南宁房地产调研

房价普遍都飙的很快，即使国家出台了一些降温政策依然如此。琅东继续走红。同时，各个优良学校附近也开始有各类房产兴起，比如广西大学的附近，2000多元/平米。江南那边的房产也是蓬勃发展，大量的楼盘已经开始在那兴建了。而大沙田一带在近年也开计划开发。

2007年南宁市房地产价格走势调查报告 2007年，南宁市围绕着建设“中国绿城”和区域性国际城市目标，按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的城市发展方向，以新区建设带动旧区改造，加快了推进城镇化的步伐，与此同时，人居环境的改善，市民生活水平和生活质量的提高，使城市的价值和影响力得到了很大的提升。10月，南宁荣获全球人居领域最高荣誉——2007年“联合国人居奖”，这是对南宁构建平安城市、和谐社会成果的充分肯定。在多种利好因素的共同推动下，南宁市的房地产市场得到了快速健康发展。抽样调查表明，2007年，南宁市房屋销售价格指数呈现稳中有升的趋势，土地交易价格大幅增长，房屋租赁价格稍有下降，物业管理价格基本持平。 一、主要情况和特点 2007年， 南宁市房地产市场在国家宏调调控政策的引导下，合理地运用现有的土地资源，加大房地产市场投资结构调整，房地产市场整体运行保持着健康的发展态势。 （一）商品房价格稳步上涨 随着第四届中国·东盟博览会的成功召开，泛北部湾开发浪潮的如火如荼进行，以及“城乡清洁工程”深入开展，使南宁市人居环境、生态环境不断改善，促使房地产市场走向繁荣，商品住房销售价格也日益攀升。据统计，2007年南宁市商品房价格指数同比上涨8.7%，其中住宅价格指数同比上涨10.0%，非住宅价格指数同比上涨6.2%。从分类别看，经济适用房价格指数同比上涨5.6%，普通住宅价格指数同比上涨10.1%，高档住宅价格指数同比上涨11.5%，办公楼价格指数同比上涨9.5%，商业娱乐用房价格指数上涨6.9%，二手高层住宅价格指数同比上涨3.6%，二手多层住宅价格指数同比上涨3.3%。从全年商品房价格变动的情况上看，各月商品房价指数分别为，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房价格呈现稳步上涨趋势。 （二）土地交易价格大幅增长 随着国家宏观调控政策和土地新政的落实，加上中国与东盟贸易往来频繁及泛北部湾经济建设的大环境推动下，南宁市的土地价格一路飚升，全年土地交易价格指数同比上涨21.5%，其中：居住用地价格指数同比上涨25.3%，商业、旅游、娱乐用地价格指数同比上涨14.7%，其它用地价格指数同比上涨25.6%。从全年的土地交易区域来看，我市土地交易多数集中在凤岭东盟国际商务板块和高新开发区板块。从交易成交价上看，东盟国际商务板块的土地成交价从去年年底成交的180万元/亩上涨到2007年底最高成交的1215万元/亩，同时，高新板块的地价在东盟国际商务板块地价的带动下，四月份，以430万元/亩成交价逼近东盟商务板块三月份的地价，创出了高新板块的天价。九月份，南宁市的中山路特色商业街旧城改造项目以773万元/亩的成交价再创新高。十二月份，东盟国际商务板块的土地成交价突破每亩壹仟万元，再一次刷新了历史纪录，成为了南宁市的“地王”标志。据专家评估，东盟国际商务板块地价上涨带动了整个南宁市地价的上涨。 （三）写字楼出租率低，导致房屋租赁价格下降 南宁市的住宅租赁价格与房价销售价格攀升相反，写字楼租赁价格相对疲软。调查资料显示，2007年南宁市房屋租赁价格平均23.3元/㎡，同比价格下降0.6%。其中，住宅租赁价格9.1元/㎡，同比上涨4.6%；办公楼租赁价格20.7元/㎡，同比下降4.9%；商业娱乐用房租赁价格40.5元/㎡，同比上涨3.2%。由于南宁市的写字楼分布相对较为集中，房源供给相对过剩，致使出租价格有所下降，拉动了全年房屋租赁价格下降4.7个百分点。 二、原因分析 （一）城市发展逐步向大都市迈进，推动了房价快速上涨 近几年，随着连续四届中国·东盟博览会的成功举办，以及泛北部湾经济区建设步伐的加快，绿城南宁迈向区域性国际城市的步伐在加快，大都市化日趋明显，城市公共设施和基础设施日趋完善，加上捧得全球最高人居奖项——联合国人居奖后，绿城南宁的人文环境和城市价值得到了大幅度的提升，就业与创业机会不断涌现，城市的教育、卫生等社会事业快速发展，吸纳了大量的劳动力、客商和人才，使房地产的需求猛增。此外，绿城南宁城市品位的提升，也使得了房地产项目进行自身有化，高品位、高档次住宅也应运而生，有力地推动了房地产价格的上涨。 （二）居民消费物价指数不断攀升，造成房价上涨 2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有增无减，一年内央行10次上调存款准备金率和6次加息是为了控制流通中的货币，抑制物价上涨过快，减少投资比例过高、过快而引发的经济过热及通货膨胀，虽然不全是针对房地产市场，但出台的一系列宏观调控政策对于抑制房地产市场的过快增长有一定的调节作用，对市场的预期影响较大。从宏观层面来看，加息会通过改变市场的供求关系，一定程度上起到放缓房地产市场投资速度、稳定房地产价格的作用，有利于房地产市场的长期健康发展，有利于房地产市场进一步向宏观调控目标靠拢。从微观层面来看，对市场需求方来说，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，也会使持币待购者的支付能力下降，增加其观望心态。而对投资者、投机者来说，加息会增加融资成本，使其预期收益下降。但不排除企业将部分融资成本转嫁到房价中，造成房价继续上涨。总之，加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。在政府出台的诸多宏观调控政策下，无论是抑制需求还是增加供应，加息都会使市场供求矛盾得到一定程度的缓解，对抑制通货膨胀和房价的过快上涨趋势有一定的调节作用。但在需求强劲的大环境下，加息的最终结果只能使建房成本增加从而促使房价上涨。 （三） 绿城·南宁品牌效应提升房价 近年来，南宁市围绕着建设中国绿城的战略目标，争创联合国人居奖，重点突出绿色和生态特点。在高起点、高质量地规划城市布局下，不断完善城市功能改善人居环境，既美化城市环境，又建设了生态宜居、有凝聚力的、可持续发展的现代化和谐城市，绿城·南宁荣获“联合国人居奖”当之无愧。同时，南宁市的房地产市场紧紧围绕着绿城·南宁这个主题，设计风格各异高档楼盘 在户型上更讲究“宽敞”、“明亮”、“ 简约”以及“室外景观”的合理协调，重点突出绿色特点，打响特色品牌效应并立足于市场。随着特色品牌效应的步步升华和居民收入水平的稳步提高，居民对住房价格的承受能力也有所增强，在需求不断的刺激下，品牌效应的高品质楼盘，提高了房价。 （四）土地资源减少，地价不断创新高，促使房价上涨 随着城市经济的发展和城市人口规模的扩大，住房需求量的不断上升，而土地稀有的资源却日益减少，土地拍卖价格不断创出新高，导致土地开发成本持续上涨，再加上建材、钢材等原材料价格的上涨增加建筑成本和人工费用价格的上涨以及人们对南宁未来发展的良好预期，也是拉动房地产价格快速上涨的主要原因。 三、 存在问题 （一）开发商囤房囤地，并且雇用社会上少部分闲散人员轰抢房源，造成住房供应表面人为的“短缺”现象，拉高了房价。 （二）住房结构不合理，保障住房的廉租屋和经济适用房所占比重偏低，加剧了住房供需的矛盾。 （三）房价虚高，定价偏离市值，售价低于喊价，造成有价无市迹象。 四、2008年南宁市房地产市场走势预测 2008年南宁市房地产价格将保持在高位运行态势。由于受住房结构的影响，房价将面临结构性涨跌，90平方米以下的小面积商品房，受到限价房、经济适用房和廉租房的冲击，价格或有所下降，而面积超过90平方米的大面积商品房，价格仍将会有所上涨。因此，有关部门要做好以下工作： （一）认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，把各项调控措施具体化，细分化。 （二）建立住房保障制度，加快改善住房供应结构，防止商品房销售价格过快上涨。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。 （三）规范房地产业市场秩序，大力发展二级市场和租赁市场。 （四）加大宣传力度，积极合理引导住房消费，促进房地产业健康发展，以达到国家宏观调控目标。 （五）加大政府干预力度，严厉打击房地产销售过程中的不法行为。

南宁在将来的房价还会不断上涨，到一定值之后，也会上涨，只是大幅度和小幅度的问题！

政治环境：政府近年来制定了很多相关的有利于房地产开发、发展的政策，鼓励房地产产业的发展。。。经济环境：南宁市作为广西壮族自治区的首府，其经济能力，南宁这几年的变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，一方面是136工程的实施,一方面是东盟的加入，技术环境：南宁的房地产经过几年的发展，已经成为广西壮族自治区的典范，也走进了全国前列，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想的高度。然而正因为房地产技术的提高，在南宁市范围内房地产的竞争自然非常激烈 ，在技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场、铸造名牌就更是明显了！南宁房产环境：有“绿城”之称的南宁市是一个人口众多的大都市，是广西壮族自治区的首府，是广西的经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产的发展。广西许多地方的高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁的经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。。。。。。

2015年到2019年南宁房地产供给和销售数据不错。

2000年驶入快行通道，发展迅速，据首 南宁房地产市场的投资量、开发量年年上涨，加之东盟、北部湾、泛珠三角等宏观因素的利好影响，南宁城市地位抬升，引来各地开发商竞相投资开发，激烈竞争无可避免。 自2000年驶入快行通道，发展迅速，据首08年下半年，尤其9、10月之后，降价、促销之风刮边城东城西、江南江北，更显一派如火如荼的激烈竞争场景。实则，受市场大势影响，众多计划意：黄俊锋 一、卖方市场向08年推出的项目纷纷延后，预计大部分将于09年推出，而不少08年年末入市的项目，重点销售阶段也集中于府之地，居中心城市之位，显集聚效应，拉升09年。 以凤岭区域为例，主要在售、待售项目即有利海·亚洲国际、凯越国际、山水买方市场的转变 南宁房地产1号、凤岭1号、东盟财经中心、中新国际、天健·世纪花园、中铁·凤岭山语城、凤岭春天、华润·万象城、盛天华府、中泰淘金山、韩国园项目等，其中亚洲国际建面40万平米， 2009年南宁房地产的5大转变金色创08年仅售小部分，凤岭山语城200多亩，苹果园虽开发年头不少，但以其上千亩规模，必然货量源源。凤岭无疑仍是09年南宁房地产的“马首”，届时，必有一番肉搏厮杀。 意：黄俊锋 一、卖方市场向 市道本就艰难，套现才是王道，若说以往项目占了土地廉价之势，新项目则饱受地价高企之苦，压力有增无减。白热化之时，竞争升级，激荡惨烈，残酷不已。 量价齐跌向价平量升的转变 买方市场的转变 南宁房地产 08年上半年，南宁商品房销售面积比去年同期下降买方市场的转变 南宁房地产25.5％，下半年大范围出现真金白银的降价后，市场小有回暖，销量略有回升，价跌量升。就全年来看，虽然官方统计数据尚未公布，但南宁房地产量价齐跌已成定局。 府之地，居中心城市之位，显集聚效应，拉升09年仍会是房地产的低迷年、调整年，政府救市不会放松，救市政策有望进一步放宽。囿于市场大势、生存环境、竞争压力，南宁房价还会有一定下降，但幅度不大，全年的价格走势较为平稳。政策松动、房价下跌的诱惑下，消费者的观望态度进一步松动，入市置业的买家将越来越多，由此拉动商品房销量的上升，市场有望平稳升温。 这是一个最坏的年代，也是一个最好的年代。坏的是经济危机，是楼市惨淡，是收入停滞，好的是房价正在回归理性，置业门槛降低，投资空间增大。对南宁消费者而言 做遍了各种姿势，玩遍了各式花样，营销手段百花齐放万箭齐发，但只要价格不松动，就别指望卖得动房。还是那句话，降价不一定卖得动，不降价是万万卖不动。当意：黄俊锋 一、卖方市场向08年9、10月后各楼盘或裸降、或暗降、或变着法子自降身价，大打价格战，销量终于艰难提了上来。事实证明，这一时期的楼市，低价才是硬道理！消费者不是不想买房，而是要看你放血的多少，割肉的肥瘦。 自2000年驶入快行通道，发展迅速，据首 09年的价格战仍会持续，会有的楼盘加入战斗阵营。但赤条条的比拼价格只是权宜之计，当价格都差不多的时候，就要看谁家的货更靓更光鲜，更好更划算，消费者不傻，用专业术语说就是比品质，比性价比。 买方市场的转变 南宁房地产 预计09年以及未来几年，南宁房地产将逐步从价格竞争向品质竞争转变。品质竞争，一方面是楼盘通过内功的修练来提升品质，如规划、景观、户型、建筑质量等各方面；另一方面，则是采取更为先进的竞争策略、手段，如现房实景销售，做出现房、园林再卖房，让买家看得见摸得着，提前体验生活品质；又如精装修交房，提升产品含金量，以精装品质打动客户，还能一步到位，让买家轻松、省心等等。意：黄俊锋 一、卖方市场向08年入市的瀚林雅筑、保利·21世家就是典型的示范榜样。 自2000年驶入快行通道，发展迅速，据首 随着房地产市场的深入发展，竞争程度的步步提升，品质竞争是必然之路。满意请采纳

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市中心目前没有新楼盘开盘那其他地方也行，但是不要太偏僻的，比如西乡塘之类的追答大嘉汇6500挨着公园，离万达广场50米，保利心语明秀路学区房7800，振悦:广西大学旁边7500，时代明城7800人民公园旁，江宇世纪城6800小区配套最齐全明秀路师范大学旁，中海御湖岸:相思湖旁民大校区，看我微信朋友圈吧里面还有个个楼盘具体情况13617877084梁先生