房地产估价研究报告

　　估计报告是指全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。　　房地产估价报告由以下两种：　　1）由房地产经纪咨询机构出具的咨询性质的报告,不具备法律效力,只提供给委托人一种参考意见；　　2）由房地产估价资质的估价机构出具的关于房地产价值的专业意见,具有法律效力。一般由以下八个组成部分：　　1、封面　　2、目录　　3、致委托方函　　4、注册房地产估价师声明（所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，对签名的注册房地产估价师起一种警示作用）　　5、估价的假设和限制条件（在此部分要对委托人提供的有关情况与资料进行必要的检查核实）　　6、估价结果报告　　　　7、估价技术报告　　8、附件房地产估价报告由以下种,一是由房地产经纪咨询机构出具的咨询性质的报告,不具备法律效力,只提供给委托人一种参考意见;二是由房地产估价资质的估价机构出具的关于房地产价值的专业意见,具有法律效力。一般由以下八个组成部分：1、封面2、目录3、致委托方函4、注册房地产估价师声明（所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，对签名的注册房地产估价师起一种警示作用）5、估价的假设和限制条件（在此部分要对委托人提供的有关情况与资料进行必要的检查核实）6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 　　1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 　　2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 　　（l）坐落位置； 　　（2）面积大小； 　　（3）形状； 　　（4）周围环境； 　　（5）土地权利状况； 　　（6）土地利用现状； 　　（7）规划设计要求； 　　（8）生熟地程度； 　　（9）地质、水文和气象条件； 　　（10）其他。 　　三、房地产估价的特点 　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： 　　（一）房地产估价具有科学性 　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 　　虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 　　（二）房地产估价的艺术性 　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 　　2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 　　3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 　　（三）房地产估价具有综合性 　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 　　2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 　　房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 　　大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 　　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 　　另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。

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土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 　　1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 　　2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 　　（l）坐落位置； 　　（2）面积大小； 　　（3）形状； 　　（4）周围环境； 　　（5）土地权利状况； 　　（6）土地利用现状； 　　（7）规划设计要求； 　　（8）生熟地程度； 　　（9）地质、水文和气象条件； 　　（10）其他。 　　三、房地产估价的特点 　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： 　　（一）房地产估价具有科学性 　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 　　虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 　　（二）房地产估价的艺术性 　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 　　2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 　　3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 　　（三）房地产估价具有综合性 　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 　　2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 　　房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 　　大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 　　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 　　另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 　　1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 　　2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 　　（l）坐落位置； 　　（2）面积大小； 　　（3）形状； 　　（4）周围环境； 　　（5）土地权利状况； 　　（6）土地利用现状； 　　（7）规划设计要求； 　　（8）生熟地程度； 　　（9）地质、水文和气象条件； 　　（10）其他。 　　三、房地产估价的特点 　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： 　　（一）房地产估价具有科学性 　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 　　虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 　　（二）房地产估价的艺术性 　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 　　2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 　　3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 　　（三）房地产估价具有综合性 　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 　　1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 　　2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 　　房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 　　大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 　　另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。1、成本法　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益法　　不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发法　　对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价法　　针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价法　　土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

以下是房地产估价师的执业资格考试的相关规定。其中第八条有写到报名资格。相对来说不算太难，在广东算是比较抢手的职业。房地产估价师执业资格制度暂行规定第一章 总则第一条 为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。第二条 本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。第三条 国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。第四条 建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。第二章 考试第五条 房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。第六条 人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。第七条 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。第八条 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。第九条 申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件：（一）房地产估价师执业资格考试报名申请表；（二）学历证明；（三）实践经历证明。第十条 房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。第三章 注册第十一条 建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。第十二条 房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。第十三条 申请房地产估价师注册需提供下列证明文件：（一）房地产估价师执业资格注册申请；（二）房地产估价师《执业资格证书》；（三）业绩证明；（四）所在单位考核合格证明。第十四条 房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。人事部和各级人事（职改）部门对房地产估价师执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。第十五条 凡不具备民事行为能力的和不能按第十三条要求提供证明文件的，不予注册。第十六条 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。再次注册，应有受聘单位考核合格和知识更新、参加业务培训的证明。第十七条 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者（含二年），注册管理机构将取消其注册。第十八条 房地产估价师执业资格注册登记内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理变更登记。第十九条 房地产估价师执业资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其《房地产估价师注册证》：（一）完全丧失民事行为能力；（二）死亡或失踪；（三）受刑事处罚的。第四章 权利与义务第二十条 房地产估价师在经批准的估价单位执行业务。估价单位的业务范围、工作规程由建设部按国家有关规定制定。第二十一条 房地产估价师的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。第二十二条 房地产估价师享有下列权利：（一）有执行房地产估价业务的权利；（二）有在房地产估价报告上签字的权利；（三）有使用房地产估价师名称的权利。第二十三条 房地产估价师必须履行下列义务：（一）遵守房地产评估法规、技术规范和规程；（二）保证估价结果的客观公正；（三）遵守行业管理规定和职业道德规范；（四）接受职业继续教育，不断提高业务水平；（五）为委托人保守商业秘密。第二十四条 房地产估价师承办业务，由其所在单位统一受理并与委托人签订委托合同。房地产评估收费由所在单位统一收取。第二十五条 房地产估价师执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看委托人的业务现场和设施，要求委托人提供必要的协助。第二十六条 由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿。第二十七条 房地产估价师与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。第五章 罚则第二十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：（一）涂改、伪造或以虚假和不正当手段获取房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》的；（二）未按规定办理注册、变更登记和未经登记以房地产估价师的名义从事估价业务的；（三）利用执行业务之便，索贿、受贿，谋取其他不正当的利益；（四）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务和同时在两个或两个以上估价单位执行业务；（五）与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的；（六）以个人名义承接房地产估价业务，收取费用的；（七）因在房地产估价及管理工作中犯严重错误，受行政处罚或刑事处罚的。第二十九条 房地产估价师执业资格管理部门的工作人员，在房地产估价师执业资格考试和注册管理中玩忽职守、滥用职权、构成犯罪的，依法追究刑事责任，未构成犯罪的，给予行政处分。第三十条 当事人对行政处分决定不服的，可以依法申请复议或向上级人民法院起诉。第六章 附则第三十一条 通过全国统一考试取得房地产估价师执业资格的人员，根据工作需要可直接聘任经济师职务。第三十二条 根据国务院国发[1993]20号文件的规定，本规定所称房地产是指从事房屋资产和土地资产经营的行业。第三十三条 本规定由建设部和人事部分别负责解释。第三十四条 本规定自发布之日起施行。

　　理论的范围太大了，建议买本书看看.　　下面是我们公司的抵押报告　　房地产抵押估价报告　　项目名称：XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房抵押价值评估　　委托估价方：XXX　　受托估价方：XXXX房地产土地评估有限公司　　评估人员： XXX XXX　　估价作业日期：二0一0年五月二十八日至五月二十九日　　估价报告编号： XX评D[2010]字第XXX号　　目 录　　第一部分 致委托方函 1　　第二部分 估价师声明 2-3　　第三部分 估价的假设和限制条件 4-5　　第四部分 报告使用者应当关注的事项 6-9　　第五部分 房地产估价结果报告 10-13　　第六部分 房地产估价技术报告 14-18　　第七部分 附 件　　(一)、估价对象所处区位示意图　　(二)、估价对象现状实景　　(三)、委托书复印件　　(四)、房屋所有权证复印件　　(五)、土地使用权证复印件　　(六)、估价机构营业执照复印件　　(七)、估价机构资质证书复印件　　(八)、估价机构组织机构代码证复印件　　(九)、估价人员注册证复印件　　第一部分 致委托方函　　XXX女士：　　受贵方委托，我所根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在对本市房地产相关信息进行收集、整理的基础之上，并结合贵方提供的相关资料和估价人员的现场实地勘查，对位于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房，在2010年5月28日的市场价值进行评估，其估价结果如下：　　估价对象（房产证号为“XX市房权证市区字第XXXXXX号”，建筑面积为129.10㎡，分摊土地使用权面积为72.34㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。此估价报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。　　接此报告后，请持有关证件，按《房地产法》、《担保法》及相关的金融法规、政策签订抵押合同，并到房地产管理部门办理他项权利登记。　　XXXX房地产土地评估有限公司　　法定代表人签章：　　XXXX年X月XXX日　　第二部分 估价师声明　　我们郑重声明：　　1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。　　2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。　　3、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见，估价人员已征得委托方同意不需回避。　　4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。　　5、估价人员已对估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象的外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。　　6、没有人对估价报告提供重要的专业帮助，估价人员专业知识和实践经验范围内力求准确。　　7、参与本房地产抵押估价报告的专职房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。　　8、本报告评估价值为估价对象于估价时点的市场价值，随着时间的推移，房地产市场状况发生变化，估价结果应作相应调整。　　9、本估价报告所依据的有关产权资料、竣工年代资料等由委托方提供，其真实性由委托方负责。因资料失实造成估价结果有误差的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。　　10、本报告其内容未经估价机构书面同意，不得在任何公开的媒体、文件、资料中引用，不得公开发表，复印无效。　　注册房地产估价师签章：　　XXX XXX　　第三部分 估价的假设和限制条件　　一、未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价结果成立的假设条件和限制条件　　1、委托方提供的房地产权属、土地开发、房地产利用等抵押估价必需的情况和资料真实、合法、完整。　　2、估价时点的房地产市场为公开市场。　　3、估价对象无所有权、使用权异议，无他项权利限制，无法律、法规规定禁止按次评估目的使用的其他情形。　　4、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。　　5、估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。　　二、法定优先受偿权的假设和限制条件　　1、本次估价中涉及法定优先受偿权为在估价时点时有效的国家法律、法规规定的优先受偿权，我们对估价对象的优先受偿权调查截止于正式委托我公司之日(XXXX年X月XX日)。　　2、本次估价中委托方承诺截至估价时点，估价对象不存在法定优先受偿款情况真实、完整。　　3、报告使用人在使用本报告过程中，如果法定优先受偿款额发生变化或法定优先受偿权的种类因国家颁布新的法律法规而发生变化，应据实调整估价结果或委托估价机构重新估价。　　三、抵押价值评估结果成立的假设条件和限制条件　　1、本次评估中抵押价值评估结果为符合上述假设条件情况下的未设定法定优先受偿权利下的市场价值与估价对象至估价时点已存在的法定优先受偿款的差额。　　2、本次评估中抵押价值评估结果受估价时点的限制，且本估价报告应用的有效期自完成估价报告日XXXX年X月XX日起为壹年。若报告有效期内，房地产市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价。　　3、本次评估中抵押价值受估价时点限制，仅为估价时点设立法定优先受偿权利下的市场价值，而非抵押物到期价值或抵押物处置。　　第四部分 报告使用者应当关注的事项　　一、估价资料及参数选取说明　　(一)资料来源说明　　1、估价对象房屋的建筑面积、用途、租赁情况以及房屋所在宗地用途、面积、土地使用权取得方式、土地开发程度、法定优先受偿款等抵押估价必需的情况和资料由委托人提供。　　2、估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员调查得出。　　(二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产抵押估价指导意见》及估价对象状况确定估价原则、方法参数的选取。　　二、评估中对估价对象特殊处理　　1、受资料查证限制，估价人员对估价对象权属状况不发表意见，只对市场价格进行测算；且受专业限制，估价人员也未对估价对象实际面积进行测量。　　2、截止估价时点，本估价结果包含房屋和土地使用权的价值。该土地使用权与房屋分割处置，本估价结果无效。　　3、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。　　三、使用报告注意事项　　1、未经本公司书面许可，他人不得以任何形式公开发表本估价报告的全部或部分内容。　　2、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。委托人使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托评估。　　3、本估价报告需经本公司盖章及至少两名注册房地产估价师签字后有效。　　4、本报告评估结果未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。提请注意的是，报告使用人应在本报告估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点(估价时点)到处分时点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现能力、抵押物处分的税费、是否还存在其他法定优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。　　四、在抵押期间报告使用者应当关注的估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响、房地产信贷风险及预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素。　　1、宏观市场风险　　A、法律法规政策影响 主要有房地产制度、房地产价格政策、税收政策、金融政策等几方面变化的影响。房地产制度从市场运做规范角度指引着房地产经济行业，对房地产价格的影响最大，但一般制度制定后短期不容易变化。房地产价格政策是政府对房地产市场的各种宏观调控手段，如制定最高限价、标准价格、通过土地供应增加房地产供给、严格房地产交易管理制度等，特别是通过土地供应增加房地产供给量，投放类型和投放区域，将对该区域同类房地产未来价格走向将有较大的影响。税收和金融政策属于房地产价格政策的间接调控手段，提高赋税水平或严格贷款审批程序、提高贷款利率，将压制投资类物业的发展水平。　　B、经济发展水平的影响 主要包括经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民可支配收入等因素。整个经济大环境发展形式趋好，则预示投资、生产活动活跃，各类物业需求增加，反之则减少。　　C、区域规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产都有很大的影响。大型市政配套设施的兴建、绿化带、公园工业中心的规划、轨道交通、道路及高速公路的修建等都将提升区域内相关房地产价值，而交通管制、隧道出入口影响等有对物业价值有所减损。其中尤其应关注物业片区详细修建性规划的变化情况。　　“十一五”是全面建设小康社会的关键时期，XX的发展目标是，到2010年，全市地区生总值达到900亿元，力争达到1000亿元；全市单位地区生产总值能耗降低20%以上；工业销售收入跨“千亿”，民营经济比重超过60%；“一中心三片区”组团城市群建成百万人口大城市；把XX建设成为“发展最有活力、就业最充分、城乡差别最小、社会治安最好、生态环境最佳、市民素质最高”的西部最和谐城市。　　2、不可抗力 房地产在使用过程中尚存在因火灾、地震等不可抗力毁损的情况。采取房地产保险是有效避免这一损失的有效途径。　　五、评估报告使用人应在完整阅读本评估报告的基础上，依据贷款年限、法定优先受偿款变化、资产变现强弱等因素合理使用评估价值，综合确定贷款额。　　第五部分 房地产估价结果报告　　一、委托方：XXX　　二、估价方：XXXX房地产土地评估有限公司　　资格等级：贰级　　证书编号：XXXXXXXXX　　三、估价对象：　　1、估价对象范围　　XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房（建筑面积为129.10㎡）。　　2、权属状况：　　委托方提供的《房屋所有权证》证号：【XX市房权证市区字第XXXXXX号】记录，房屋所有权人XXX，产别为私有房产，建筑面积129.10㎡，房号为B-1幢3-5/6-2号，混合结构，总层数七层，所在层为5跃6层。委托方提供的《国有土地使用证》证号：【X府国用(XXXX)第XXXX号】记录，用途为城镇住宅用地，使用权类型出让国有土地，土地使用权分摊面积72.34㎡，终止日期为2068年12月30日。以上资料均证明估价对象权属委托方。　　3、估价对象位置、四至：　　根据委托方提供的“X府国用(XXXX)第XXXX号”《国有土地使用证》所载，估价对象所在宗地东至XXXX；南至XXXX；西至XXXX；北至XXXX。　　4、区域概述：　　该估价对象位于XX市区XXX路X段XX号XXXX二期，具体房号为X幢X号，系XXX购买XX文汇实业有限责任公司XX分公司的房产。　　委估房地产地处XX市区XXX路X段X号，附近有XX中立百货大楼、鼎虹综合市场、城南小学，XX市第三中学等；附近有1路、5路、26路、27路等多路公交车通过，交通较便捷，生活较方便，是居家置业较理想之处。　　四、估价目的：本次评估为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据　　五、估价时点：XXXX年X月XX日　　六、估价作业日期：XXXX年X月XX日至XXXX年X月XX日　　七、价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。　　八、估价依据：　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；　　2、《中华人民共和国土地管理法》；　　3、《中华人民共和国担保法》；　　4、《城市房地产抵押管理办法》；　　5、《房地产估价技术规范》(GB/T 50291-1999)以及四川省建设厅及有关部门颁布的法规政策文件；　　6、《房地产抵押估价指导意见》；　　7、委托方提供的以下资料：　　A、《国有土地使用证》证号：X府国用(XXXX)第XXXX号；　　B、《房屋所有权证》证号：XX市房权证市区字第XXXXXX号；　　8、资产评估委托书；　　9、估价人员到现场实地勘察所掌握和搜集到的有关资料。　　九、估价原则：　　我们在本次评估时遵循了以下原则：　　1、 合法原则　　遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法收益、合法处分为前提估价。　　2、客观性、公正性、独立性原则　　从实际出发。认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规和技术规程，实事求是的分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正有理。　　3、替代原则　　房地产估价遵循替代原则，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。　　4、最高最佳使用原则　　房地产估价是以其最有效使用为前提的，该房地产是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。　　5、估价时点原则　　遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。　　6、谨慎原则　　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。　　另外，在估价中还遵循了公平、公开、供求、概括原则。　　十、估价方法：市场比较法　　十一、估价结果：　　评估人员根据委托方指定的评估目的，遵循公正的评估原则按照科学的评估程序，运用适当的评估方法，评估XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房在估价时点的估价对象（建筑面积为129.10㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。　　十二、估价人员：　　注册房地产估价师签章：　　XXX XXX　　十三、估价报告的有效期：　　估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为壹年，即XXXX年X月X日至XXXX年X月X日；但在市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。　　XXXX房地产土地评估有限公司　　XXXX年X月XXX日　　第六部分 房地产估价技术报告　　一、市场背景分析：　　目前XX的房地产市场发展较稳定，该区域居住较集中。此时的成交价格能够代表市场对估价对象所在区域物业的价值认可程度。　　二、区域因素分析：　　该估价对象位于XX市区XXX路X段XX号XXXX二期，具体房号为B-1幢3-5/6-2号，系XXX购买成都文汇实业有限责任公司XX分公司的房产。　　委估房地产地处XX市区泰山南路二段256号，附近有XX中立百货大楼、鼎虹综合市场、城南小学，XX市第三中学等；附近有1路、5路、26路、27路等多路公交车通过，交通较便捷，生活较方便，是居家置业较理想之处。　　三、个别因素分析：　　估价对象为三室两厅一厨两卫跃层住宅房，为多层建筑，共七层，估价对象在第5跃6层，层高约3米，系混合结构，南北朝向，建筑面积为129.10㎡，建成于2006年。进户门为防盗门，其余为实木门包门套，塑钢推拉窗。外墙贴外墙砖，客厅地面贴800㎜*800㎜浅色抛光地砖，天棚石膏板吊顶造型，内墙刷乳胶漆，电视墙；卧室地面铺强化木地板，内墙及天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间地面贴防滑地砖，内墙贴釉面砖到顶，铝塑板吊顶。在估价基准日估价对象水、电、气、讯均通。从估价角度看确定为全装。　　设备设施状况：估价对象通水、电、气、视、讯，小区内设有消火栓，基础设施及配套设施完善。　　四、最高最佳使用分析：　　估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，估价对象房产证登记用途为住宅，根据其所处的区位条件及所处的内部经济地理位置、城市建设和土地利用资源优先配置的长远发展来看，估价人员认为现状用途是其最佳用途。　　五、风险及变现能力分析：　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。　　1、估价对象的法定与实际用途为住宅，结构上是钢混结构，布局合理，能够满足使用。　　2、假定在估价时点对估价对象变现处置，一般情况下包括司法强制处置拍卖；有序处置变卖、折价等；续用三种处置方式。前者变现能力较差，有序处置变现能力高于前者，而续用大多数情况下不具有市场条件。因此在进行变现能力分析时，我们设定为有序处置的市场状况进行分析。因短期内需要变现，造成市场推广力度较小，对购买方的心理因素有负面影响，因此可能实现的变现价格一般比公开市场价格要低，根据本地区类似房地产的处置案例分析，估价对象的变现与市场评估价值的差异程度大约在-20%到-40%。　　3、抵押物处置清偿顺序：变现清偿顺序根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条的规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)、支付处分抵押房地产的费用；(2)、扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)、偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)、剩余金额交还抵押人。　　4、抵押物处置费用：司法强制处置包括起诉费、强制执行费、评估费、拍卖佣金、抵押物的看管费、交易过户应由卖方支付的费用。其它处置方式不包括起诉费、强制执行费、拍卖佣金的上述全部费用。　　5、抵押物处置的税金：抵押物处置时应由卖方支付的税金包括营业税及附加、土地增值税，若抵押物为私产还应交纳个人所得税。　　六．估价方法选用：　　房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照GB/T50291-1999《房地产估价规范》等规定执行，根据当地该类资产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。　　假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法。该方法适于对在建工程估价，而估价对象为区域规划无调整的已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。　　成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象的价格方法。由于估价对象为住宅用房，建设成本不能体现估价对象的市场价值，因此本次估价不宜采用成本法。　　收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原率将其还原成估价时点的现值的一种方法。本次估价对象为住宅用房地产，所在区域的同类房地产的客观租金价格不易于获取，且收益法很多参数难以准确把握，所以本次估价不宜采用收益法。　　市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。估价对象为住宅用房，其所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较多，所以本次估价采用市场比较法。　　经分析，本次估价采用市场比较法对其房地产价格进行测算，并将市场比较法测算结果扣除法定优先受偿款后作为估价对象的房地产抵押价值。　　市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　运用市场比较法的程序是：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、求出比准价格。　　七．估价测算过程：　　1、选择比较实例　　通过对估价人员所掌握的交易实例进行筛选，估价人员最终选定三宗与估价对象位于同一区域内的住宅楼作为可比交易实例，具体如下：　　项 目 案例一 案例二 估价对象 估价对象　　位 置 泰山南路二段256号一期 左岸半岛 锦锈珠江 泰山南路二段256号二期　　建成年代 2005年 2005年 2010年竣工 2006年　　使用性质 住房 住房 住房 住房　　装 修 清水房 清水房 清水房 全装　　楼 层 二层 5跃6 一层 5跃6　　交易价格 2700元/㎡ 3100元/㎡ 3200元/㎡　　交易日期 2010年 2010年 2010年　　2、修正情况确定　　(1)交易情况修正：　　项 目 案例一 案例二 案例三　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易　　修正系数 100/100 100/100 100100　　(2)交易日期修正：　　项 目 案例一 案例二 案例三　　交易日期 相近 相近 相近　　修正系数 100/100 100/100 100/100　　(3)区域因素修正：　　项 目 案例一 案例二 案例三　　区域因素 区域附近 区域附近 区域附近　　修正系数 100/100 100/100 100/100　　(4)个别因素修正：　　项 目 案例一 案例二 案例三　　楼层差异 相似 相同 稍差　　结构类型 相似 相似 相似　　结构布局 相似 相似 相似　　新旧程度 相似 相似 稍好　　装修状况 较差 较差 较差　　小区环境 相似 相似 相似　　修正系数 100/96 100/96 100/96　　3、房地产价格计算　　项 目 案例一 案例二 案例三　　交易价格 2700元/㎡ 3100元/㎡ 3200元/㎡　　交易情况修正 100/100 100/100 100/100　　交易日期修正 100/100 100/100 100/100　　区域因素修正 100/100 100/100 100/100　　个别因素修正 100/96 100/96 100/96　　修正后价格 2813元/㎡ 3230元/㎡ 3333元/㎡　　采用简单算术平均数,综合出评估对象的市场比准价格为：　　单价：(2813+3230+3333)÷3=3125元/㎡　　总价：3125×129.10≈40.34元　　八、估价结果确定：　　估价对象（建筑面积为129.10㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。

房地产估价师、土地估价师考试都是本科毕业后具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年可以报考。报考的时候需要提供实践证明，可以找一家有土地或房地产评估资质的机构开具（资产评估公司的不行）。目前评估行业共有六种国家认可的资格（注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、旧机动车鉴定师、保险公估人），需求量比较大、认知度较高是前三类。由于目前评估业还没有专门的法律、法规，只有主管部门的规章，因此评估范围有冲突的地方。实际工作中土地估价师只能做纯土地的评估，房地产估价师在做涉及土地出让、转让需要到土地部门办理手续的房地产项目时，也只能做房产部分。2004年以后土地估价师考试为5门，没有考试教材只有考试大纲，而且注册变的很困难。具体要求通过考试后，需要经过2年的实践期。实践期满由2名已注册的土地估价师推荐参加面试考试，通过后才能执业。2010年全国通过了大概1500名土地估价师，实践考试通过400多人。房地产估价师不需要实践考试，通过后即可注册。 土地估价师与房地产估价师都必须通过注册才能执业，有在估价报告上签字盖章的权利，否则签署的报告不具有法律效力。满意请采纳。您好，(一)考试报名条件1.取得大专学历且从事相关工作满两年;2.取得本科学历且从事相关工作满一年;3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。(二)有下列情形之一的人员不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效：1.因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的;2.被取消土地估价师资格未满五年的;3.被取消考试资格未满两年的;4.在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。。欢迎向158教育在线知道提问

　　房地产可行性研究报告　　【2010年11月上下半月VIP会员免费更新下载】450份 4.9G　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?　　二．可行性研究的作用　　(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。　　第二节 可行性研究的阶段工作　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。　　（一）以投资机会研究　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?　　（二）初步可行性研究　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。　　（三）详细可行性研究　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。　　（四）可行性研究阶段工作精度表　　第三节 可行性研究的内容　　一.可行性研究报告的结构　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?　　（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。　　（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。　　（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。　　（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容　　1．项目概况　　主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；　　2．市场调查和分析　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。　　3．规划设计方案优选　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。　　4．开发进度安排　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。　　5．项目投资估算　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。　　7．项目财务评价；　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。　　8．不确定性分析和风险分析　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。　　9．可行性研究的结论　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。　　10．研究人员对项目的建议　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。　　（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。　　（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。　　二．可行性研究报告的项目投资预算　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：　　（一）营销开支概算　　1．项目前研究及可行性研究的开支　　2．项目策划的开支　　3．销售策划的开支　　4．广告开支　　5．项目公司日常运作的开支　　6．项目及企业的公关开支　　（二）工程开支概算　　1．用于工程勘探的开支　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支　　3．用于工程设计的开支　　4．用于建筑施工的开支　　5．用于设施配套的开支　　6．用于工程监理的开支　　（三）土地征用开支概算　　1．政府一次性收取的标准地价　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支　　（四）金融成本开支概算　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出　　2．贷款引起的利息支出　　3．各项保险开支　　4．税收和行政性收费　　5．不可预见开支　　第四节 可行性研究报告的编制　　一．房地产项目可行性分析常见误区　　1．误区一：一个标准的效益分析　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。　　2．误区二：先入为主的可行性研究　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。　　（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：　　A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。　　B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。　　C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。　　D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。　　二．编制可行性研究报告的人员安排组合　　要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。　　三．进行资料收集、市场分析　　1.宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等。　　2.区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。　　3.微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　四.进行市场预测　　1.需求预测　　需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。　　2.供给预测　　供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况　　3.预测方法　　通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。　　五.进行成本测算　　在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。　　一般来讲,成本构成包括以下几个部分：　　1.土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型可研都是发改委指定公司做的，自己没必要学这个