房地产开发项目前期调研

1、宏观经济环境；2、区域市场情况。市场消费特点，竞争项目情况等；3、地块具体情况。如地理位置、交通、周边配套等。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:李翠新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章项目所在地环境分析与市场调查第一节宏观环境分析一、经济环境全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元，按常住人口计算，人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家，其中，国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖，共申请专利1059件，其中，发明专利213件，增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%。世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就，进行的城市投资环境竞争力排名。令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底，市区森林覆盖率达到二、政策环境。 2006　均　　价：交通配套：坐拥城市中央，用最短的距离与城市沟通。毗邻文峰路、七一路、许扶路、居交通核心地位，连接相拥千年汉魏文明　建筑

商业房地产开发前期应该调查以下情况:一、经济环境的分析和生活结构研究二、区域城市结构调查与城市发展规划调查三、商业发展规划和政策研究四、区域零售业结构的市场调查与分析五、典型性调查与研究六、未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为的调查与研究八、商圈的确定和研究关键字：房地产营销策划方案, 房地产策划方案 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。

1．项目开发前期调研程序 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 3．土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。 根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。 （2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。 (3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。 （4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。

房地产开发项目的，一般包含项目背景、项目简介（各类建筑参数），然后主要阐述项目的优势（包含政策啊、交通等各方面的）、不足，然后不足部分是否可以弥补，需要花多大代价来弥补，以SWOT法为代表典型，其后是最重要的经济分析，即成本和收入的对比，最后则是综合结论，是投还是不投，投多少，以何种方式投。以上基本上是最简单的房产开发项目的可研报告，如果涉及商业地产，则还需要分析招商的难度以及可行性等其他因素在里面。简单地说，这个分析报告就是假设你自己是投资人，要让你决定投还是不投，你会想要了解的各种项目。可行性报告XX项目XXXX有限公司二〇一二年八月XXXX二期项目可行性报告一、公司概况XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注册资本XXXX万元，XX投资XX万元，占XX%，XX投资XX万元，占XX%。从事房地产开发业务，资质等级为房地产XX。XXXX与XXXX分别是XXXX集团有限公司和XXXX集团有限公司的股东之一。XXXX集团有限公司成立于20XX年，注册资本金XX亿元，是一家集XXXXXXXXX等于一体的现代化综合性企业集团，旗下有XXXX、XXXX。集团公司坚持“质量为本，安全第一”的企业宗旨，自XX年成立至今集团公司一“XXXXXX重点企业”，荣获“AAA”级资信证书、“全国AAA级信用示范单位”等信誉。二、 公司代表项目——XXXX大厦写字楼项目简介XXXX有限公司目前开发完成的“XXXX大厦”项目位于城市的主干道中山路上，XXXX大厦以XX米、XX层卓越高度成就未来核心地表风景。在规划上——XXXX大厦引入“XX”理念，……在景观上——XXXX大厦的超前规划……在设计上——XXXX大厦采用商务办公空间的模块化设计，……在配置上——XXXX大厦布置XX组电梯，东侧X部电梯。西侧……在效益上——作为品牌，XXXX大厦首次把国际上流行的“写字楼生态景观概念”引入XX……目前销售率已达85%以上，预计整个项目可实现利润XXXXX万以上。三、 XXXX二期项目介绍（一）、项目背景优势1、地理环境优势项目处在中国……2、交通优势项目处于……3、经济环境优势（二）、地块情况 从地块本身情况来看，位置位于……西侧，XXXX二期项目与XX地块相接，周边条件相对成熟，与……项目仅一路之隔，无论从地块本身还是从地段环境来看，项目的参照性较大，成熟度较高。（三）、项目基本参数（1）用地面积： （2）用地性质：商住用地（3）容积率：XX（4）建筑密度：（5）绿地率：（6）出让年限：XX年（7）其中住宅面积不大于XX%，商业面积不大于XX%（四）、项目初步规划根据设计院初步排定的方案来做经济测算，容积率相应做了一定的下降，……Ø 商业……Ø 车位……Ø 土地成本为：XXX万元/亩；住宅预计销售均价XXXX元/㎡，商业均价XXXX元/㎡，车位均价XXXXX元/个；大致经济指标如下：总建筑面积：其中：地上建筑面积： 1、住宅：2、商业3、物业4地下室（五）、项目施工进度安排（六）、与同类项目比较分析（七）、项目资金来源与资金用途分析1、项目资金来源项目开发成本需求资金注册资金：股东投入：银行贷款：2、项目资金用途详见项目经济效益测算成本部分。（八）项目经济效益测算项目可行性分析测算：1、 成本部分①、土地成本： ②、前期成本： ③、配套成本： ④、建安费用：⑤、销售费用：⑥、管理费用⑦、财务费用⑧、税收费用：收入部分： 2、 项目静态收益开发成本：总成本合计（税前）总销售收入合计：税前收益：税后收益：成本税后利润率：（九）项目还款能力分析：（十）项目综合结论：从以上分析可以看出，经过对本项目财务分析得出结论：二期投资回报率较好，净利润万元，投资回报率达到40%以上，开发周期年左右，销售周期年左右。可见，XXXX二期项目具有良好的投资性，非常适合投资开发。 XXXX有限公司 20XX年X月X日

【答案】A、C、D【答案解析】考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能；产品档次；总体规划；建筑风格；配套、景观；户型设计。

这个 要到公司去理解才行了哈 我不知道是什么

在 精尚网搜索 市场调研 得到的一些内容；你可以注册下载看看，，，注册送5个币，所以需要多注册几个账号就能下载自己需要的资料了 市场调研须知 doc 市场调研须知 币值： 4KK币 资料大小：29.5KB 下载次数：0 浏览次数：0 市场调研内容剖析程序 doc 市场调研内容剖析程序 币值： 12KK币 资料大小：51.5KB 下载次数：0 浏览次数：0 房产市场调研全程指南 doc 房产市场调研全程指南 币值： 4KK币 资料大小：44KB 下载次数：1 浏览次数：0 项目市场调研表 doc 项目市场调研表 币值： 7KK币 资料大小：57.5KB 下载次数：0 浏览次数：0 市场调研方法的分类 doc 市场调研方法的分类 币值： 6KK币 资料大小：29KB 下载次数：0 浏览次数：1

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:megwx29房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段｜程 序｜需准备的资料｜行政管理部门｜取得证书｜资金投入｜项目｜前期｜阶段｜项目建议书（申请报告）｜提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。｜发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。｜前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等｜项目选址方案｜项目核准或备案资料：｜申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。｜设计任务书、投资计划｜初步设计（建设方案）｜项目｜准备｜阶段｜施工图设计、图纸审查｜办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；｜办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；｜办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。｜国土局、建设局、规划局｜1、《国有土地使用证》｜2、《建设用地规划许可证》｜3、《建设工程规划许可证》｜4、《建筑工程施工许可证》｜1、土地费用：包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大；｜2、前期工程费用：包括