房地产中介研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:深圳市盛世华研企业管理有限公司（二零一二年十二月）2019-2025年中国房地产中介行业市场投资机会研究报告【完整版】决策精品报告洞悉行业变化专业˙权威˙平价˙优质报告目录2019-2025年中国房地产中介行业市场投资机会研究报告第一章投资机会研究概述............................................................................................................................7第一节研究投资机会的重要意义及作用............................................................................................7第二节投资机会研究的构成要素........................................................................................................7一、市场供需状况..........................................................................................................................7二、行业发展规律..........................................................................................................................8三、国家产业政策..........................................................................................................................8四、商品价格变化动态..................................................................................................................8五、企业资源与能力.........

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:烟火人生随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：3．品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才

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去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:深圳市盛世华研企业管理有限公司（二零一二年十二月）2019-2025年中国房地产中介行业企业发展方向及匹配能力建设研究报告【完整版】决策精品报告洞悉行业变化专业˙权威˙平价˙优质报告目录2019-2025年中国房地产中介行业企业发展方向及匹配能力建设研究报告第一章房地产中介行业研究方法、意义....................................................................................................7第一节房地产中介行业研究报告简介................................................................................................7第二节房地产中介行业研究原则与方法............................................................................................7一、研究原则..................................................................................................................................7二、研究方法..................................................................................................................................8第二章市场调研：2018-2019年中国房地产中介行业及市场发展分析................................................10第一节房地产中介概述......................................................................................................................10一、房地产中介的基本概念......

房地产市场研究分析报告 策划方案 营销策划 销售技巧 销售流程 销售策划 销售方案 项目定位 项目策划 项目管理 项目研究 项目分析 项目流程 市场定位 定位策略 定位分析 定价策略 定价方案 定价策划 开盘方案 开盘流程 开盘策划 活动策划 活动方案 推广方案 推广策略 策划文案 广告文案 营销策略 广告策略 分析报告 广告策划 广告方案 销售培训 项目规划 规划设计 楼书文案 楼书设计 市场研究 销售制度 管理制度 推广技巧 全程营销 全案策划 策划流程 全程推广 全程策划 整合营销 整合推广这是我的强项，写过数十个这样的报告了在这里列出一个纲要给你：目 录 一. 项目名称 二. 项目地点 三. 项目发展商 四. 项目概况 五. 投资商概况 六. 发展商概况 七. 项目建设条件 八. 市场分析 九. 市场定位及形象设计 十. 资金筹措 十一. 基本数据说明 十二. 项目开发进度 十三. 财务分析 十四. 项目评估结果 再附一个范本：珠江帝景项目可行性分析报告 一. 项目名称 珠江帝景 二. 项目地点 海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段 三. 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司 四. 项目概况 本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约1000亩，总建筑面积156．7万平方米，容积率为2．39，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。 五. 投资商概况 由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。 甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414-418室，法定代表：林广志 乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华 丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八楼E座，代表：谢世东 公司各股东出资比例如下： A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。 B. 乙方负责提供本项目所需的42.86％的注册资金，即22887.24万元人民币。 C. 丙方负责提供本项目所需的57.14％的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外汇。 六. 发展商概况 (一) 发展商介绍 1. 成立时间：一九九八年一月十六日 注册资金：53400万人民币 注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室 经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。 2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。 3. 企业负责人的基本情况： 法人代表： 林广志 总经理： 蔡春萌 (二) 发展商素质 广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为： 1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。 2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。 3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。 4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。 5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。 (三) 发展商经济技术实力 1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。 2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权，并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。 3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。 4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。 七. 项目建设条件评价 （一）项目优势分析： 1. 良好的区域人文环境和发展潜力 天然环境胜人一筹 本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。 处于广州市天河中心区新城市主轴 本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。 本项目邻近广州会展中心 本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周围地带房地产的发展。 本项目靠近领事馆区 本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。 本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起，作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。 2. 交通方便 未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络，交通十分方便。 附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。 3. 配套完善，生活便利 配套设施齐备 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有—间中学，两间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。 4. 附件优势： 从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。 投资商实力人所共知。 本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。 利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌； 建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化 协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，18—20层为次，局部点缀32层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。 物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。 装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。 单位面积与比例：(以下面积均为关门面积) A． 65一一80m2，占总面积的20％； B． 80一一100 m2，占总面积的45％； C． 100一一120 m2，占总面积的20％； D． 120一一150 m2，占总面积的10％； E． 150 m2以上复式单位，占总面积的5％。 交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。 硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料； 通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。 （二）、项目发展前景分析 1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。 2、 售价潜力 侨都周边现有楼盘分析 滨江西与滨江东，价格约在7000元／平方米。 海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪，价格在9000—10000元／平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，5000—7000是普遍的价位水准。 广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位皆在6000元左右／平方米。 因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000-10000元/M2，具有较在大的升值潜力。 3． 广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需要。 4． 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。 5． 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。 5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。 5.2 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。 由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。 5.3 新港路的扩建与地铁二号线建设。根据市政规划，新港路将扩宽为60米，现正进行拆迁工作。其中新港西路更将建成巾帼样板路。而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为2004年。随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。 5.4 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。 5.5 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线。以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。 （三） 设计单位资质 广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。 （四） 施工组织概况 广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。 （五） 环境保护 海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。区内规划绿化率达34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。

房地产中介行业借房地产业的熊熊大火很是热了N多年，目前随着房地产市场的日趋走稳，会慢慢随之降温，主要是因为市场竞争力增大，信息渠道增多，许多人更愿意直接与交易者本人取得联系而省却一些费用，但一些新兴发展中城市，包括一些主流品牌（如“玛雅”等）还是有很大的发展空间和前景。前一段时间看了本书，说到房地产的事，当初第一批做房地产生意，并不是三头六臂，绝世之才，不过是赶上了好时机，也就是吃历史的饭，以后得房地产不知道怎么样了

网络资料，到百度文库下载，把页面往上拉百科旁边，就是“文库”。第二 到图书馆借书

房地产中介行业还没到最好的时候呢!美国80%的人购买的都是二手房.

一、提供与订立合同有关的真实情况的责任　　房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。　　房产中介在提供居间服务时，应当向委托人披露的重要事实有：①房屋的权属情况;②房屋的抵押、典当等权利限制信息;③预告登记、异议登记等登记信息;④出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。　　由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据，因此居间人应当如实向委托人报告相关事项，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。司法实践中中介公司诉委托人要求支付中介费的，法院认为“中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握的情况，据实、公正地向委托人报告，以促成合同成立，从而获得报酬，如果由于中介公司未核实权属情况和抵押情况，造成委托人解除合同的，无权要求委托人支付中介费，一般会驳回中介公司的诉讼请求。由此可见法院认为中介如实披露信息是一项非常重要的义务。　　对真实情况的两个认识上的误区：　　1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。　　2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。　　二、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时的赔偿　　正如上文所述的，如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。　　三、未完成全部委托事项时的责任　　如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的，中介提供的服务应当包括以下内容：　　1、权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。　　2、使用状况调查：收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。　　3、行情调查：收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。　　4、确定成交意向，订立交易合同：陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。　　5、办理产权过户：双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。　　多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费，但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去，因此中介并不会完成以上第4项服务内容，在这种情况下，中介不仅不能所要报酬而且应当退还部分中介费,而且委托人也不能要求赔偿。