房地产开发项目的可行性研究

下面是房地产的工作流程辽宁的楼间距根据辽宁的纬度在冬季太阳高度角最低的时候算,至少要求南北排布的楼之间南楼的投影要在北楼最低处!!!!!!!一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

　　第一章 房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。　　第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视民地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。　　投资商自身条件考察　　1、考察你的经验　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。　　2、考察你的投资方式　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。　　3、考察你的融资能力　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。　　第四操作环节 设计成功的可行性研究流程　　步骤A 人员安排组合　　项目 内容 人数 负责项目 费用 时间　　注册房地产估价师　　造价工程师　　市场调查和分析人员　　经济分析专家　　制作人员　　社会学，环境等专家　　步骤B：市场分析　　a、宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。　　b、区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。　　c、微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　步骤C: 市场预测参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/406.html房地产项目前期市场研究计划书1、 项目基本情况2、 项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a) 研究结果解决下列问题：i. 项目开发计划ii. 投资策略iii. 单体建筑物类型组合iv. 总体规划如何与周边建筑物协调b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i. 所属各镇购房的潜量ii. iii. 企业白领对 的归属感如何iv. 各镇白领购房的规模有多大3、 项目经理对项目开发的限制要求a) 单套面积以120－200平方米为主b) 单价在RMB5000元／平方米以上c) 在2001年下半年上市4、 项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a） 项目的目标顾客是哪些人b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、 为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、 潜在顾客的基本条件a) 年龄在内5－60岁之间b) 户籍或在 已连续居住两年以上c) 2001年在 购房的可能性大于40％d) 2001年在 购房的可能性大于10％e) 2001年在 购房的可能性大于0％f) g) 个人月收高于3500元／家庭月收高于6000元／家庭年收高于10万元／个人年收入高于8万元7、 调研方法设计a) 竞争环境研究i. 典型楼盘研究（1） 典型研究楼盘：新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园（2） 研究内容和方法： 通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对 的借鉴作用。ii. 文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2001年 的高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（2） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（3） 2000年 住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4） 2000年 住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（5） 2000年 高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（7） 2000年1-12月住宅用地出让情况（8） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（9） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii. 竞争楼盘调查：通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解 当前住宅市场的产品和产品特点。b) 潜在顾客抽样调查i. 主要研究内容（详见问卷设计）（1） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2） 住宅购买决策过程和影响决策的因素（3） 住宅产品规划设计需求ii. 研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容（1） （2） 在购房的决策影响因素（3） 对购买商品小区住宅的态度（4） 对项目地块的选择意向和开发建议iii. 高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1） 片区、楼盘、房间选择原因（2） 当前使用行为（3） 使用缺憾（4） 规划设计和户型布局建议d) 房地产专业人士深度访谈i. 访谈主要内容：（1） 户籍居民的购房决策心理、行为特点（2） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3） 对2001年 住宅市场的基本看法（4） 2001年 住宅市场判断（5） 2001年 高档住宅市场预测（6） 项目地块规划设计和营销建议ii. 专业人士配额：（1） 策划人员10名（2） 销售人员10名（3） 建筑设计人员10名（4） 士建、建设、规划主管官员5员（5） 房地产研究人员5名8、 调查质量标准按《策略质量控制规范》执行9、 研究报告格式a) 主要结果摘要（投影报告）b) 项目执行报告，包括：i. 调研目的、内容、方法简述ii. 样本结构iii. 调查督导报告iv. 质控报告c) 调查报告，包括i. 典型楼盘研究报告ii. 文献研究报告iii. 竞争楼盘调查报告iv. 广告媒体调查报告v. 潜在顾客定量调查报告vi. 户籍潜在顾客定量调查报告vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告ix. 户籍潜在顾客定性调查报告x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告xiv. 房地产专业人员调查报告d) 研究报告，包括：i. 2001年市场环境分析ii. 项目地块目标市场定位（1） 细分市场规模和特征（2） 细分市场需求量（3） 细分市场结构（4） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5） 高档住宅供应和竞争趋势分析（6） 目标市场定位（7） 目标市场规模和特征描述iii. 项目规划设计建议（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 环境规划（4） 配套设施（5） 户型结构与厅室布局iv. 营销策略建议（1） 开发计划（2） 销售计划（3） 促销策略e) 投资分析报告f) 附件i. 项目操作文件ii. 统计报告iii. 深访记录iv. 作谈记录10、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（960个样本的随机抽样入户访问）c) 定性调研（14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈）d) 合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

参考前瞻产业研究院发布的2014-2018年 中国房地产信托行业市场前瞻与投资战略规划分析报告2014-2018年 中国房地产信托行业市场前瞻与投资规划分析报告2015-2020年 中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:带着月亮出征*****投资发展有限责任公司关于成立房地产开发公司可行性分析一、成立房地产开发公司的背景分析2013年，*****公司在**园区建设指挥部和国资委的正确领导下，通过*年艰苦建设，终于使**园区初现雏形，呈现出一片欣欣向荣的景象，在社会各界获得了良好的口碑。目前，园区三所实验学校及前期基础配套设施建设已经建成，已进入支付施工单位建设资金的高峰期。园区建设初期，为偿还园区基础配套设施建设费用，市政府给公司配置有***余亩商住用地，但受房地产政策调控和土地资本市场交易低迷等因素影响，配置土地多次上市拍卖流拍无人购买，为缓解公司资金压力，同时确保园区配置土地（国有资产）保值增值，拟将部分商业价值较高且配套设施齐全的成熟地块进行房地产开发，进一步加快**园区建设步伐。二、成立独立房地产开发公司的必要性*****公司作为市属国有独资平台公司，由于成立时间较短，企业自身造血机能尚不完善，为使公司健康、快速成长并保证后期可持续发展，继续按照“产城一体化”、“园城一体化”的园区建设思路，结合园区后期建设实际情况，成立房地产开发公司势在必行。在公司现有管理体制框架下，独立成立房地产开发公司，主要从事房地产开发项目建设，建立完善企业自身造血机能，有利于效提高四、拟成立房地产开发公司基本概况（（4.

可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。而将可行性研究的成果编制成报告，即是可行性研究报告。 作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面： （1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。这是闹哪样?太饶了,不能说人话吗?房地产开发开发项目必须要进并且做好行可行性研究,关于这个可行性研究怎么个研究也没说.

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:辣辣房地产开发手续流程一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。1.2.3.11.3.1.31.3.5.12.6.

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:阳荣辉房地产项目开发具体流程是什么第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:卓越管理智库1.0研究结论1.1宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后由表中数据可得：