房地产投资研究报告

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

　　房地产市场分析的内容与特点　　房地产可行性研究报告　　房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。　　一、房地产市场分析的层次与内容　　1、房地产市场分析的层次　　房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。　　区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。　　专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。　　项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。　　2、房地产市场分析的内容　　房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。　　地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。　　区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。　　市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。　　专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。　　项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、　　敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。　　二、不同使用目的下房地产市场分析的特点　　在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。　　1、投资决策中的房地产市场分析　　房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。　　2、项目融资中的房地产市场分析　　房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。　　3、房地产证券化中的房地产市场分析　　在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。　　4、房地产开发中的房地产市场分析　　房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。　　5、市场宏观管理中的房地产市场分析　　房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。　　研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。　　三、提高房地产市场分析有效性的途径　　1、影响房地产市场分析有效性的原因　　通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/643.html

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。最后，可以咨询一些专业咨询机构，查看一些他们的案例是怎么写的，如前瞻产业研究院。

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告www.chinainp.com。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。 《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章 房地产项目总论 　1.1 房地产项目背景 　　 1.1.1 房地产项目名称 　　 1.1.2 房地产项目承办单位 　　 1.1.3 房地产项目主管部门 　　 1.1.4 可行性研究工作的编制单位　　 1.1.5 研究工作概况　1.2 编制依据与原则　　 1.2.1 编制依据 　　 1.2.2 编制原则 　1.3 研究范围 　　 1.3.1 建设内容与规模 　　 1.3.2 房地产项目建设地点 　　 1.3.3 房地产项目性质 　　 1.3.4 建设总投资及资金筹措 　　 1.3.5 投资计划与还款计划 　　 1.3.6 房地产项目建设进度 　　 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 　　 1.3.8 房地产项目综合评价结论 　1.4 主要技术经济指标表 　1.5 结论及建议 　　 1.5.1 专家意见与结论 　　 1.5.2 专家建议　　 第二章 房地产项目背景和发展概况　　2.1 房地产项目提出的背景　　 2.1.1 国家或行业发展规划　　 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由　　2.2 房地产项目发展概况　　 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果　　 2.2.2 试验试制工作情况 　　 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况　　 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程　　2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 　3.1 市场调查 　　 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 　　 3.1.2 产品现有生产能力调查 　　 3.1.3 产品产量及销售量调查 　　 3.1.4 替代产品调查 　　 3.1.5 产品价格调查 　　 3.1.6 国外市场调查 　3.2 市场预测 　　 3.2.1 国内市场需求预测 　　 3.2.2 产品出口或进口替代分析 　　 3.2.3 价格预测 　3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略　4.1 产品方案和建设规模　　 4.1.1 产品方案 　　 4.1.2 建设规模 　　 4.1.3 产品销售收入预测 　4.2 市场推销战略 　　 4.2.1 推销方式 　　 4.2.2 推销措施 　　 4.2.3 促销价格制度 　　 4.2.4 产品销售费用预测　　 第五章 建设条件与厂址选择　5.1 资源和原材料 　　 5.1.1 资源评述 　　 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 　　 5.1.3 需要作生产试验的原料 　5.2 建设地区的选择 　　 5.2.1 自然条件 　　 5.2.2 基础设施 　　 5.2.3 社会经济条件 　　 5.2.4 其它应考虑的因素　5.3 厂址选择 　　 5.3.1 厂址多方案比较 　　 5.3.2 厂址推荐方案　　 第六章 房地产项目技术、设备与工程方案　6.1 房地产项目组成 　6.2 生产技术方案 　　 6.2.1 技术来源途径 　　 6.2.2 生产方法 　　 6.2.3 技术参数和工艺流程 　　 6.2.4 主要工艺设备选择 　　 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标　　 6.2.6 主要生产车间布置方案　6.3 总平面布置和运输 　　 6.3.1 总平面布置原则　　 6.3.2 厂内外运输方案　　 6.3.3 仓储方案 　　 6.3.4 占地面积及分析　6.4 土建工程 　　 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计　　 6.4.2 特殊基础工程的设计　　 6.4.3 建筑材料 　　 6.4.4 土建工程造价估算 　6.5 其他工程 　　 6.5.1 给排水工程 　　 6.5.2 动力及公用工程 　　 6.5.3 地震设防 　　 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 　7.1 房地产项目选址及用地方案 　7.2 土地利用合理性分析 　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 　8.1资源利用分析 　　 8.1.1土地资源利用分析 　　 8.1.2水资源利用分析 　　 8.1.3电能源利用分析 　8.2节能措施分析 　　 8.2.1土地资源节约措施 　　 8.2.2水资源节约措施 　　 8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 　9.1 主要原材料供应 　9.2 燃料、加热能源供应 　9.3 给水供电 　9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 　10.1 工程建设管理 　10.2 房地产项目进度规划 　10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 　11.1 建设地区的环境现状 　　 11.1.1 房地产项目的地理位置 　　 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 　　 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 　　 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 　　 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 　　 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 　　 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 　　 11.1.8 交通运输情况； 　　 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 　　 11.2.1 主要污染源 　　 11.2.2 主要污染物 　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 　11.4 治理环境的方案 　　 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响　　 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响　　 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 　　 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案　　 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化　11.5 环境监测制度的建议 　11.6 环境保护投资估算 　11.7 环境影响评论结论　　 第十二章 劳动保护与安全卫生 　12.1 生产过程中职业危害因素的分析　12.2 职业安全卫生主要设施　12.3 劳动安全与职业卫生机构　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员　13.1 企业组织　　 13.1.1 企业组织形式　　 13.1.2 企业工作制度　13.2 劳动定员和人员培训 　　 13.2.1 劳动定员　　 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算　　 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措　14.1 房地产项目总投资估算 　　 14.1.1 固定资产投资总额 　　 14.1.2 流动资金估算 　14.2 资金筹措 　　 14.2.1 资金来源 　　 14.2.2 房地产项目筹资方案　14.3 投资使用计划　　 14.3.1 投资使用计划　　 14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 　15.1 生产成本和销售收入估算　　 15.1.1 生产总成本估算　　 15.1.2 单位成本 　　 15.1.3 销售收入估算　15.2 财务评价 　15.3 国民经济评价 　15.4 不确定性分析 　15.5 社会效益和社会影响分析 　　 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 　　 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 　　 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 　　 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 　　 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 　　 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 　　 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　 第十六章 风险分析 　16.1 风险影响因素 　　 16.1.1 可能面临的风险因素 　　 16.1.2 主要风险因素识别 　16.2 风险影响程度及规避措施 　　 16.2.1 风险影响程度评价 　　 16.2.2 风险规避措施　　 第十七章 可行性研究结论与建议　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。　17.2 对主要的对比方案进行说明。 　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件本回答被网友采纳

看你是侧重宏观 还是中观或者是微观的.会有不同的差异,但大致的纲要如下第一部分. 分析国家宏观政策对房地产行业的相关影响第二部分 分析国家的相关经济\金融\法规等方面对房地产行业的影响第三部分 分析一个地区的房地产行业近年来的行业及未来趋势,包括当地的具体的房地产企业数量,开发楼盘\面积等等 偏微观的层次了第四部分 按照房产开发的类型 商用\民用住宅\商场\工业用等各方面进行汇总分析第五部分 从消费者微观角度进行一些分析 建议你百度文库找几份现成的房地产分析报告参考一下 就知道了,这样的报告都有一些大致固定的框架,很容易的内容提示：要保持房地产调控政策的连续性与稳定性，完善住宅持有环节税收制度，密切监测分析住宅交易与流转变化，加强税收征管，有效防范房地产金融风险。 5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的城市有65个。虽然当前房价依然坚挺，但随着我国宏观经济增长中枢下沉，微观层面企业盈利难度增大，流动性供给转向，住宅投资功能或会逐步下降，并可能引发未来楼市调整。　　　　过去十多年来，住宅投资功能一直是驱动我国房价上涨的重要动力。从投资属性上分析，住宅投资功能的实现，有赖于实体经济的稳健增长和宽松的流动性支持。但目前看，我国房价继续上涨的基础已经削弱，主要表现在以下几个方面：　　　　一是我国宏观经济增长中枢下沉，将制约房价上涨空间。房地产交易是社会购买力的重要组成部分，而社会购买力的形成有赖于宏观经济总量及其增长速度。从高达两位数的经济增速回落到7%至8%左右的增速，意味着我国社会购买力总体规模增长将放缓，这势必约束房价上涨空间和房地产交易量。　　　　二是微观层面企业盈利难度增大，将影响住宅交易与流转。当前工业企业产品比价关系继续恶化，5月份全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，环比下降0.6%。1至4月，全国规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.3%，较上年同期下降0.07个百分点。微观层面企业盈利难度增大，通过影响城镇居民收入增长，进而抑制住宅需求。特别是部分城市房价总额处于高位，已经远远超出中等收入家庭的购买力，使得这些城市的住房交易沦为“有钱人的游戏”。　　　　三是流动性或将收紧，房价上涨失去宽松流动性支撑。6月份货币市场利率飙升，隔夜拆借利率高达8%以上，后虽有所回落，也在6%左右，与上月3%的利率形成鲜明对比。从5月底与6月初，新兴市场经济体国家出现热钱集体流出迹象，造成股市大幅下跌。随着美国QE退出预期增强，全球资产市场将面临一次大规模的重新定价与布局。5月份我国新增外汇占款从4月份的470亿美元降至110亿美元。同时，5月份新增贷款也大幅下降。这些情况表明国内的流动性供应格局也可能会发生变化，以往过度宽松的流动性局面可能将成为历史。　　　　在房价上涨空间受限的同时，绝大多数的住宅租赁价格难以弥补住宅投资收益。按照目前一线城市的中心位置住宅租赁价格计算，相应折算的投资收益率不到2%，远远低于一年期人民币存款基准利率。这意味着，与其购买房产坐享租金流入，不如放在商业银行吃利息，且属于无风险收益。　　　　由此可见，若大量投资住宅，未来住宅价格继续飙升的可能性已经显著下降，而租金流入尚不能弥补银行存款利息这一机会成本，表明当前我国住宅的投资功能或已丧失。这对于房地产调控的政策含义是，要保持房地产调控政策的连续性与稳定性，完善住宅持有环节税收制度，密切监测分析住宅交易与流转变化，加强税收征管，有效防范房地产金融风险。来源：http://www.ibaogao.com/tuozi/06191203132013.html

这种观点是错误的，一般来说，项目立项报告的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目立项报告的后续文件之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目立项报告，项目立项报告通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序，是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。可行性研究报告用于发改委核准和立项，贷款，上市,资金申请，境外投资。这样说你是否明白了呢？

前瞻产业研究院《中国房地产项目可行性研究报告》第1章：房地产项目总论1.1 前瞻可行性研究步骤1.2 房地产项目可行性研究基本内容1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设背景1.2.3 项目承办单位1.2.4 项目建设用地1.2.5 项目建设期限1.2.6 项目建设内容与规模1.2.7 项目开发建设模式1.2.8 可行性研究报告编制依据1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测2.1 房地产项目涉及产品或服务范围2.2 房地产行业前瞻市场分析2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析2.2.2 市场规模分析2.2.3 盈利情况分析2.2.4 市场竞争分析2.2.5 进入壁垒分析2.3 房地产行业市场前瞻预测第3章：房地产项目建设场址分析3.1 房地产项目建设场址所在位置现状3.1.1 项目建设地地理位置3.1.2 项目建设地土地权类别3.1.3 项目建设地土地利用现状3.2 房地产项目场址建设条件3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质3.2.3 项目建设场址经济条件3.2.4 项目建设场址交通条件3.2.5 项目建设场址公用设施条件3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件3.2.7 项目建设场址法律支持条件3.2.8 项目建设场址气候条件3.2.9 项目建设场址自然资源条件3.2.10 项目建设场址人口条件3.3 房地产项目建设地条件对比3.3.1 项目建设条件对比3.3.2 项目建设投资对比3.3.3 项目运营费用对比3.3.4 项目推荐场址方案3.3.5 项目场址位置图第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案4.1 房地产项目技术方案4.1.1 项目生产方法4.1.2 项目工艺流程4.1.3 项目技术来源4.1.4 推荐方案工艺流程图4.2 房地产项目设备方案4.2.1 项目主要设备选型4.2.2 项目主要设备来源4.2.3 推荐方案的主要设备4.3 房地产项目工程方案4.3.1 项目工程建设内容4.3.2 项目特殊基础工程方案4.3.3 项目工程建设规模4.3.4 项目建筑安装工程量估算4.3.5 项目主要建设工程一览表第5章：房地产项目节能方案分析5.1 节能政策与规范分析5.1.1 节能政策分析5.1.2 节能规范分析5.2 房地产项目能耗状况分析5.2.1 项目所在地能源供应状况5.2.2 项目能源消耗状况分析5.3 房地产项目节能目标和措施分析5.3.1 项目节能目标5.3.2 节约热能措施5.3.3 节电措施5.3.4 节水措施5.4 房地产项目节能效果分析5.4.1 装备节能效果5.4.2 建筑节能效果第6章：房地产项目环境保护分析6.1 房地产项目建设场址环境条件6.2 房地产项目主要污染源和污染物6.2.1 项目主要污染源分析6.2.2 项目主要污染物分析6.3 房地产项目环境保护措施6.3.1 大气污染防治措施6.3.2 噪声污染防治措施6.3.3 水污染防治措施6.3.4 固体废弃物污染防治措施6.3.5 绿化措施6.4 环境保护投资预算6.5 环境影响评价分析6.6 地质灾害及特殊环境影响6.6.1 项目建设地址地质灾害情况6.6.2 项目引发发地质灾害风险6.6.3 地质灾害防御的措施6.6.4 特殊环境影响及保护措施第7章：房地产项目劳动安全与消防7.1 编制依据和执行标准7.1.1 项目编制依据7.1.2 项目执行标准7.2 危险因素和危害程度7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度7.2.2 有害物质种类与危害程度7.3 前瞻安全措施方案7.3.1 工艺和设备安全选择措施7.3.2 对危险作业的保护措施7.3.3 对危险场所的防护措施7.4 前瞻消防措施方案7.4.1 火灾隐患分析7.4.2 前瞻消防设施方案第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置8.1 房地产项目组织架构8.1.1 项目法人组建方案8.1.2 项目管理机构组织架构8.2 房地产项目人力资源配置8.2.1 项目员工数量8.2.2 员工来源及招聘方案8.2.3 员工培训方案8.2.4 工资与福利第9章：房地产项目实施进度分析9.1 房地产项目实施进度规划9.1.1 项目管理机构设立9.1.2 项目资金筹集安排9.1.3 项目技术获取转让9.1.4 项目勘察设计9.1.5 项目设备订货9.1.6 项目施工前期准备9.1.7 项目完整竣工验收9.2 房地产项目实施进度表第10章：房地产项目投资预算与融资方案10.1 房地产项目投资预算10.1.1 项目总投资10.1.2 固定资产投资10.1.3 流动资金10.2 房地产项目融资方案10.2.1 项目资本金筹措10.2.2 项目债务资金筹措10.2.3 项目融资方案分析第11章：房地产项目财务评价分析11.1 财务评价依据及范围11.1.1 财务评价依据11.1.2 财务评价范围和方法11.2 前瞻房地产项目销售收入估算11.2.1 产品生产规模11.2.2 项目实施进度11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算11.3.1 费用估算基础数据11.3.2 年总成本费用估算11.3.3 年经营成本估算11.4 财务盈利能力分析11.4.1 利润总额及分配11.4.2 现金流量分析11.4.3 投资效益分析11.5 财务清偿能力分析11.6 财务生存能力分析11.7 不确定性分析11.7.1 盈亏平衡分析11.7.2 敏感性分析11.8 财务评价主要数据及指标第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析12.1 社会效益前瞻12.2 房地产项目风险前瞻12.2.1 项目风险定性分析12.2.2 项目风险防范措施第13章：附图、附表、附件

　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/642.html

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:sunhongd房地产项目投资可行性研究报告编制单位：深圳市润达房地产经纪有限公司目录第1章前言第2章房地产项目决策背景1.设立房地产项目理论依据2.设立房地产项目的模式3.投资和合作方式第2章市场调查与分析1.深圳市房地产市场回顾2.深圳市房地产市场发展前景与趋势3.房地产开发市场潜力4.结论第三章房地产项目运作模式及发展规划1.组织机构的设置2.组织机构的运作3.组织机构的经营范围4.组织机构投资总额、注册资本、投资方式5.组织机构的发展规划第四章投资概算及资本预测1.投资收益分析和预测2.资本预测第五章项目可持续发展战略及经济效益评价2.项目资金预测2.1.启动资金2.2.资金需求2.3资金来源2.4.资金周转第一章前言我们以建立国际化模式的房地产公司为目标、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任的现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生的产业，无论整个国家、省市、自治区都是允许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。第2章房地产项目决策背景1.设立房地产项目理论依据2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点之一的深圳自然遭遇到前所未有的严厉调控2.此外，销售市场方面，投资市场方面，深圳总体发展的各项利