息。因为不了解你城市的情况,具体费用多少不了解。但基本就这些东西就够了。下面就是你收集房源了。对于房产中介来说,客户不难找。调查最核心的内容就是附近商圈房源流通率，看看买卖、租赁成交的数据，最好可以拿到官方数据，最简单的方法就是看看这附近中介开的多不多