可研报告中投资分析

一般情况下都应当是按比正常投资高一点的来估算。因为，可研报告的投资额是作为项目概算和预算的控制额，如果写得太少是不合适的，相反一般应比实际的高一点。如果比实际投资少，政府项目的话，财政预算不够用，项目缺钱，到时侯你只有哭了，还哭不出来。如果是私人投资项目，投资估算不够，就可能做出错误的筹资安排，资金不够，还是只有一个办法，哭。随着房价上涨和劳动力成本等因素上涨，不可控因素的增加，会让总投资突破，如果你能考虑到未来紧缩，会让成本降低，你的总投资少点也无所谓，但是如果真的少很多，造成老板决策错误，你要面临炒鱿鱼风险哦。

从总体上说，投资项目可行性研究报告的主要内容包括以下三个方面：1、全面市场分析和市场预测调查和预测拟建项目产品国内、国际市场的供需情况和销售价格;研究产品的目标市场，分析市场占有率;研究确定市场，主要是产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。2、深入研究资源开发项目对资源开发项目要深入研究确定资源的可利用量，资源的自然品质，资源的赋存条件和开发利用价值。3、深入进行项目建设方案设计项目建设方案设计包括：项目的建设规模与产品方案，工程选址，工艺技术方案和主要设备方案，主要材料辅助材料，环境影响问题，项目建成投产及生产经营 的组织机构与人力资源配置，项目进度计划，所需投资进行详细估算，融资分析，财务分析，国民经济评价，社会评价，项目的风险分析，不确定性分析，综合评价 等等。相关机构：前瞻产业研究院

包括工程造价和流动资金的估算 是项目投资决策的重要依据，是正确评价建设项目投资合理性，分析投资效益，为项目决策提供依据的基础。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破。中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案，可行性研究报告的编制应当请有经验的专业咨询机构协助完成，或者委托有资质的设计单位完成。扩展资料商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格。但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。参考资料来源：百度百科-项目可行性研究报告

你的题目在实际工作中是一门专门的课程，因为这个题目涉及几个方面的问题，市场研究，同行分析，技术可行性研究，施工方案的可行性说明，财务分析，投资的安全撤出，等。不是几句话能讲清楚的。建议，根据自己准备做的项目，在百度上搜搜有关内容，再根据项目可行性报告的提纲把有关内容填进去，就可以了。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:陈海妹房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1项目总占地(m2)｜6655.85 ｜总建筑面积(m2)｜47922.12｜沿街商业建筑(m2)｜住宅面积(m2)｜配套设施面积(m2)｜地下停车场(m2)｜二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号｜项目｜单价（元/m2）｜备注｜1｜土地使用权出让金｜3455.6元/m2　｜　｜　｜　｜　｜2｜征地费｜3｜拆迁安置补偿费｜　｜　｜(二)前期开发费用估算表表3-3序号｜项目｜金额（万元）｜取费标准(元/m2)｜1｜规划、设计、可研费｜47.00　｜1.1｜规划费｜20.00｜1.2｜设计费｜25.00｜1.3｜可研费｜2.00｜2｜水文、地质勘察费｜3.50　｜2.1｜测绘费｜1.50｜2.2｜勘探费｜2.00｜3｜策划费｜　｜　｜合计｜　｜（一）销售税金及附加估算

不一样！投资风险评估报告（Investment Risk Assessment），又称投资风险评审报告、投资风险评定与规避报告，是对项目风险全方位地进行科学分析，以评估项目所面临的风险等级，为投资方决策提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的、适应自己的投资活动特征的理论和方法。投资风险评估报告正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价。项目投资风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；促进投融资进度。与可研报告的内容相比其区别：一、项目单位概况二、项目投资风险评审及建议此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。三、项目概况此部分包括项目背景、项目建设可行性和意义、项目主要技术指标等。四、项目投资环境分析此部分包括项目外部环境分析和内部分析。五、项目产品市场分析此部分包括项目产品市场特征分析、市场竞争结构分析及市场需求分析。六、财务分析此部分包括生产成本和销售收入估算、财务评价、财务不确定性与风险分析。七、项目风险因素分析此部分包括项目建设开发风险、生产安全风险、环保风险、经营管理风险、市场风险等风险因素的提示。八、项目风险规避针对上述风险提示如何进行规避。九、项目风险评估结论十、附件及附表

尽职调查是为了了解项目的真实情况，更为可研报告提供依据，价值报告和风险评估报告是从可研报告中单独列专题研究的两个重要问题或者是关键问题。可研报告可以用于立项等。

去看《方法与参数》第三版，这是发改委编的

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。