可行性研究报告中项目建设方案内容包括

项目管理内容：　　1、 项目范围管理　　是为了实现项目的目标，对项目的工作内容进行控制的管理过程。它包括范围的界定，范围的规划，范围的调整等。　　2、 项目时间管理　　是为了确保项目最终的按时完成的一系列管理过程。它包括具体活动界定，活动排序，时间估计，进度安排及时间控制等项工作。很多人把GTD时间管理引入其中，大幅提高工作效率。　　3、 项目成本管理　　是为了保证完成项目的实际成本、费用不超过预算成本、费用的管理过程。它包括资源的配置，成本、费用的预算以及费用的控制等项工作。　　4、 项目质量管理　　是为了确保项目达到客户所规定的质量要求所实施的一系列管理过程。它包括质量规划，质量控制和质量保证等。　　5、 人力资源管理　　是为了保证所有项目关系人的能力和积极性都得到最有效地发挥和利用所做的一系列管理措施。它包括组织的规划、团队的建设、人员的选聘和项目的班子建设等一系列工作。　　6、 项目沟通管理　　是为了确保项目的信息的合理收集和传输所需要实施的一系列措施，它包括沟通规划，信息传输和进度报告等。　　7、 项目风险管理　　涉及项目可能遇到各种不确定因素。它包括风险识别，风险量化，制订对策和风险控制等。　　8、 项目采购管理　　是为了从项目实施组织之外获得所需资源或服务所采取的一系列管理措施。它包括采购计划，采购与征购，资源的选择以及合同的管理等项目工作。　　9、 项目集成管理　　是指为确保项目各项工作能够有机地协调和配合所展开的综合性和全局性的项目管理工作和过程。它包括项目集成计划的制定，项目集成计划的实施，项目变动的总体控制等。

施工单位可研投标项目固定价格风险防范：八大建议要记牢-工保网在此情况下，承包人投标报价的主要依据便是可研报告，但因可研报告具有一定的局限性，合同价格又被“包死”，且发包人限制的投标时间往往较为短促，导致承发包双方对价格清单的地位理解不一致，从而承包人在工程量估算和价款支付上承担了很大风险，容易产生争议。因此，笔者在本文中将围绕承包人在可研阶段投标时因固定总价衍生出的价格风险作出分析并提供防范建议。1、可研阶段投标的关注要点建设项目的投资额在可研阶段的概念为“投资估算”，可研阶段投标对承包人最直接的影响便是对项目投资把握的精准度降低。报价过高难以中标，报价过低导致风险。因此，在可研阶段投标，承包人首先需要了解的就是可研的内涵及其重要性。1.  可研的定义与地位可研是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可研报告是立项的必经程序。在可研阶段，发包人为项目设计提供的基础资料较为有限，可能只包括可研报告和地质勘查资料等。其中，可研报告是用于投资项目政府审批、立项时的必备专业评估文件，是方案设计的基础，其完备程度是项目能否成功立项和承包人能否对项目准确估价的关键因素。2.  可研与设计的关系工程设计通常可以分为四个阶段：概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计，设计深度逐步深入。承包人中标后，将可研报告中提出的意见和问题，经与发包人协商认可后进行完善，提出建设项目的具体方案设计，并满足初步设计文件和控制概算的需要。随着项目的逐步细化，按照投资估算规程，可以得到不同精细程度的估算，依据发包人的要求，可在详细可研阶段出具标志性的估算报告。因此，可研的深度对方案设计和初步设计有着直接的影响，同时与投资估算精度呈正比，可研报告越全面和准确，投资估算也越接近落地范畴；反之，可研报告越简略和粗糙，该项目的投资风险也会越大。因此，承包人在投标时需要对可研报告的深度进行评估，进行全面的分析和判断，不明之处及时向发包人申请答疑澄清，以免造成设计和报价的过分偏差。3.  可研报告的主要内容总体而言，建设工程项目的可研报告在主要框架和内容上都很相近，只是在侧重层面和详细程度上有所不同。一般的可研报告包括总述、项目建设背景、项目规模和市场分析、建设条件与建设方案、环保和劳动安全、实施进度安排和人员管理、工程招投标范围及方式、投资估算与资金筹措、经济和社会效益评价、项目风险评估及管理措施、结论与建议等部分。通过这些内容，承包人可以估算出项目的工程量、工期要求、技术要求等，而这些都与计价直接关联。在可研报告中，一般会有投资估算的清单，但承包人需要注意，在可研报告中的工程估算表中可能仅包含分部工程，而未具体到分项工程，导致承包人对工程量难以精准估算。4.  可研报告的附属资料除主要内容之外，可研报告还须根据项目建设需要附上相应的图表，如主要设备表、分项投资估算表、外部条件及物料供需要求表、现状地形图、工艺流程图、车间平面图等；以及必要的协议书或意向书，如供水/供电/供气协议书、租用仓库/运输设施协议书、主管部门对投资来源/项目建设选址/环保的意见或审批文件等。通过对这些附属资料的分析，承包人也能够从侧面对项目的地形地貌、环保要求、供水供电情况等进行考察从而推算出计价标准。2、固定总价的正确理解固定总价合同，一般也称“闭口合同“或者“总价包干合同”。一般而言，在工程总承包（EPC）项目中，采用固定总价计价方式较多。发包人通常会在招标文件中提供项目工程的施工图纸、说明、初步扩充设计图等相关资料，承包人在进行项目投标的过程中，针对发包人提供的图纸等资料进行工程量初步估算。在价格调整层面，固定总价合同通常具有以下特点：1.  风险范围以外的可以调价固定总价合同的本质要求承包人应当承担报价之初的工程量核算风险和价格风险，但固定总价只是在约定工程范围和风险幅度内固定，并不等于字面上的“包干价”。因此，承包人需要将约定范围内的风险因素折算为风险系数并计算在投标报价中，而对于合同约定风险范围外的工程，则可以按照约定或者法定的调整方法进行调整。在《建设项目工程总承包合同（示范文本）》（GF-2020-0216）（以下简称“2020示范文本”）中，可以进行变更计价的包括项目变更、暂估价、暂列金额、计日工以及因法律变化和市场价格波动引起的合同价格变化。2.  约定按实计量的部分可以按实计价在固定总价对应的承包范围内，因为地勘或可研深度原因，可能存在可研报告中估算的部分工程量与实际严重不符，当事人可以在施工合同中约定，可能与实际严重不符的工程量采用单价固定、工程量按实计算的方式计价。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第十九条第一款规定，如发包人与承包人在合同中约定了工程量按实计算的部分，则“有约从约”，根据实际情况进行调价。在2020示范文本中，第14.1.3款明确，若合同约定工程的某部分按实计量并支付的，应按约定进行计量和估价，并据此调整合同价格。3. 发包人要求变更的可以变更计价就工程总承包项目而言，承包的核心便是完成发包人要求。根据2020示范文本的规定，发包人要求通常包括功能要求、工程范围、工艺安排或要求、时间要求、技术要求等，其所导致的变更造成工程量及造价的变化是承包人在订立合同时不可预见的，不属于双方约定的固定总价包干范围，承包人对变更认为可以执行的，应书面说明实施该变更指示需要采取的具体措施及对合同价格和工期的影响，并按照合同约定确定变更计价。4. 基础资料错误的可以变更计价或索赔实践中，由于发包人提供地质勘察资料、地下障碍资料、周边管线资料、设计资料错误，甚至可研报告中的某些数据、方案、估量存在错误，导致的投标报价的基础错误，由此引起勘察设计采购施工与可研相比发生重大变更，因该变更是由于发包人提供的基础资料错误引起，且即便是有经验的承包人一般也无法发现，导致最终勘查设计与施工方案发生变更或返工的，应由发包人承担责任，承包人可以进行变更计价或索赔。3、可研阶段投标固定总价合同风险基于上述对可研阶段投标关注要点及固定总价的理解，投标人在可研阶段投标以固定总价作为计价方式的项目将存在以下合同风险：1. 施工工作量与可研偏差过大由于项目可研报告只是项目立项过程中的一份中间资料，项目建设单位或项目投资方在编写可研报告时往往重视该报告在项目立项、核准、审批中的作用，而对项目的经济、技术、社会影响、建设周期、投资估算等考虑不足，产生可研报告中的投资估算存在估算金额不足、费用划分不详的问题，进而导致无论后期的图纸设计还是施工方案都有可能对可研报告的内容进行大幅度的变更。2. 施工工作量与价格清单偏差过大如上文所述，图纸设计和施工方案对可研报告的大幅变更，还会导致招标人在编写项目清单时过于宏观或不准确，甚至很多可研阶段招标的工程总承包项目招标文件中没有可供投标人投标的项目清单。致使投标人自行根据对可研的理解编写价格清单，最终结果是投标的价格清单与实际需要进行的勘察、设计、采购、施工偏差很大。另外，由于《建设项目工程总承包合同示范文本（试行》（GF-2011-0216）（以下简称“2011示范文本”）没有对投标价格清单的地位和作用予以明示，导致承发包双方在实际工作量与价格清单工作量发生偏差时对如何计价产生很大争议。3. 勘察设计工作量与计划偏差过大从历史的情况来看，工程总承包项目的承包人多为设计单位，但自从国家大力倡导工程总承包模式，尤其是倡导国有资金投资项目优先采用工程总承包模式之后，工程总承包项目的承包人或牵头人已经由传统的设计单位逐渐过渡到施工单位。但施工单位普遍存在重视施工费用，忽视勘察设计费用的问题，容易导致在可研阶段预测勘察设计的工作量不足。特别是一些区域工程提升项目、生态旅游项目、综合治理项目，往往会涉及到大量的勘察设计工作，对勘察设计工作量的误判将导致成本的大幅增加。4. 发包人干预过度在可研阶段，很多项目的设计深度仅局限于概念阶段或方案阶段，发包人往往只能对设计提出抽象的概念或性能需求，这种情况的出现导致发承包人双方需要经过反复的修改和补充，才能明确最终的设计规划及性能指标。除此之外，对工程总承包项目来说，承包人有权在法定和约定的要求范围内按照较低的标准进行施工，以实现创效，但有的发包人对承包人的权利和义务没有完全理解，往往会通过指令、通知、审批程序、专家评审等方式对项目进行干预，频繁更改发包人要求，而承包人基于身份原因又难以拒绝这样的干预，这使得承包人在履约过程中束手束脚，出现项目成本增加，投资概算超标、工程工期延误等损失。5.  工程进度款支付风险可研阶段招标与初步设计招标和施工图阶段招标相差很大，在初步设计和施工图阶段，承包人的施工内容基本明确，招标人可以采用概算定额下浮或预算定额下浮的方式，较为准确地计算招标控制价，而可研阶段招标的招标控制价基本属于招标人委托咨询公司的估算，而估算的标准又没有统一的认识。因此，以可研为内容的工程总承包合同签订后，承发包双方既难以形成双方共同认可的工程量清单，更难以对工程量清单的单价达成一致，在进度款计价计量时，容易发生争议。2011示范文本采用按月工程进度或按付款计划表申请付款，笔者认为，这两种方式皆存在问题，在没有形成双方达成一致的已标价的工程量清单的情况下，无法计算已完产值，而付款计划表也需要合同订立后的双方进一步磋商，因此，承发包双方在采用2011示范文本签订施工合同时，除非招投标文件或合同内容中已经确定了付款计划表，否则进度款的计量与支付将会成为较大的争议问题。而2020示范文本虽然比2011示范文本在进度款支付方面有所考量，但依然没有解决根本问题。2020示范文本的方式为根据施工方案中的施工进度计划编制付款计划表，再按照付款计划表内各付款周期内的产值支付工程进度款，但是依然没有解决产值计算的规则问题。4、律师建议1. 全面审查招标文件，明确固定总价的包干范围承包人应对招标文件进行全面细致的审核，确认计价方式的同时，注意核定包干范围，重点关注：项目前期的投资机会研究、项目发展策划、建设方案及可行性研究和经济评价；工程勘察、总体规划方案；工程设计（方案设计、技术设计、施工图设计）；工程采购和施工；试运行和生产运营组织；项目维护及物业管理等内容。2. 谨慎编制投标文件，降低固定总价的施工标准针对可研阶段的投标项目，承包人要提升自身估算水平，对信息价与市场价等进行充分了解，在达到发包人要求和国家强制性规范标准，且满足技术标评分要求的情况下，尽量降低固定总价的施工标准，谨慎编制投标文件，切勿随意在投标时提升技术标准、应用先进设备、扩大设备数量、增加管理人员等，以免施工成本过高、抢工费用难以计算。3. 仔细审核合同，准确理解价格清单的合同地位尽管原则上工程量清单计价规范规定项目计价应当为单价包干，由发包人对工程量清单的准确性、完整性负责，但发包人采取固定总价合同，法律上也并不禁止。除非固定总价合同条款违反国家法律、行政法规的强制性规定导致其不适用，或合同明确约定价格清单的解释顺序和效力高于合同，否则价格清单的效力一般都低于合同。因此，当合同中的固定总价条款与价格清单冲突时，一般应以合同约定为准。承包人在订立合同时需要仔细审核合同是否对价格清单的作用有明确约定，例如在2020示范文本中，价格清单仅是过程中用于变更和支付的参考价格，而非最终的合同计价方式。4. 及时审查发包人提供基础资料承包人对发包人提供的基础资料有审核的义务。在2011示范文本中，发包人对提供基础资料的准确性、真实性负责，但承包人也有审查义务，因审查不严格导致的损失由承包人自行承担；而在2020示范文本中，发包人须承担基础资料错误造成的责任。另外还需注意，对于发包人提供的基础资料，承包人除了核实其准确性之外，还要注意核实相关资料的来源时间，以免因年久变动导致误差。如果在审查过程中发现项目的可研估算不能满足实际投资需要的，需及时提醒发包人进行可研调整及重新审批工作。5. 厘清按约定施工与设计标准提高的关系可研阶段的设计随着项目的实施推进，必然会进行相应的调整和补充。若发包人或其聘请的专家在过程中提出提高项目的设计标准，承包人需要明确提高的程度是否超出合同约定和投标承诺的施工标准和范围，形成了变更。其中需要重点审查：明确变更原因，如原设计确属无法保证工程质量或设计遗漏和错误，设备、材料质量不合格等；变更前已实施的工程因拆除造成的损失承担责任主体；权衡设计变更引起的技术和经济上的变化，及时向发包人确认并办理变更计价手续。6. 及时申请价格变更避免逾期失权可研阶段的投标项目价格偏差的概率更高，因此承包人更需要注意做好计划管理，及时向发包人申请价格变更，跟催变更签证，以免逾期失权。根据2020示范文本第13.3.3.2款规定，承包人应在收到变更指示后14天内提交变更估价申请[10]。另外还需要注意，若合同条款中没有设定发包人逾期失权的条款，承包人须督促发包人及时确认锁定，以免价格变更申请落空。7. 尽快编制工程量清单，形成具有操作性的付款计划表在中标后，承包人需要尽快编制工程量清单，与发包人磋商并达成一致，形成具有操作性的付款计划表，在施工过程中按照付款计划表计算产值并对进度款进行支付。8. 明确变更的计价标准变更的计价标准既可采用双方另行达成的工程量清单单价相同相似项进行计价，也可采用定额下浮进行计价，但是有的施工合同既没有形成工程量清单，也没有约定定额价款，且承发包双方又无法达成一致意见的，建议承包人采用合理成本加合理利润的方式进行计价，承包人应做好施工方案审批以及施工过程的监理方同步记录。如果合同约定对于变更计价应当先认价才能采购施工的，承包人应注意按合同执行。

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

　　项目建议书　　按新的投资体制改革相关政策，项目建议书(又称立项申请)主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告就可。　　可行性研究　　可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。而将可行性研究的成果编制成报告，即是可行性研究报告。　　作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：　　（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；　　（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；　　（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；　　（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；　　（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；　　（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；　　（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；　　（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点 根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:许成文房地产项目可行性研究报告的主要内容提纲第一部分：项目总论1.2 J+ M6 A9 T9 t项目产生背景2.% O& a7 ^/ K  [, d- L. P项目建设必要性介绍) o/ y# \: b) C, [3.项目概况：名称、性质、宗地位置、占地面积、建筑面积、容积率、密度、投资额、工期等4.项目建设单位概况5.2 j6 r9 [; s- {可行性研究报告编制依据6.8 Z% [% A2 _1 Q4 L2 T$ P) U. o可行性研究结论及建议+ e8 I2 d* |/ h( }第二部分：市场研究.1.宏观环境分析. y: g' b0 W) i8 c, i5 [# S2.本市房地产市场现状3.本市房地产市场发展趋势4./ Z) b4 {. \( \9 |3 U! M区域市场目标客户层研究5.项目拟定位方案: \% _7 Q# _' q# y4 o6.项目SWOT分析# e. _# e- x; [. n" F第三部分：项目规划设计建议及进度安排.1.1 k5 R. {1 J# S) Q  o3 _项目规划设计建议：设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、建筑立面建议、户型设计建议、景观设计建议、消防与人防设计建议、配套设施配置建议等2.& f) T  Z, |; u8 ^5 }项目技术方案说明：经济技术指标说明、结构、供排水、强弱电、燃气、空调、消防、节能设计说明等3.开发进度安排：建设周期、施工进度、销售周期安排等第四部分：投资估算与融资方案% c+ ^% x1 `1 \7 f$ [1.2 R) r* \% l- e  P6 ~6 {4 m6 B

　　项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。　　可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:帅乡人编写规范项目可行性研究报告的编写规范以工业项目可行性研究报告为例，可行性报告的编写规范一般包括下列11项内容。第一部分可行性研究总述这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。提出的背景项目的背景包括项目名称、项目承办单位、项目的主管部门、项目拟建地区和地点、承担可行性研究工作的单位及法人代表、研究工作依据、研究工作概况等七个方面。研究工作概况又包括：①项目建设的必要件，②项目发展以及可行性研究工作概况。可行性研究的结论在可行性研究报告中，对项目的产品销售、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益以及国民经济、社会效益等若干重大问题，都应作出明确的结论。可行性研究结论包括；市场预测和项目建设规模：原材料、燃料和动力供应：厂址选择；项目工程技术方案：环境保护；工厂组织与劳动定员：项目实施进度；投资估算与资金筹措：项目财务与经济评价；项目综合评价结论等十个方面。技术经济指标表在总述部分中，可将研究报告中每个部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，从而使审批和决策者对项目全貌有一个全面概括的了解。项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括己进行的调查研究项目及成果、试验试制工作根据已经确定的产品方案和建设规