可行性研究报告摘要

可行性研究feasibility study在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。例如，工业发展规划、新技术的开发、产品更新换代、企业技术改造等工作的前期，都可应用可行性研究。可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以后，已逐步形成一套较为完整的理论、程序和方法。1978年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》。1980年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》。中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。可行性研究大体可分为三个大的方面：工艺技术、市场需求、财务经济状况。 1．根据国家关于编报可行性研究报告的内容必须达到规定的深度要要求及固定资产投资项目试行资本金制度的规定，结合化工建设项目的具体情况，为进一步搞好建设前期工作，努力实现固定资产投资项目决策的科学化，提高投资经济效益，特将(1992)化计发第995号文发布的《化工建设项目可行性研究报告内容和深度的规定》修订补充为本规定。2．可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是建设程序中的重要组成部分。项目立项后必须进行可行性研究，编制和报批可行性研究报告。3．可行性研究报告由项目法人委托有资格的设计单位或工程咨询单位编制。可行性研究报告应根据国家或主管部门对项目建议书的审批文件进行编制。应按国民经济和社会发展长远规划、行业、地区发展规划及国家的产业政策、技术政策的要求，对化工建设项目的技术、工程、环保和经济，在项目建议书的基础上进_步论证。4．可行性研究报告必须实事求是，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算分析，做多方案的比较论证；具体论述项目设立在经济上的必要性、合理性、现实性；技术和设备的先进性、适用性、可靠性；财务上的盈利性、合法性；环境上的可行性；建设上的可行性。为项目法人和领导机关决策、审批，提供可靠的依据。5．编制的可行性研究报告，内容要完整，文字要简练，文件要齐全。应有编制单位的行政、技术、经济负责人签字。负责编制可行性研究报告的单位，提供的数据资料应准确可靠，符合国家有关规定；各项计算应该科学合理；对项目的建设、生产和经营要进行风险分析，留有余地；对于不落实的问题要如实反映，并提出有效的解决措施。6．项目主办单位要为编制可行性研究报告单位科学地、客观地、公正地进行工作创造条件；应向编制单位提供必要的、准确的有关基础资料；与有关单位研究落实建设条件，并签订意向性协议或取得有关单位对拟建项目的意见书。7．化工建设项目经济评价，一般可按财务评价计算项目的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力。利用国际金融组织贷款和有些政府贷款的项目必须作国民经济评价。其他大中型项目是否作国民经济评价，可视具体情况和有关部门要求而定。8．根据国家计委有关文件的要求，可行性研究报告是项目决策的依据，应按规定的深度做到一定的准确性，投资估算和初步设计概算的出入一般不大于10%，否则视超出情况再议。9．本规定适用于大、中型化工建设项目的可行性研究。对于老厂改建、扩建和技术改造项目，可根据本规定的要求，结合项目的原有基础条件和可利用设施情况，拟建设项目与企业总体改造规划的关系，如何平衡、衔接等情况，进行编制。小型项目可行性研究可参照本规定的有关内容要求，在满足投资决策需要的前提下可适当简化。本规定的内容和深度随工程项目不同而有所差别，根据工程项目条件的不同而各有所侧重。可根据拟建项目具体情况确定。橡胶行业可根据本规定的要求，结合行业特点变通专业指标执行。 为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要，我国勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变：一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革，努力提高队伍素质，具有十分重要的现实意义。中国“入世”在即，一旦加人WTO，外国工程咨询设计机构将进人中国，国际竞争国内化的形势迫在眉睫。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场，使可行性研究与设计工作上一个新台阶，转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将科学技术转化为生产力的桥梁，图纸上每一条线、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。因此在我国工程项目中推广和运用nDIC条款是实现与国际惯例接轨、保证工程建设质量的重要途径。可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为建设业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。据专家测算，在设计阶段可以控制70—85%的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15—35%。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，要树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询内行的原则，不能搞外行咨询内行。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。

各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：1.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。2.技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。4.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。5.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。例如：扩展资料：专题研究分类如下：a．产品市场研究：市场需求及价格的调查分析和预测，产品进入市场的能力以及预期的市场渗透、竞争情况的研究，产品的市场营销战略和竞争对策研究等。b．原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投入物的当前及以后的来源及供应情况，以及价格趋势。c．试验室和中间试验专题研究：需要进行的试验和试验程度，以确定某些原料或产品的适用性及其技术经济指标。d．建厂地区和厂址研究：结合工业布局、区域经济、内外建设条件、生产物资供应条件等。对建厂地区和厂址进行研究选择。e．规模经济研究：一般是作为工艺选择研究的组成部分来进行的。当问题仅限于规模的经济性而不涉及复杂的多种工艺时，则此项研究的主要任务是评估工厂规模经济性，在考虑可供选择的工艺技术、投资、成本、价格、效益和市场需求的情况下，选择最佳的生产规模。f．工艺选择研究：对各种可能的生产技术工艺的先进性、适用性、可靠性及经济性进行分析研究和评价，特别是采用新工艺、新技术时这种研究尤为必要。g．设备选择研究：一些建设项目需要很多各类生产设备，并且供应来源、性能、价格相当悬殊时，需要进行设备研究。因为投资项目的构成和经济性很大程度上取决于设备的类型、价格和生产成本，甚至项目的生产效率也直接随着所选择的设备而变动。h．节能研究：按照节约能源的政策法规和规范的要求，提出节约能源的技术措施，对节能情况做出客观评价。i．交通影响评价：项目城市交通带来的需求和影响以及对策。参考资料：百度百科——可行性研究报告

前瞻产业研究院《中国日用陶瓷项目可行性研究报告》参考下吧，或许有你需要的。1.2.1 前瞻可行性研究步骤1.2.2 日用陶瓷项目可行性研究基本内容（1）项目名称（2）项目建设背景（3）项目承办单位（4）项目建设用地（5）项目建设期限（6）项目建设内容与规模（7）项目开发建设模式（8）日用陶瓷可行性研究报告编制依据1.2.3 前瞻对日用陶瓷项目可行性研究结论（1）前瞻项目政策可行性研究结论（2）前瞻产品方案可行性研究结论（3）前瞻建设场址可行性研究结论（4）前瞻工艺技术可行性研究结论（5）前瞻设备方案可行性研究结论（6）前瞻工程方案可行性研究结论（7）前瞻经济效益可行性研究结论（8）前瞻社会效益可行性研究结论（9）前瞻环境影响可行性研究结论第2章：日用陶瓷行业市场分析与前瞻预测2.1 日用陶瓷项目涉及产品或服务范围2.2 日用陶瓷行业前瞻市场分析2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析2.2.2 日用陶瓷市场规模分析2.2.3 日用陶瓷盈利情况分析2.2.4 日用陶瓷市场竞争分析2.2.5 日用陶瓷进入壁垒分析2.3 日用陶瓷行业市场前瞻预测第3章：日用陶瓷项目建设场址分析3.1 日用陶瓷项目建设场址所在位置现状3.1.1 项目建设地地理位置3.1.2 项目建设地土地权类别3.1.3 项目建设地土地利用现状3.2 日用陶瓷项目场址建设条件3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质3.2.3 项目建设场址经济条件3.2.4 项目建设场址交通条件3.2.5 项目建设场址公用设施条件3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件3.2.7 项目建设场址法律支持条件3.2.8 项目建设场址气候条件3.2.9 项目建设场址自然资源条件3.2.10 项目建设场址人口条件3.3 日用陶瓷项目建设地条件对比3.3.1 项目建设条件对比3.3.2 项目建设投资对比3.3.3 项目运营费用对比3.3.4 项目推荐场址方案3.3.5 项目场址位置图第4章：日用陶瓷项目技术方案、设备方案和工程方案4.1 日用陶瓷项目技术方案4.1.1 项目生产方法4.1.2 项目工艺流程4.1.3 项目技术来源4.1.4 推荐方案工艺流程图4.2 日用陶瓷项目设备方案4.2.1 项目主要设备选型4.2.2 项目主要设备来源4.2.3 推荐方案的主要设备4.3 日用陶瓷项目工程方案4.3.1 项目工程建设内容4.3.2 项目特殊基础工程方案4.3.3 项目工程建设规模4.3.4 项目建筑安装工程量估算4.3.5 项目主要建设工程一览表第5章：日用陶瓷项目节能方案分析5.1 节能政策与规范分析5.1.1 节能政策分析5.1.2 节能规范分析5.2 日用陶瓷项目能耗状况分析5.2.1 日用陶瓷项目所在地能源供应状况5.2.2 日用陶瓷项目能源消耗状况分析5.3 日用陶瓷项目节能目标和措施分析5.3.1 项目节能目标5.3.2 节约热能措施5.3.3 节电措施5.3.4 节水措施5.4 日用陶瓷项目节能效果分析5.4.1 装备节能效果5.4.2 建筑节能效果第6章：日用陶瓷项目环境保护分析6.1 日用陶瓷项目建设场址环境条件6.2 日用陶瓷项目主要污染源和污染物6.2.1 项目主要污染源分析6.2.2 项目主要污染物分析6.3 日用陶瓷项目环境保护措施6.3.1 大气污染防治措施6.3.2 噪声污染防治措施6.3.3 水污染防治措施6.3.4 固体废弃物污染防治措施6.3.5 绿化措施6.4 环境保护投资预算6.5 环境影响评价分析6.6 地质灾害及特殊环境影响6.6.1 日用陶瓷项目建设地址地质灾害情况6.6.2 日用陶瓷项目引发发地质灾害风险6.6.3 地质灾害防御的措施6.6.4 特殊环境影响及保护措施第7章：日用陶瓷项目劳动安全与消防7.1 编制依据和执行标准7.1.1 项目编制依据7.1.2 项目执行标准7.2 危险因素和危害程度7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度7.2.2 有害物质种类与危害程度7.3 前瞻安全措施方案7.3.1 工艺和设备安全选择措施7.3.2 对危险作业的保护措施7.3.3 对危险场所的防护措施7.4 前瞻消防措施方案7.4.1 火灾隐患分析7.4.2 前瞻消防设施方案第8章：日用陶瓷项目组织架构与人力资源配置8.1 日用陶瓷项目组织架构8.1.1 项目法人组建方案8.1.2 项目管理机构组织架构8.2 日用陶瓷项目人力资源配置8.2.1 项目员工数量8.2.2 员工来源及招聘方案8.2.3 员工培训方案8.2.4 工资与福利第9章：日用陶瓷项目实施进度分析9.1 日用陶瓷项目实施进度规划9.1.1 项目管理机构设立9.1.2 项目资金筹集安排9.1.3 项目技术获取转让9.1.4 项目勘察设计9.1.5 项目设备订货9.1.6 项目施工前期准备9.1.7 项目完整竣工验收9.2 日用陶瓷项目实施进度表第10章：日用陶瓷项目投资预算与融资方案10.1 日用陶瓷项目投资预算10.1.1 项目总投资10.1.2 固定资产投资10.1.3 流动资金10.2 日用陶瓷项目融资方案10.2.1 项目资本金筹措10.2.2 项目债务资金筹措10.2.3 项目融资方案分析第11章：日用陶瓷项目财务评价分析11.1 财务评价依据及范围11.1.1 财务评价依据11.1.2 财务评价范围和方法11.2 前瞻对日用陶瓷项目销售收入估算11.2.1 产品生产规模11.2.2 项目实施进度11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算11.3 前瞻对日用陶瓷项目经营成本和总成本费用估算11.3.1 费用估算基础数据11.3.2 年总成本费用估算11.3.3 年经营成本估算11.4 财务盈利能力分析11.4.1 利润总额及分配11.4.2 现金流量分析11.4.3 投资效益分析11.5 财务清偿能力分析11.6 财务生存能力分析11.7 不确定性分析11.7.1 盈亏平衡分析11.7.2 敏感性分析11.8 财务评价主要数据及指标第12章：前瞻对日用陶瓷项目社会效益与风险评价分析12.1 社会效益前瞻12.2 日用陶瓷项目风险前瞻12.2.1 项目风险定性分析12.2.2 项目风险防范措施第13章：附图、附表、附件

项目可行性研究报告的编制是确定建设项目前具有决定性意义的工作，项目可行性研究报告是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。项目可行性研究报告要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。下面尚普咨询为您提供一篇关于项目可行性研究报告的内容及格式：　　项目可行性研究报告内容　　一、项目摘要。项目内容的摘要性说明，包括项目名称、建设单位、建设地点、建设年限、建设规模与产品方案、投资估算、运行费用与效益分析等。　　二、项目建设的必要性和可行性。　　三、市场(产品或服务)供求分析及预测(量化分析)。主要包括本项目区本行业(或主导产品)发展现状与前景分析、现有生产(业务)能力调查与分析、市场需求调查与预测等。　　四、项目承担单位的基本情况(原则上应是具有相应承担能力和条件的事业单位)。包括人员状况，固定资产状况，现有建筑设施与配套仪器设备状况，专业技术水平和管理体制等。　　五、项目地点选择分析。项目建设地点选址要直观准确，要落实具体地块位置并对与项目建设内容相关的基础状况、建设条件加以描述，不可以项目所在区域代替项目建设地点。具体内容包括项目具体地址位置(要有平面图)、项目占地范围、项目资源、交通、通讯、运输以及水文地质、供水、供电、供热、供气等条件，其它公用设施情况，地点比较选择等。　　六、生产(操作、检测)等工艺技术方案分析。主要包括项目技术来源及技术水平、主要技术工艺流程与技术工艺参数、技术工艺和主要设备选型方案比较等;　　七、项目建设目标(包括项目建成后要达到的生产能力目标或业务能力目标，项目建设的工程技术、工艺技术、质量水平、功能结构等目标)、任务、总体布局及总体规模;　　八、项目建设内容。项目建设内容主要包括土建工程、田间工程、配套仪器设备等。要逐项详细列明各项建设内容及相应规模(分类量化)。土建工程：详细说明土建工程名称、规模及数量、单位、建筑结构及造价。建设内容、规模及建设标准应与项目建设属性与功能相匹配，属于分期建设及有特殊原因的，应加以说明。水、暖、电等公用工程和场区工程要有工程量和造价说明。田间工程：建设地点相关工程现状应加以详细描述，在此基础上，说明新(续)建工程名称、规模及数量、单位、工程做法、造价估算。配套仪器设备：说明规格型号、数量及单位、价格、来源。对于单台(套)估价高于5万元的仪器设备，应说明购置原因及理由及用途。对于技术含量较高的仪器设备，需说明是否具备使用能力和条件。配套农(牧、渔)机具：说明规格型号、数量及单位、价格、来源及适用范围。大型农(牧、渔)机具，应说明购置原因及理由及用途。　　九、投资估算和资金筹措。依据建设内容及有关建设标准或规范，分类详细估算项目固定资产投资并汇总，明确投资筹措方案。　　十、建设期限和实施的进度安排。根据确定的建设工期和勘察设计、仪器设备采购(或研制)、工程施工、安装、试运行所需时间与进度要求，选择整个工程项目最佳实施计划方案和进度。　　十一、环境保护。对项目污染物进行无害化处理，提出处理方案和工程措施及造价。　　十二、项目组织管理与运行。主要包括项目建设期组织管理机构与职能，项目建成后组织管理机构与职能、运行管理模式与运行机制、人员配置等;同时要对运行费用及新分析，估算项目建成后维持项目正常运行的成本费用，并提出解决所需费用的合理方式方法。　　十三、效益分析与风险评价。对项目建成后的经济与社会效益测算与分析(量化分析)。特别是对项目建成后的新增固定资产和开发、生产能力，以及经济效益、社会效益(如社会供种量，带动多少农户、多大区域经济发展等)等进行量化分析;参考资料：http://www.shangpu-china.com/

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:易发表网浅谈可行性研究报告理解及编制中注意的问题【摘要】可行性研究报告项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。然而，在具体的编制过程中还存在比较多的问题需要注意。本文基于多年工作经验，从建设项目可行性研究报告中出现的主要问题入手，提出了编制可行性研究报告的有关注意事项。【关键词】可行性研究报告；理解；编制；注意的问题在建设项目准备阶段由于建设方对建设程序及建设前的手续不是很清晰，导致建设方很盲目，导致浪费很多人力及时间。现在国家项目政府为简化程序把发改部门审批三道程序改为二道程序，也就是把项目建议书、可行性研究报告、初步设计精简为可行性研究报告及初步设计，把可行性研究报告作为立项的依据，项目建议书及可行性研究报告合二为一。可行性研究报告是很重要的立项文本，是确定建设项目、编制设计文件的重要依据。什么是可行性研究报告？可行性研究报告是运用多种科学研究的成果，在建设项目投资决策前进行技术经济论证，以保证实现项目最佳经济效益的一门综合学科，已成为基本建设程序的关键环节。它的任务是研究新建或改建、扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、可靠、在经济上是否合理，在财务上是否盈利。由于基本建设工程日趋现代化，技术日益复杂，涉及面广，建设周期长，人、财、物消耗很大，要想有效的利用投资，取得最好的经济效益，建设之前必须对拟建项目进行可行性研究。建设项

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:werqaz1256深圳项目可行性分析报告核心提示：《深圳投资项目可行性分析报告》是对深圳投资项目项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给发改委、证监会、银行或其它上级主管部门审批的上报文件。深圳投资项目可行性分析报告摘要及编制说明一、报告名称：深圳投资项目可行性分析报告二、报告用途：深圳投资项目立项；深圳投资项目申报；深圳投资项目规划；深圳投资项目资金申请等。三、报告编制单位：泓域咨询机构。四、机构简介：中国领先的投资信息咨询服务机构五、项目概况：该深圳投资项目总占地面积约42100平方米（63.1亩），总建筑面积43932.4平方米。项目总投资12597.4万元，其中固定资产投资9243.8万元，流动资金3353.6万元。项目建成后将实现年销售收入22357.6万元，年利润总额6953.4万元，投资回报率0.414，回收期3.7年。六、报告主要内容：深圳投资项目总论；深圳投资项目市场分析；深圳投资项目建设背景及可行性分析；深圳投资项目选址及建设工程方案；深圳投资环境影响分析；深圳投资项目节能分析；深圳投资投资估算分析；深圳投资项目财务分析；深圳投资项目综合评价等。七、核心内容提示：“十三五”期间，全球经济持续复苏仍面临诸多挑战，深圳投资行业工业经济增长新旧动能正加速转换，深圳投资行业工业生产将保持平稳增长，但仍存在不稳定因素。未来深圳投资行业将持续推进供给

一份完整的可行性报告通常是单独成册的，因此，它的基本模式为首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分组成，【中哲咨询】整理可研格式如下： 1、首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等； 2、标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《新疆**集团申报煤化工项目可行性报告》； 3、前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容、有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要； 4、正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测、不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点； 5、结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张、有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议； 6、附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试(实)验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。

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　　房地产可行性研究报告范文　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一． 可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　二． 可行性研究的作用　　(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。　　第二节 可行性研究的阶段工作　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。　　（一）以投资机会研究　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。　　（二）初步可行性研究　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。　　（三）详细可行性研究　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。　　（四）可行性研究阶段工作精度表　　第三节 可行性研究的内容　　一. 可行性研究报告的结构　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?　　二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。　　（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。　　（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。　　（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容　　1．项目概况　　主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；　　2．市场调查和分析　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。　　3．规划设计方案优选　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。　　4．开发进度安排　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。　　5．项目投资估算　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。　　7．项目财务评价；　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。　　8．不确定性分析和风险分析　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。　　9．可行性研究的结论　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。　　10．研究人员对项目的建议　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。　　（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。　　（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。　　二．可行性研究报告的项目投资预算　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：　　（一）营销开支概算　　1．项目前研究及可行性研究的开支　　2．项目策划的开支　　3．销售策划的开支　　4．广告开支　　5．项目公司日常运作的开支　　6．项目及企业的公关开支　　（二）工程开支概算　　1．用于工程勘探的开支　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支　　3．用于工程设计的开支　　4．用于建筑施工的开支　　5．用于设施配套的开支　　6．用于工程监理的开支　　（三）土地征用开支概算　　1．政府一次性收取的标准地价　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支　　（四）金融成本开支概算　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出　　2．贷款引起的利息支出　　3．各项保险开支　　4．税收和行政性收费　　5．不可预见开支　　第四节 可行性研究报告的编制　　一．房地产项目可行性分析常见误区　　1．误区一：一个标准的效益分析　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。　　2．误区二：先入为主的可行性研究　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。　　（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：　　a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。　　b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。　　c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。　　d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。　　二．编制可行性研究报告的人员安排组合　　要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。