房地产可研

　　我们在编制房地产项目的可行性研究报告时，需要房地产公司提供如下资料：　　一、前期手续　　1、中标通知书　　2、土地出让合同及土地出让金缴纳证明　　3、土地使用证　　4、建设用地规划许可证　　5、建设工程规划许可证　　6、建设工程施工许可证　　7、商品房销售许可证　　8、公司法人执照复印件、资格证复印件　　9、公司主要概况及主要领导简介、业绩　　10、最近三年经过审计的资产、损益、现金流量表　　11、公司章程及批复文件　　12、企业资质及信用等级　　二、规划设计　　1、规划局发放的规划批文　　2、设计图纸（区域位置图）　　3、平、立、剖面图，平面结构布置图　　4、房地产项目效果图、楼书、内外装修介绍、设备安装情况　　5、其他特殊配套设施（水电暖、保安、娱乐等方面的特殊设施）　　6、环评报告　　三、工期安排　　项目从取得土地开始至项目预计建设完工时间，主要分为已完成和未完成两部分：　　1、各项目进度时间表（已完成）　　2、建设进度计划时间表（未完成）　　四、销售计划　　1、何时开始销售（或经营）　　2、出售价格定位或出租价格　　3、预计销售时间、销售量（预计销售计划表）　　4、销售方案（自己公司销售还是请销售公司销售）　　5、目前销售情况（销售价格、销售量）　　6、项目所在城市房地产市场分析　　7、同区域内竞争对手的概况（包括已开工楼盘及预计开工楼盘）　　8、项目施工地点及区域介绍　　五、相关单位情况　　1、设计单位资质及主要设计人员、业绩介绍　　2、施工单位资质及主要业绩介绍　　3、监理单位资质及主要业绩介绍　　六、资金筹集及来源情况　　1、房地产项目总投资及其明细、投入时间说明　　2、自有资金数量及投入时间说明　　3、贷款金额及贷款时间、利率、还款计划　　4、抵押担保情况说明及抵押评估报告　　七、工程造价资料　　1、填报土地费用调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 估算说明　　1 土地出让金　　2 征地费　　3 拆迁安置补偿费　　4 土地转让费　　5 土地租用费　　6 土地投资折价　　合计　　2、填报前期工程费调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 估算说明　　1 规划、设计、可研费　　2 水文、地质勘察费　　3 道路费　　4 供水费　　5 供电费　　6 土地平整费　　合计　　3、填报基础设施费用调查表 单位：万元　　序号 项目 建设费用 接口费用 合计　　1 供电工程　　2 供水工程　　3 供气工程　　4 排污工程　　5 小区道路工程　　6 路灯工程　　7 小区绿化工程　　8 环卫设施　　合计　　4、公共配套设施建设费用调查表 单位：万元　　序号 项目 建设费用 估算说明　　1 居委会　　2 派出所　　3 托儿所　　4 幼儿园　　5 公共厕所　　6 停车场　　合计　　5、开发期税费调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 估算说明　　1 固定资产投资方向调节税　　2 土地使用税　　3 市政支管线分摊费　　4 供电补贴　　5 用电权费　　6 分散建设市政公用设施建设费　　7 绿化建设费　　8 电话初装费　　合计　　6、填报其他费用调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 估算说明　　1 临时用地　　2 临建费　　3 施工图预算或标底编制费　　4 工程合同预算或标底审查费　　5 招标管理费　　6 总承包管理费　　7 合同公证费　　8 施工执照费　　9 工程质量监督费　　10 工程监理费　　11 竣工图编制费　　12 工程保险费　　合计　　7、填报建筑安装工程费用调查表 单位：万元　　项目 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计　　单价 金额 单价 金额　　单项工程1　　单项工程2　　单项工程3　　单项工程4　　合计　　8、填报销售费用调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 估算说明　　1 销售人员工资、奖金、福利及保护费　　2 差旅费　　3 广告、宣传费　　4 代销手续费　　5 销售机构折旧费、物料消耗　　6 销售服务费及预售许可证申领费　　合计　　9、填报管理费用调查表 单位：万元　　序号 项目 金额 备注　　1 管理人员工资、福利费及保险费　　2 办公费、差旅费　　3 工会经费　　4 审计费、咨询费、董事会费　　5 排污费、绿化费　　6 房地产税、车船使用税　　7 土地使用税　　8 递延资产摊销　　9 业务招待费　　10 其他　　合计　　请企业组织有关专业人员认真准备资料，在资料准备齐全后，与我公司可行性研究编制人员进行研究探讨、交流，最后确定可行性研究原则方案。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:春夏秋冬       项目概况一、项目背景二、项目经营者概况三、项目建设规模四、主要技术经济指标五、项目报建（四证）及前期工作进展六、项目总体规划七、项目的策划及运作模式第二节       项目市场分析一、项目市场总体分析二、市场供应及交易量分析三、市场房地产价格走势的分析四、地理位置、房型及价格定位第三节  项目投资分析一、成本分析：二、收益分析：第四节   综合性结论 第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。  (7)  对今后市场的预测：   占地面积：     7

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

一、海南房地产项目总论（项目背景、主要技术经济指标表等）二、海南房地产项目市场分析和营销战略（市场概况、市场预测、营销战略）三、建设条件与场址选择 四、海南房地产项目建设规模及功能标准 五、海南房地产项目建设方案六、项目实施进度安排七、海南房地产项目投资估算与资金筹措八、海南房地产项目财务分析与敏感性分析九、社会效益分析十、风险分析十一、可行性研究结论与建议 附件 一般都是按照这个框架写的，但是具体项目要具体分析，像现在房地产项目就比以前要难做，政府对这一块也比较谨慎，所以在纯粹房地产项目的可研报告方面还是要有点特色和区别的。建议你可以咨询一下海大源管理咨询公司，这家公司是专门做可研报告咨询和撰写的，我们单位的旅游地产项目的可研就是海大源做得，建议你可以了解一下

当然,研究报告,说白了就是考察市场,看是不是有市场需求.就像你开店,卖的东西没人要,那不会亏本了.房地产也是一样的,到时候房子建了.没人要,卖不出去,也没有钱,那就是烂尾楼

前瞻产业研究院《中国房地产项目可行性研究报告》第1章：房地产项目总论1.1 前瞻可行性研究步骤1.2 房地产项目可行性研究基本内容1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设背景1.2.3 项目承办单位1.2.4 项目建设用地1.2.5 项目建设期限1.2.6 项目建设内容与规模1.2.7 项目开发建设模式1.2.8 可行性研究报告编制依据1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测2.1 房地产项目涉及产品或服务范围2.2 房地产行业前瞻市场分析2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析2.2.2 市场规模分析2.2.3 盈利情况分析2.2.4 市场竞争分析2.2.5 进入壁垒分析2.3 房地产行业市场前瞻预测第3章：房地产项目建设场址分析3.1 房地产项目建设场址所在位置现状3.1.1 项目建设地地理位置3.1.2 项目建设地土地权类别3.1.3 项目建设地土地利用现状3.2 房地产项目场址建设条件3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质3.2.3 项目建设场址经济条件3.2.4 项目建设场址交通条件3.2.5 项目建设场址公用设施条件3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件3.2.7 项目建设场址法律支持条件3.2.8 项目建设场址气候条件3.2.9 项目建设场址自然资源条件3.2.10 项目建设场址人口条件3.3 房地产项目建设地条件对比3.3.1 项目建设条件对比3.3.2 项目建设投资对比3.3.3 项目运营费用对比3.3.4 项目推荐场址方案3.3.5 项目场址位置图第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案4.1 房地产项目技术方案4.1.1 项目生产方法4.1.2 项目工艺流程4.1.3 项目技术来源4.1.4 推荐方案工艺流程图4.2 房地产项目设备方案4.2.1 项目主要设备选型4.2.2 项目主要设备来源4.2.3 推荐方案的主要设备4.3 房地产项目工程方案4.3.1 项目工程建设内容4.3.2 项目特殊基础工程方案4.3.3 项目工程建设规模4.3.4 项目建筑安装工程量估算4.3.5 项目主要建设工程一览表第5章：房地产项目节能方案分析5.1 节能政策与规范分析5.1.1 节能政策分析5.1.2 节能规范分析5.2 房地产项目能耗状况分析5.2.1 项目所在地能源供应状况5.2.2 项目能源消耗状况分析5.3 房地产项目节能目标和措施分析5.3.1 项目节能目标5.3.2 节约热能措施5.3.3 节电措施5.3.4 节水措施5.4 房地产项目节能效果分析5.4.1 装备节能效果5.4.2 建筑节能效果第6章：房地产项目环境保护分析6.1 房地产项目建设场址环境条件6.2 房地产项目主要污染源和污染物6.2.1 项目主要污染源分析6.2.2 项目主要污染物分析6.3 房地产项目环境保护措施6.3.1 大气污染防治措施6.3.2 噪声污染防治措施6.3.3 水污染防治措施6.3.4 固体废弃物污染防治措施6.3.5 绿化措施6.4 环境保护投资预算6.5 环境影响评价分析6.6 地质灾害及特殊环境影响6.6.1 项目建设地址地质灾害情况6.6.2 项目引发发地质灾害风险6.6.3 地质灾害防御的措施6.6.4 特殊环境影响及保护措施第7章：房地产项目劳动安全与消防7.1 编制依据和执行标准7.1.1 项目编制依据7.1.2 项目执行标准7.2 危险因素和危害程度7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度7.2.2 有害物质种类与危害程度7.3 前瞻安全措施方案7.3.1 工艺和设备安全选择措施7.3.2 对危险作业的保护措施7.3.3 对危险场所的防护措施7.4 前瞻消防措施方案7.4.1 火灾隐患分析7.4.2 前瞻消防设施方案第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置8.1 房地产项目组织架构8.1.1 项目法人组建方案8.1.2 项目管理机构组织架构8.2 房地产项目人力资源配置8.2.1 项目员工数量8.2.2 员工来源及招聘方案8.2.3 员工培训方案8.2.4 工资与福利第9章：房地产项目实施进度分析9.1 房地产项目实施进度规划9.1.1 项目管理机构设立9.1.2 项目资金筹集安排9.1.3 项目技术获取转让9.1.4 项目勘察设计9.1.5 项目设备订货9.1.6 项目施工前期准备9.1.7 项目完整竣工验收9.2 房地产项目实施进度表第10章：房地产项目投资预算与融资方案10.1 房地产项目投资预算10.1.1 项目总投资10.1.2 固定资产投资10.1.3 流动资金10.2 房地产项目融资方案10.2.1 项目资本金筹措10.2.2 项目债务资金筹措10.2.3 项目融资方案分析第11章：房地产项目财务评价分析11.1 财务评价依据及范围11.1.1 财务评价依据11.1.2 财务评价范围和方法11.2 前瞻房地产项目销售收入估算11.2.1 产品生产规模11.2.2 项目实施进度11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算11.3.1 费用估算基础数据11.3.2 年总成本费用估算11.3.3 年经营成本估算11.4 财务盈利能力分析11.4.1 利润总额及分配11.4.2 现金流量分析11.4.3 投资效益分析11.5 财务清偿能力分析11.6 财务生存能力分析11.7 不确定性分析11.7.1 盈亏平衡分析11.7.2 敏感性分析11.8 财务评价主要数据及指标第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析12.1 社会效益前瞻12.2 房地产项目风险前瞻12.2.1 项目风险定性分析12.2.2 项目风险防范措施第13章：附图、附表、附件

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。 第二个问题解答：（用菜单展开方式表述） 流程分几种，看你的问题估计你问的是开发： 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价 │ │ 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得 │ 土地使用证 按规划设计条件征询意 │ 见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 │ │ 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 │ │ 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 │ │ 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证 │ 了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 │ 煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 │ │ │ 运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单 制作资料 计划（建委会签） │ │ │ 报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领 许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │ 建委、物价局下文批价 │ 运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实 │ 四源费缴纳 │ 到开发办市政处核实任务 │ 开发办工程处同意招标 │ 填招标申请书并到市招标办登记 │ 招标办看现场 │ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 │ 招标办审查标底 │ 开标会 │ 定合同，写评标报告，发中标通知书 │ 招标办盖章同意 ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记 务来源及一切手续 ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓ 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓ ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装 计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定 委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案 配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计 建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场 收 收 验收 验收 规划 施工 设备安装 到市政 位置 业务科检验 及验收 监理所 委托 同意接气 送电 下水报 设计 凭通气单到 装 到劳动 管网所办固 规划设 局报装 定资产转移 计 环保局 手续及通气 竣工验 审查消 手续 收 音除尘 凭接气单到 设备 液化气公司 竣工验收 办各户通气 手续 通气 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓ 四方验收、检验单签字盖章 ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓ 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 ┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓ 运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点 根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告

　　下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。　　一、 房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域　　1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。　　比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。　　2、可行性研究还可以用于房地产的规划。　　大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。　　这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。　　现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，　　给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。　　3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。　　项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。　　对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。　　公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。　　下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。　　住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。　　二、 投资项目可行性研究的内容　　首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。　　宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。　　我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。　　还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。　　环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。　　经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。　　风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。　　一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。　　那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。　　在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，也是我们在座的可能比较关心的。　　这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起大家注意。　　三、 对经济评价怎么进行分析　　首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是很关键的问题，这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。　　另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，就是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。　　同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳发展的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个基本的假设，你是在这些假设条件进行分析，如果这些假设条件不行，那么怎么办？还有一些什么补救办法。　　房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。　　还有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产品没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。　　还有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。　　所以我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分就是固定资产投资，就是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。　　这是我要非常强调的一个概念，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，希望大家注意这个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评价的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。　　我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大家要注意这个问题，这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本，这个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，但是开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。　　开发成本就是花多少钱就是多少，但是经营成本不是这样，经营成本就是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的开发产品。　　我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财务评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，大家可能熟知国民经济评价，我们称为经济分析，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国家开发区设立的。　　四、 房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题　　首先要解决它的经济合理性，就是这个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决这个项目本身财务生存能力，财务生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运成本，营运收入，但是营运收入不足以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继续生存下去，这是一个最基本的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在这个价值之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。　　我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。　　如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。　　现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来政府批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。　　开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。　　还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。　　另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。　　开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/xiangmu/200704/333.html