佛山房地产调研

“可进入性”就是主要分析项目对社会的影响和需求,包括政治体制、方针政策、等的经济和社会评价,重点评价项目的可持续性和经济社会... 根据自己的实力采用有利时机、经济潜力指数和日常可达性指标对入佛山房地产开发的可进入性变化进行分析研究　　在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标房地产企业财务分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地房地产企业财务分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。　　通常是企业偿债能力、营运能力、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势房地产企业财务分析其变化原因，针对收入成本结构房地产企业财务分析，将不同报表结合起来房地产企业财务分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。　　在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标房地产企业财务分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地房地产企业财务分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下房地产企业财务分析内容：　　1、整体房地产企业财务分析与专项房地产企业财务分析相结合　　在单项指标房地产企业财务分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题房地产企业财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等），利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免房地产企业财务分析的片面性。　　2、加强房地产开发企业现金流量情况的房地产企业财务分析　　在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。房地产企业财务分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；房地产企业财务分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行房地产企业财务分析，有助于评价企业盈利的质量。　　3、加强成本控制房地产企业财务分析　　在进行成本分析时要注重房地产企业财务分析以下几个方面：　　一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。　　4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比房地产企业财务分析　　如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过房地产企业财务分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。　　实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。

前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研房地产市场调研和策划房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估       调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

朋友，房地产“实地调研”的工作内容远远不止你上面说的那些，作为专业的咨询管理公司，你们单位应该有个调研内容的模板之类的吧。我只补充两条供你参考：1、城市/区域经济发展状况这个当然网上、报纸、统计局数据等都能找到，但实地调研还需要研究人员自我感受这个城市或区域的经济状况。人口怎么样？哪些地段商业氛围比较浓厚？交通通达性如何？城市园林绿化和卫生环境如何？大街上什么品牌什么价位的车最多？人们的精神面貌如何？等等2、区域内房地产市场状况有多少在售楼盘？销售现场的人气如何？区域内整体营销水平怎么样（包括现场布置、宣传资料包装、接待讲解水平等等）？销售价格和销售速度怎么样（实地调研的信息才是最准确和可靠的）？当地什么类型的住宅更受欢迎（建筑形式、户型、面积、装修标准等等）？购房人或看房人大多是什么收入阶层的？等等，太多可以收集到的信息。至少你搜集5家以上的销售材料后，就能看出当地人最关注什么了。另外还可以去二手房中介公司，那些销售员绝对能把当地的情况，包括未来规划，说的头头是道。 总结一句话，网络信息是不完全也不可靠的，要判断一个市场，必须要实地考察。但具体能从实地考察中发现什么，就看研究人员自身的专业水平和经验了。如果不是专业调研公司做的，用处不大

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1、了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等2、了解商圈内楼盘的基本情况：地理位置、交通状况、房屋总套数、产权状况、容积率、历史 成交价格、历史成交套数、社区人口、物业公司、供暖方式、物业费、车位、停车费、装修状况、入住时间、户型。3、了解商圈内配套设施状况：医院、学校、幼儿园、超市、餐馆、娱乐场所、公园4、竞争对手分析：数量、市场份额、业务种类、收费标准、营业额

2021年1月24日，佛山一位23岁的地产公司女员工在酒店被发现身亡，警方马上开展了调查。随后，高明公安通报称，在当天上午6时许，110接报警，有一名男子称在高明区某公寓房间内，一名女子在醉酒之后昏迷不醒，需要救护车救助。但是经过现场的医护人员和民警确认，发现该女子已死亡。警方的初步调查原因提出报警的彭某有重大的作案嫌疑，已经刑事拘留了。该名女子的哥哥也在社交平台提出了事情的经过。该女子从2020年6月拿到毕业证书后，2020年12月入职该公司，在2021年的1月就发生了这个惨案。相关人员调查得知，死亡女子与报警男子都是某建筑公司的资料室员工。当晚是该名女子陪同主管吃喝之后，前往卡拉ok唱歌喝酒，接着和彭姓男子一起进入到这个公寓房间里面。而上午六点该名男子就通过电话报警了。警方的尸检报告显示，该名女子是七氟烷中毒致急性呼吸、循环功能障碍而死亡，而这种药物成分也是迷药的主要成分之一。网友初步猜测是该男子想通过这个药来迷晕女子，然后实施不法的行为，但是用药导致女子最终死亡。而在其家属网上声援的情况得知，该女子是出自于一个贫困家庭，母亲是聋哑人，供书教学直到毕业，准备工作来回报家庭，但是却不幸发生了这起事件，确实对这个家庭的打击很大。这个再次警醒了我们，在职场中要注意保护好自己，不要随意信任他人。有时候作为应届生毕业进入职场，都是一个小白的身份和态度，不敢对上级说的话提出反抗。因为一方面，也是相信不知道职场中的复杂，还是比较单纯的。另外一方面就是害怕自己对于领导的反抗会影响自己的工作，所以只能言听计从。但是这样的结果，可能会导致出现了领导有一些让自己不舒服的行为，但是自己也不敢拒绝。所以，我们要擦亮自己的双眼，避免和异性的领导有过多单独在一起的时间，又或者是夜不归宿，要寻找适当的借口离开现场。但是实际上还是防不胜防，只能希望这个世界善良的人可以多一点！警方的初步调查结果锁定了该男子，但是具体还在调查当中，还是等待警方的官方通告吧。

早买早享受，总之不会跌，看过那些楼盘呢？我是想卖房

简介：佛山市锦利和房地产有限公司主营房地产开发和商业项目运营。公司选取地段优越、配套成熟的地块进行投资开发，专注建筑品质、尊重客户的使用习惯，结合每一个项目的特性为每一位客户提供让他们满意的产品。商业运营是公司另一核心价值，公司通过开发和收购的方式将有潜力的商业项目载入公司资产，由经验丰富的专业团队统一招商，统一经营管理，提升项目商业价值，同时将的国际时尚商业体验带给我们的客户。公司自成立之日起，将“营造更美好的生活模式”作为我们的经营宗旨。赢利并非公司唯一目标，单纯为客户提供居所和经营场地也不是我们态度，锦利和房地产从满足人们追求舒适、便利、简约、高效的生活模式出发，自始至终为客户的各种合理需求提供尽善尽美的服务。为此，项目必须力求规划合理、设计完善、施工一丝不拘，把高品质的物业交给客户，同时提升区域生活质量，树立产品质量及设计口碑。公司认为“人才是公司最宝贵的财富”，并构建兼顾发展空间、工作氛围、激励机制三位一体的人力资源管理体系。公司鼓励员工在竞争激烈的市场中不断自我实现、超越，在创造价值的过程中与公司共同成长。法定代表人：梁子龙成立日期：2013-08-15注册资本：100万元人民币所属地区：广东省统一社会信用代码：91440605076701313E经营状态：在营（开业）企业所属行业：房地产业公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)人员规模：50-99人企业地址：佛山市南海区小塘城区教育路育俊楼9号铺经营范围：房地产开发、物业出租,物业投资,物业管理。

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