咖啡厅市场研究报告

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可以参考艾媒咨询最新发布的《2018-2019中国咖啡产业商业模式及用户画像研究报告》，里面有很多关于咖啡行业的最新最准确的行业数据和用户属性数据。iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，中国咖啡市场规模不断攀升，预计2020年将达3000亿元；其中现磨咖啡市场份额占比为18.0%，远低于全球平均水平87.0%，现磨咖啡市场具有较大的发展潜力。从消费者方面看，70.8%咖啡馆消费者是女性，61.0%咖啡馆消费者年龄位于26到35岁之间，且集中分布在粤广沪地区。从咖啡饮用结构上看，中国现磨咖啡市场份额占比为18.0%，而全球范围内现磨咖啡市场份额占比为87.0%。在咖啡品类的选择上，口味、香味都更好的现磨咖啡符合消费升级的趋势，中国现磨咖啡市场份额将会提升，咖啡市场增量需要依靠现磨咖啡。

报告目录】 第一章　咖啡相关概述第一节 咖啡基本介绍一、咖啡简介二、咖啡的基本特征三、咖啡的常见品种四、咖啡的生产设备第二节 咖啡豆的处理一、摘收二、粗加工三、细加工四、运输五、烘焙第二章2011-2012年中国咖啡行业发展现状分析第一节2011-2012年我国咖啡行业发展综况一、我国咖啡行业发展来源及历程二、中国咖啡生产状况概述三、2011年5月中国最大咖啡速溶粉生产线建成四、2011年7月中国－东盟咖啡行业合作委员会成立五、我国咖啡自主品牌发展状况浅析第二节2011-2012年我国咖啡市场运行概况一、我国咖啡市场发展综述二、中国咖啡市场消费概况三、国内咖啡市场速溶产品占据主流地位四、我国咖啡销售渠道变化分析五、高端咖啡在中国市场发展的可行性分析六、中国市场蓝山咖啡豆采购成本将大幅下降第三节2011-2012年我国咖啡消费者调查分析一、影响消费者选择咖啡的主要因素二、消费者对咖啡品牌及口味认可度分析三、消费者对咖啡地点及包装喜好度分析四、消费者对咖啡容量认可度分析五、消费者对咖啡销售终端认可度分析第四节2011-2012年中国咖啡产品价格定位分析一、消费者认为咖啡产品最合适的价格二、不同性别消费者认为咖啡产品最合适的价格三、不同年龄消费者认为咖啡产品最合适的价格四、不同收入消费者认为咖啡产品最合适的价格五、咖啡产品消费需求及价格定位策略第五节 即饮咖啡市场一、我国即饮咖啡市场发展概况二、国内即饮咖啡市场消费状况浅析三、我国即饮咖啡市场运行存在的主要问题四、我国即饮咖啡饮料市场亟需培养五、中国即饮咖啡市场营销对策分析第三章 2011-2012年海南省咖啡行业市场发展环境分析第一节　2011-2012年中国经济环境分析一、国民经济运行情况GDP(季度更新)二、消费价格指数CPI、PPI（按月度更新）三、全国居民收入情况（季度更新）四、恩格尔系数（年度更新）五、工业发展形势（季度更新）六、固定资产投资情况（季度更新）七、中国汇率调整（人民币升值）八、对外贸易&进出口第二节 2011-2012年海南省咖啡行业政策环境分析一、中华人民共和国食品安全法二、食品添加剂使用卫生标准三、茶、咖啡、植物饮料允许使用添加剂的原则第三节 2011-2012年海南省咖啡行业社会环境分析一、人口环境分析二、教育环境分析三、文化环境分析四、生态环境分析五、中国城镇化率六、居民的各种消费观念和习惯第四节 2011-2012年海南省咖啡行业技术环境分析第四章　2011-2012年海南省咖啡行业发展分析第一节2011-2012年海南省咖啡行业发展概况一、海南省咖啡行业发展的优势二、海南省咖啡行业发展概况三、海南最适合咖啡种植第二节2011-2012年海南省咖啡行业发展动态分析第三节2011-2012年海南省咖啡行业发展存在的问题及策略建议一、海南省咖啡行业发展面临的问题及出路二、海南省咖啡行业发展的其他措施建议第五章 2011-2012年海南省咖啡行业市场深度剖析第一节2011-2012年海南省咖啡行业形势分析一、海南省澄迈县咖啡产业发展分析二、全岛种植面积 三、提升品牌形成规模种植第二节2011-2012年海南省咖啡市场供需分析一、海南省咖啡产量分析二、海南省咖啡需求分析三、海南省咖啡需求特点分析第三节2011-2012年海南省咖啡市场销售分析第六章2006-2010年中国咖啡进出口数据监测分析第一节 2006-2010年中国咖啡进口数据分析一、进口数量分析（0901）二、进口金额分析第二节 2006-2010年中国咖啡出口数据分析一、出口数量分析二、出口金额分析第三节 2006-2010年中国咖啡进出口平均单价分析第四节 2006-2010年中国咖啡进出口国家及地区分析一、进口国家及地区分析二、出口国家及地区分析第七章 2007-2011年海南省咖啡行业数据监测分析1535第一节　2007-2011年海南省咖啡行业规模分析略…………第八章2011-2012年海南省咖啡行业竞争及营销分析略…………第九章 2011-2012年海南省咖啡行业优势企业竞争性财务数据分析略…………第十章 2012-2016年海南咖啡行业发展趋势与规划分析略…………第十一章　2012-2016年咖啡行业投资分析及未来发展预测

　　哪个行业都有赚钱的，就看你做的怎么样了，行业前景是不错的，参考前瞻产业研究院《2016-2021年中国咖啡行业市场需求与投资规划分析报告》显示，咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流，大市场前期培育已经结束。雀巢、麦斯威尔、哥伦比亚等国际咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂，根据一项在12个内陆城市的调查，32%的城市居民喝咖啡习惯。咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣，因此咖啡和咖啡周边产品的需求日益剧增！本回答被网友采纳

喝咖啡的好处： 1.咖啡含有一定的营养成分。咖啡的烟碱酸含有维他命B，烘焙后的咖啡豆含量更高。并且有游离脂肪酸、咖啡因、单宁酸等。 2.咖啡对皮肤有益处。咖啡可以促进代谢机能，活络消化器官，对便秘有很大功效。使用咖啡粉洗澡是一种温热疗法，有减肥的作用。 3.咖啡有解酒的功能。酒后喝咖啡，将使由酒精转变而来的乙醛快速氧化，分解成水和二氧化碳而排出体外。 4.咖啡可以消除疲劳。要消除疲劳，必须补充营养、休息与睡眠、促进代谢功能，而咖啡则具有这些功能。 5.一日三杯咖啡可预防胆结石。对于含咖啡因的咖啡，能刺激胆囊收缩，并减少胆汁内容易形成胆结石的胆固醇，最新美国哈佛大学研究人员发现，每天喝两到三杯咖啡的男性，得胆结石的机率低于40%。 6.常喝咖啡可防止放射线伤害。放射线伤害尤其是电器的辐射已成为目前较突出的一种污染。印度笆巴原子研究人员在老鼠实验中得到这一结论，并表示可以应用到人类。 7.咖啡的保健医疗功能。咖啡具有抗氧化及护心、强筋骨、利腰膝、开胃促食、消脂消积、利窍除湿、活血化淤、息风止痉等作用。 8.咖啡对情绪的影响力。实验表明，一般人一天吸收300毫克（约3杯煮泡咖啡）的咖啡因，对一个人的机警和情绪会带来良好的影响。 喝咖啡坏处： 1.紧张时添乱 咖啡因有助于提高警觉性、灵敏性、记忆力及集中力。但饮用超过比你平常所习惯饮用量的咖啡，就会产生类似食用相同剂量的兴奋剂，会造成神经过敏。对于倾向焦虑失调的人而言，咖啡因会导致手心冒汗、心悸、耳鸣这些症状更加恶化。 2.加剧高血压 咖啡因因为本身具有的止痛作用，常与其他简单的止痛剂合成复方，但是，长期大量服用，如果你本身已有高血压时，使用大量咖啡因只会使你的情况更为严重。因为光是咖啡因就能使血压上升，若再加上情绪紧张，就会产生危险性的相乘效果，因此，高血压的危险人群尤其应避免在工作压力大的时候喝含咖啡因的饮料。有些常年有喝咖啡习惯的人，以为他们对咖啡因的效果已经免疫，然而事实并非如此，一项研究显示，喝一杯咖啡后，血压升高的时间可长达12小时。 3.诱发骨质疏松 咖啡因本身具有很好的利尿效果，如果长期且大量喝咖啡，容易造成骨质流失，对骨量的保存会有不利的影响，对于妇女来说，可能会增加骨质疏松的威胁。但前提是，平时食物中本来就缺乏摄取足够的钙，或是不经常动的人，加上更年期后的女性，因缺少雌激素造成的钙质流失，以上这些情况再加上大量的咖啡因，才可能对骨造成威胁。如果能够按照合理的量来享受，你还是可以做到不因噎废食的。 喝咖啡的时间： 喝咖啡最好在用早餐及午餐后，因为这样可以促进肠胃的蠕动，帮助消化，可以分解吃下去的高热量、高脂食物，也不会像空腹喝咖啡那样，对肠胃造成刺激。最好不要在晚餐后喝咖啡，怕会对睡眠造成影响。若是想靠喝咖啡熬通宵，可能会在不知不中喝过量，对身体不好。

用户对网站短信息服务的建议主要集中在内容、费用、速度以及操作等几个方面。其中关于内容的建议较多，包括“内容再丰富一些”、“内容要健康”、“内容更新要快”、“增强娱乐性”、“内容要有一定的专业性、个性化”、“内容要精致、有内涵、有深度”、“增强内容的实用性”、“减少广告”等；关于速度，用户希望“速度要快、稳定”；在费用方面，用户希望“费用要合理”、“收费要明确”；在操作方面，用户提出“操作要简便”、“订阅、取消订阅要简便”。此外，用户还希望“加强功能”、“放宽自写短信的字数限制”、“减少对机型的要求”、“提高安全性”等以下为《中国互联网络热点调查报告》全部内容。 网站短信息服务作为最近一、两年兴起的一种互联网增值服务，其发展引人瞩目。网站所提供的丰富精彩的短信内容，吸引了大批的移动电话用户，通讯与网络的结合不仅让人们的生活变得时尚多彩，更是在一定程度上改变了人们的交流方式和休闲娱乐方式，同时也为网站经营商和移动运营商带来了利润。另外，随着互联网上各种内容、服务的增加，宽带接入服务进入高速发展阶段。截至2003年6月，我国的宽带上网用户数已经达到了980万，占6800万网民的14.4%，比半年前增加48.5%，和去年同期相比增长了39%。 第二部分 调查内容 本次中国互联网络热点调查的主要内容分为两部分：网站短信息服务和宽带服务。具体包括： 一、网站短信息服务 （一）用户基本特征 （二）用户对网站短信息服务的使用情况 （三）用户对网站短信息服务的满意度与建议 （四）非网站短信息服务用户不使用网站短信息服务的原因 二、宽带服务 （一）用户基本特征 （二）用户对宽带服务的使用情况 全体用户 家庭用户 （三）用户对宽带服务的满意度与建议 （四）非宽带服务用户不使用宽带服务的原因与未来一年内的使用意愿 第三部分 调查说明 一、调查总体 调查总体界定为全国有住宅电话的6岁以上人群（不包含住校大学生）。 二、调查方法 考虑到科学性和可行性，本次调查对总体按省进行分层后采用抽样调查的方法，通过电话调查的方式进行。 抽样指标 从全国的情况来看，各省的城市住宅电话与乡村住宅电话的比例差异很大，由于城市与农村家庭的平均人口数差异很大，所以在确定各省样本量时，考虑的指标是“拥有住宅电话的人数（或称住宅电话覆盖的人数）”；采用地市的“住宅电话数目”作为抽样指标。为了得到地市“住宅电话数目”的近似估计，借助省一级的“住宅电话数目”与有关的经济、人口指标建立的回归预测模型，再利用地市一级的有关经济、人口指标的值来计算。 样本量 根据成本与精度的结合，在95%的置信度下，取最大允许绝对误差为2%。考虑设计效应和发生率等，本次调查设计样本量为15500。样本分布全国31个省，并按各省“电话人口占全国的比例”分配各省的样本量。 省内各地市的抽样方法 采用PPS抽样方法。 第一步：用PPS法每省抽取7个地市（此处的地市包括地级市和地区行署，每个地市下都包含城镇和乡村，为不引起歧义，以下简称为地市），其中广东省和四川省由于地市较多，对其抽取8个地市进行调查。在地市多于七个的省中，各省的样本量在抽中各地市中按抽中的次数平均分配，在地市少于或等于七个的省中，各省的样本量在各地市中的分配与各地市的住宅电话成比例。 抽取地市的方法：在各省中抽取地市，根据所确定的入样指标“住宅电话的数目”，按照PPS抽样法，使每个地市被抽中的概率，等于该地市“住宅电话的数目”与该省“住宅电话的数目”之比。利用EXCEL软件产生0-1之间的均匀分布的随机数，根据随机数落在各地市对应累计百分比的范围，抽取7个地市。如果一个地市被抽到两次以上，则该地市样本量相应加倍。例如：假设某地市被抽中一次时，样本量为200个，如果该地市被抽中两次，则样本量为400个。 第二步：获得抽中地市的所有电话局号，根据该地市的局号数和样本数确定平均每个局号下需抽取的电话号码数。电话号码中除局号外的后四位或后三位数字，由计算机随机产生。 第三步：确定抽取调查对象。在电话拨通后，把接听电话的人作为被访对象，先询问其家庭中是否有人使用过互联网。如果没有则终止访问；如果有则随机抽取家庭中一名使用过互联网的成员询问其对网站短信息服务和宽带服务的使用情况，以及个人基本资料。 三、调查实施 采用结构式问卷进行访问。问卷以封闭式题目为主，辅以个别开放式问题。在正式调查之前对问卷进行了试访，以及时发现问题并进行修正。调查从2003年9月19日开始，至2003年10月10日结束。由专业的市场调查公司采用CATI（Computer-Assisted Telephone Interviewing）系统进行访问。所有访问员均受过正规专业训练并参加过项目培训。在实施过程中配备专职督导和质检人员，对每份问卷进行100%的审核，以保证调查结果的真实性和可靠性，最大限度减少人为因素造成的误差。调查问卷回收后，抽取了一定比例的问卷进行电话复核，以检验调查结果，并将不合格的问卷全部废除。 四、抽样调查成功率 按美国舆论研究协会（AAPOR）的成功率公式三计算，本次抽样调查的成功率为32%。 五、数据处理与分析 在数据处理之前，对数据中变量的取值、变量之间的逻辑关系、配额等进行检查，对其中的不合格样本进行了核对、删除和补充，并对部分变量进行了事后编码。 在SPSS中，利用频数分析、分组、交叉分析、相关分析等统计手段进行了数据处理与分析。 六、相关说明 1、网站短信息服务用户：本次调查对网站短信息服务用户的定义为：拥有手机并且使用过网站提供的短信息服务的互联网用户。 2、宽带服务用户：本次调查对宽带服务用户的定义为：使用宽带（包括ADSL、以太网、CABLE MODEM等）上网的互联网用户。 3、非网站短信息服务用户：本次调查对非网站短信息服务用户的定义为：拥有手机但没有使用过网站提供的短信息服务的互联网用户。 4、非宽带服务用户：本次调查对非宽带服务用户的定义为：不使用宽带（包括ADSL、以太网、CABLE MODEM等）上网的互联网用户。 5、本次调查统计数据截止日期为2003年10月10日。 第四部分 调查结果 内容摘要 通过对网站短信息服务的调查发现： ●网站短信息服务用户主要以男性、18－30岁、受教育程度在大专及以下的年轻人占据相对主要地位，已婚者与未婚者所占比例基本持平。 ●企事业单位管理人员、专业技术人员、商业/服务业人员和学生是网站短信息服务用户主体；公共管理/社会组织、IT业、制造业以及教育业是用户相对比较集中的行业。 ●个人月收入在1001－1500元的网站短信息服务用户所占比例最多，占到22%。 ●网站短信息服务用户平均每周使用网站发送短信息10.9条。 ●网站短信息服务用户使用这一服务主要看重的是其方便性、娱乐性以及网上信息的丰富性；网站提供的文字短信是用户最常使用的网站短信息服务类型；绝大多数用户使用网站发送短信息给朋友。 ●58.4%的用户每月使用网站短信息服务的花费不超过10元。 ●在选择短信息服务网站时，用户最看重的因素是“经常使用该网站，对该网站较熟悉”，占46.2%。 ●总的来讲，用户对目前网站短信息服务的总体满意度均值为3.6（五分制），介于“一般”和“比较满意”之间。 ●“内容再丰富一些”、“费用要合理”、“速度要快、稳定”是用户对网站短信息服务提出的主要建议。 ●非网站短信息服务用户不使用这一服务的主要原因是“不需要”，比例为34.6%。 通过对宽带服务的调查发现： ●宽带服务用户中，男性、30岁及以下、受教育程度在大专及以下的用户占据相对主要地位，已婚者与未婚者所占比例大致相等。 ●学生、专业技术人员、企事业单位管理人员和商业/服务业人员所占比例相对较高；公共管理/社会组织、教育业、制造业、IT业和批发零售业是用户相对比较集中的行业。 ●个人月收入在1001－1500元的用户所占比例最多，占20.7%。 ●用户使用宽带上网的地点主要集中在家里、网吧/网校/网络咖啡厅和单位。 ●ADSL是用户使用最多的宽带上网方式，所占比例为70.8%。 ●用户在使用宽带上网时最常使用的网络服务是“信息查询”，占70.7%，其次是“网上游戏”和“网上聊天”。 ●“速度快”是家庭宽带用户接入宽带最主要的原因；在用户可以选择的条件下，“技术水平”、“速度”和“服务”是家庭宽带用户在选择宽带接入服务商时相对比较看重的因素。 ●绝大多数家庭宽带用户采用包月或者包年的方式支付宽带上网费用；使用计时付费的家庭宽带用户大部分每月宽带上网花费不超过100元，采用包月或者包年制的家庭宽带用户每月所支付的包月费用平均为92.3元。 ●超过四分之三的用户认为网上现有的内容、服务等能够满足个人需求。 ●针对目前的宽带服务，用户希望“提高速度”、“费用要合理”以及“内容要丰富，减少不健康内容”。 ●非宽带服务用户不使用宽带服务主要是因为“没有条件”和“暂时还不需要”。 ●有一半的非宽带服务用户未来一年内肯定会或可能会使用宽带服务，因此我国宽带服务的前景比较乐观。 一、网站短信息服务 （一）用户基本特征 1、性别 网站短信息服务用户中，男性占60.9%，女性占39.1%（如图1-1所示）。男性占据用户主体。 2、婚姻状况 网站短信息服务用户中，已婚者占50.7%，未婚者占49.3%（如图1-2所示）。已婚者与未婚者所占比例基本持平。 3、年龄 网站短信息服务用户中，18-24岁的用户所占比例最高，达到32.8%；其次是25-30岁的用户，为29.1%；31-35岁的用户占15.8%；35岁以上的用户占16.6%；18岁以下的用户较少，只有5.7%（如图1-3所示）。可以看出，网站短信息服务用户大部分集中在18-30岁的年轻人，他们追求时尚，喜爱与朋友沟通，是网站短信息服务的主要用户群。 4、受教育程度 网站短信息服务用户中，受教育程度为大专的用户最多，为32.6%；其次是本科和高中/中专/技校，分别为30.7%和28.3%；高中以下和本科以上的用户相对较少，分别只有5%和3.4%（如图1-4所示）。 5、职业 网站短信息服务用户中，企事业单位管理人员所占比例最多，为17.2%；专业技术人员位居第二，为14.5%；排在第三、第四的依次是商业/服务业人员和学生，分别占13.7%和12%；国家机关/党群组织工作人员以及教师也占据较多比例，分别为8.9%和8.1%（如图1-5所示）。 6、行业 网站短信息服务用户中，从事公共管理/社会组织的人最多，占到12.9%；位居第二的是IT业和制造业，各占10.6%；紧随其后的是教育业，占到10.1%；批发零售业的用户也较多，占7.6%（如图1-6所示）。 7、个人月收入 网站短信息服务用户中，个人月收入在1501-2000元的用户最多，占到22%，月收入在501－1000元的用户占15%，还有15%的用户月收入在500元及以下（含无收入），月收入在1500元以上的用户随着收入的增加所占比例逐渐减少（如图1-7所示）。 （二）用户对网站短信息服务的使用情况 1、用户平均每周使用网站发送短信息的条数 网站短信息服务用户平均每周使用网站发送短信息10.9条。其中30.3%的用户每周发送不超过1条，24.8%的用户每周发送2-5条，每周发送6-10条的用户为14.2%，15.1%的用户每周发送11-20条，还有15.6%的用户每周发送20条以上（如图1-8所示）。 2、用户使用网站短信息服务的原因 网站短信息服务用户中，因为“方便”而使用这一服务的用户占到33.7%；23.2%的用户是为了“享受娱乐”；21.8%的用户是为了“获取相关信息”，例如天气预报、时事新闻等；因为“网上提供的内容丰富”而使用这一服务的用户占到16.9%；还有8.5%的用户是因为“追求时尚、好奇”；“可以群发”、“便宜”、“速度快”等也是用户使用网站短信息服务的原因，分别有4.2%、4%和3%的用户提及（如图1-9所示）。可以看出，用户使用这一服务主要看重的是其方便性、娱乐性以及网上信息的丰富性。 3、用户经常使用的网站短信息服务类型 网站提供的文字短信以46.5%的比例高居榜首，成为用户最常使用的网站短信息服务类型；位居第二的为订阅短信，经常使用这一服务的人为26.1%；分别有20.8%和16.9%的用户经常使用铃声下载和图片下载；使用自写短信这一服务类型的用户也较多，为15.2%；使用短信游戏、交友、移动QQ、点歌、彩信下载等服务的用户则相对较少，分别只有5.6%、3.9%、1.6%、1.2%、1.2%的用户经常使用（如图1-10所示）。 4、用户使用网站发送短信息服务的主要对象 绝大多数用户使用网站发送短信息给朋友，这一比例达到74.8%，22.4%的用户使用网站短信息服务发送的主要对象为同事/商业伙伴，21.2%的用户发送给同学，16.1%的用户发送给家人/亲戚，12.8%的用户发送给自己（如图1-11所示）。 5、用户使用网站短信息服务所花的费用 58.4%的用户最近一个月内使用网站短信息服务所花的费用不超过10元，其中20.4%的用户最近一个月内并没有在网站短信息服务上有任何支出，21.3%的用户花费不超过5元，16.7%的用户花费在6-10元；21.3%的用户花费在11-30元；20.3%的用户花费在30元以上（如图1-12所示）。 6、用户选择短信息服务网站时最看重的因素 46.2%的用户经常使用某一网站的短信息服务是因为“经常使用该网站，对该网站较熟悉”，选择这一原因的用户最多；其他依次为：“内容丰富”（11.3%）、“操作方便”（7.7%）、“发送/下载速度快”（7.5%）、“他人推荐”（4.1%）、“收费低”（3.1%）、“服务质量好”（1.9%）、“规模大、知名度高”（1.5%）、“有特定服务”(1.4%)、“邮箱在该网站”（1.2%）；还有6.4%的用户在选择短信息服务网站时比较随意，没有固定常去的网站，也没有特定原因（如图1-13所示）。 （三）用户对网站短信息服务的满意度与建议 1、用户对网站短信息服务在操作方面的看法 55.1%的用户认为网站短信息服务在操作上是“非常简便”或者“比较简便”，35.2%的用户认为“一般”，9.7%的用户认为“非常繁琐”或者“比较繁琐”（如图1-14所示）。 2、用户对网站短信息服务在内容方面的看法 61.1%的用户认为网站短信息服务在内容上是“非常丰富”或者“比较丰富”，30.2%的用户认为“一般”，有8.7%的用户认为“不太丰富”或者“很不丰富”（如图1-15所示）。 3、用户对网站短信息服务在娱乐性方面的看法 46.9%的用户认为目前网站短信息服务在娱乐性上是“娱乐性很强”或者“娱乐性比较强”，44.4%的用户认为“一般”，8.7%的用户认为“娱乐性不强”或者“基本没有娱乐性”（如图1-16所示）。 4、用户对网站短信息服务在发送速度方面的看法 69.8%的用户认为网站短信息服务在发送速度上是“非常及时”或者“比较及时”，23.5%的用户认为“一般”，有6.7%的用户认为“比较滞后”或者“非常滞后”（如图1-17所示）。 5、用户对网站短信息服务在收费方面的看法 36.3%的用户认为网站短信息服务的收费“非常合理”或者“比较合理”，36.7%的用户认为“一般”，27%的用户认为“不太合理”或者“很不合理”（如图1-18所示）。 6、用户对网站短信息服务的总体满意度 58.2%的用户对目前网站短信息服务在总体上是“非常满意”或者“比较满意”，34.9%的用户认为“一般”，6.9%的用户认为“不太满意”或者“很不满意”（如图1-19所示）。如果以5分代表“非常满意”、1分代表“很不满意”，则总体满意度均值为3.6，用户对目前网站短信息服务的总体满意度介于“一般”和“比较满意”之间。 7、用户对网站短信息服务的建议 用户对网站短信息服务的建议主要集中在内容、费用、速度以及操作等几个方面。其中关于内容的建议较多，包括“内容再丰富一些”、“内容要健康”、“内容更新要快”、“增强娱乐性”、“内容要有一定的专业性、个性化”、“内容要精致、有内涵、有深度”、“增强内容的实用性”、“减少广告”等；关于速度，用户希望“速度要快、稳定”；在费用方面，用户希望“费用要合理”、“收费要明确”；在操作方面，用户提出“操作要简便”、“订阅、取消订阅要简便”。此外，用户还希望“加强功能”、“放宽自写短信的字数限制”、“减少对机型的要求”、“提高安全性”等（如表1-1所示）。 表1-1 用户对网站短信息服务的建议建议 百分比 内容再丰富一些 35.3% 费用要合理 27.9% 速度要快、稳定 16.0%内容要健康 11.6% 操作要简便 7.4%增强娱乐性 5.3%内容要有一定的专业性、个性化 5.3% 内容要精致、有内涵、有深度 5.0% 收费要明确 4.5%内容更新要快 4.2% 订阅、取消订阅要简便 3.3%加强功能 3.3% 放宽自写短信的字数限制 2.1% 增强内容的实用性 1.8% 减少对机型的要求 1.8% 提高安全性 1.2% 减少广告 0.9% （四）非网站短信息服务用户不使用网站短信息服务的原因 拥有手机但是不使用网站短信息服务的互联网用户中，因为“不需要”而不使用的人最多，达到34.6%；其次是“没有感兴趣的内容”、“不知道怎么使用”以及“收费太贵”，分别有13%、12.2%和11.6%的用户选择；因为“工作太忙，顾不上”、“操作繁琐”、“不了解该服务”、“上网不方便”等原因而不使用的用户各占5%左右；3.7%的用户担心“不安全/不可靠”；“没想过”、“不习惯/不喜欢”、“内容太乱/不真实”、“担心网络病毒”、“手机无此功能”等也是用户不使用网站短信息服务的原因，各有1%多的用户因为这些原因而不使用网站短信息服务（如图1-20所示）。 二、宽带服务 （一）用户基本特征 1、性别 宽带服务用户中，男性占60.7%，女性占39.3%（如图2-1所示）。男性占据用户主体。 2、婚姻状况 宽带服务用户中，已婚者占48.7%，未婚者占51.3%（如图2-2所示）。已婚者与未婚者所占比例大致相等。 3、年龄 宽带服务用户中，18-24岁的用户所占比例最高，达到28%；其次是25-30岁的用户，所占比例为21%；18岁以下的用户占17.9%；31-35岁的用户占14.5%；还有18.6%的用户在35岁以上（如图2-3所示）。30岁以下的用户占据大多数。 4、受教育程度 宽带服务用户中，受教育程度为高中/中专/技校的用户最多，为32.3%；其次是大专和本科，分别占27.5%和25.1%；高中以下的用户占12%；本科以上的用户相对偏少，只有3.1%（如图2-4所示）。 5、职业 宽带服务用户中，学生所占比例最多，达到24.6%；专业技术人员位居第二，比例为13.7%；排在第三的是企事业单位管理人员，所占比例为11.5%；紧随其后的是商业/服务业人员，占10.5%；教师以及国家机关/党群组织工作人员也占据一定比例，分别为8%和7%（如图2-5所示）。 6、行业 宽带服务用户中，从事公共管理/社会组织的人最多，占到12.6%；教育业紧随其后，从事这一行业的用户占11.7%；位居第三的是制造业，占9.3%；从事IT业和批发零售业的用户所占比例也较多，分别为8.9%和7.6%（如图2-6所示）。 7、个人月收入 宽带服务用户中，个人月收入在1001－1500元的用户所占比例最多，为20.7%，其次是无收入和月收入在501－1000元的用户，分别占16.8%和16.5%，月收入在500元以下的用户占12.5%，月收入在1500元以上的用户随着月收入的增加所占比例逐渐减少（如图2-7所示）。 （二）用户对宽带服务的使用情况 ■全体用户 1、用户使用宽带上网的地点 用户使用宽带上网的地点主要集中在家里、网吧/网校/网络咖啡厅和单位。在家里上网的用户最多，达到56.3%；在网吧/网校/网络咖啡厅和单位使用宽带上网的用户各占36.6%和32.1%；还有6.4%的用户在学校使用宽带上网（如图2-8所示）。 2、用户使用宽带上网的方式 ADSL是用户使用最多的宽带上网方式，有70.8%的用户使用；24.6%的用户使用以太网；使用Cable Modem方式的用户最少，只有7.8%（如图2-9所示）。可以看出，ADSL是目前宽带接入市场的主流方式。 3、用户使用宽带上网时经常使用的网络服务 “信息查询”是用户在使用宽带上网时最常使用的网络服务，其比例高达70.7%；“网上游戏”和“网上聊天”也是用户在使用宽带上网时使用较多的网络服务，分别有39.5%和35.6%的用户经常使用；使用“电子邮箱”、“搜索引擎”和“多媒体娱乐”的用户各占18.2%、16.5%和16%；还有一定数量的用户在使用宽带上网时经常使用“软件上传或下载”和“VOD点播”，其比例分别为8.9%和8.5%（如图2-10所示）。 ■家庭用户 1、用户接入宽带的主要原因 “速度快”是家庭宽带用户接入宽带最主要的原因，33.7%的用户因为这一原因而接入宽带；“享受多媒体服务、网络游戏等”也是用户提及较多的原因，所占比例为28.3%；18.5%的用户是因为“使用方便”而接入宽带；6.3%的用户是为了“节约费用”；因为“赶时髦/好奇”、“稳定可靠”和“24小时在线”而接入宽带的家庭用户分别为2.5%、1.8%和1%（如图2-11所示）。与窄带相比，速度快是宽带最大的优势，这一优势应该是促使家庭用户接入宽带的最主要原因。 2、用户选择宽带接入服务商时最看重的因素 当问及家庭宽带用户在选择宽带接入服务商所最看重的因素时，有22.5%的用户回答“没有选择余地”，只能接受某一家服务商的服务。在用户可以选择的条件下，“技术水平”、“速度”和“服务”是用户相对比较看重的因素，各有11%多的用户选择；“品牌”和“上网费用”也是用户比较关注的，分别有9.9%和8.1%的用户选择；用户所考虑的其他因素还有“他人推荐或影响”（6.5%）、“安装使用的方便性”（5%）、“初装费用”（4.3%）、“稳定性”（3%）等（如图2-12所示）。 3、用户支付宽带上网费用的方式 绝大多数家庭宽带用户采用包月或者包年的方式支付宽带上网费用，这一比例高达88.1%；9.1%的家庭宽带用户采用计时付费；还有2.8%的用户采用其他付费方式（如图2-13所示）。可以看出，包月或者包年的支付方式深受广大家庭用户的欢迎。 4、用户每月所支付的宽带上网费用 使用计时付费的家庭宽带用户大部分每月宽带上网花费不超过100元，其中以每月花费51-100元的用户为最多，所占比例为48.2%，每月花费低于50元的用户占26.3%；16.7%的用户每月花费在101-200元之间；每月花费在200元以上的用户为8.8%（如图2-14所示）。 另一方面，采用包月或者包年制的家庭宽带用户每月所支付的包月费用平均为92.3元。 （三）用户对宽带服务的满意度与建议 1、用户对宽带服务初装费用的满意度 41.5%的用户对宽带服务的初装费用“非常满意”或者“比较满意”，36.8%的用户表示“一般”，21.7%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-15所示）。 2、用户对宽带服务上网费用的满意度 36.5%的用户对宽带服务的上网费用“非常满意”或者“比较满意”，39.4%的用户表示“一般”，24.1%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-16所示）。 3、用户对宽带服务连接速度的满意度 46.1%的用户对宽带服务的连接速度“非常满意”或者“比较满意”，33%的用户认为“一般”，20.9%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-17所示）。 4、用户对宽带服务稳定性的满意度 49.1%的用户对宽带服务的稳定性“非常满意”或者“比较满意”，34.1%的用户认为“一般”，16.8%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-18所示）。 5、用户对宽带服务安全性的满意度 45.7%的用户对宽带服务的安全性“非常满意”或者“比较满意”，38.4%的用户认为“一般”，15.9%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-19所示）。 6、用户对宽带接入售后服务的满意度 51.9%的用户对宽带接入的售后服务“非常满意”或者“比较满意”，35.3%的用户认为“一般”，12.8%的用户“不太满意”或者“很不满意”（如图2-20所示）。 7、用户认为网上现有内容、服务等对个人需求的满足 超过四分之三的用户认为网上现有的内容、服务等能够满足个人需求，其中14.5%的用户认为“完全能够满足”，62.6%的用户认为“基本能够满足”；认为“比较不能满足”或者“完全不能满足”的用户有11.2%（如图2-21所示）。 8、用户对宽带服务的建议 当向用户征询对目前宽带服务的建议时，“提高速度”被提及的次数最多，有41.7%的用户提到；“费用要合理”也是用户希望改进的主要方面，24.8%的用户提到；此外，“内容要丰富，减少不健康内容”、“增强稳定性”、“增强安全性”也被比较多的用户所建议；其他还有“提高服务水平”、“提高普及率”、“减少广告和垃圾邮件”、“提高服务商软硬件水平”、“及时更新内容”、“增加专业性内容”、“增加服务商，避免垄断”等（如表2-1所示）。表2-1 用户对宽带服务的建议建议 百分比提高速度 41.7%费用要合理 24.8%内容要丰富，减少不健康内容 15.2%增强稳定性 11.2%增强安全性 9.1%提高服务水平 6.3%提高普及率 4.0%减少广告和垃圾邮件 2.7%提高服务商软硬件水平 1.6%及时更新内容 1.6%增加专业性内容 1.0%增加服务商，避免垄断 0.6% 2、非宽带服务用户未来一年内是否会使用宽带服务 当问及非宽带服务用户在未来一年内是否会使用宽带服务时，一半的被访者表示出乐意尝试的意愿。表示“肯定会”的人为15.9%，表示“可能会”的人为34.4%；27.8%的用户“不知道/不好说”；

《市场调查报告》是指市场对购买欲望和动机、对商品（或企业）的意见和要求及对商品价格浮动的文字材料。 格式：1.标题。 2.正文：前言、主文（情况、预测、分析、建议）和结语。 3.结尾：调查单位、调查人签名、调查时间等。 范例一： 日本的果酱市场 近年来日本果酱市场容量稳定，每年消费量为7.3－8.5万吨。消费者日益喜爱低糖果酱及冰冻果酱，包装逐步由大变小，品种由原先的草莓及桔子酱等数种增加一几十种之多。自1985－1988年期间，年均进口一直稳定在4000－5000吨，但是价格及原产国变动很大。根据1988年的进口统计数字来看，俄罗斯是对日出口果酱最多的国家，达1140吨。其次是…… 进口果酱的品种繁多，主要品种有：…… 包装设计以美国和欧洲的最好，不仅包装小巧（少于40克）、设计奇特，且有名贵礼品包装等。低糖果酱（含糖量为30－50％）日益受到欢迎……（略） 日本农林省对果酱的质量标准有明确规定……（略） 出口商若要成功地进入日本果酱市场，扩大果酱销售量，应考虑下述几点重要因素： （1）顾客选择的多样性。（略） （2）果酱要含糖分低。（略） （3）小型包装日益受欢迎，14克、30克、42克的小包装取得成功。（略） （4）开发礼品果酱系列。（略） 范例二： 上海市单身公寓市场调查报告 近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即： ■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点： 1、 最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。 案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元） MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36 蓝朝部落 29—49 24—33 16—24 奔腾新干线 26—62 31—55 18—28 青年汇 37.11 37.11 35 面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。 但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。 2、 拥有地段优势的稀缺产品。 目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。 3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。 理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。 因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类： 商业设施类 24小时便利店 24小时洗衣店 全天候餐厅及送餐服务 运动休闲类 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戏 图书阅览 家政服务类 房内清洁服务 代购、代定、代收服务 物业及用品租赁、出售服务 商务网络类 互联网、复印、传真等 4、全装修成品房。 全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。 5、仅仅是一种过渡产品。 单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。 三、单身公寓的客户群体 既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者： 1、喜独立居住的本市高学历青年。 据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。 2、外地来沪的知识型青年。 上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。 3、单亲家庭。 丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。 4、投资客。 上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。 在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40—50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。 四、上海市单身公寓的市场现状 1、目前上海单身公寓的市场交易氛围 上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄： ■ 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。 ■ 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。 ■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。 ■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。 ■ 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。 从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门•MYCITY”、“中远两湾城•发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。 2、几个典型单身公寓的基本情况介绍 为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后） 五、单身公寓今后的发展前景 单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？ 我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。 我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析： 1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。 据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。 2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。 单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。 比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5—10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为： 一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10—20户，有些甚至高达七八十户，平均3—8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。 房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等； 这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。 3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。 就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。 六、结论 总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论： ■ 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的； ■ 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。 ■ 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。 销售企划部 附：典型单身公寓个案介绍 ■ 蓝朝部落 工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司 面积范围：24—54平方米 主力面积：32平方米 销售单价：6000—8000元/平方米 总价范围：16—38万元 得房率：55% 总户数：500户 开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬） 所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月 客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大 配套设施：四梯24户32层；1—8层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等 装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等 个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目 个案劣势：得房率低；周边环境脏乱 ■ 青年汇 工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司 面积范围：36—60平方米 主力面积：40平方米 销售单价：8500—9000元/平方米 总价范围：30—54万元 得房率：76—79% 总户数：一期1000多套 开盘日期：2001年11月 销售率：100% 所处地段：市区三级地段 客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%） 配套设施：6梯24户28—34层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等 装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调 个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全 个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般 ■ 奔腾新干线 工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司 面积范围：30—42平方米 主力面积：36—40平方米 销售单价：5600元/平方米 总价范围：17—24万元 得房率：70% 总户数：500户 开盘日期：2001年12月 销售率：100% 所处地段：市区四级地段 客源层面：公司白领、投资客、外地人士 配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心 装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器 个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理 个案劣势：地段较差；周边环境脏乱 ■ 东渡名人大厦 工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司 面积范围：41—50平方米 主力面积：45平方米 销售单价：6900—7200元/平方米 总价范围：30—35万元 得房率：62% 总户数：350户 开盘日期：2002年1月 销售率：90% 所处地段：市区四级地段 客源层面：投资客、公司白领（商住两用） 配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室 装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统 个案优势：交通便利；总价适中；投资性强 个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全 ■ 自由之宅 工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司 面积范围：25—65平方米 主力面积：40平方米 销售单价：7000元/平方米 总价范围：18—45万元 得房率：72% 总户数：157户 开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完） 所处地段：市区六级地段 客源层面：外籍人士、投资客、私营业主 配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等 装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统 个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区） 个案劣势：离中心城区较远；投资性一般 ■ 金银汇 工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司 面积范围：35—75平方米 主力面积：40平方米 销售单价：11000—13000元/平方米 总价范围：36—48万元 得房率：55% 总户数：900户 开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完） 所处地段：市区二级地段 客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体） 配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等 装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统 个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利 个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高