居民需求调研

哈哈，^_^你也问了，我也一样，你就采纳我说的话把，找也找不到 一是恩格尔系数下降。城镇居民恩格尔系数由2002年的37.7%下降到2006年的35.8%，下降了1.9个百分点。农村居民恩格尔系数由2002年的46.2%下降到2006年的43.0%，下降了3.2个百分点。 二是发展性和享受性消费比重提高。在城乡居民生活消费支出中，交通通讯、文教娱乐、医疗保健等发展性和享受性消费的支出大幅度增加，所占比重稳步提高。随着汽车进入家庭，电脑和手机等电子产品的普及，交通和通信成为消费新亮点。 三是服务性支出比重提高。随着居民生活水平的提高，城镇居民家庭服务社会化趋势愈来愈明显，服务性消费的需求不断上升，居民消费支出逐步向服务性消费支出分流。2006年人均服务性消费支出2441元，比2002年增长了47.9%，占消费支出的比重由2002年的27.4%上升到2006年的28.1%。在农村居民生活消费支出中，服务性支出由2002年的人均528元提高到2006年的867元，占生活消费支出的比重由28.8%提高到30.6%，提高了1.8个百分点。 四是城镇居民居住支出增加较多。生活水平的提高使居民对居住的条件、环境更加关注，追求环保、舒适的家居生活。2006年城镇居民人均居住支出904元，比2002年增长了44.9%。 五是农村居民货币消费支出比重持续提高。农村居民生活消费现金支出由2002年的1468元提高到2006年的2415元，增长了64.6%；现金消费支出占生活消费总支出的比重由2002年的80.0%提高到2006年的85.4%，提高了5.4个百分点。 第二问 重要原因之一就是我国居民生存型消费需求已基本得到满足并正向享受、发展型消费需求升级过渡，但产业产品结构、消费政策、消费环境和消费观念等却滞后于消费结构升级变化的需求，致使居民消费结构优化升级困难重重。 在我国居民消费结构普遍升级的同时,由于我国地域广阔,生产力层次明显,同时由于多种原因居民收入水平差距日趋扩大,不同收入水平、不同地区、城乡之间居民的消费结构升级转换并不是在同一时点完成的。居民消费结构升级、优化面临着各种复杂问题。 LP不错吧，还不采纳？？

一、进行市场调查需要了解的内容主要有： 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。 5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。 以下四种调查方法可作参考 1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。 4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

一、经营环境调查调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国内外国内流行趋势和创新美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。　 二、市场需求调查 　　如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。三、顾客情况调查 例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。四、竞争对手调查 　在开放的市场经济条件下，做创新推出买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。了解竞争对手的情况，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。 　　 五、市场销售策略调查 　　重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。如销售渠道、销售环节，短进货距离和小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是少售，代销还是传销，专卖还是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营策略、经营手段、提供依据。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄剑房地产项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查1.城市发展战略2.城市建设规划和区域规划3.土地利用总体规划4.房改政策5.开发区政策6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引11.人口政策、户籍制度（二）经济环境调查1.城市总体发展规划2.地区内的重点开发区域3.国民经济产业结构和主导产业4.政府办事效率及工作作风5.政府财政收支状况6.房地产在国民经济中的比重7.房地产开发景气指数8.就学条件9.基础设施情况（三）人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点b)市场需求发展趋势c)f)优惠方式

谈谈房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。 商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。 其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。 （3）项目开发策略建议 1、市场细分与目标市场调研； 2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。 五、营销策划和销售执行阶段的市场调研 1、宏观经济环境研究 2、 市场供需与竞争对手动态调研 3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研； 4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析； 5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。 六、房地产市场调研程序 （一）调研准备阶段 （二）正式调研阶段 （三）结果处理阶段 调研准备阶段 1、确定调研目标 2、初步情况分析 3、制定调研计划 正式调研阶段 1、确定资料来源 2、确定资料收集方法 3、调查表及调查问卷设计 4、抽样调查 5、现场实地调查 结果处理阶段 1、资料整理分析 2、编写调研报告 七、房地产市场调研方法 （一）调研方法 1、全面调查法 2、重点调查法 3、抽样调查法 （二）资料收集方法 1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 ①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源 二手资料的收集程序 首先应确定需要什么资料。 第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。 第三步工作是从企业外部进行搜寻。 第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料 二手资料的来源 1、内部来源： 本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。 2、外部来源 （1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。 （2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。 （3）电脑数据库、互联网 （4）企业外部专家 （5）营销调研公司 2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买 3、原始资料的收集方法： （1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查 （2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法 （3）实验法

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:彡彡九图文技术调查报告篇一：3技术调研报告zK-6蓄电池旅游观光车技术调研报告编制：审核：批准：XX公司技术质量部20XX年2月22日zK-6蓄电池旅游观光车技术调研报告一、技术经济分析1.zK-6蓄电池旅游观光车的市场前景随着我国成为世贸组织的成员，旅游观光车行业面临着更为激烈的国际竞争和国内竞争，从旅游观光车保有量来看，我国是拥有13亿人口的大国，其旅游观光车保有量距离世界平均水平还相距甚远。但是，我们同样看到，国内有众多的旅游观光车制造厂纷纷崛起和发达国家旅游观光车制造技术的输入，势必导致我国当前乃至将来的旅游观光车市场竞争会愈来愈激烈，并且今后旅游观光车市场的竞争主要在于高质量、高档次、新技术含量的车型之间的竞争。为此，公司对国内旅游观光车市场作了详尽的调研及分析认为：我国城镇居民和广大农民的生活水平普遍提高，出外旅游的人数也会增大；加之越来越多的农村人口和城市下岗失业人员面临需要工作，人们对旅游观光车的需求量也逐步加大，并且追求越来越向新款式、高质量、大功率方面发展。我公司为了拓展广大的农村、城镇市场，以形成多层次的开发模式。我们相信：zK-6蓄电池旅游观光车一定能有更为广阔的市场空间，同时也肯定会给公司带来较大的经济效益。4.4332.12.3篇三：建筑工程技术调查报告2.典型职业通路：施工员

市场考察又称市场调研。一） 市场调查的主要内容1、 经营环境调查②行业环境调查。调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。“家有家法，行有行规”进入一个新行当，应充分了解和掌握该行业信息，这样，才能有助于你尽快实现从“门外汉”到内行的转变。③宏观经济状况调查。宏观经济状况是否景气，直接影响老百姓的购买力。如果企业效益普遍不好，经济不景气，你的生意就难做，反之你的生意就好做，这就叫做大气候影响小气候。因此，掌握大气候的信息，是做好小生意的重要参数。经济景气宜采取积极进取型经营方针，经济不景气也有挣钱的行业，也孕育着潜在的市场机遇，关键在你如何把握和判断。比如，1989年夏天，香港部分有钱人纷纷移居外国，市场低迷，地价楼价大跌。在这种状况下，少数精明的、有政治眼光的商人看准时机，在楼价下跌时大量买进“楼花”。不出半年中国政府局稳定，改革开放的政策不变，“一国两制”方针不变，保持香港繁荣稳定不变，形势明朗，楼价攀升，精明的、有政治眼光的商人着实大赚一把。因此，了解客观经济形势，掌握经济状况信息，是经营环境调查的一项重要内容。2、 市场需求调查如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。3、 顾客情况调查这些顾客可以是你原有的客户，也可能是你潜在的顾客。顾客情况调查包括两个方面的内容：一是顾客需求调查，例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。二是顾客的分类调查。重点了解顾客的数量、特点及分布，明确你的目标顾客，掌握他们的详细资料，如果是某类企业和单位的话，应了解这些单位的基本状况，如进货渠道、采购管理模式，取系电话、办公地址，某项业务负责人具体情况和授权范围，对某种产品和服务项目的需求程度，购买习惯和特征。如果顾客是消费者个人，应了解消费群体种类，即目标顾客的大致年龄范围、性别、消费特点、用钱标准，对某种产品和服务项目的需求程度，购买动机、购买心理、使用习惯。掌握这些信息，将为你有针对性开展业务做准备。4、竞争对手调查在开放的市场经济条件下，做独家买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。“知己知彼，方能百战不殆”，了解竞争对手的情况，包括竞争对手的数量与规模，分布与构成，竞争对手的优缺点及营销策略，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。5、市场销售策略调查重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。望采

对地质调查项目的需求进行调查和预测，其目的是为了使地质调查项目从立项伊始就有一个明确的服务领域或对象，用科学的方法，从根本上解决地质调查成果服务于社会发展和经济建设的问题。总体上讲，地质调查项目的需求调查和预测，就是综合分析收集的各类数据或信息，确定并预测国家和地方对地质调查的总体需求方向或趋势，找出地质调查的重点服务领域，通过契约的形式确定具体的服务对象和服务内容，转化成地质调查项目来进行部署和组织实施。项目需求调查，就是从调查总体中抽取部分样本进行调查，用所得的结果来说明总体情况的调查。总体是指项目需求调查人员根据一定的目的而规定的所要调查对象的全体，总体是抽样调查的母体，是调查人员限定的最大调查范围，而样本则是从总体中抽取出来的所要调查对象的全部，是抽样总体的简称。抽样调查是项目需求调查中普遍采用的科学调查方法。地质调查项目的需求调查通常采取的调查方法有：抽样法、观察法、访问法和实施法等方法。一、随机抽样调查法随机抽样就是按照随机原则抽取样本进行调查。随机抽样应排除人为的主观因素，在确定的调查范围内，尽量保证抽取的样本均匀地分布于各类调查对象，并计算抽样误差，以保证调查结果的可靠性。所谓抽样误差是一种平均误差，是随机抽样中必然产生的误差。影响抽样误差的因素有三：一是样本单位数的多少，样本单位数越多，抽样误差越小，反之越大，呈反比关系；二是总体各单位之间标志的差异程度，差异越大，抽样误差越大，反之越小，呈正比关系；三是选择的抽样方法，不重复抽样的误差比重复抽样的误差小。抽样误差的表达公式为：地质调查项目管理式中：Δx——允许的抽样误差，通常称为允许误差；T——概率度，定义为抽样误差的倍数。在需求调查中，把用标本指标推算总体指标的把握程度称之为置信度，置信度与调查精度呈反比。当需要确定调查样本的容量时，一种方法是经验法，基本的原则是在条件允许的情况下尽可能多地选取样本，样本容量越大，越能反映总体情况，亦即抽样误差越小。另外一种方法是计算法，其基本公式：地质调查项目管理式中：t——置信度；δ2——总体方差；N——总体单位数；Δx——允许误差。例：要调查某个100万人口城市居民对地球知识的认知程度。总体方差为1000，要求在最大允许误差为5，置信度为95%水平下的调查单位数。已知：N=1000000，δ2=1000，Δx=5，t=2则地质调查项目管理即在简单不重复抽样条件下需要抽取160个单位进行调查。二、非随机抽样调查法所谓非随机抽样，就是不遵循随机原则从总体中抽取样本，而是从调查人员的个人意愿出发通过任意抽样、判断抽样和滚雪球抽样的方式选择调查单位，经常是用抽取的样本推断总体的情况。在调查总体比较模糊或者在占有的资料不是很充分的情况下，往往采用非随机抽样调查法，这种情况通常是在调查的介入早期，科学依据相对差一些，调查的精确程度主要取决于调查人员的经验。地质调查项目立项前期的可行性研究过程中对需求的调查，到目前为止仍然以非随机调查方法为主，远没有达到随机的程度，这与长期以来地质调查项目的计划安排方式和习惯有关，从机制和制度上弱化了需求调查的科学性和组织性。对项目需求的认识和掌握，主要依赖于项目管理或技术人员个人的经验和见识，是一种非常感性、笼统、模糊的认知，当项目任务明确了以后，再根据项目既定的目标选取典型事件，反过来说明对地质调查的需求。因此，从严格意义上讲，这并不是项目立项前期的可行性研究，而是与项目目标进行事后印证的一种逻辑推理。非随机抽样调查的方法主要有：（1）任意抽样 就是调查人员随意抽取样本。例如，在某个地方发现了一条地裂缝，就根据这个线索推断可能引发的地质原因，并就此立项开展地质工作。这种方法简单易行，省时省力，但偏差较大，往往所知事件的意义大于代表意义。（2）判断抽样 就是调查人员根据自身的经验作出的主观判断来选取样本。这种抽样方法，其代表性和注重的内容往往取决于调查人员的个人兴趣和专业，容易忽略调查人员个人兴趣和专业以外的内容。如我是搞矿产的，那么调查抽取的样本与资源相关的内容要多一些，与环境、经济的可能就少，不利于从经济、技术和可持续的角度全面考察需求的总体情况。（3）滚雪球抽样 就是从少量样本单位中获取样本单位的信息。其方法是，先将样本单位根据性质或内在联系进行简单分类，在分类后的样本单位中分别抽取样本，每类的抽样组合到一起，就可以代表样本的总体。然后再增加样本的抽取，使调查的结果更趋于样本的总体。三、访问法也称为收集资料法，是需求调查常用的方法之一。把调查的目的设计成严密的问卷，或者直接进行面谈询问。通常采用的方法有：（1）面谈法 就是调查者与被调查者面对面地进行交谈或问询相关事宜，获取调查需要的信息和资料。根据调查的规模和需要，面谈可以是个人访问，也可以是小组访问；可以隐蔽调查目的，也可以直接告知调查的目的。面谈调查效果的好坏取决于调查者的交际能力，对调查人员的综合素质要求较高。（2）借阅资料法 就是借阅调查所需的相关资料。能否借阅到调查所需的资料，取决于资料是否保密、调查者与被调查单位的关系，对调查必需的资料，有的时候可以购置，如数据等；有的需承诺，如保密、交换资料等。（3）邮寄调查法 就是将事先拟好的调查问卷邮寄到被调查者的手中。这种方法的好处是调查的范围广，缺点是回收率低，调查周期长，地质调查的需求调查一般不采用问卷邮寄的方式，了解公众对地学的认知程度，可以采用该种方法。四、直接调查法直接向地质调查成果的需求者调查需求意向。这种方法应是地质调查单位主要采取的方法之一，就是与政府部门、企业和社团组织建立经常性的沟通机制，直接从上述部门或组织获取对地质调查的需求信息，并达成需求或合作的意向。五、经验判断法依靠调查预测人员的经验，对预测对象的各种因素加以综合分析并作出预测的判断，适用于预测对象环境因素变化比较激烈的情况。（1）个人判断 参与预测的人员各自独立地进行判断，然后把各人的判断结果加总而得到预测的结果。其计算的公式是：地质调查项目管理式中：Ei——预测人员的期望值；n——参与的人数。（2）专家会议 邀请专家开会讨论，对未来的需求作出判断，如需求分析会、研讨会等。（3）德菲尔法（专家意见法）是美国兰德公司的研究人员创立的一种定性预测方法，在缺少资料的情况下，这种方法实用有效。其基本步骤见图3-2。德菲尔法认为，理想参与预测的专家人数为20～30人，人数太低不具统计意义，太多则统计工作量太大。并且专家提出的意见不得署名，每经过一轮汇总后将意见反馈给每一位专家。经过几轮以后，能够使意见趋于一致，其缺点是比较费时。六、时间序列法根据过去数据中的因果关系预测未来的需求数值，时间序列分析的具体方法较多，用起来简单易行。（1）算术平均法 把资料期中各实际数据的平均值作为下一期的预测值，在各资料期内，数据随着时间的推移变化不大时，常采用此方法进行预测，计算公式为：图3-2 德菲尔法流程图地质调查项目管理式中：Q——预测值；qi——第I期的实际数值；n——资料期数。（2）移动平均法 把算术平均改成分段平均，然后按时间顺序逐点推移，根据最后移动平均值预测未来某一时间的数据。基本公式为：地质调查项目管理式中：t——时间序列，t=N，N+1，T；T——时间序列的最后一点；N——每一分段内数据点的数目；——第t周期的移动平均；qt——第t周期的实际数值。（3）加权移动平均法 在移动计算平均时，用权数标识出各期资料的重要性，求出加权以后的移动平均，其计算公式为：地质调查项目管理式中：Q——预测值；Ci——第i期的权数，权数之和为1；Qi——第i期的实际数据。七、回归分析法回归分析法是一种应用广泛的统计预测方法，是在占有充分数据的基础上，通过一元或多元线性回归分析，确定已知数据与未知因素之间的数学关系，来进行定量预测。一元线性回归分析的基本公式：地质调查项目管理式中：Y——因变量；a、b——回归系数；X——自变量。其分析的步骤如下：（1）首先确定自变量X与因变量Y确实存在因果关系，如果是线性关系，用线性解，不是线性关系，用非线性解，并且数据数量原则上应大于20个点。（2）根据统计数据计算A、B两个回归系数。其公式为：地质调查项目管理例：叶冬松在《地质勘查业投资结构与产业结构动态研究》中，根据我国1953～1990年财政支出和地勘费支出（如表3-3所示），运用回归分析计算了地勘费的理论值。我国地勘费长期以来一直从国家财政支出科目中支付。根据历史资料的分析，得地质调查项目管理式中：r——相关系数（回归系数）；x——财政支出；y——地勘费；——财政支出平均值；——地勘费平均值。可以看出，地勘费支出与国家财政支出存在显著的正相关关系，因此，用一元线性回归方程可反映出这两个变量之间的相关关系，即：地质调查项目管理式中：Y——地勘费的理论值；X——国家财政支出；a——起点值；b——回归系数。根据历史资料求解出方程中的a、b两个参数值为：地质调查项目管理将a、b两个参数值代入方程Y=a+bX中，即得直线方程为：地质调查项目管理式中：a=3.276亿元，是地勘费理论值的起点；b=0.012亿元，表示国家财政每增加1亿元支出时，地勘费的平均增加值（图3-3）。为了检验回归直线的准确程度，现用方程式地质调查项目管理计算回归误差值。根据历年地勘费资料和计算得出的地勘费理论值，求得SY=2.74亿元。该值说明在1953～1990年这38年间，地勘费实际数Y与理论值Y*是有误差的。按照相关分析规则，Y*=3.276+0.012X回归直线两侧+2SY区间内已全部包括了所有相关点，因而，用这个回归方程进行估算或预测，具有很高的准确性。运用Y*=3.276+0.012X方程，计算出“一五”至“七五”地勘费的理论值。从表3-3中可看出，“七五”时期的地勘费实际投入数远低于其理论数值，其中，1989年和1990年相关点均远离回归直线，反映出地勘费供求缺口逐年增长。图3-3 地勘费与财政支出相关关系回归直线图表3-3 1953～1990年财政支出、地勘费、地勘费理论值 单位：亿元官方服务官方网站

近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展，根据市政协2008年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。 一、基本情况 我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型；二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。 市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。 为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民地了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验，规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体水平有了较大提高。 二、存在问题 市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面： 一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。 二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。 三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。 四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。 五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。 三、几点建议 随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议： 1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业主利益的不良行为，努力建设和谐小区。 2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。 3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服务。 4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念，提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。 5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷