地产调研

内容很多：前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研（广告选择；问卷的回溃；预售；回款等） 先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。wyz_555@126.com房地产市场调研和策划 房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。房地产市场调研业务流程调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。 调研流程 调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估 调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

房地产市场调研是一个斗智斗勇的过程，其中暗调是不可缺少的一部分，这里分享一些小技巧：1、如果穿着衬衫，千万别解到第二个2、一个定点的电话3、一个拍照没有声音的手机4、学一门南方口音5、带一个老婆子或老头子去市调6、摸清楚周边可以停车的地方有没有一些相关的案例呢可以看看http://www.mydcyj.com/frontier/Information/2014/0611/3540.html 明源地产研究网，希望有帮助

前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研房地产市场调研和策划房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估       调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

一、进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。以下四种调查方法可作参考1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。经过怀化一天二班 一班 15：30二班 17：00途径：南阳，襄樊，张家界，怀化，凯里，贵阳，曲靖，六盘水最后到达昆明新南站车站，全程大约24个小时左右。

1、二手资料，网络上查找该地区的房地产现状（包含价格、销售、开发区域...等资料）、规划、城区开发、入驻企业等资料；2、当地的房地产管理中心拿各类年鉴、地产规划，如果遇到热心的人，甚至可以手抄他们的批地、最新的施工/开工/竣工项目面积等资料（这事我干过），还可以去政府单位，拿城市区域地块用途、面积、红线图（困难较大，很多时候靠关系，但很有价值）3、实地城市楼盘调研，一个一个楼盘的跑，了解价格、已售/未售单位、销售控制单位情况、营销情况，还有普通资料，也就是楼书里基本都有的面积、户型等4、走访城市主要商业、地块所在的周边环境5、如有可能，做消费者问卷调查，目的一是城市消费水平，二是对购房意向、购房者需求做辅助判断 地段 所在商圈 周围的环境你的房子的定位 是针对那个人群的 对目标消费群做调查和分析以及对你的竞争对手的调研

　　对一个行业（比如房地产）进行市场调查应从行业市场、消费者（如果是房地产，则是购房者）、产品（如住房、商住楼等房地产产品）和竞争对手等方面，在那些方面分别进行深入调查和分析。　　一、行业市场。　　行业市场调查，就是全面系统的进行调研整个行业和主要企业（比如房地产）的发展现状及其发展趋势。行业市场调研为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生"方向性"的错误。　　针对房地产来说，行业市场调研对于整个房地产产业可以有比较客观的市场分析。　　二、消费者。　　消费者市场调查主要是了解消费者需求数量和结构及变化。对消费者市场进行调查，可以了解消费者的需求数量和结构的变化受到多方面因素如人口、经济、社会文化、购买心理和购买行为等的影响。通过调查，企业就可以为现有产品或新产品营销寻找市场机会，有效地细分市场，选择目标市场并确定产品定位，并制定新的营销战略和策略，以及评价企业的市场营销活动。　　三、产品。　　产品市场调查就是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销产品信息和资料，对消费者及消费需求、企业产品、产品价格、影响销售的社会和自然因素、销售渠道等开展调查。而房地产作为人民生活衣食住行的主要商品，其作为产品的特征也是非常丰富。　　四、竞争对手。　　竞争对手调研包括市场进入调研、投资收购调研、市场动态调研、标竿学习调研、人力资源调研、营销体系调研、生产研发调研、专利情报调研等。　　竞争对手调研的关键是搜集到准确的竞争情报，而竞争情报是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。竞争对手调研是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。　　对于房地产产业来说，应该根据行业的具体经营情况，针对性的对房地产商主要对手进行认真调查分析，留足自身的生存空间。　　市场调查，是运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销的信息和资料，分析市场情况，了解市场现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、正确的资料。　　前期的市场调查，方法和方式很多，具体应该根据自己的实际情况、经营方向、初步计划已经其他需要得到的信息，进行合理的步骤：　　（1）确定调查内容、目的和要求。　　调查之前，应该明确调查的内容、目的和要求。根据调查的对象，拟定需要了解的内容，定出调查的目标，然后有序的合理进行。　　（2）初步筛选问题，保证调查结果的有效性。　　确定调查目标和对象后，通过对问题进行整理分析，在保证准确合理科学情况下，尽可能缩小调查的范围，减少调查精力，同时保证调查结果的有效性。　　　　（3）实施行之有效的正式调查　　通过制定的调查计划，运用科学的方法，根据预定的目的，有系统地调查、搜集、记录、整理有关市场的信息、资料和情况。　　（4）对市场的信息、资料和情况进行整理和分析　　当市场的信息、资料和情况收集完后，要进行编辑整理，检查调查资料准确性。在整理资料时，要对错误的信息剔除掉，然后对资料分类整理统计，最后得出结论。

　　房地产市场调查分析报告　　录 ... 1　　综 述 ... 5　　1. 前言 ... 5　　2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7　　2.1 研究背景说明 ... 7　　2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8　　3. 名词定义 ... 9　　4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10　　5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11　　摘 要 ... 12　　第一节 市场容量分析 ... 13　　1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13　　1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13　　1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15　　1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15　　1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15　　1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16　　2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16　　3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16　　3.1 新建商品房交易情况 ... 16　　3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17　　3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17　　4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18　　4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18　　4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19　　4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20　　4.4 户型层次需求结构分析 ... 21　　第二节 产品结构分析 ... 23　　1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23　　1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23　　1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23　　2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25　　3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26　　4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26　　4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26　　4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26　　4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27　　4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27　　4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28　　4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28　　5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29　　5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29　　5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29　　5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29　　5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30　　5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31　　5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31　　5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32　　第三节 价格研究 ... 33　　1. 供给价格水平分析 ... 33　　1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33　　1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33　　1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34　　1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34　　1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35　　1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36　　1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37　　1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38　　1.6 存量房价格水平分析 ... 39　　1.7 南京市租赁行情分析 ... 39　　1.8 土地价格水平分析 ... 40　　2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41　　2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41　　2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41　　2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41　　2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42　　2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42　　2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42　　2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43　　2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43　　2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44　　2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45　　2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45　　第四节 消费者调查 ... 46　　1. 研究背景 ... 46　　2. 研究说明 ... 46　　2.1 样本特征 ... 46　　2.2 样本量 ... 46　　2.3 数据的质量控制 ... 46　　2.4 研究方法 ... 47　　2.5 主要研究指标 ... 47　　2.6 调研内容 ... 47　　3. 意向购房者的基本特征 ... 47　　3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47　　3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48　　3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49　　3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49　　4. 意向购房者的居住现状 ... 50　　4.1 现有住房的获得方式 ... 50　　4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51　　5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52　　5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52　　5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53　　5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53　　5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53　　5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54　　5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55　　5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56　　5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56　　5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57　　5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58　　6. 购买方式与购买力分析 ... 58　　6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58　　6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59　　6.3 付款方式 ... 60　　6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61　　7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61　　7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61　　7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61　　7.1.2 报纸媒体 ... 62　　7.1.3 网络媒体 ... 62　　7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63　　7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64　　第五节 生活指数评价 ... 65　　1. 生活指数评价 ... 65　　1.1 区域生活指数模型 ... 65　　1.2 应用与测评结果 ... 66　　2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67　　2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67　　2.2 应用与测评结果 ... 69　　3. 典型楼盘性价比分析 ... 69　　4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70　　4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70　　4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70　　4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70　　第六节 媒体监测与研究 ... 71　　1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71　　1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71　　1.2 分区域投放量统计 ... 73　　1.3 分物业类型投放量统计 ... 74　　1.4 开发商投放量统计 ... 74　　1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75　　2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76　　3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77　　3.1 房地产营销主题分析 ... 77　　3.2 其它促销活动分析 ... 79　　4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80　　4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80　　4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81　　4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82　　4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82　　4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82　　4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83　　4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83　　5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84　　5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84　　5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85　　结 语 ... 87　　策划方案 营销策划 销售技巧　　销售流程 销售策划 销售方案　　项目定位 项目策划 项目管理　　项目研究 项目分析 项目流程　　市场定位 定位策略 定位分析　　定价策略 定价方案 定价策划　　开盘方案 开盘流程 开盘策划　　活动策划 活动方案 推广方案　　推广策略 策划文案 广告文案　　营销策略 广告策略 分析报告　　广告策划 广告方案 销售培训　　项目规划 规划设计 楼书文案　　楼书设计 市场研究 销售制度　　管理制度 推广技巧 全程营销　　全案策划 策划流程 全程推广　　全程策划 整合营销 整合推广　　点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

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制度名 商业调查问卷 电子文件编码 页码 6-1 ××公司特许经营公众调查问卷 1.您的基本情况： 性别:□女士 □先生 您的年龄： □25岁以下 □26-35岁 □36-45岁 □46-60岁 □ 60岁以上 2.您的受教育程度： □初中 □高中/中专等 □大专 □本科 □研究生 3.您的就业情况： □在职 □待业 □下岗 □退休 □学生 □军人 4.您的职位： □董事长 □部门主管 □总经理/副总经理 □市场营销/销售总监 □财务总监/总会计 师 □专业人士 □行政经理/人事经理 □其他(请注明) 5.您以前是否有过从商经验：□有 □无 6.您是否从事特许经营活动：□是 □否 7.如果您对特许经营感兴趣，您选择特许项目的标准将依次是： □加盟费低 □知名度高 □行业有发展潜力 □特许体系完善 8.您在特许经营方面打算投入多少资金? □1万元以下 □1万元～5万元(含5万元) □5～20万 元(含20万元) □20万～50万元(含50万元) □50～100万元 (含100万元) □100万元以 上 9.您计划何时开始投资?(请选一项) □未来六个月 □未来两年 □未来一年 □尚无计划 签发人 责任人签名 制度名 商业调查问卷 电子文件编码 GLWA164 &nb 汗。。。绝对符合要求的。。 你多给点分吧。。。 呜`~~累死了不行的地方你再修改修改。。