房地产估价调研报告

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评估报告的内容 第十二条　评估报告应当包括下列主要内容： （一）标题及文号； （二）声明； （三）摘要； （四）正文； （五）附件。 第十三条　评估报告的声明应当包括以下内容： （一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任； （二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制； （三）其他需要声明的内容。 第十四条　评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。 第十五条　评估报告正文应当包括： （一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型及其定义； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法； （八）评估程序实施过程和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）评估报告使用限制说明； （十三）评估报告日； （十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

希望能帮到你一点。。。实习报告房地产是一种稀缺资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最具体的财产形式。随着经济的发展、社会的进步、人口的增加，对房地产的需求也日益增长。在现代市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资的好对象。房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理等组成了房地产业，是国民经济中的一个重要产业。在过去的几十年，我国房地产产权属性、管理制度频繁发生转变，这些变化对我国的社会生活、生产以及管理体制发生了深远影响。特别是在1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的增长点，等等。房地产业在我国国民经济中越来越重要。在2010年我们来到这个学校的第一个学期，我们进行了认识实践教育，在实习过程中我们熟悉和了解施工现场管理现状和管理过程，加深对工程项目管理活动的感性认识。并通过实习调研活动，锻炼学生分析实际问题的能力，培养认真、主动的工作作风和学习态度。下面是我们的实习内容：第一课时，我们聆听了专家的讲座，了解了关于天津市和北京市房地产业的发展历程及规模，了解了未来的就业前景；第二课时，我们由姚老师带领参观了学校宾馆，实地的认识了房子的内部结构，部件构成以及各部分的功能；第三课时，老师们请来了天津市某估价公司副总经理，为我们做了详细的讲解，包括房地产业的主要业务及英美的房地产业发展历程和特点，让我们更加细致的了解房地产业和未来就业，让我们清楚的知道我们想要成为一个合格的房地产人应该从现在开始就做些什么。这次的实习我们了解了很多关于房地产业的知识：一、 房地产开发的流程，房地产开发有很多种形式：1，买地——规划设计——施工建设——销售——物业管理2，买地——规划设计——卖掉规划方案3，旧楼改造二、房地产行业的性质和特点1，房地产企业具备资金密集性的特点。企业拥有资金的多少直接关系到企业的房展和运作。济南有530多家房地产企业，发展得很成功的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地产企业参展从侧面说明了这个问题。2，房地产企业有很强的区域文化性。在不同的城市开发房地产要考虑不同城市的文化差异和审美差异，与当地的房地产公司存在文化竞争。3，房地产企业的发展受政策制约性强。4，房地产具有垄断性。因为土地是一种特殊资源，不可复制。5，房地产企业具有组织社会性。仅建设施工就需要40多个部门配合。我们还了解了房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过高经理的介绍可以了解到，现在许多从事房地产估价的人员原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。 从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：1、自身因素；2、环境因素；3、人口因素；4、经济因素；5、社会因素；6、行政因素；7、心理因素；8、国际因素；9、其他因素。 房地产估价程序，是指房地产估价过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：1、获取估价业务；2、受理估价委托及明确估价基本事项；3、拟订估价作业方案；4、收集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、交付估价报告；10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。通过这次的学习我们受益良多，希望有机会能多多进行这样的活动。

地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065陕西金叶科教集团股份有限公司陕西华地房地产估价咨询有限公司房地产估价报告估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地地上建筑物及附着物市场价格评估委托方:大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室估价方：陕西华地房地产估价咨询有限公司估价人员：鲁百顺解红吉估价作业日期：2009年9月15日—2009年9月20日估价报告编号：陕华地房估字[2009]字第124号陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065致委托方的函致：大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室：受你方委托，我公司按照国家有关法律、法规及政策规定，遵循客观、公正、科学、独立的原则，对位于未央区朱宏路一宗国有划拨土地地上建筑物及附着物进行房地产市场价格评估，估价时点为2009年9月15日，估价目的是为大兴路地区城市综合改造涉及陕西金叶科教集团股份有限公司位于未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地地上建筑物及附着物拆迁提供市场价格参考。我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行的分析，确定陕西金叶科教集团股份有限公司位于未央区朱宏路2号的地上建筑物、附着物及装修、隐蔽工程在估价时点所体现的房地产市场价值为：2572.5164万元（其中建筑物共14幢，价值为1824.8339万元，附着物及装修价值为186.7703万元，隐蔽工程（管道、电线）价值为560.9122万元），人民币大写：贰仟伍佰柒拾贰万伍仟壹佰陆拾肆元整。法人代表（签章）：陕西华地房地产估价咨询有限公司二○○九年十月二十日陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但是受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已在估价时点对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供专业帮助。房地产估价师签字评估人员估价资格签章鲁百顺房地产估价师解红吉房地产估价师陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065估价的假设和限制条件一、估价的假设前提1、估价时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的法律法规。二、估价的限制条件1、本报告评估价格是在满足上述条件假设下的估价对象用于城市房屋拆迁目的的评估价格总和，没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产价格的影响。2、本报告评估价格是估价人员在专业知识和能力范围内，对估价对象在估价时点的市场公允价格做出的判定，并非实际成交价格，实际成交价格以拆迁双方签订的拆迁补偿协议为准。3、本报告仅用于委托方了解估价对象在估价时点的市场价格，用于其他与本评估目的无关的经济行为无效。未经本公司同意，不得向委托方、评估报告审查及使用部门以外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4、本次估价对象土地为国有划拨土地使用权，根据委托方提供西未国用（95）字第0903号《国有土地使用证》，土地使用权面积为24213.49平方米。土地用途为工业用地。经西安市国土资源局2006年5月19日年检不合格，理由为应换新证名称变更。由于委托方未能提供其他合法有效的土地权属证明资料，本次估价报告中有关估价对象的现状土地权属状况仍以委托方提供的西未国用（95）字第0903号《国有土地使用证》为参考，估价机构提请报告使用人关注该情况。5、根据委托方提供的资料，经现场勘察，估价对象上共有14幢房屋，建筑总面积18942.86平方米，其中6幢已办理《房屋所有权证》（西安市房权证未央区字第1075112010-19-1号），面积为18215.1平方米，本次估陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065价有证房屋面积以证载面积为准，无证房屋以现场踏勘面积为参考。6、本次评估房屋重置成新价为假设待估价房屋在合法条件下的现值。7、委托方对其提供的土地权属证书、房屋使用性质证明及其他资料的真实性、合法性负责。8、本报告由陕西华地房地产估价咨询有限公司负责解释。陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065房地产估价结果报告书一、委托估价方委托单位：大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室单位地址：西安市朱宏路25号法定代表人：路民和联系人：张平军联系电话：（029）86480327邮政编码：710016二、受托估价方机构名称：陕西华地房地产估价咨询有限公司机构地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务A座四层机构资质等级：贰级资格证书号：陕房地评[2003]074号法定代表人：雒爱萍联系人：武泽江联系电话：（029）88223420邮政编码：710065三、估价对象简介1、估价对象位于未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地地上建筑物、附着物。2、估价对象位置估价对象位于西安市未央区朱宏路，东面临交通型主干道朱宏路，西临送变电工程公司，南临省军区靶场，北临未央印刷厂。道路通达度高，距西安火车西站3公里，距咸阳国际机场约30公里，处于北二环以南，西陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065二环以东，大兴路以北，朱宏路以西。3、土地状况此次估价对象为位于未央区朱宏路的一宗国有划拨工业土地使用权，土地面积为24213.49平方米，土地实际用途为工业用地，建筑容积率为0.78。本次估价对象具体登记情况如下：《国有土地使用证》编号：西未国用（95）字第0903号估价期日土地使用者：陕西省金叶印务股份有限公司宗地位置：朱宏路1号用途：工业使用权面积：24213.49平方米四至：东邻莲湖运输五队，南临省军区靶场，西临送变电工程公司，北邻未央印刷厂。委托方提供西未国用（95）字第0903号《国有土地使用证》，土地使用权面积为24213.49平方米。土地用途为工业用地。经西安市国土资源局2006年5月19日年检不合格，理由为应换新证名称变更。由于委托方未能提供其他合法有效的土地权属证明资料，本次估价报告中有关估价对象的现状土地权属状况仍以委托方提供的西未国用（95）字第0903号《国有土地使用证》为参考，估价机构提请报告使用人关注该情况。估价对象原为陕西省金叶印务股份有限公司长期使用的一宗国有划拨土地使用权。2000年7月，公司更名为陕西金叶科教集团有限公司，根据委托方提供的资料，该宗地至今未办理相关的变更手续。截止估价基准日，根据委托方提供的资料，未能反映估价对象存在他项权利。4、建筑物状况根据委托方提供的资料，经现场勘察，估价对象上共有14幢房屋，建筑总面积18942.86平方米，其中6幢已办理《房屋所有权证》（西安市房陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065权证未央区字第1075112010-19-1号），面积为18215.1平方米，本次估价有证房屋面积以证载面积为准，无证房屋以现场踏勘面积为参考。具体见下表：估价对象建筑物统计表序号建筑物名称竣工时间结构类型建筑面积(平方米)备注1门房2003砖混37.82综合楼20034层钢混13077.03西安市房权证未央区字3锅炉房2003砖混712.32第1075112010-19-1号），4泵房2003砖混38.88有证房屋总面积18215.1平方米5配电室2003砖混264.296宿舍食堂20036层砖混4084.787车库2003砖混241.33无证房屋8花房2003砖混、阳光板44.82无证房屋9溶剂库2003砖混210.7无证房屋10库房2003砖混30.24无证房屋11老食堂1995砖木93.79无证房屋12简易棚2003砖混47.2无证房屋13澡堂2003砖混38.08无证房屋14库房（P5）2003砖混21.6无证房屋合计18942.865、交通条件估价对象所在区域有交通型主干道朱宏路，生活型次干道小白杨路，混合型次干道大白杨路，还有交通型主干道大兴路、北二环路，道路通达度较高。估价对象距西安火车西站约3公里，距咸阳国际机场约30公里，对外交通较便捷。估价对象附近有900、235、207、108、50、26、18等公交车通过，公交便捷度较高。区域内无交通管制，交通条件较好。6、基础设施条件估价对象所处区域市政基础设施配套达到“六通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）条件，具体如下：通路：区域内的西二环路、朱宏路与大庆路、大兴路、等纵横交错，形成道路网络。通电：西安电力供应能力充分，供电能力约为280万KVA，最高供电陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065负荷232万KVA。估价对象所处区域内设有市政变电站向附近单位提供供电电源，供电充足、完全能够满足各类用户用电量、用电可靠性的需求。现有供电保障能力100％。通讯：市政有线及无线通讯网覆盖该区域，可提供DDD、IDD、数据传输、图文传真等各种服务，可满足通讯需要，现有通讯保障率95%以上。供水：市政供水，西安市以西安曲江水厂（日供水60万吨/日）和西安南郊水厂（日供水50万吨/日）为主供水源，给水管网采用环状管网供水，估价对象所处区域内市政自来水管网铺设到位，现有供水保障率95%以上。排水：西安市城区污水处理主要由西郊的邓家村污水处理厂、北郊的北石桥污水处理厂和东郊的第三污水处理厂进行，估价对象所处区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率95%以上。供气：市政供气，由国家重点工程—陕西天然气工程的高压管道输入该区域。区域内有天然气中压管线用户供气，现有供气保障能力100％。7、产业聚集度估价对象处于西安市西北郊工业仓储区，周围分布有西安市自来水五厂、未央区精细化工厂、送变电工程公司、未央纸箱厂等工业企业及西安市大兴路粮食仓库、陕西省电力公司物资总公司等仓库及方欣冷冻副食品市场，由于大兴路地区已部分实施了城市综合改造，部分企业已经迁出，但朱宏路附近仍有大型机电市场（朱宏路机电市场）存在，产业集聚规模较好。8、商服繁华度估价对象处西安市西北郊工业、仓储区内，附近商业服务设施较少。估价对象距市级商服中心西大街约6公里，距区级商服中心距离大于距市级商服中心距离，距小区级商服中心土门广场至大土门约3.5公里，距街区级商服中心肉联厂什字约1公里，宗地临朱宏路，周围多为集体土地，商服繁华度总体较差。陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：7100659、生活服务设施估价对象所处区域多为工业、仓储、村庄形成的混合区，生活服务设施较少。但随着大兴路地区的逐步建设，建成后的大兴路地区配套的生活服务设施必将进一步增加。10、环境条件估价对象所在区域大气质量一般，噪声在55-60分贝，社会环境质量尚可，总体环境条件一般。随着大兴路地区的建设步伐，环境条件将进一步改善。11、规划限制根据西安市城市总体规划资料，估价对象所处区域规划为工作居住用地区，建筑高度不限，四周无名胜古迹分布，处城区文物保护规划范围之外，规划对工业用地发展利用限制较大。根据西安市重点改造工程——大兴路地区城市综合改造重点项目实施方案，估价对象所处区域重点建设西安市商住商贸现代新区，区域环境未来将得到极大改善，规划前景好。但对工业用地进一步利用有一定限制。四、估价目的为委托方了解位于未央区朱宏路一宗国有划拨仓储用地地上建筑物及附着物市场价值提供参考。五、估价时点2009年9月15日。六、价值定义本次评估价值为估价对象在估价时点2009年9月15日外部经济环境条件以及假设、限制条件下的市场价值。不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、估价依据1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）；陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：7100652、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；4、中华人民共和国国家标准GB/T50291---1999《房地产估价规范》；5、《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》；6、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》；7、《中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定》；8、《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》（市政办发〔2005〕159号）；9、《陕西工程造价管理信息（材料信息价）》及相关文件；10、《陕西省2004年安装工程消耗量定额》；11、1999年陕西省建筑工程综合预算定额及配套使用的取费标准；12、《西安市房屋分等划级及各类房屋登记重置价格标准》（2006）（《西安市人民政府常务会议纪要》（第十四届六次，2007年4月24日））13、评估专业人员的市场调研和询价；14、估价人员现场勘测所掌握的资料；15、委托方提供的有关资料。(1)《国有土地使用证》（西未国用（95）字第0903号）(2)《房屋所有权证》（西安市房权证未央区字第1075112010-19-1号）八、估价原则1、合法原则：应以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价；2、替代性原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065的正常价格；3、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；4、公平原则：是指房地产估价时必须站在公正的立场上，估价标的应客观合理。九、估价方法我国房地产价格评估的基本方法主要有：重置成本法、收益还原法、市场比较法等。根据估价对象的实际情况及委托单位提供的相关资料分析，该估价对象属工业及其配套用房，本次估价仅对建筑物价值进行分析计算，因此采用重置成本法估价较为适宜。重置成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金并结合估价对象成新率来确定估价对象房地产价格的一种方法，它的出发点是基于房地产的“生产费用”，其基本公式为：房地产估价价值=房地产重置建造成本-房产折旧额=房地产重置建造成本×成新率重置建造成本一般包括房地产开发成本（前期费用、建安工程综合造价、其它费用），房地产开发费用（管理费用、财务费用），各类税金、开发利润等，各项费用均按现行规定选取和计算，工程造价根据实际完成工程量，采用工程概预算调整法计算。成新率采用等额时间年限法及现场鉴定法综合评定。建安工程综合造价参考《西安市房屋分等划级及各类房屋登记重置价格标准》（2006）。十、估价结果我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定陕西金叶科教集团股份有限公司位于未央区朱宏路2号的地上建筑物、附着物及装修、隐蔽工程在估价时点所体现的房陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065地产市场价值为：2572.5164万元（其中建筑物共14幢，价值为1824.8339万元，附着物及装修价值为186.7703万元，隐蔽工程（管道、电线）价值为560.9122万元），人民币大写：贰仟伍佰柒拾贰万伍仟壹佰陆拾肆元整。十一、估价人员评估人员估价资格签章鲁百顺房地产估价师解红吉房地产估价师十二、估价作业日期本次估价作业日期为2009年9月15日—2009年9月20日。十三、评估结果应用的有效期本报告评估结果应用的有效期为一年，即从2009年9月20日至2010年9月19日止。陕西华地房地产估价咨询有限公司地址：西安市吉祥路181号雁塔世纪商务中心A座4层电话：（029）88223420传真：（029）88230416邮政编码：710065附件1、《战略合作框架协议书》（复印件）;2、《国有土地使用证》（西未国用（95）字第0903号）（复印件）；3、《房屋所有权证》（西安市房权证未央区字第1075112010-19-1号）（复印件）；4、估价对象现状照片；5、评估机构资格证书（复印件）；6、注册房地产估价师证书（复印件）。一般都先问问看能评估到什么价位，与你心目中价位如何？需提供些什么资料。问他们如何收取评估费用。先提供材料给评估公司，配合评估公司现场查勘，等待它出具估价报告，缴费。

第一章 房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 分析角度三：街区环境对房地产营销的影响 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。 从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 投资商自身条件考察 1、考察你的经验 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。 2、考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。 第四操作环节 设计成功的可行性研究流程 步骤A 人员安排组合 项目 内容 人数 负责项目 费用 时间 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学，环境等专家 步骤B：市场分析 a、宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。 b、区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。 c、微观市场分析 对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。 步骤C: 市场预测 a 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。 b 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况 c 预测方法 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 步骤D: 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 一般来讲 成本构成包括以下四个部分： A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。 B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。 C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。 步骤E：财务评价 项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。 另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。 步骤F：盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 步骤G：动磁性分析 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数： 敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％， 净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。 敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。 步骤H：风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 A、可行性研究报告的主事内容 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。 1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容： a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； b、市场调查和分析； C、规划设计方案； d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析； h、可行性研究的结论； i、研究人员对项目的建议； j、相应的附表。 5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 B、可行性研究报告正文部分的编写 正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。 1、概况： （1）进行可行性研究的背景； （2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等； （3 ）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （5）可行性研究的目的； （6）可行性研究的编写人员名单； （7）可行性研究的编写依据； （8）研究报告的假设和说明。 2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。 3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。 4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。 5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。 6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。 7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。 8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。 9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： 营销开支概算，包括： 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 工程开支概算，包括： 用于工程勘探的开支 用于吹沙填土、平整土地的开支 用于工程设计的开支 用于建筑施工的开支 用于设施配套的开支 用于工程监理的开支 土地征用开支概算，包括： 政府一次性收取的标准地价 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而出现的赔偿开支 金融成本开支，包括： 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 贷款引起的利息支出 各项保险开支 税收和行政性收费 不可预见开支 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 现实化的可行性研究前握 事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。 消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？ 为选定市场和制定策略而进行可行性研究 在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤： 明确一些可利用的竞争优势； 选择若干个适用的优势； 有效地向市场表明公司的定位观念。 产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类 型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的 筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资 过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑 现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一 一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益 大小、经营期间现金流量分析。 纳入整体营销方案的可行性研究 一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活 动。计划一般应包括以下八大内容： 1、计划概要（便于决策者快速浏览） 2、市场营销现状（提供背景资料） 3、机会与问题分析 4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平 5、市场营销策略 6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？ 7、预计盈亏报表 8、控制措施 策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时 间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能

近日，南昌市因楼市调控政策“一日游”引爆舆论。3月24日，南昌市发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。政策发布次日，便被要求撤回，相关负责人被约谈。住房和城乡建设部要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，努力解决好大城市住房突出问题。同时，住房和城乡建设部将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并立即派出督导组赴南昌市现场督导。南昌也成为今年以来住房和城乡建设部督导的第七城。此前，住房和城乡建设部相关负责人已带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。多名受访专家表示，住房和城乡建设部罕见地公开表态再次昭示了“房住不炒”底线不容触碰。接连赴东、中、西部热点城市密集调研督导，体现了国家稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的定力和决心。调研督导后，各地迅速反应，紧锣密鼓出台调控政策，给“过热”苗头泼“冷水”，有力打击了楼市乱象，维护了“房住不炒”总基调。据记者不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计超百次。从加码限购、限售，到严查资金来源等，各种调控手段对楼市乱象进行精准打击，多地调控政策的实际效果正在市场上逐渐显现。密集调研督导3月中旬，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹即带队赴成都、西安调研督导房地产工作，要求两地深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。事实上，自今年1月下旬起，倪虹已经带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡市调研督导房地产市场情况。1月下旬在上海、深圳调研时，要求坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。2月上旬在北京调研时，敦促北京在“十四五”开局之年，带头贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，采取更加有效有力的措施，巩固好平稳势头，确保市场平稳健康发展。2月下旬在杭州、无锡调研时，要求加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力；以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安相关负责人纷纷表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。坚决打击投机炒房，有效引导预期，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保市场稳定。密集调研督导背后，是相关热点城市出现过热的苗头。2021年开年以来，北京、上海、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热，学区房一房难求、“万人摇”、打新热、二手房跳涨等现象频出，引发市场对于房价大涨的猜想和恐慌。“打补丁”政策迅速落地值得注意的是，每次调研督导之后，相关热点城市都迅速出台了调控政策“打补丁”。首先是上海、深圳。1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、信贷、税费等10条内容。新政一方面严打炒房，明确增值税免征年限“2改5”，严格执行差别化住房信贷政策；另一方面扩大供给，加大商品房用地供应，增加租赁住房有效供给。1月23日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从购房人意向登记、房地产开发企业和经纪机构购房资格信息核查责任、打击炒房等方面作出进一步规定。北京紧跟其后。1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，相关部门已多次约谈北京主要中介机构负责人。北京将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。1月30日，北京银保监局发文称，严查消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。随后是杭州、无锡。3月2日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出规范二手房交易秩序，建立二手住房价格信息发布机制。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。再到成都、西安。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从购房资格核验、购房资金核验、商品房销售秩序等6个方面着手，进一步落实“房住不炒”定位，规范房地产市场秩序。3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度等7个方面提出了16条具体措施。贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受采访时表示，一系列调控政策的及时出台，对市场是一支“镇静剂”，打掉了楼市松绑、价格上涨的预期。释放强烈信号多名受访专家一致表示，今年经济形势整体向好，传导到房地产行业，市场对房地产形势不免又有了一些幻想与期待，但房地产市场一旦出现过热迹象或苗头，住房和城乡建设部即调研督导，各城市政府即迅速出台新政，再次释放了强烈信号：中央对于房地产市场的态度决心一以贯之，城市政府落实主体责任的态度决心没有动摇，幻想房价“复燃”的投机者必遭重击。浙江工业大学副校长虞晓芬对记者表示，中央坚持“房住不炒”的定位不会动摇，坚持房地产市场调控“三稳”的目标不会动摇，坚持落实地方调控主体责任的力度不会减弱，着力解决新市民住房突出问题的决心十分坚决，未来将确保两会精神落到实处，确保实现房地产市场平稳健康发展。“去年四季度以来，深圳、上海、杭州等一些热点大城市的房价涨幅明显扩大，成都、西安等西部区域中心城市的房价也开始明显上涨，房价上涨的城市数量有所增加，并有蔓延趋势，未来房价上涨压力还很大。住房城乡建设部早发现、早应对，有关负责人带队到房价上涨较快的大城市，进行调研、提醒、谈话、督导等，释放稳房价等相关政策信号，采取严禁资金违法违规流入房地产市场、严肃查处房地产中介、坚决遏制投机炒房等一系列有力、有效措施，大城市房价上涨势头暂时得到抑制。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受采访时表示。“国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制并在实践中不断优化和完善政策工具箱。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。在许小乐看来，面对部分城市房价过快上涨的势头，住房和城乡建设部领导亲自到城市督导房地产调控，压实责任，哪里热去哪里，这在过去并不常见，体现出住房和城乡建设部捍卫“房住不炒”的决心。过去房地产调控的一大缺陷是政策滞后于市场的变化，导致政策与市场预期之间总是产生错位。近年来，住房和城乡建设部门房地产市场监测能力大幅提升，中央对各地城市市场动态第一时间了解，使问题遏制在苗头阶段，避免预期传染扩散。下力气解决大城市住房问题从1月份的上海、深圳，到2月份的北京、杭州、无锡，再到3月份的成都、西安，观察近期调研督导城市不难看出，都是住房问题突出的大城市。中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，今年政府工作报告也第一次明确提出“解决好大城市住房突出问题”。对比倪虹在前后几次调研督导中的表态可以发现，在强调稳定市场的同时，越来越重视解决大城市住房问题和帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，定位越来越精准、目标越来越明确。1月下旬在上海、深圳，2月上旬在北京调研督导时，倪虹重点强调了要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保市场平稳健康发展。2月下旬在杭州、无锡调研督导时，倪虹讲话中专门提到了“解决好大城市住房突出问题”，并强调“要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。”3月中旬在成都、西安调研督导时，倪虹再次强调“解决好大城市住房突出问题”，并且着墨，“成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。”倪虹具体指出。“我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。”刘洪玉表示。柴强认为，主管部门高度重视大城市的住房困难问题，正在有思路、有计划、有行动、分步骤的解决。未来将采取一系列措施着力解决大城市住房困难问题，助力‘住有所居’。通过大力发展包括公租房、政策性租赁住房在内的保障性租赁住房，规范和发展长租房市场，一方面可缓解房价上涨压力，另一方面可有效解决大城市新市民特别是青年人的住房突出问题。下一步，还应进一步加强城市政府的房地产调控主体责任，有效增加住宅用地供应，整顿规范房地产中介市场秩序。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在投资产品有限、地区经济发展不平衡以及大城市住房问题突出的背景下，要巩固调控成果，解决好大城市住房突出问题，助力完成“住有所居”目标，要做好以下工作：首先，进一步完善调控政策。其次，加快基础性配套改革。加快住房供给土地制度改革以及房地产税改革，发挥抑制投机、扩大租赁市场供给、支持财税和土地制度改革的多重效应。再次，实施新市民安居工程。目前热点城市保障性住房供给很难满足规模巨大且快速增长的新市民的住房需求，建议切实扩大和加快新市民的住房供给，大城市尤其是特大和超大城市更需加大供给力度。

根据继续教育学时取得方式的不同，计算学时的标准也不一样。计算学时的主要标准如下：（1）参加继续教育培训、网络继续教育的，按照实际接受培训的时间计算，每45分钟为1学时；讲授继续教育培训课程的，按照实际授课学时乘以4计算。（2）参加估价报告评审、鉴定的，评审、鉴定1次按照10学时计算。（3）下列方式按照每人每次30学时计算：1)完成估价相关科研项目；2)参加估价行业调研、检查、案件查处；3)参加估价相关研讨会、经验交流会、座谈会以及境内外考察、境外培训；4)发表估价相关文章、估价报告等（限前3名作者）；5)编写估价相关著作、材料（限前10名编写人员）；6)参加全国房地产估价师执业资格考试大纲、用书编写以及命题、审题、评卷；7)提交估价行业发展、制度建设等建议被采纳或者认可（限前5名建议人）；8)在高等院校房地产估价相关专业进修学习并取得相关证书。

第一部分职业生涯规划一、职业与职业生涯二、职业选择三、职业生涯规划四、职业生涯发展和选择理论五、个人职业生涯规划六、组织对员工职业生涯的管理第二部分 员工潜能激励一、激励概述二、激励手段三、文化、考评、薪酬与激励四、员工激励的发展趋势第三部分 员工绩效考评一、绩效考评概述二、绩效考评流程和考评者三、绩效考评的方法四、反馈面谈及成果应用五、绩效改进计划六、团队绩效的有效考评七、绩效考评的发展趋势第四部分 员工培训与发展一、员工培训与发展概述二、员工培训与开发的形式与途径三、培训项目设计与实施四、培训技术与方法五、新员工培训与管理人员开发六、员工培训投资的经济分析 序言20世纪70年代末至80年代初，中国土地使用制度与住房制度开始进行重大改革。受当时房地产业高额利润的驱使，各行各业纷纷涌入房地产市场，由此爆发了中国1992-1993年的“房地产热”。为遏制这种不正常的虚热，1994-1995年间，国家实行了宏观调控、银根紧缩的财政与金融政策。这些政策和市场竞争使得一批房地产企业遇到了资金链断裂、销售困难、楼盘烂尾的困境。激烈的市场竞争使房地产开发商逐步认识到：要搞好房地产开发，营销策划是关键。为此，房地产开发公司开始大量招聘营销策划专业人才，房地产项目策划成为越来越多的人的职业选择。房地产项目策划是指一个开发商从获取土地使用权开始，进行的市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计，制订价格策略、广告策略、销售策略等物业管理前期介入的全过程筹划工作。房地产项目策划是众多学科理论与知识的集成，它综合策划理论、营销理论、战略管理理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等学科理论与知识，是一门新兴的边缘学科。然而，作为一门成长中的新兴学科，我国的房地产项目策划领域存在着理论上与实践上两方面的困境：一是房地产项目策划理论研究滞后。自20世纪90年代初房地产业在中国内地兴盛以来，房地产开发、投资、估价、经营、营销等高校教材及参考书虽然不少，但这些教材与参考书还多局限于房地产项目或企业的某一局部性研究，而就房地产项目运作的全过程进行探讨却较少。近年来，关于策划学的专著出版了一些，但缺少专门针对房地产项目的专著。二是房地产项目策划实践迫切需要理论指导。据估计，截至目前，全国有30 000家房地产公司和数以万计的策划人员。由于缺乏房地产项目策划理论与方法的指导，在实际工作中，很多策划人员只能“摸着石头过河”，慢慢积累经验，或以“师傅带徒弟”的原始方式学习房地产项目策划技术。2002年4月，本书主编贾士军副教授面向房地产企业界人士编著出版了《房地产项目全程策划》一书（广东经济出版社），该书甫一面世，即受到企业界人士的欢迎，这从一个侧面反映出社会对房地产项目策划理论的迫切需要。文摘由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，房地产策划因而普遍得到了人们的认可。于是，发展商开始在企业内部设立策划部，专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生，以房地产策划为谋生手段的自由策划人也大量出现。房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，这对以后房地产策划的发展产生了一定程度的影响。2．综合策划阶段（1997．4-1999．6）综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。例如锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐)，贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅)、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额)、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求)、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅)、广告策划（连登悬念广告、积聚人气)、形象策划（寓意深刻的标识、标志)等，整个策划手段整合比较完美，一气呵成。自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现不少综合策划成功的典范楼盘。在各种策划手段的整合中，各项目根据自己的特点各有所侧重、创新。例如广州翠湖山庄主题概念是“一般度假或生活居所”，其手段则是园林设计策划，独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动)，公关活动策划（品酒会、开放日)等。随着房地产策划实践的不断深入，各种策划理论、策划流派层出不穷。最具代表性的房地产策划理论是“概念地产”理论。该理论认为：许多项t目都是先给人们一个概念，这个概念被社会接受以后，它所支持的硬件就能被消费者对象所接受。“概念地产”理论要求，房地产项目首先要进行“概念设计”，“概念设计”影响项目的成败，是项目成功策划的核心。这种理论对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“概念地产”理论的指引下，通过独特的概念（理念、主题)设计（策划)使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。另一种关于房地产策划的重要理论是“全程策划”理论。“全程策划”理论主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调提升价值的手段和空间。“全程策划”理论从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种全新的模式，影响深远，被广泛采用。 房地产项目策划(第2版)-贾士军图书信息 出版社: 高等教育出版社; 第2版 (2011年1月1日)丛书名: 高等学校工程管理专业系列教材,普通高等教育“十一五”国家级规划 教材 平装: 417页 正文语种: 简体中文 开本: 16 ISBN: 9787040303148 条形码: 9787040303148 商品尺寸: 25.8 x 18.4 x 2.2 cm 商品重量: 640 g ASIN: B004OQJNWM内容简介《房地产项目策划(第2版)》是在第2版（普通高等教育“十五”国家级规划教材）基础上修订而成的。《房地产项目策划(第2版)》介绍了开发商从获取土地使用权开始，进行市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目建筑策划，制定价格策略、广告策略、销售策略，以及物业管理前期介入的全过程筹划工作。《房地产项目策划(第2版)》主要供高等学校工程管理专业（房地产经营管理方向）和工商管理专业（房地产经营管理方向）本科生使用，也可作为相关专业硕士研究生参考用书以及房地产企业界人士自学和继续教育使用。编辑推荐《房地产项目策划(第2版)》是普通高等教育“十一五”国家级规划教材，高等学校工程管理专业系列教材之一。作者简介贾士军，广州大学教授，房地产估价师，土地估价9币。主要研究领域：房地产营销策划、房地产估价与房地产管理。主、参编专著教材6部，代表性专著为《房地产项目全程策划》，2002年由广东经济出版社出版；在《中国软科学》等期刊发表学术论文30余篇。曾为广州、深圳等地房地产项目提供策划咨询。目录第一章 房地产项目策划概论第一节 房地产项目策划的含义与特点第二节 房地产项目策划的由来与发展第三节 房地产项目策划的地位与作用第四节 房地产项目策划的程序与内容第五节 房地产项目策划中的创新问题第六节 商业地产与住宅项目策划的比较第七节 房地产项目策划业的未来发展第八节 房地产策划机构的选择阅读材料万达·江畔人家——倾情演绎“新城市主义”生活第二章 土地使用权获取第一节 房地产开发地段的选择第二节 风水理论与居住区选址第三节 开发商获取土地的方式与策略第四节 参加土地拍卖第五节 地产开发的时机第三章 房地产项目市场调研第一节 市场调研概述第二节 市场调研内容第三节 市场调研方法简介第四节 深度访谈技术第五节 调研问卷设计第六节 抽样问题与数据整理处理第七节 量表测量技术第八节 问卷调查的局限性第九节 开发商与市场调研机构的合作阅读材料1广州市居民住房需求调查问卷阅读材料2消费者购房偏好测量问卷第四章 购房者心理与行为分析第一节 购房者心理过程分析第二节 购房者个性心理分析第三节 社会文化、家庭因素对购房者的影响第四节 购房者行为模式分析阅读材料北京、上海的文化特色与房地产市场状况第五章 房地产项目sTP策划第一节 房地产项目市场细分第二节 房地产项目目标市场选择第三节 房地产项目市场定位第四节 房地产项目概念设计第五节 房地产项目的命名与注册阅读材料深圳宝安电子城STP策划第六章 房地产项目的建筑策划第一节 建筑策划概论第二节 居住区总体规划第三节 建筑结构与住宅选型第四节 建筑风格选择与设计第五节 住宅户型设计第六节环境景观设计第七节 住宅小区的科技含量和智能化应用第八节 规划设计中的经济问题第九节 开发商、策划师与建筑师的合作第七章 房地产项目价格策划第一节 房地产项目价格策划概述第二节 房地产项目定价方法第三节 房地产项目基本定价策略第四节 房地产项目定价程序第五节 确定垂直价差第六节 制定水平价差第七节 价格组合与租金转换第八节 运用调价策略第九节 价格促销策略阅读材料1可比楼盘量化定价法——深圳某花园可比楼盘量化定价过程阅读材料2房地产项目价格策略策划报告——深圳某花园尾盘试住方式建议案第八章 房地产项目广告策划第一节 广告策划流程与广告公司选择第二节 广告目标确定与广告费用预算第三节 广告媒体的选择与运用第四节 广告主题与广告标题拟定第五节 广告设计技巧第六节 广告质量许偷与广告_韦奏把握第七节 广告策划书的编制第八节 广告效果评价阅读材料第一节 市场营销渠道与推广主题的确定第二节 楼盘形象包装第三节 售楼处与样板房设计第四节 售楼书与售楼模型制作第五节 销售计划与项目开盘第六节 中期销售控制第七节 尾盘销售与滞销问题第八节 房地产项目促销策略第十章 物业管理前期介入第一节 物业管理前期介入概述第二节 物业管理服务标准的确定第三节 设计与施工阶段的物业管理介入第四节 物业管理队伍的组建第五节 物业管理方案及制度的制定第六节 接管验收与业主入住阶段的物业管理阅读材料广州××项目物业管理前期介入项目建议书附录 住宅性能评定技术标准参考文献文摘版权页：插图：二、房地产项目策划的由来与发展房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段，即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。1.单项策划阶段（1992年6月-1997年3月）1992年一1993年国内第一波“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，开发商只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉，这种情况下开发商不需要考虑房地产市场问题，也就无所谓房地产项目策划问题，但产生了房地产项目策划的萌芽。1990年至1992年期间，一位从台湾请来的销售专家，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。1992年一1993年“房地产热”之后，国家宏观调控、紧缩银根，使得许多房地产项目出现滞销，“烂尾楼”频现，开发商开始正视房地产市场、研究消费者行为和心理。此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并以某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。2.综合策划阶段（1997年4月一1999年6月）综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆风格立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标志），整个策划手段整合比较完美，一气呵成。3.复合策划阶段（1999年7月-）复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其他手段。

我国银行业稳定性分析(下) 您要打印的文件是：我国银行业稳定性分析(下) 打印本文　　我国银行业稳定性分析(下)　　作者：国研网金融研究部 转贴自：本站原创 点击数：389　　（三）盈利能力有所增强，但政府的政策支持功不可没　　一般而言，良好持续的盈利能力被看作银行业稳定的一线“缓冲器”。它能够给银行提供一种保障，使银行可以抵御经济衰退和资产质量恶化的意外冲击。2005年我国银行业盈利能力进一步改善。据国研网金融部对我国60家银行（占我国去年银行业总资产的比例为80.2%）的分析表明，2005年我国60家银行实现净利润（net　　income）1692.97亿元，比去年增长82.32%。60家银行的税后所有者权益收益率（ROE）、资产收益率（ROA）加权平均分别为18.58%和0.61%，比2003年12.16%和0.44%的回报率高出许多，即便与欧盟银行业0.63%的资产收益率和16.06%[4]的资本收益率相比也不落下风。另外，据人民银行研究生部的一份调查报告显示，前50家大银行（按所有者权益排序，50家银行总资产占2005年我国银行业总资产的74.1%）税前利润总额为2285.99亿元，比上一年增长了89.27%。其税前平均资本收益率和资产收益率分别是23.12%和0.89%，是近三年表现最为抢眼的一年。　　从某种程度上来说，我国银行业利润猛增的驱动力来源于国有大型银行。伴随国有商业银行财务重组的成功，我国银行业利润贡献格局发生了较大变化，国有商业银行取代股份制商业银行成为我国银行业利润来源的“龙头”，2005年，四大国有银行的利润占全行业净利润的67.26%。　　在所有者权益收益率分布格局方面，2005年我国共有10家银行的所有者权益收益率超过行业平均值，占全行业总资产36.78%的比值。与欧盟银行业2005年有超过65%的银行资产赚取超过行业所有者权益收益率平均值的状况相比还有不小的差距，它反映了我国银行业利润分布不均衡的态势。与有者权益收益率分布格局不同，我国银行业资产回报率高于全国平均值的银行资产仅占总资产的4.7%，而且绝大多数银行是小银行，中等规模的银行的资产回报率基本都低于全国平均值，显示了我国中型银行资产规模扩张过渡，其盈利能力有待改进。　　统计资料表明，在我国银行业现有的资产结构中，信贷资产一般占85%左右，利息收入对银行利润的贡献平均达到90%左右，而在国内银行的总营运收入当中，只有不到10%来自非利息收入，而收费业务如证券交易、保险和财务管理等只不过占资产负债表的一个较小部份。收入结构的单一化可能会影响银行的盈利前景，因为在银行盈利过分依赖利息收入的情况下，我国银行利润的多少就取决于信贷投放的多少，在宏观经济上行期间，银行的盈利能力可能很好，但一旦经济面临下行，银行的利润可能会面临收窄的风险，因为银行信贷将急剧收缩，此时，银行信贷资产的质量也可能下降，不良贷款增加，进一步吞噬银行利润。因此，尽管我国银行业目前面临总体利润增加的良好局面，但是，我国银行业利润猛增的态势没有经过经济周期的检验，一旦经济增速放缓，银行信贷规模将缩小，伴随信贷高速扩展的不良贷款将继续增加，银行业盈利增长速度将面临不确定性，其稳定性也将大打折扣。　　（四）银行流动性略有上升，但有流动性过剩的嫌疑　　银行“存短贷长”的业务特点决定了银行必须保有合适的流动性水平，银行体系中稳健的流动性头寸既可以确保支付结算系统平稳运行，也可以阻止金融危机的发生。因此，银行的流动性风险管理成为银行核心业务的一个必不可少的组成部分，成为衡量银行业稳定性的一个重要指标。　　银行业流动资产与短期负债的比值可以准确的衡量银行对市场融资的依赖程度。该比值越低，即银行对市场短期融资依赖程度越高，其流动性风险就越大。但是，我们必须清楚地认识到，不同规模的银行其流动性管理风格可能差异极大。小银行的储蓄资金主要来源于广大的消费者储户，资金来源相对比较稳定，其贷款也主要发放给了家庭及小企业。一般来说，这些小银行存多贷少，其过剩的资金大部分都投资于流动性较好的资产，其流动性一般较高。与此形成宣明对照的是，大银行往往采取更具风险性的流动性管理模式，通过在银行间市场不停的滚动式拆借所需短期资金。　　2005年我国银行业的流动性水平略有提高，由于各银行流动资产数据的稀缺，我们将60家银行分为三组分别计算各组的流动资产/消费和短期存款的平均值，这可以在一定程度上减小规模上的差异所带来的偏差。经测算，我国60家银行的流动性比率（Liquid　　Assets / Cust & ST　　Funding）的中位数为16.67%。我国四大国有商业银行的流动性指标的算术平均值为12.99%，12家全国性股份制商业银行的流动性指标的算术平均数为16.51，剩余的44银行的算术平均值为24.40%，与2004年同类指标相比略有上升，与世界银行业2005年13.92%的平均值相比，我国银行业各个组别的银行流动性水平均高出不少。这也说明了我国银行业流动性十分充足，能够经得起信用扩张的冲击，但也说明我国银行业在一定程度上可能流动性过剩。　　三、 我国银行业稳定面临的风险　　（一）信贷扩张过快，银行信用风险凸现，不良贷款可能反弹　　受企业家信心指数高企及银行增加盈利的双重激励，从2005年底起，我国银行业又进入了新一轮信贷扩张期。2006年上半年，我国银行业新增贷款2.18万亿，超过2006年贷款计划的87%，其中，一季度和4月份新增贷款规模均创下历史最高水平。2006年三季度，虽然新增贷款的速度放缓，但2006年银行业累计放贷已经突破全年2.5万亿贷款计划，达2.69万亿元。银行信贷的过快增长可能预示银行信用风险增加，一旦宏观紧缩政策发生化学反应，我国银行业不良贷款余额减少的趋势可能中断，甚至有可能全面反弹。此外，银行信贷行业集中趋势明显，银行对房地产等行业的新增贷款较多容易引发行业过热，最终会引发部分行业产能过剩，针对过热行业进行的宏观调控将导致产业结构的局部调整，银行新增贷款的信用风险进一步加剧。据银监会披露，今年上半年我国银行业在宏观调控重点行业的贷款余额大、占比高，11个产能过剩和潜在产能过剩行业的不良贷款余额较高，前三季度，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的16.2%，上升到9月末的21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。随着宏观调控政策实施，经济高速增长的态势将面临下行，房价也将面临下跌风险，银行自身持有的房地产抵押价值就会降低，从而冲抵银行的自有资本。而银行自有资本的下降则会使银行减少对房地产的信贷投放，从而进一步推动房价更大幅度的下降，银行将暴露更大的信用风险头寸，银行业的稳定性也将受到冲击。　　（二）银行证券投资规模渐增，市场风险暴露部位上升　　在银行面临的各种市场风险中，利率风险可能是最重要的。银行业在好几个方面都可能受到利率风险的影响：一方面直接影响银行所持有的利率敏感性证券资产的价值；二是间接的通过影响银行客户的业绩而危及银行信贷质量与收入。随着2004年底人民银行放开银行（农村信用社除外）贷款利率上限管制后，贷款利率市场化对商业银行风险定价和管理提出更高要求，我国银行贷款定价能力普遍不高的情况下，商业银行还不能完全适应利率市场化可能带来的冲击。利率的波动会导致债券价格涨跌，从而造成银行资本损益。　　近年来，居民存款的迅速增长以及银行体系内充裕的流动性，已迫使银行大量投资于债券方面。据统计，我国银行业债券投资2005年增加4400亿，达4.49万亿，占据银行总资产的比例超过10%，就2006年现有情况来看，前9个月，我国银行业增持债券投资6870亿元，其暴露市场风险的持仓部位继续加大，由于持仓结构不合理以及我国利率衍生品市场缺失，一旦加息，银行所持债券很可能出现利率风险，如果到时商业银行被迫卖出债券则会给银行造成相当巨大的损失。　　（三）银行改革受益不均，部分银行资本金依然严重不足　　三年来，政府主导下的国有银行改革使得我国银行业的资本充足率水平有了较大提高，但改革措施成效不一，主要银行及大银行显然从改革中受益，但同时其他银行的部分薄弱之处——主要是资本金水平仍未得到有效改善。经财务重组后，我国三大国有商业银行以及交通银行的资本充足率都达到10%的稳健银行水平，建行更是超过国际活跃银行所需求的12%的资本充足率水平。但我们注意到，资本严重不足仍然是中国银行业突出的问题，即使按照较为宽松的口径计算，中国银行业的资本充足率水平与国际银行相比明显偏低。按照新的资本监管口径计算，从资本中剔除专项准备、其他准备及当年利润等传统项目，并且对尚未提足的贷款损失准备也从资本中扣减，同时不考虑国内外风险资产发生变动的情况，要使整体资本充足率达到8%的最低要求，则中国银行业的资本缺口依然巨大。为数众多的城市商业银行、农村信用社以及部分股份制银行的资本金需求依然强劲，但大部分银行机构缺乏有效的补充资本金的手段。银行资本不足既制约了银行业务的开展，又对整个银行业稳定构成潜在的隐患。　　（四）信息披露不充分是银行业不稳定的“隐形杀手”　　长期以来，我国银行业信息披露的透明度广为利益相关者所诟病。尽管自银监会成立以来这方面的情况有所改观，但一些银行业关键数据依然云山雾罩，一般来说，不披露相关数据有两种原因：第一，相关数据确实没有，无法公布；第二，相关数据所揭示的行业质量太差，一旦披露将引起市场恐慌，危及目前相对稳定的金融局面。上个世纪九十年代以来的银行危机以及金融危机的经验表明，不透明的银行体系更可能招来外界无谓的揣摩和猜测，进而引发市场参与者的恐慌，透明、全面、准确、及时地信息披露可以给银行体系以信心和信誉，也可以确保银行业以更加稳定的方式运行。这实际上也是将一部分银行监管的权利交给银行利益相关者或者范围更广的社会公众，使银行运行更加高效与稳健。　　四、 我国银行业稳定性整体评价　　2005年以来，我国宏观经济保持持续、快速、稳定的发展，在政府的全力支持下，我国国有商业银行改革取得突破性进展，5大商业银行中已经有4家经过资本重组并在香港上市。一些股份制商业银行引入战略投资者，并积极准备在海外上市。类似改革已扩展到城市商业银行、农村银行和信用合作社，加强银行运营、降低系统风险的改革与监管举措已出台，整个银行业风险得到了相当程度的缓释。在银行业对外开放所被动激发的银行改革的带动下，我国部分银行的资本充足率得到了显著提升，整个行业的不良资产实现了“双降”，整体的盈利性相当可观，不良贷款拨备稳中有升，银行流动性水平进一步增加，银行业总体稳定性水平稳步提高，这与穆迪等国际评级机构对我银行业所作的“稳定至正面”（见下表）评级结论极其吻合。但在总体稳定的光洁表面仍然存在一些“瑕疵”：部分银行资本金水平严重不足；整个行业不良资产绝对数额依然庞大，总体比值依然偏高；银行业整体盈利能力的持续性还需时间检验，不良贷款拨备尚有较大缺口等等。与此同时，我国银行业目前还面临信用风险、利率风险和信息披露不透明所引发的系统性风险等挑战，维护银行稳定的任务依然艰巨。