前期调研分析

市场调查。做分析用。

市场的调查能给你经营什么产品做一个定位！！也就是说通过市场调查看这个地区 人口 等消费环境 能给带来多大市场！！做到心理有数！！相反不做市场的调查和市场的分析！细分消费群体 没有目标的 混乱进货 经营 ，就会造成货物积压 和经营困境！！我的qq博客有这方面文章 421237008 市场的前期调研和市场的考察 是降低经营风险的最直接也是最有效的手段！试想一个企业没有做到市场的考察盲目的经营 不只知道自己的产品是对应什么客户群体 细分市场不明确！那么他的产品的市场在哪里呢？？如此的目标不明确！会造成经营的困境！！所以市场的考察时一个成功商人必备的能力素质！只有那些独具慧眼的人 能看到长期和未来的市场！或许他们就是将来的龙头！！总之市场考察重中之重！！ 说到底商人也好企业家好都是为这个社会服务的！！考察、调研 也就是看看你有没有服务的机会而已！可是机会总是给有准备的人！绝非偶然！！所以一个也 好企业也好都要做好准备当机会来临之际就是你腾飞之日 呵呵题外话！！

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:书海无涯为了确立“润丰花园”的市场定位、客户定位和产品定位。同时编写“润丰花园”项目的《规划设计建议书》并为制订前期策划方案做准备，我公司对亚运村地区的区位市场状况、北京市万元以上销售价格的典型项目进行了调研分析。在调研中采用了“桌面调研法”、“调查法”、“问卷法”和“深入访谈法”几种方法相结合的方式，通过对收集到的数据的归纳整理，对项目的SWOT分析和安索夫模型分析，得到了相关结论。一、亚北区域市场在亚运村地区，已经形成了北京最大的居住类物业市场，区域的发展明显领先于北京市其它部位。目前这一地区无论交通条件、市政配套，还是生活设施及社区环境都已日渐完善，奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改善及基础设施建设产生重大影响，本地区将成为北京市居住类物业发展最为成熟的地区之一。1、区域竞争激烈在亚北地区我们共选取了12个主要竞争项目作为研究对象，这12个项目的占地面积为191.42公顷，总建筑面积达到402.9万平方米。说明本区域市场供应量较为充足，竞争激烈。2、市场产品以中高档为主目前亚北地区在售项目销售均价集中在6000～7000元/平方米左右，其主要原因是这些项目的产品品质、配套设施、服务水平并没有实现高档化。1、亚北地区目前高档住宅项目很少，因此高档住宅在此地区将会以一个全新的产品形态出现。申奥成功后，本地市场已经开始向高档化变迁。为了在竞争中取胜，就必须在市场、产品、服务等方面寻求

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:欣雅网络科技商场开业前期调研报告篇一：开业前市场调查指引开业前市场调查指引1.0市场调查工作计划1.1新商业广场开工前3个月，由集团商管公司组织各商业广场展开市调，参与调查的部门有集团商管公司招商中心、人力资源部、物管部，当地项目公司物业部、当地商管公司招商部，调查内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；1.2根据调查确定的各类数据，招商部负责整理、汇总、分析，形成市场调查报告经当地商管公司总经理审核后报集团商管公司招商中心招商部；1.3遇当地政府对区域规划重新制定或重大发展规划出台后，各地商管公司需进行市场调查，调查内容为新规划区域功能布置情况、商圈情况、同行业及竞争对手情况、土地成本、商户资源，形成市调报告后报集团商管公司，集团商管公司各相关部门核实调查。2.0市场调查准备2.1资料准备商业广场建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调查表格，当地商业地图等。2.2人员准备2.2.1由集团商管公司拓展部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司成立市调小组；2.2.2由集团商管公司相关部门对当地商业管理公司相关人员进行市调培训；3.03.54.6三、员工形象3一家有实力、远见的百货连锁企业，应该持续优化百货门店、大力发展购物中心、积极建设电商平台，以及在微信、天猫、BaT2第六：经营规划布局要以与具有有效的营业执

可以先做个市场调研工作前期市场调研、找到定位目标受众群体特征，判断产品市场潜力；根据产品特性，还会进行比如用户调研、功能调研等等，如果产品新上市还需要新品调研之类的。反正挺多的，调研你可以看成是和用户互动的一个环节，所以调研工作还挺重要的，沉淀每一次调研数据，方便后期分析比对。51调查网，让调查更简单方便！

题目和提纲准备搞调查，首先路数要清。调查研究工作常常是因时因地因工作需要而定的。既有全面调查，也有专题调查。一般都针对一个时期的中心工作内容，或大家普遍关注同时又急需解决的问题开展调查。诚然，有时也会发生突发性情况，如案件、事故、纠纷等等。这些都可能成为调查研究的选题。通常是：（1）选择大家最关心、最急需，对全局有影响的问题。（2）选择即将发生而又事关重大的问题。如部队精简整编期间可能会发生什么问题，在整编前夕若调查清楚，整编中就可以有效地杜绝因此而发生的各类案件和事故。（3）选择别人没有涉足而现实生活中又很“解渴”的题目。（4）选择比别人的研究更高层次的题目。在别人调查研究的基础上，向纵深发展。既可以减少不必要的重复劳动，还能比别人技高一筹。题目一旦确定，就应制定具体的调查提纲。在总题目的范围之内，究竟了解哪些情况，应分门别类地列出详细条目，使调查期间有章可循，防止劳而无获。情况和知识准备在确定调查单位或调查对象的基础上，要查阅、了解与此有关的资料，如调查单位的政治、经济、文化、地理、历史等方面的情况；调查对象的基本情况。同时还可了解其他单位的某些类似情况，以便在调查研究中有一个横向比较。此外，还应搜集一些有关调查单位或调查对象的材料，做到先从材料上熟悉。要做好调查工作，调查者的“本领”还是很关键的。因此，调查前还需要进行一番理论和实践知识的学习。（1）学习与调查题目有关的中央和地方政府以及有关部门的文件，学习有关理论，提高政策水平，弄清政策界限，使自己在调查过程中，心里有一个准绳，否则就可能是非不分，容易上当受骗，还可能说一些与政策大相径庭的话。（2）学习与调查对象和调查题目有关的自然科学知识和社会知识，以求轻车熟路，和调查对象配合默契，有共同语言。不然的话，就可能造成人家讲的你不懂，而你问的又不着边际这样一种被动局面。而且还可能因为情况不明使你需要的“大鱼”溜掉。组织准备一般情况下，调查研究工作由几人至几十人组成。如何抽调人员并有效地发挥每个员工的特长，达到预期的调查目的，这里头也颇有点学问。首先，要根据调查题目的需要，确定人数和人员。如需抽调外单位人员，还应认真与所在单位协商，抽调出确实能够胜任调查工作的专业人员。其次，可根据调查的需要和调查人员的实际，进行短期办公集训或学习。再次，为了充分发挥调查人员的积极性和创造性，要视情况给每个调查者分配具体任务，使大家在调查中各有侧重，为日后调查汇总、研究工作奠定基础。详情官方电话官方服务官方网站

不好意思，说得多了点。项目前期工作是指项目开工建设前尚处于决策阶段的工作，主要包括：项目建议书（立项），可行性研究报告，设计文件（初步设计、施工图设计）等以及在可行性研究、初步设计阶段需要开展的环境（环评）、规划（选址）、土地（用地）、勘查、节能评估等项工作，涉及发改、建设、国土、环保等职能部门。前期工作在项目建设中具有重要的作用，是开展项目建设时必不可少的环节，前期工作开展得扎实与否直接影响项目能否取得成功。一、项目前期工作是提高项目建设效率推动项目尽快实施的重要保障项目建设是否可行，能否尽快实施，这是由多方面的因素决定的，除了资金、土地的落实，还包括项目需求分析、项目规模、项目选址、工艺技术线路、工艺设备选型、建设方案比较、项目投资估算（概算）、经济效益分析、社会效益分析、环境影响分析、节能评估等等。这些都属于技术性、专业性、政策性非常强的工作，应由具有一定实践经验和理论水平的专家进行评判后报职能部门审批、备案、核准，然后才能开工建设，否则就属未批先建的违章建设项目，很容易被执法部门整顿，影响项目实施。目前项目前期工作中常见问题主要表现在以下几个方面：一是认识到不到位，畏难情绪大。一些单位认识不到前期工作在项目建设中的重要作用，认为前期工作费时费力费金钱，或是职能部门出难题，故意设卡；有的单位一看到又是立项，又是做可研初设，还要开展地勘环评、能评安评，程序复杂难度很大，就先有了畏难情绪。二是开展前期工作不积极、不扎实。由于前期工作经费不落实，许多单位提前开展前期工作的积极性不高，往往事到临头才临时抱佛脚，匆匆忙忙委托编制，造成了可研报告、初步设计、节能评估文件等编制周期短，工作深度不够，水平不高，起不到应有的作用。三是概念混淆，分不清究竟需要开展哪些前期工作。例如，一些单位搞不清项目立项批复和初步设计概算批复的区别，常把立项批文当初设批文用。实际上，这两者有着本质的区别，立项是基本建设程序中最初阶段的工作，项目投资主管部门对项目建议书的批复（立项批复）是依据项目是否符合国家资金投向和产业政策来决定的，是项目能往下进行的前提条件。而初步设计及概算则是依据可研批复文来编制，是编制施工图，进行招投标并控制投资的依据，初步设计概算与可行性研究的投资估算两者之间可以误差10%，超过10%需要重新进行可行性研究。而业主依据立项批文开展可行性研究，两者的投资估算误差允许达到30%。由此可见，项目立项时提出的规模数据是最不准确的，与实际相比误差是最大的。因此，立项批文不能当作初设概算批文来使用，不能据此来控制项目投资。当前形势下，项目管理越来越规范，充分认识到项目前期工作的重要性，积极面对当前存在的问题和困难，认真开展项目前期各项工作，无论是单位个人还是项目本身，都能够避免一些不必要的麻烦和风险，促进项目规范、科学、高效地建设和运行。二、前期工作是全面履行项目基本建设程序的要求根据国家有关规定，基本建设程序一般包括三个时期、八个阶段的工作。三个时期是指：投资决策时期、建设时期、交付使用期。八个阶段：项目建议书阶段（立项），可行性研究报告阶段，设计文件（初步设计、施工图设计）阶段，建设准备阶段，建设实施阶段，投产试运阶段，竣工验收阶段，后评价阶段。中小型工程建设项目可以视具体情况简化程序。这些工作的先后顺序不是随意安排的，而是由基本建设进程的规律所决定的。所以，根据项目基本建设程序，积极开展项目前期工作是从事工程建设有关单位和人员都必须遵守的原则。三、前期工作是落实国家资金投向和产业政策的具体体现项目立项是基本建设程序中最初阶段的工作，项目投资主管部门是否同意立项关系到项目能否继续进行，是项目能否往下进行的前提条件。项目投资主管部门依据国家资金投向和产业政策决定是否给予项目立项，以保证尽可能有效地使用有限的社会资源。所以，针对不同的项目，项目投资主管部门是否批准立项就是落实国家资金投向和产业政策的具体体现。例如：国家有关文件规定，“到2010年底，各级党政机关一律不得新建公楼，不得建设培训中心、宾馆、招待所等楼堂馆所”，所以2010年以前，项目投资主管部门对楼堂馆所项目的立项申请是不能给予审批的。而对符合国家资金投向的项目则给予优先审批，协调组织开展下步的前期工作。对于企业投资项目，如果不符合国家产业政策，属于《产业结构调整目录》中淘汰或限制类的项目，项目投资主管部门对这些项目的立项申请也是不能给予备案或核准的。四、前期工作是投资决策的重要依据项目建议书批准后，进行可行性研究工作。可行性研究报告是确定项目是否进行投资的依据，投资者和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对项目是否进行投资和怎样进行投资。否则投资决策失误不但工程项目没有经济效益，而且损失可能是惨重的。因此，前期工作中可行性研究是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益的重要手段。平时我们在申报国家资金补助时，中央投资项目编报软件有“建议书批复情况”、“可行性研究报告批复情况”、“初步设计批复情况”等栏，这几栏如果没有填写发改部门的批复文号，则资金补助申请基本是无望的。对于企业投资项目来说，可行性研究报告也是项目业主筹措资金的需要。目前，凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究报告。银行通过对可行性研究报告的审查，确认项目确实可行后，才能同意贷款。可以看出，包括可行性研究在内的建设项目的各项前期工作是不可或缺的。五、前期工作是控制投资的有效手段为了避免工程建设中不断变更设计、追加投资使工程管理失控，造成“半拉子”工程，给国家及投资者造成巨大损失，初步设计概算必须根据可行性研究批复进行编制，并控制在可行性研究报告投资估算允许范围之内，即两者间的误差控制在10%以内。初步设计概算一经批准不允许随意变更，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，不得进行招投标，建设过程中发生重大设计变更必须报原批准机关审批。可见，前期工作中初步设计概算对控制项目总投资和设计质量具有直接关系。有专家测算，在设计阶段可以控制70~85％的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15~35％。因此，在项目建设中，设计阶段工作做好了就能最大限度地控制投资。道路工程与河流关系非常密切。道路一般沿河前进，线路在河谷横断面上所处位置的选择，河谷斜坡和河流阶地上路基的稳定，也都与河流地质作用密切相关。道路跨过河流必须架桥，桥梁墩台基础、桥渡位置选择都应充分考虑河流的地质作用。对于桥渡，首先应当选择在河流顺直地段过河，以避免在河曲处过河遭受侧蚀而危及一侧桥台安全；应尽量使桥梁中线与河流垂直，以免桥梁长度增大。其次墩台基础位置应当选择在强度足够、安全稳定的岩层上。对于那些岩性软弱的土层、地质构造不良地带不宜设置墩台。如图4-8所示，A台不稳定，可能由于岩层滑动而破坏；C墩位于断层上，断层两侧岩石不同，或断层带内岩石破碎，均不利台基础置较好。墩台位置确于稳定；而定之后，还必须准确地决定墩台基础的埋置深度，埋置深度太浅会由于河流冲刷河底使基础暴露甚至破坏；理置过深将大大增加工程费用和工期。图4-8墩台基础地质情况公路水毁是公路常见的病害之一，而造成公路水毁的主要原因是水。水的作用加剧了路基路面结构的损坏，使路面使用性能变坏，缩短了路面的使用寿命。影响路基路面的水可分为地面水和地下水两类。地面水有二种来源，一是雨雪直接落至路面的大气降水；二是贯穿路基的沟、溪、河流水。地下水主要来源于上层滞水、潜水、承压水（将在下节中介绍）。（一）沿河路基水毁1。沿河路基水毁成因沿河（溪）公路受洪水顶冲和淘刷，路基发生坍塌或缺断，影响行车安全，乃至中断交通。沿河路基水毁，常发生在弯曲河岸和半填半挖路段，主要成因有下列几种。（1）路线与河道并行，一面傍山，一面临河，许多路基是半挖半填或全部为填方筑成。路基边坡多数未做防冲刷加固措施，路基因洪水顶冲与淘刷发生坍塌破坏，出现许多缺口和坍塌半个以上路基。（2）路基防护构造物因基础处理不当或埋置深度不足而破坏，引起路基水毁。（3）半填半挖路基地面排水不良，路面、边沟严重渗水，路基下边坡坡面渗流、普遍出露、局部管涌引起路基坍垮。（4）洪水位骤降，在路基半坡内形成自路基向河道的反向渗流，产生渗透压力和孔隙压力，造成边坡失稳。（5）不良地质地形路段，山体滑坡或路基滑移。（6）道路防洪标准低，路面设计洪水位标高不够或涵洞孔径偏小，道路排水系统不完善，造成洪水漫溢路面、水洗路面甚至冲毁路基。（7）原有道路施工质量不佳，挡墙砌筑砂浆强度达不到设计要求，砂浆砌筑不饱满，石料偏小，砌体整体强度不够。（8）原有路基边坡坡度太陡，没有一达到设计要求。（9）较陡的山坡填筑路基处理不当，原地面未清除杂草或挖人工台阶，坡脚未进行必要支撑，填方在自重或荷载作用下，路基整体或局部下滑。（10）填方填料不佳，压实不够，在水渗人后，堆密度增大，抗剪强度降低，造成路基失稳。（11）植被破坏，水土流失，在强降雨形成的地面径流冲击下，造成边坡坍方。12）道路养护工作跟不上，涵洞淤塞导致排水不畅，造成水洗路面甚至冲毁路基。2.防治沿河路基水毁的措施防治沿河路基水毁的常用方法有：铺草皮、植树、抛石、石笼及浸水挡土墙等。（1）种草防护适用于土质路堤、路堑有利于草类生长的边坡，它可以防止雨水冲刷坡面。但经常浸水或长期浸水的路堤边坡，种草不易生长，故不宜采用此法防护。（2）草皮的作用与种草相同，当河床比较宽阔，铺设处只容许季节性浸水，流速小于1.8m/s，水流方向与路线近于平行的条件下可以使用。（3）植树一般是在路基斜坡上和沿河路堤之外漫水河滩上种植，直接加固路基和河岸，并使水流速度降低，防止和减少水流对路基或河岸的冲刷（4）砌石防护分为干砌和浆砌两种。干砌片石用以防护边坡免受大气降水和地面径流的侵害，以及保护浸水路堤边坡免受水流冲刷作用，一般有单层铺砌、双层铺砌。在片石下面应设置垫层，它主要起整平的作用，并可防止水流将干砌片石下面边坡上的细颗粒土壤携带出来冲走，还能使防护的坡面具有一定弹性，从而增加对波浪、流冰及漂浮物冲击的抵抗力，使之不易破坏。干砌片石所用的石料，应是坚硬的、耐冻的和未风化的石块，为防水浸水及提高整体强度，可用水泥砂浆勾缝。当水流流速较大（如4～5m/s），波浪作用较强，以及可能有流冰、流木等冲击作用时，宜采用浆砌片石护坡，必要时，可与浸水挡土墙或护面墙同时设置。（5）抛石防护主要用于防护水下部分的边坡和坡脚，免受水流冲刷及淘刷，也可用于防止河床冲刷，最适用于砾石河床。它不受水位高低变动的影响，亦不受施工季节的限制，新筑堤岸尚未沉实之前亦可施工。在附近盛产石料、沿线废石方较多的地区，应优先考虑此种防护措施。（6）石笼防护的使用范围比较广泛，可用于防护河岸或路基边坡、加固河床、防止淘刷。（7）浸水挡土墙是用来支撑天然边坡或人工边坡，以保证土体稳定的建筑物。（8）丁坝是指坝根与岸滩相接，坝头伸向河槽，坝身与水流方向成某一角度，能将水流挑离河岸的结构物。丁坝是用来束水归槽、改善水流状态、保护河岸的。（二）桥梁水毁成因桥梁受洪水冲击，墩台基础冲空危及安全或产生桥头引道缺断，乃至桥梁倒坍，称为桥梁水毁。其主要原因有下列两种：桥梁压缩河床，水流不顺，桥孔偏置时，缺少必要的水流调治构造物；基础埋置深度浅又无防护措施。为防治桥梁水毁，可分情况增建各种水流调治构造物和墩台基础防护构造物。1。增建水流调治构造物防治桥梁水毁（1）稳定、次稳定河段上桥梁水毁防治：可根据调整桥下滩流、河床冲淤分布的实际需要以及水流流向等分情况加以选择。①正交桥位，两侧有滩地对称分布时，两侧桥头布置对称的曲线形导流堤。②两侧有滩地但不对称分布时，两侧导流堤一般布置成口朝上游的喇叭形。大滩侧为曲线形导流堤，小滩为两端带曲线的直线形导流堤。③桥位在河流弯道上，凹岸布置直线形导流堤，凸岸布置曲线形导流堤。④桥位与河槽正交，一侧引道向上游与滩地斜交，另一侧引道与滩地正交时，斜交侧桥头布置梨形堤，引道上游侧设置短丁坝群。⑤桥位与河槽正交，一侧引道伸向下游与滩地斜交形成“水袋”，另一侧引道与滩地正交时，斜交侧桥头设置曲线形导流堤，引道上游进行边坡加固，并在适当位置设置小型排水构造物，以排除“水袋”积水，正交侧桥头设置直线形导流堤。若斜交侧滩地不宽，可设封闭导流堤消除“水袋”。⑥斜交桥位，两侧有滩地对称分布时，根据河槽流向，锐角侧设梨形堤，另一侧设两端带曲线的直线形导流堤。（2）不稳定河段上桥梁水毁防治不稳定河段上桥梁的水毁防治，可根据河岸条件、河床地貌以及桥孔位置等分情况采取下列措施。①桥梁位于出山口附近的喇叭形河段上，封闭地形良好，宜对称布置封闭式导流堤。②引道阻断支岔，上游可能形成“水袋”。为控制洪水摆动，防止支岔水流冲毁桥头引道，视单侧或双侧有岔及地形情况，可对称或不对称设置封闭式导流堤。③一河多桥时，为防止水流直冲两桥间引道路基，可结合水流和地形条件，在各桥间设置分水堤。④桥梁位于冲积漫流河段的扩散淤积区，一河多桥而流水沟槽又不明显时，宜设置漫水隔坝，并加强桥间路堤防护。2。增设冲刷防护构造物防治桥梁墩台水毁桥梁墩台明挖（浅埋）基础，应根据跨径大小、桥位河段稳定类型，分别增建基础防护构造物。当河床较稳定，冲刷范围小时，宜采用立面防护措施；当河床稳定，冲刷范围较大时，用平面防护措施本回答被网友采纳

肯定重要啊！标志设计不仅仅是一个图形或文字的组合，它是依据企业的构成结构、行业类别、经营理念，并充分考虑标志接触的对象和应用环境，为企业制定的标准视觉符号。 在设计之前，首先要对该企业做一个全面深入的了解，包括经营战略、市场分析、以及企业最高层领导的基本意愿，以及对同行竞争对手标志的分析和了解。设计师通过对这些调查结果的分析，提炼出标志的结构类型、色彩取向，列出标志所要体现的精神和特点，挖掘相关的图形元素，找出标志设计的方向，使设计工作有的放矢，而不是对文字图形的无目的组合。

商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此， 商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为 开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。 定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。 通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。 天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。 开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。 其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。 最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。 总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。(文/戴德梁行) 关键字： 地产定位报告 房地产项目定位