公司调研活动

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄莹实训报告题目：企业调研报告—北京新北铜铝业有限责任公司姓　 名：********学　 号：200**********学 院：商务学院班 级：电子*****班指 导 教 师：********2011年12月14日1.公司简介12.实地调研23.公司组织结构图34.营销业务存在的问题34.1客户管理：34.2物料管理：34.3定价管理：44.4市场营销：44.5市场信息收集：44.6客户细分：44.7销售活动：44.8客户满意度管理：54.9解决办法：55.企业网站分析55.1盈利模式：55.2企业网站评价：6北京新北铜铝业有限责任公司坐落在北京经济技术开发区南侧长营工业园区38号，占地面积为13520㎡，厂区绿化面积为总面积的30%，厂区环境优美。该公司成立于1998年6月，属于股份制中型有色金属加工企业。现有固定资产2000万元。该公司中坚力量全部由原北京铜厂、生产、技术、财务、经营管理人员组成。具有三十多年积累的有色金属加工经验及技术优势，高质量的管理意识，诚信的经营作风，同心同德的团队精神。公司现主要以生产铜母线系列产品，以及特种铜合金材料，同时经营有色金属材料及制品。公司自创建之初就定位在严格按标准、完全使用合格电解铜组织生产为不变的原则，产品质量属国内一流，质量和服务始终得到用户好评。公司产品广泛用于中南海、人民大会堂、天安门、历史博物馆等国家重点电力工程。主要用户有北京

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:bashi1226企业走访调研实施方案一、活动时间：…~…完成企业走访调研，…根据调研情况完成总结报告。二、调研目的：为积极加强协会与企业的切实沟通了解，深入了解企业的实际状况，帮助企业应对困难，破解难题，协助企业更进一步发展。促进我省城市公共交通行业健康稳步快速的发展。在充分了解企业的情况和需求上，为企业提供有效的帮助和指导，同时也对协会去后的工作做进一步的方向指导。三、调研对象：协会的各大会员企业四、调研内容：（1）对企业进行实地走访，切实了解企业的实际情况，深入了解企业的基本经营状况、人员结构、管理政策等方面的信息；（2）了解收集企业在其经营当中遇到的实际困难；以及企业自身在破难解困，转型升级过程中较好的举措和做法；（3）广泛收集企业对行业发展的建议以及对协会工作的意见和建议；（4）咨询企业对《广东城市公交网》网站建设的意见，合力打造行业最新资讯平台。五、调研要求：（1）高度重视，把调研走访活动当作深入了解企业实际情况，现场解决实际问题的契机，作为应对困难，优化协会服务的工作任务来抓；（2）调研人员应事先对走访的企业情况进行相关的了解；（3）根据走访企业的情况与特点，结合协会人员情况，合理安排调研小组人员，并制作出《企业走访调研小组

调查报告是记载调查成果的书面报告。 从调查目的和最终形成的书面报告的内容综合评价，调查报告大体可分为以下类型： 1．总结典型经验的调查报告。 这类调查报告是为了概括出先进人物或先进地区、先进单位的正面经验，使其便于在面上发挥影响。调研对象是一个或一类特定的先进典型。调查报告写成之后，其中所概括的经验，可以为有关人员或单位所借鉴，或可以使之从中受到启发；也可作为有关主管部门开展学习先进活动的素材。 2．反映情况的调查报告。 这类调查报告因调查目的、范围和用途的差异而有两种区别：一种是反映具体情况的个案性调查报告。其调研目的是为了把某一个具体问题界定清楚，调研范围单一、具体，报告的内容一般用来作为处理某一具体问题的依据或重要参考。另一种是反映基本情况的综合性调查报告，调研的目的是为了掌握某一领域或某一方面的概貌，调研范围相对宽广，涉及的对象较多，报告的内容主要用作宏观决策参考，或者用于说明某种客观现象，某一学术观点。 3．揭露问题的调查报告。 揭露问题的调查须在已有线索的基础上展开。调查的目的是为了查清事实，获得足以说明问题性质、程度的材料。调查对象一般是暴露出问题和问题涉及到的有关单位和人员。揭露问题的调查报告不仅可以用来澄清是非，辩明真伪，教育群众，还可直接用作对有关责任单位和责任人进行处理的重要依据。 调查报告惯用的结构由标题、序言、主体、结尾组成。 （一）标题 调查报告的标题形式多样，总的来说约可分为两种类型：一种是单行标题，一种是双行标题，单行标题又可分为公文标题写法和一般文章标题写法两种。采用公文标题写法的优点是能使人一下子明确文种，并了解调查的对象和调查报告的目的，如《关于当前微电脑在企业财务会计工作中的运用情况和存在问题的调查报告》。但是，采用公文标题写法容易写得过于冗长，而且比较平淡，不利于诱发读者的阅读欲望。采用文章标题写法，虽也有不利的一面，如不能让人由标题一眼看出文种，但处理得好，能使人看了标题便对调查对象和调查报告的目的有所了解。而且标题还有可长可短、可严肃可谐趣、可描述可设问的优点，因而，容易写得生动有趣，引人注目。例如：《愤怒的烧鸡》，《新闻纸紧张的症结何在》等。 （二）序言 序言是调查报告的开头部分，可用来交待调查的时间、地点、目的、对象、范围；也可以用来概述调查的主要内容，取得的主要收获；还可以交待调查工作的背景以及通过调查所获得的结论。 （三）主体 主体内容是一篇调查报告的主干。主体通常以叙述为主，叙议结合，围绕导语所提出的问题依次展开。 （四）结尾 调查报告的结尾写法不一，或一段，补充说明有关事项；或一句，顺便交待某一问题。或总结全篇，深化主题；或指出调查存在的不足之处。

组织调研的工作内容，以及监督情况。项目公司本次调研工作的组织及实施情况怎么写？实话实说不会吗？

组织调研的工作内容，以及监督情况。项目公司本次调研工作的组织及实施情况怎么写？实话实说不会吗？

我会去调研。周边的居民生活。环境和学生教育质量。

组织行为学的观点认为，企业文化是指企业成员共有的一套意义共享体系，它使组织独具特色，区别于其他组织，这个意义的共享体系实际上是企业所看重的一系列关键特征。不管从哪个角度来看，企业文化反映了一个企业的精神与物质文明的总和，是一个企业思维观念、行为方式、传统习俗、价值取向的总和。认识、评价一个企业的企业文化是比较复杂和困难的，但也是很重要的一个课题。从企业文化角度认识一个企业，比单纯从财务指标或者年报上，更深入、更透彻一些。我们假设，你是一个外部人，空降到一个企业担任高管，除了了解这个企业的财务状况、人员构成之外，最好能尽快准确把握这个企业的企业文化。企业文化调研便是这样一个工具。企业文化调研的步聚要进行企业文化调研，需经过以下几个步聚：第一就是对企业总体情况进行了解。包括企业的历史情况、人员构成、目前的现经营管理状况、人员素质、管理水平、产品竞争力、品牌价值等方面。实际上，这是任何一个空降或是外聘高管都要做的事。第二是了解这个行业的背景。包括行业的历史与现状、行业竞争力、从业人员文化倾向、相关行业的企业文化特征、市场竞争情况、市场人员精神状态与工作状态、市场前景影响力、市场从业人员对企业整体的认识。这是从行业的中观层面来认识把握企业的，主要从市场角度切入，这是非常准确的。因为企业是市场竞争的主体，市场是企业的主要生存环境。市场和营销人员最能反映和评价企业的文化优劣。第三是通过一系列具体调研活动来认识和评判企业文化。包括问卷调研、座谈、个别交流、书面材料研究、高层专访、随机访问、现场观察等方式。这些方式，是真正走入企业进行企业文化调研的具体步聚。问卷调查，要注意问卷设计、发放范围、操作方法、统计分析。座谈要注意座谈对象、内容设计、过程控制和引导等环节，还要关注一些细节。高层专访也要进行内容设计，提前准备，注意把握关键点。书面材料研究，则主要是从文本内容尤其是企业的历史来了解企业。现场观察是很重要的方式，要重点考察厂房车间布局、产品包装、物料存放、设备设施情况、员工服饰与精神面貌、文字及宣传栏情况、对外人的态度、食堂宿舍。这些方面，基本可以反映一个企业整体的物质风貌和精神风貌。以上都是从一些方法层面，了解企业的整体文化特征。这才是问题的关键。企业文化调研的主要内容在组织行为学角度，企业文化是企业成员共有的一套意义共享体系，它使企业独具特色，区别于其他企业。这个意义的共享体系实际上是企业所看重的一系列关键特征。研究表明，主要是七项主要特征。一是创新与冒险。员工在多大程度上受到鼓励进行创新和冒险。这是一个很重要的问题。二是是否注意细节。员工在多大程度上被期望做事缜密、仔细分析和注意细节。三是结果取向。管理层在多大程度上考虑到决策结果对组织内成员的影响，换句话说，管理层是否只问结果，不问过程，或者主要以结果来决定组织成员。四是人际取向。管理决策在多大程度上考虑到决策结果对组织内成员的影响。管理层在决策时，是否考虑到每项决策对人际关系的影响，对企业员工利益的影响。以上每个特点都表现为一个从低到高的连续体。根据这七个特征来评价企业，就能得到一幅企业文化的构成图。这幅图构成了企业成员对于企业、企业中的活动风格、企业成员的行为方式共同理解的感情基础。企业调研活动应该围绕着以上七个方面进行，才能获知企业文化的风貌。调研中注意把握的问题首先要认清强文化与弱文化的关系。一个企业的主文化就是企业的核心价值观，在企业文化调研中，企业核心价值观是否被企业成员所广泛认知，是衡量一个企业是否具备强文化的标志。组织的核心价值观得到强烈而广泛的认同，就是强文化。接受核心价值观的组织成员越多，对核心价值观的信念越坚定，组织文化就越强。强文化会对其员工的行为产生巨大的影响，在组织内创造一种强有力的行为控制氛围。其次是摸清主文化与亚文化的情况。在企业文化调研中，还要注意主文化与亚文化的状况。很多大型企业都存在着一个主文化以及众多的亚文化。主文化体现的是核心价值观，它为企业中绝大多数成员所认可和共享。亚文化通常在大型企业内部发展起来，反映了其中一些成员所面临的共同问题、情境和经历。企业文化调研不能凭想像推断，只有扎实深入开展调研，才能基本准确认识一个企业的文化状况，对一个企业有全面、深入的认识。

做好的准备工作，一个是自己的工作的周围环境卫生要好要井井有条，不管是办公室还是单位工位，一定要给人一种很简单洁净的感觉，恰自己准备的资料一定要充分。

　　水游城项目调研计划　　背景材料（仅供参考）　　“水游城” 主题购物乐园，位于南京中华路、夫子庙商圈核心地段的大型休闲购物中心，总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，算得上是城南地区最大的商业设施。融合了假日酒店、运动天地、影院、休闲中心、时尚生活风格品牌店、特色美食城、儿童娱乐天地等不同构思的生活体验。在布局设置、功能划分、经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所，“水游城”强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，以缤纷多彩的生活体验满足家庭消费的不同年龄、性别、个性的多元生活情趣。同时依靠南京市得天独厚的自然人文环境，以精妙的建筑设计手法将自然、阳光、水流、倒影描绘到“水游城” 这个主题购物乐园中。同时投资方将国际先进的“时间性消费体验” 概念引入，誓将在水游城这一城市的中心舞台上演永不落幕的演出。　　项目由上海鹏欣地产投资约十多亿元人民币倾力打造。鹏欣集团的实力与该项目的地域优势及特色商业模式定将吸引众多的国际、国内知名品牌。目前酒店已经签约业界驰名的洲际酒店集团进行管理，商场4-5楼也成功引进横店集团的中高档影城入驻。该项目成为南京都市时尚风格新地标。　　原有的品牌状况：　　负二楼：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真维斯，骆驼，1727，IN BASE，BHG 超市，美食广场　　负一楼：科艺眼镜，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，兰茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI无印良品，福殿靴下屋，自然派休闲食品，MAP，美美主义餐厅，Hello Kitty，果燃掂甜品店，贝儿多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮视点，曼古银，嘉贝诗，CASIO，印度咖喱，樱之苑，土大力，面道，仙踪林，麦当劳，iPod，八马茶叶，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德国花园餐厅，ST&Sat，crocs，ichido，棒！约翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings万宁，雪茄吧，和记港式茶餐厅　　一楼 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，欧爵咖啡，MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans　　二楼：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO优衣库，INDIVI/FA:GE，Proportion，组曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，优佰购小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M　　三楼：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡尔菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木马，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉华，宝岛眼镜，ETAM，so basic，塔可美食餐厅，电玩，idef.zuo　　四楼：川味観，新华书店，天才宝贝早教中心，沙萱美发，爱丽思住居馆，玉皇宫，crocs，LOCK LOCK，OQO，宝贝天使专业儿童摄影，babyart创艺宝贝早教中心，启路文化生活馆，Health&Beauty SPA，源色牧场，萱子饰品，金芭妮，玛花纤体，尚指颜美甲，UNISEX，横店影视电影城，时尚生活区　　五楼：上海小南国锦氏(东南亚菜)粟鱍轩粥馆　　1、 有关水游城的主要介绍　　南京水游城是第四代购物中心的开山之作，它的开业可能为中国商业地产开发带来一场新的革命。第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。　　“水游城” 主题购物乐园，位于南京中华路、夫子庙商圈核心地段的大型休闲购物中心，总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米。　　2、 外部环境分析　　（1） 国家税收政策对商场的影响　　1、 税收政策的相关内容　　2008年的正当企业面临新劳动合同的实施及宏观调控和货币紧缩等政策的严峻形势之下又面临了全球性的世界金融危机，国家为了拉动内需刺激竞争以抵制席卷而来的金融飓风，国家围绕此目标推出了增值税转型改革措施。此次的改革对商业小规模纳税人的影响有如下几点：（1）小规模纳税人增值税征收率由4%调至3%，（2）商业小规模纳税人销售额标准从180万元降为80万元。对此两点水游城作为一个典型的以小规模纳税人经营为主的百货商场，将面临着税收政策调整所带来的冲击。　　2、 面对税收政策的调整水游可采取的经营方向的思考　　面对国家税收的改革水游城在鼓励和帮助销售额达标的个体商户变更为一般纳税人经营的同时按照与厂家合作经营为主导的方向，进一步调整和优化经营品牌。这样一方面从被动转向主动，另一方面，经营的重点从出租转向为以保底合作经营为主，密切与现有厂家保持联系，扩展他们的经营业务，开拓新的经营品牌。　　（2） 通胀对商场经营的影响　　2010年11月最新数据显示，中国CPI同比涨幅已达4.4%，衣食住行无一不在上涨。其中棉花的价格上涨幅度很大，最高价达到7元/500g。在这种情况下，下半年众多棉织品，服装等都会提价，而很多借成本上涨而提高棉织品售价的企业会受到通货膨胀预期加重的影响,抬高提价幅度。以此恶性循环看来服装产品再次大幅度提价或将不可避免，最终一切的产品成本都将转嫁到广大的消费者身上。　　作为物价上涨承担者的消费者对于这样的物价哄抬上涨的反应也是不尽相同的。在消费者调查当中可以明显的看出，无论原本水游城的定价如何但在南京众多的商场当中水游城在消费者心目当中属于中档购物场所，50%的被调查者每月逛水游城的频率为数次，并且绝大多数消费者每次的消费金额在1000元以下。在这样的一个消费层次上百分之九十的消费者都倾向于打折这样的促销方式，还会选择满减的消费者只占两成。对已处在完全竞争环境下的纺织服装企业而言，已经没有多少内部潜力可以挖掘来消化上升的成本，服装涨价对于各大商场而言已是定局。在这样的的消费模式下，涨价与打折已经相互矛盾，而满减的促销方式将成为商场促销的主打，可是接受满减方式的消费者只占两成。这一切表明通胀对商场经营的消极影响已经存在。　　（三）周围商圈的分析　　1、夫子庙商圈　　作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。　　水游城目前的成功主要利益于夫子庙商圈的大量人流。水游城的规划可以复制，并且能做得更好，水游城的商家只要有利可图，也很容易流失，唯一不能带走的就是夫子庙的人流，而这恰恰是其目前成功的基础。　　2、 新街口商圈　　新街口作为全南京最大的商业集中地带，它汇聚了德基，新百，中央，大洋，东方，金鹰国际……商业航母，其节假日的客流量超过了百万人次。并且其四周交通便捷，公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地铁一号线三山街站离水游城仅200米，徒步5分钟即可到达；近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年累月,人气不绝。这些得天独厚的客观条件加上商业文化主题特色，以及在商业业态中展示出来的“体验”式等取得了巨大成功。　　（四）竞争对手分析　　1、南京各大商场之间的竞争压力　　(1) 中央商场的经营现状　　南京中央商场：从“坐商”到“招商”。 在时尚与品牌成为竞争的今天，中央商场管理层也开始在商场的提档升级上实施新的转型战略。中央商场在软硬件设施上呈现出以下特点：一是新增加1．5万平方米的营业面积，’这部分面积的品牌定位于国内国际的一线、二线品牌，高端商品将在20％左右，而整个商场在品种上将从目前的10万上升到15万。二是在消费定位上更加完善，把大众百货商场引向大型购物中心。　　（2）新百的经营现状　　南京新百位于南京市中心最繁华地段新街口广场的东南侧，占地面积1.3万平方米，营业面积5万平方米。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，是一家老字号大型百货零售企业、中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司。目前，公司13个专业商场，经营品种24万余种，经济效益连续16年保持在江苏省同行第一的地位，2000年销售、利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首，2007年公司累计实现销售23.80亿元，经济效益创历史最好水平。近几年来，南京新百以改革创新为动力，坚持“突出主业，积极走多元化道路”的发展战略。经营上实施动态调整，优化商品结构，改善购物环境，注重经营特色，不断提高主营业务能力。南京新百正以“突破创新、与时俱进”的开拓精神，以“真诚献顾客，满意在新百”的服务宗旨，全面推动企业向现代化、集团化、国际化的目标迈进。　　（3）大洋百货的经营现状　　南京大洋百货经营面积达7.6万平方米。大洋走年轻、时 尚、高档的消费路线。面对着新街口的激烈竞争大洋的优势主要有四个：一是成熟专业的团队，经营管理人员均有多年经营百货业的专业经验；二是 货品，大洋百货将带来许多目前南京市场没有的知名品牌；三是专业经营决心，即只从事百货业，不挪用资金到其他行业；四 是有雄厚的财力支持。　　（4）德基的经营现状　　南京德基广场一期于2006年6月26日正式营业，广场首开南京顶级购物中心之先河，在众商云集的新街口核心商业中心独树一帜。其独特的建筑设计、一流的购物环境、浓郁的艺术文化氛围、贴心完善的客户服务，让消费者尽享世界顶级品牌的无穷魅力与紧贴国际的流行元素，并集合餐饮、休闲、娱乐等完善的功能配套，涵盖消费者精彩消费生活的全部内容。国际殿堂级品牌的进驻，完全奠定了南京德基广场的强势品牌效应，成为长三角地区高端商业的重要一极。　　（5）夫子庙小商品市场　　南京，夫子庙大市场经1998年、2000年两次改造，又于2004年5月完成了第三次跨越。提档升级后的夫子庙大市场，户均经营面积由4平方米扩大至6—8平方米，用包间、隔断的形式，限高限宽，规范市场的总体形象，重新进行了商业规划，经营品种细分归类，划行归市；安装了中央空调；墙面、地面出新；统一照明，改善和提高了经营环境；市场内外环线所有道路重新进行了铺建，使之与夫子庙地区风格融为了一体，符合了有关管理部门对市场的要求，增强了市场的竞争力和生命力。　　（6）南京太平商场　　南京太平商场初建于1947年，曾连续三年被评为“全国商业百强”企业，先后获得“中华老字号”、“全国拥军商场”、“全国打假工作先进单位”等众多荣誉称号。1996年商场新大楼落成开业，2006年作为南京最后一家市属纯国有商业企业，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集团，开始走上新的高速发展的快车道。在激烈的市场竞争中，太平商场针对自身在区位、规模等方面的不足，准确定位为城市区域中心店。南京太平商场：坚持走特色经营之路结硕果　　（五）南京经济状况分析　　近年来，南京经济发展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地区生产总值2443亿元，同比增长14.2%；完成财政收入561.72亿元，同比增长25.3%；城市居民人均可支配收入达15090元，同比增长10.2%；居民消费价格指数为103.4，同比增长3.4%。上半年，南京市居民消费价格指数为103.4，同比增长3.4%。具体来看，食品、烟酒及用品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化和居住价格都在上涨，其中衣着涨幅为4.1%。　　（六）南京产业结构分析　　为了适应经济的迅速增长，南京产业结构调整升级的速度逐渐加快，三次产业产业结构由1990年的9.8：54.4：35.8调整为2006年的3：49：48。总体看来，南京产业结构主要呈现以下变化特点：第一产业增加值不断上升，但所占GDP比例逐步下降；第二产业增加值飞速增长，所占GDP比重先降后升；第三产业增加值与所占GDP持续上升。通过与全国其他14个副省级城市的产业结构进行对比分析，从生产总值总量分析看，南京目前处于中上水平，但从各产业增加值以及比重分析看，南京第二产业比重较高，而第三产业比重偏低，仅排名第8位。研究表明，南京2006年的产业结构水平与1955年的美国和英国，1975年的日本和德国的水平最接近。而在国内，则与上海1998年、广州和北京1993年的结构水平最接近。可见，南京产业结构的高级化和发达国家以及国内发达城市间有一定的差距。　　3、 内部环境分析　　（1） 水游城现状分析　　上海鹏欣集团携手福冈地所投资15亿元，在南京打造一新鲜的消费休闲场所。30%总建筑面积167333㎡，其中商业52368㎡（家乐福超市16580㎡），酒店16804㎡，公寓11988㎡，地下4层，裙楼5层，主楼为一栋14层酒店、一栋13层酒店式公寓。15亿元的投资，何时才能收回成本？16.7万平方米的销品茂，又该由哪些消费群体来支撑？经调查显示，南京是华东地区最重要的交通枢纽，是长三角地区仅次于上海的一个国际性大都会，辐射周边达2500万人口。　　1、商业定位　　水游城是以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干主力店及次主力店,业态以时尚、新潮为主打；影院定位为目前一线影院标准；餐饮包括大型宴会厅,大型特色餐饮,地方风味...总体商业定位在中档层次。　　2、规划理念分析　　整个商场的规划理念是较为先进的。　　一是将运河引入商场，在运河两侧布置商铺。虽说这种做法在欧美国等发达国家早已成熟，但国内应用还较少。运河极大地提升了商场的景观效果与运河两岸商铺的经济价值，使水游城从众多的商业竞争项目中脱颖而出。二是环形的商业布置。一般的商场都是矩形布置，但水游城的商场是围绕运河成曲线布置，其五层高的巨大中空球体，形成了商场的中庭，增加了商铺的可视性，提高了2层以上商铺的价值与人员到达率。　　3、科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻　　水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。由于考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。因此，他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间有多少，营业额要做到多少才能维持成本，包括消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。　　为了创造共同的投资回报，投资方与租户“风险公担、利益共享”，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又让商家减轻负担，这是一种两赢的合作方式。　　4、创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合　　中国传统百货业基本上都是按照传统消费需求角度来考虑，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化妆品一个区，服装一个区等。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。　　（二）商场文化：独具特色的水　　水游城以水命名，以水闻名，城中有运河、涌泉、瀑布、音乐喷泉及水雾等各种各样的水。整个负一楼一条运河贯穿其中，运河的两边布置着各式商铺。河水清澈见底，却变化多端。城中最壮观的是一个6层高的中空球体，球体的经纬线均为黄色，中空部分是巨大的圆形舞台，用铜条分成一个个同心圆，模拟涟漪的形状。运河理念使水游城较南京其他各大商场更具特色。其是仿照日本博多运河城的模式设计规划的。 博多运河城,是日本十分著名的一家购物休闲娱乐场所。它的开发理念是先要让人感动、让人停留，目的最终是增加消费，继而盈利，它是通过让你感觉愉快，让你不断的想来而盈利。& @8 D/ C, \* d　　4、 STP分析　　（一）市场细分　　从消费者细分的角度看来，基本的细分方法包括根据地理因素细分，根据人文因素细分，根据心理因素细分和根据行为因素细分。但是不管采取何种细分方法都必须把握一点，在同一细分市场上，消费者具有相同或者至少是相似的需求。　　水游城这样一个有其不一样特点的个体，其细分的依据可以选择人文当中的年龄和收入。在中国不同年龄的人群在消费心理上有着很大的差异。不同收入的人不仅在购买力上体现差异，一些快速获取巨额财富的人群还可能同构大量购买奢侈品来体现其财富。因此，水游城市场细分在进行了收入的分层之后再在此基础上进行年龄细分，最后达到与最初水游城自身的定位相一致的目标。　　（2） 目标（3） 市场的选择　　1、按消费能力将市场地位为中端市场　　水游城作为一个现代化独具特色的集购物、娱乐、休闲、餐饮、影院、超市、酒店、公寓于一体的SHOPPING MALL，从08年投入运营以来短短两年的时间看来，水游城还处于市场导入阶段，在导入阶段由于目标消费者群尚处于培育阶段，与其他商场之间的竞争也并不是很激烈，此阶段市场竞争的重点是推动商场的成长而不是过快地争夺竞争对手的市场份额。尚处市场导入期的商场第一步要进行市场细分。对于这样一个投入15亿元巨资打造的大型商场，很自然地首先应该根据消费者能力打造成一个具有一定档次的大型一站式购物中心。原因在于，当消费者还没有普遍了解这样一个新生购物中心的时候，商场的的第一步要做的就是要将水游城在消费者心目当中打造成与其原本定位相一致的现代化购物中心。　　2、按年龄层次将目标顾客群定位为20—35岁　　根据水游城打造一站式现代化第四代购物中心的初衷，以及现代市场上年轻人潮流购物，经调查显示：处于20—35岁的年轻人追求时尚活力且愿意消费，舍得消费；处于35—45岁的人群虽已拥有了消费的能力，但是他们不会去追求时尚，他们的购物观是少而精，所以他们的购物周期相对于会长；处于20岁以下的年轻人愿意消费但毕竟年龄还小没有消费的能力。综上所，水游城再次细分针对20—35岁的人群较为可取。　　（4） 市场定位　　一个商场能否成功实现其定位——就是其市场竞争的制胜关键。　　在进行好了市场细分和目标市场的选择之后商场此时要做的就是如何根据自身的产品定位优势与其他的商场品牌寻找差异化特征。并且在众多的差异化中明确哪些差异化对消费者最具有吸引力，该种差异化与自身的资源优势最为匹配,由此建立起自己独特的品牌价值。创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。水游城作为第四代商业模式是建立在　　先给一半咯，要的话先给分