产业地产研究

在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。截止2010年末，国家级高新区新增了13家，总数达到70家之多;国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，省级开发区1568个，加上市级、县级的开发区总数已逾4000多个，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。2010年全国工业用地出让面积与2009年基本持平。一线城市由于工业用地稀缺性逐日显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。二线城市为吸引投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调，但总成交额较2009 年大幅上涨。对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到人的认可和关注，具有稳定的发展空间。十八届三中全会，明确提出市场在资源配置中起决定性作用，从而把市场体系、市场机制、市场经济在经济社会发展中的地位完全提升到基本制度层面.长期从事专业市场、产业地产电商服务的咨询机构亿云通给我们列出了新形势下的一些问题。例如，专业批发市场、产业地产作为市场体系中的重要环节和力量，与市场经济的演变和发育成长存在着什么样的关系？发展和完善市场体系，专业批发市场有哪些职能和使命？现代专业批发市场与电子商务、现代物流、展贸经济以及国际采购等是一种什么样的产业生态关系？专业批发市场与工业化、市场化等有怎样的逻辑关系等等。产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。据前瞻产业研究院不完全统计，“十三五”期间各地千亿级产业园规划有10余个，在未来五年中国将进入各类产业园区建设高峰期。从2016年百强榜单来看，东部产业园区占64家，中部21家，西部15家，东部在数量、平均得分、和持续发展上均占据优势。从百强榜产业园区规划省域分布来看，江苏仍然稳居首位，共19家园区入榜。山东以11家位居其次，广东以9家紧随其后。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:金牛牛文库阎立忠著在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。得产业者，得天下。毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国未来，靠运营而来。只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企

产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。前瞻产业研究院指出，产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的两大客户是政府与企业。同时，产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

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产业园区的招商引资计划着实是一项极为复杂的工程项目，不仅需要让产业园区结合自身优势进行整合优化，还需要结合企业发展动态制定独具特色的产业链设计与规划建设。第一，完善统筹规划，推动转型升级。为促进产业园区更好更快完成招商引资目标，首要前提便是制定好统筹的战略规划，以目标为指引推动产业园区的转型升级。在设置招商引资目标时，应严格按照规划对园区进行科学合理的建设，通过发展主导产业来优化产业园区的整体布局，突出产业园区的经营特色与发展优势，创造良好的投资环境，吸引客商进行投资。例如，苏州高新区作为东部发达地区先进高新区，在招商引资时便积极筹办各类主题和个性化专业招商会，建好特色产业园；加快分区开发和产业配套区建设，有效整合已具备条件的载体资源，加强成熟载体供应，吸引的社会和民间资本投向区域特色优势产业。第二，加强政府主导，提高支持力度。政府不仅应发挥政治引导作用，也要营造适宜区域发展的投资环境，加强对于市场秩序的监管与维护力度，进行招商引资活动的管理与组织，同样也要承担项目投资与合作的引领者与主导者。例如，新加坡裕廊工业园在招商引资时，便有着高效快捷的优质政府服务，与政府相关的交易速度很快，成本很低，包括投资许可、城市规划、营业执照、建设许可、劳动力、税收、进出口报关服务和其他监管活动。第三，扶持现有企业，创新融资方法。产业园区的招商引资并不意味着摒弃原有的地方企业，而是要结合地方的区位环境、产业发展特点、资源优势等情况，进行生产要素的详细分析比对，在扶持现有企业的同时做大增量、盘活存量，促进产业园区的资源实现整合优化。第四，组建招商网络，建设特色园区。对于企业来说，仅凭借个体的产业园区建设发展是无法提高招商引资效果的，区域联动、协调发展才能够借助强强联合来创建特色园区，吸引投资者的目光。例如，成都高新区招商引资时，招商方式由项目招商转向园区招商，引进跨国财团、跨国公司、投资机构等，进行专业园区成片开发；由单一项目招商转向产业集合招商，实现核心项目和配套项目的整体引进。——前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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产业地产以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产四个字可以进一步拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。另一个角度，产业地产在一定程度上是产业汇集产生的规模效应，能够极大提升产业区域这个自组织的内部高效运作和资源分配，也能利用自身的品牌和规模获得强大的议价能力。资料来源：前瞻产业研究院《如何理解产业地产的概念？》

未来十年将会是产业地产发展的高峰期，房地产商业纷纷投入产业地产行业、分享这块蛋糕。产业地产行业不会落伍，每个国家、每个地区都需要工业，产业地产还是可以投的。参考资料：http://ke..com/history/id=36942924

作为新型金融的代表，金融支付正在成为地方争夺的热点。记者最新获悉，近期，由贝森银琛基金管理公司发起了一款贝森新金融创投基金，首批资金规模4.05亿元，这也是国内首款专门投资新金融的基金，主投金融支付。 据了解，与一般创投基金不同，上述新金融创投基金还由地方政府进行参股，上海宝山区政府将作为LP进行出资。 “金融支付是我们上海认定的一个战略性产业，这一基金将主投上海宝山智力产业园区内支付企业；对于基金投资的区外企业，我们也会争取集聚到区内来，这也是我们首度尝试‘基金+基地’模式。”上海宝山区金融服务办公室主任陆继纲对记者称。 主投第三方支付 来自上海经信委的数据显示，已获得央行支付牌照的第三方支付机构，在上海地区最为集中，其中获得跨境支付试点资质的支付机构半数位于上海。 “除了宝山政府，贝森新金融创投基金此次还成功引入上海市创业投资引导基金共同发起，后者出资罕见超过了20%，显示了上海市政策性基金对金融支付领域的支持和看好。”陆继纲称。 上海市创业投资引导基金是由上海市政府设立市场化运作的政策性基金，主要是发挥财政资金的杠杆放大效应，规模30亿元。 记者获悉，为了抢占布局新金融先机，上海宝山近期还发布通知，对已获央行颁发的《支付业务许可证》，注册且纳税在宝山区的第三方支付公司，按照其注册资本(实际到位)的2%给予办费补贴，最高800万元。 事实上，国内支付机构近两年快速突破250家之后，央行正在放缓第三方支付机构的审批，近期，更有部分报道称央行已暂停新增支付机构审批受理。 在此背景下，金融支付机构存量牌照价值看升。华然咨询相关调研报告显示，在此前接触了一些第三方支付牌照上下游产业链相关公司发现，市场上对于第三方支付牌照的需求日益高涨，不计算目标公司已有的现金和各类资产情况下，牌照转让价格已经由原来一亿左右，上升了至少一倍。 记者此前从一位接近银联的知情人士处获悉，上海银联方面正在酝酿发起一只募资规模达百亿元的支付产业基金，专门用于收购投资各类“具有前瞻性”的互联网、移动支付机构和技术。 当然，金融支付领域风险也同样引起关注，此外，新的支付机构管理办法在征求意见中，第三方支付业务范围收窄预期强烈。“目前国家对第三方支付处在正规范过程中，在我看来，支付领域的确也存在不规范现象，政府通过产业基金也可以对行业进行监管、引导。”陆继纲称。 “基金+基地”新模式 与一般产业基金不同，贝森新金融创投基金还首度尝试“基金+基地”模式，即在上海宝山成立一个金融支付基地(园区)，对于落户在此基地的企业，将获得贝森新金融创投基金将优先投资。 “当然，基金主要是服务这个基地，也主投金融支付，但除了基地内，基金也可以投资区外的企业，同时也可适当投资其他新金融企业。产业基金投资的基地外支付机构，也鼓励集聚到园区发展。”陆继纲称。 他表示，一个创业投资基金的成熟需要数年，宝山政府对产业基金进行参股，就是对金融支付领域的表态和引导，即相当于对所投资的支付企业形成一种新形式的“担保”，从而引导社会资本跟投。 “目前基金的社会募集工作已经基本完成，后续，上海宝山政府与上海市金融创业投资基金完成出资后，就将正式启动项目投资。”陆继纲称，上海宝山政府出资最快将在5月份到位。 记者了解，上述金融支付产业基金位于上海庙行智力产业园，“汇宜通金融信息管理公司”等6家支付类关联企业已陆续落户，贝森新金融创投基金对于拟投项目，也商洽相关机构集聚到基地。