产业地产产业调研报告

— 2 — （一）我区文化产业发展得到科学的规划引领。 区政府及有关部门紧紧抓住我国《文化产业振兴规划》出台和广东建设文化强省的发展机遇，及时对我区文化产业发展进行全面调研，结合我区经济社会发展实际和传统文化资源优势，在2010年开创性地制定出台了《顺德区文化产业发展规划》，成为了我省第一个县域文化产业发展规划。明确提出了我区今后10年文化产业的发展目标和定位，从发展战略、空间布局、重点产业、推进措施等方面对文化产业的发展作出了前瞻性、全局性的部署规划和实践指导。 （二）我区文化产业趋向集群化、规模化、品牌化发展。 近年来，各级政府和有关部门充分结合我区产业提升、传统特色文化发展、群众文化需求等因素，积极引导文化产业向集群化、规模化、品牌化发展。目前全区文化企业1140家，从业人员约2.8万人，2010年文化产业增加值约88.19亿元，比2009年增长20%，占GDP比重约4.5%。初步形成了创意设计、数字音像、美食文化、活化传统文化、园艺休闲等五个独具特色的产业集群，培育了孔雀廊娱乐唱片有限公司、广东工业设计城等文化龙头企业，打造了“广东流行音乐基地”、世界“美食之都”、“香云纱”等知名文化品牌。 （三）我区文化产业推动经济社会转型升级的作用日益显著。 随着我区文化产业的长足发展，其社会效益和经济效益越来 — 3 — 越显著，对促进我区产业转型升级、满足群众多样化和多层次文化需求、传承和创新传统特色文化等方面的作用也越来越明显。如顺德创意产业园，已入驻的工业设计、软件信息、科研机构等企业82家，引进“顺德国际广告创意智谷”、“中小企业网络文化营销研究实训中心”等优质项目，2010年产值达10亿元，创造就业岗位2000多个；广东德胜创意园，通过整合市场、资金、创意人才、海内外企业等要素，为我区的制造业和传统服务业提供了智力和技术支持，以及高层次和高附加值的服务。又如广东香云纱文化产业园、广绣文化创新中心、南国丝都博物馆等，通过引入民间资本，对顺德具有丰富文化内涵和地域特色的香云纱、广绣、缫丝等传统文化进行了深度挖潜和提炼，有效推动了传统文化的传播和产业化发展；“文化凤城”、“凤城食都”等文化品牌深入民心，通过举办社区文化节、美食节、粤曲大赛、交响乐演奏会等多元化、系统化的文化活动，繁荣文化事业发展，提高城市文化品位。 二、存在问题 近年来，各级政府及相关部门为推动我区文化产业发展，做了大量工作，也取得了一定成效，但从调研情况看，当前仍然存在着制约文化产业发展的三方面突出问题： （一）产业发展观念和认识有待加强。 区镇（街道）对发展文化产业的重要性和迫切性认识仍有不足。对文化产业的划分、内涵和特性界定不够清晰，甚至有个别 — 4 — 镇（街道）存在文化产业难界定、难管理、难协调等不正确的认识。由于观念和认识的滞后，我区的文化产业直至近两年才被提升到推动经济和城市转型升级的高度进行规划，产业发展速度和水平的提升不明显，目前整个产业发展滞后于全区经济社会发展。 （二）产业发展政策和服务有待加强。 一是扶持政策措施不足。虽然我区已在去年出台了文化产业发展规划，但由于区镇（街道）对文化产业发展缺乏科学系统的数据统计和分析，未能根据文化产业的发展特性和实际、产业发展规划制定专门的配套政策和具体扶持措施。部分文化企业由于规模小、效益不高等原因，难以达到现行政府扶持企业的相关标准，享受不到政策倾斜和支持。去年全区入选龙腾计划的文化企业仅22家。因此，文化产业发展面临的资金、土地、人才、技术等瓶颈问题未能得到实质性解决。如民营投资建设的南国丝都博物馆因商业地产项目建设被迫提前交还所租赁地块，多次寻求政府协助解决土地问题，但因迟迟未能落实而面临闭馆。 二是政府提供的服务不够。由于对文化产业整体发展的引导，以及对文化企业的具体指导、服务工作，系统性和专业性较强，而区镇（街道）主管文化产业发展的职能部门人员不足、专业水平有限，且兼顾的业务繁重，对文化产业发展的引导，以及对文化企业的信息指导、法律援助、技术培训等服务难以到位。 （三）产业发展平台建设有待加强。 （一）我区文化产业发展得到科学的规划引领。 区政府及有关部门紧紧抓住我国《文化产业振兴规划》出台和广东建设文化强省的发展机遇，及时对我区文化产业发展进行全面调研，结合我区经济社会发展实际和传统文化资源优势，在2010年开创性地制定出台了《顺德区文化产业发展规划》，成为了我省第一个县域文化产业发展规划。明确提出了我区今后10年文化产业的发展目标和定位，从发展战略、空间布局、重点产业、推进措施等方面对文化产业的发展作出了前瞻性、全局性的部署规划和实践指导。 （二）我区文化产业趋向集群化、规模化、品牌化发展。 近年来，各级政府和有关部门充分结合我区产业提升、传统特色文化发展、群众文化需求等因素，积极引导文化产业向集群化、规模化、品牌化发展。目前全区文化企业1140家，从业人员约2.8万人，2010年文化产业增加值约88.19亿元，比2009年增长20%，占GDP比重约4.5%。初步形成了创意设计、数字音像、美食文化、活化传统文化、园艺休闲等五个独具特色的产业集群，培育了孔雀廊娱乐唱片有限公司、广东工业设计城等文化龙头企业，打造了“广东流行音乐基地”、世界“美食之都”、“香云纱”等知名文化品牌。 （三）我区文化产业推动经济社会转型升级的作用日益显著。 随着我区文化产业的长足发展，其社会效益和经济效益越来 — 3 — 越显著，对促进我区产业转型升级、满足群众多样化和多层次文化需求、传承和创新传统特色文化等方面的作用也越来越明显。如顺德创意产业园，已入驻的工业设计、软件信息、科研机构等企业82家，引进“顺德国际广告创意智谷”、“中小企业网络文化营销研究实训中心”等优质项目，2010年产值达10亿元，创造就业岗位2000多个；广东德胜创意园，通过整合市场、资金、创意人才、海内外企业等要素，为我区的制造业和传统服务业提供了智力和技术支持，以及高层次和高附加值的服务。又如广东香云纱文化产业园、广绣文化创新中心、南国丝都博物馆等，通过引入民间资本，对顺德具有丰富文化内涵和地域特色的香云纱、广绣、缫丝等传统文化进行了深度挖潜和提炼，有效推动了传统文化的传播和产业化发展；“文化凤城”、“凤城食都”等文化品牌深入民心，通过举办社区文化节、美食节、粤曲大赛、交响乐演奏会等多元化、系统化的文化活动，繁荣文化事业发展，提高城市文化品位。 二、存在问题 近年来，各级政府及相关部门为推动我区文化产业发展，做了大量工作，也取得了一定成效，但从调研情况看，当前仍然存在着制约文化产业发展的三方面突出问题： （一）产业发展观念和认识有待加强。 区镇（街道）对发展文化产业的重要性和迫切性认识仍有不足。对文化产业的划分、内涵和特性界定不够清晰，甚至有个别 — 4 — 镇（街道）存在文化产业难界定、难管理、难协调等不正确的认识。由于观念和认识的滞后，我区的文化产业直至近两年才被提升到推动经济和城市转型升级的高度进行规划，产业发展速度和水平的提升不明显，目前整个产业发展滞后于全区经济社会发展。 （二）产业发展政策和服务有待加强。 一是扶持政策措施不足。虽然我区已在去年出台了文化产业发展规划，但由于区镇（街道）对文化产业发展缺乏科学系统的数据统计和分析，未能根据文化产业的发展特性和实际、产业发展规划制定专门的配套政策和具体扶持措施。部分文化企业由于规模小、效益不高等原因，难以达到现行政府扶持企业的相关标准，享受不到政策倾斜和支持。去年全区入选龙腾计划的文化企业仅22家。因此，文化产业发展面临的资金、土地、人才、技术等瓶颈问题未能得到实质性解决。如民营投资建设的南国丝都博物馆因商业地产项目建设被迫提前交还所租赁地块，多次寻求政府协助解决土地问题，但因迟迟未能落实而面临闭馆。 二是政府提供的服务不够。由于对文化产业整体发展的引导，以及对文化企业的具体指导、服务工作，系统性和专业性较强，而区镇（街道）主管文化产业发展的职能部门人员不足、专业水平有限，且兼顾的业务繁重，对文化产业发展的引导，以及对文化企业的信息指导、法律援助、技术培训等服务难以到位。 （三）产业发展平台建设有待加强。我区文化产业发展平台建设总体滞后于整个产业发展，一定程度上影响了产业发展水平的提高。目前，我区仍未真正建立起针对文化产业发展的投融资、产权交易、人力资源、法律、信息化等服务平台，企业发展普遍存在资金不足、人才缺乏、技术落后等难题。全区文化企业规模参差，整个产业缺乏龙头企业、品牌企业和完善的产业链，文化产品附加值和文化服务水平不高。像孔雀廊这类既有规模又具品牌竞争力的企业屈指可数；规范的网吧、电影院及高质量的文艺演出等文化服务远远未能满足群众需求。 三、意见建议 随着我区经济社会发展的转型升级，文化产业将迎来崭新的发展阶段。区镇（街道）政府要因势利导，通过政治上鼓励、政策上支持、生产上扶持，推动文化产业的快速健康发展。建议今后做好以下三方面工作： （一）提高认识，高度重视文化产业发展。 区镇（街道）政府要充分认识发展文化产业的重要性和必要性，将其摆上重要位置，要像抓工业一样狠抓文化产业发展。要从长远发展的角度正确对待文化产业所创造的社会效益和经济效益，客观处理文化产业与其他产业共同发展、融合对接的关系，把文化产业作为我区的战略产业来谋划发展。要成立文化产业的领导协调机构，统一研究制定相关政策，处理文化产业发展中的突出问题，协调文化产业各行业间的有序发展，积极搭建平台、 — 6 — 优化环境，发挥文化产业的双重效益作用。 （二）落实规划，科学引导文化产业发展。 区镇（街道）政府应抓紧落实我区的文化产业发展规划。建议区政府建立定期调研视察和分析总结文化产业发展情况的制度，并组织相关职能部门做好产业的数据统计分析工作，改变目前没有统计口径、没有数据收集和分析等现状，以全面掌握产业发展动态，及时应对和解决存在问题。各镇（街道）要根据全区的文化产业发展规划，以各自的优势和特色产业为依托，结合发展实际，制定本地区的文化产业发展规划，并抓好具体项目的设计、配套和落实工作。区政府应明确提出文化产业年度发展的具体目标，并纳入绩效考核，确保规划中每项措施的落实，每项目标的完成。区政府各部门之间、区镇（街道）之间要加强协调联动，增强服务意识，通过规划引领、政策引导，鼓励文化产业园区、重大文化产业项目的发展，培育特色产业集群，引导中介组织发挥作用，使我区的文化从各自独力发展向产业集群带动发展转变；从低水平发展向高水平发展转变。 （三）抓住重点，大力扶持文化产业发展。 区政府应抓住文化产业发展中重点问题和困难的解决完善，重点项目和企业的推动扶持，从融资、市场开拓、科技创新、人才、社会化服务等方面入手，尽快研究出台鼓励扶持政策，着重体现政府对文化产业长远发展的引导，以及推动阶段性发展的实质性和针对性扶持。建议借鉴上海、深圳、佛山等地区的经验和 — 7 — 做法，制定符合我区发展实际的扶持政策措施。 1.加大财政资金投入 建议区政府设立文化产业发展专项资金，并纳入区镇（街道）财政年度预算。通过贴息贷款、技改补贴、购买服务、项目奖励等方式进行鼓励和扶持，迅速打开文化产业发展的新局面。 2.制定鼓励扶持政策 一是扶持重点项目和企业发展。由相关部门对文化创意、影视演艺、文化会展、新闻出版、文化休闲娱乐服务等领域，具有示范性和引导性的重点文化产业项目，重点文化产业集聚区和园区，有实力有竞争力的骨干文化企业等制定具体奖励标准，对年产值、带动就业人数、拉动其他产业发展等方面达到标准的给予奖励，以及优先安排用地、税收优惠、贴息贷款等方面的扶持。同时，区政府要加强项目用地、扶持资金等方面的统筹协调，确保我区文化产业发展规划中“一项一策”的落实，充分调动企业的积极性，促进文化产业的规模化、集群化发展。 二是鼓励扶持发展平台建设。政府要对管理完善、服务到位，在文化品牌打造、技术培训、投融资服务、信息化建设等方面发挥积极作用的科研、教育、金融、法律等服务机构给予表彰奖励，并通过经验推广，促进我区文化产业发展平台的建设和完善。建议着重抓好以下三方面：第一，融资平台建设。鼓励金融机构把文化产业全面纳入贷款范围，并积极开发适用于文化企业的金融产品和信用担保体系，探索推行以项目收费权或收益权为质押的 — 8 — 信贷模式，增强对文化企业的服务能力。第二，鼓励政产学研合作。通过政府购买服务的方式，支持文化产业的科技服务、中介服务机构和文化经纪人的发展，鼓励高校和科研单位向我区的文化企业开放技术、人才、信息等资源。第三，加强人才队伍建设。鼓励支持高校与文化企业建立人才培养基地；通过表彰奖励或资助的形式，培养引进和留住一批名家大师、一批文化产业的领军人物、一批有文化懂经营的管理人才、一批高端的专业技术人才。同时，政府要切实加强文化产业干部队伍建设，增加人员配备，专门负责全区文化产业发展政策体系的研究落实和企业、项目的跟踪服务，通过在职培训、专业课程进修等形式，提高干部队伍的整体素质。 三是鼓励多元投入和融合对接。政府要以降低文化产业类企业注册资本门槛、减少审批环节、简化审批手续等方式，在国家允许的范围内，积极鼓励民间资本参与文化产业和事业建设；对企业、社会团体、个人建立和资助的博物馆、美术馆、陈列馆等公共文化项目，要给予税费减免、用地政策和表彰奖励。区政府要在加强图书馆、博物馆、体育场等公共文体设施建设的基础上，积极探索社会办文化的形式和渠道，以及文化活动组织方式的社会化，为市民引入高质量、多元化的文艺演出、艺术展览、休闲娱乐服务等，加强文化产业和文化事业的融合，更好满足市民的文化消费需求。区政府要加强对各产业规划的统筹协调，大力推进文化产业与工业、农业等基础性产业和传统特色文化的融 — 9 — 合对接，如促进文化创意与制造业产品的深度融合；文化旅游与我区的美食、水乡、武术等传统文化的融合，突出我区文化产业特色，扩大文化品牌效应。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:王雪梅贵阳房地产市场调研报告　　了解房地产宏观市场，微观市场，区域市场情况，分析目前贵阳市房地产现状，为此小编为大家整理了贵阳房地产市场调研报告，欢迎参阅。　　贵阳房地产市场调研报告篇一　　一、房地产业　　(一)城市化建设与房地产;　　房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，的城市化率以年均1%的速度增长。至XX年，的城市化率为%。这意味着届时将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。　　(二)房地产现状及宏观政策针对部分地区房价过快增长及房价过高，XX年到XX年期间，出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土　　地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从XX年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。XX年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：　　1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

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　　淮北房地产市场调查报告 (2007-4-21 9:27:30)　　分类：未分类 序　　也是结论——我们是否选择　　2005年4月13日，我司应杭州中成房地产开发有限公司邀请，对安徽淮北楼市进行市场调查和项目定向调查。期间，我司对淮北市政府多部门（规划、建设，房管、土地、招商、外宣、文化等）和媒体进行访谈，对当地多个房产项目进行实地考察和对部分各层面市民随机抽样调查，并向相关单位收集数据资料，作此报告。　　对于一个投资逾5亿元，耗资巨大，周期较长的开发项目来说，充分考虑当地实情，综合国家宏观经济及对房地产发展政策可能存在的种种不可预测的不确定因素，对投资商是大有裨益的。综观其它与淮北相类城市的发展轨迹，不难看到，原始、草莽的“处女地”市场，依然花开花落，几家欢喜几家忧愁。房地产的风险永远存在，且相应要大于其他产业，尤其对于企业而言。因此，有效规避项目风险，成为我们介入项目的头等要事。　　从绿洲项目的区位、交通、环境等硬件条件来看。绿洲·骊景天成位于淮北市城市西区。距市中心区约3公里，规划面积35万平方，南到规划道路，北濉河景观带，东到濉溪路，西到新濉河城市景观带。住区有其独特的优势：一是环境优美，区西、区北自然植被四季常青、鸟语花香，为理想的天然休闲和娱乐场所。二是交通便利，住区依傍淮北城市南北主干道之一——濉溪路。三是水资源十分丰富，新濉河、濉河两河汇流处。四是投资环境良好，政策优惠，有专业的服务管理机构和完善的规章制度，为投资者的安全、利益提供切实的保障。五是区位优势明显，开发价值高，发展空间大。“凤翱翔于万里兮，无玉不栖”，占尽天时、地利、人和的“绿洲”确实是块宝地。　　从市场需求来看，淮北楼市的确存在这样的市场空白点。虽说整体开发水平低于东南沿海，但楼市依然存在不同需求，针对这一差异，使本项目具备了操作概念的可能，尤其是硬件资源本身的可竞争性。受财力制约，在硬环境建设上，不可能“超盘子”运作，考虑一家企业在短期内很难就此做熟地块，因此，有必要借鉴板块的操作理念。“立足相山新行政中心规划，发展‘板块概念’”的构想，高起点、大手笔规划。　　由此，我们可以基本判明一个事实，绿洲项目从市场面来看是有长足的市场　　鉴于对淮北市场目前较为感性的认识，我司认为该项目可初步定位为：　　一、理念　　未来之城——城市精英的生活示范——富有前瞻意识的生态城　　为不仅注重生态更注重生活内涵的城市精英度身定造　　二、思路　　1、做文化的文章。淮北作为历史文化名城，文化底蕴深厚。　　2、做整合的文章。谁将在生态的优势上再为项目附上一个切实可行的概念，谁就能抢占产品时代来临之时的营销先机。　　三、概念　　1、打造城市精英的生活示范　　从中国当代的居住演进来看，城郊住区（别墅、排屋型）当属是一个先进的居住方式，而从硅谷的别墅化办公的潮流来看，生态化住宅也绝非是与生活潮流背道而驰的。但反观国内的在建住宅，一贯的单纯生态化运作，使充斥着累赘、装饰多于实用的古典主义建筑形态都阻碍了别墅的潮流化进程，城郊住宅的演进大大的慢于公寓，且只能停留在短暂躲避社会潮流、修生养性、休闲度假的功用上。而如何来支撑城郊住宅，让居住于斯的人也不至于感到与潮流的脱节，能时时感受到自己与这个城市的亲密接触，所谓“离尘不离城”。我们强调城市精英的生活示范，我们强调这是一种生活的示范方式，并以此为目标来实现生态与潮流的共存，来实现要健康还要时尚的生活要求，而绝非是一场有钱人从城市到郊外的一场发配。　　我们认为项目概念的三大支撑点是：　　A、多种特色的，紧随世界建筑思潮的，强调功能化，强调环境与建筑互补性的，支撑生活潮流化的建筑形式。　　B、溶入主轴理论，倡导化整为零的规划概念，实现大社区，小环境，小管理的先进功能化管理，并支持项目开发的交通先行，环境先行。　　C、强化配套，尤其是在入口、会所上的特色化包装，促成项目一种差异化的，与世界同步的项目特色，强化服务概念，强化居住的潮流化概念，并以此为突破口，形成与竞争项目绝无类同的推广优势。　　2、富有前瞻意识的生态住宅　　在国内，现时正在运作中的城郊住宅，都具有如下类同点，使其不能摆脱同质竞争这一怪圈。　　A、建筑类同　　这一类建筑形式在突出了外表的风格化之后，确实在实用性上有相当的不足。突破性建筑风格在保有建筑的美观度之后，强调建筑的功能化、实用　　给我分哦你到专业的房地产评估中心看看 ！ 地址在4 马路那一片！

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:三一企管　　　　　三一文库（www.31doc.com）/总结报告/调研报告市建筑业行业运行情况分析调研报告　　xxxx年，xx市建筑业企业进一步深化改革，抓住机遇，开拓市场，加快发展步伐，主要生产经营指标继续保持平稳上升趋势，经济效益有所提高，为促进全市经济平稳健康发展发挥了积极作用。　　一、全市建筑业企业生产运行情况　　全市xxxx年资质内建筑业企业73家，比去年同期增加8家。其中，具有总承包和专业承包资质建筑企业50家，具有劳务分包资质企业23家。全年建筑业企业在生产发展中呈现以下特点：　　(一)生产形势良好，总产值稳步增长。xxxx年，全市完成投资施工项目472个，增长19.2%。固定资产投资为225.85亿元，增长了24.8%。其中，房地产投资为27.7亿元，增长了106.1%。由于投资总额和施工项目全面增长，推动了建筑企业生产稳步增长。xxxx年，全市建筑企业完成总产值169898万元，比上年增长29.1%。其中，建筑工程产值114029万元，同比增长42.4%，占建筑企业总产值的主体地位;安装工程产值52217万元，同比增长23.5%。　　(二)新签合同额快速增长，企业生产规模继续扩大。全市全年资质内建筑业企业签订合同额224184万元，同比增长49.2%。其中，本年新签合同额170391万元，同比增长25.8%，占总合同额的76%。这主要源于固定资产投资项目的增加、房地产开发投资的大幅增长和城建基础设施建设步伐的加快。新签订合同额的增加，使得土建工程量加大，为建筑业发展提供了广阔的空间

1、产业园区的分类产业园区大体上分类为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。科技园主要指聚集高新技术企业的产业园，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移，是新世纪、新形势下的高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。科技园区的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业有新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。图片源于网络相关报告：北京普华有策信息咨询有限公司《2019-2025年中国产业园市场深度分析及投资战略咨询报告》一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。2、业发展现状产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。改革开放以来，各地紧跟国家政策，加紧建设各种不同类型的产业园区。产业园区投资运营商依托政府的政策、税收支持，为终端企业客户提供有偿的园区开发和管理服务，以此创造社会效益与经济效益，三方在园区开发运营过程中实现协作共赢。截至 2017年底，全国科技企业孵化器在孵企业数量超17.7万 家。经过三十多年发展，科技企业孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间及一系列创新创业服务，已经成为培育科技型中小企业、促进科技成果转化、培育企业家精神的重要载体，为促进经济社会发展发挥了重要作用。按照新时代高质量发展要求，将不断提升创业孵化载体的发展质量和效益，实现“众创-孵化-加速”机制衔接，通过创业孵化培育新兴产业、促进区域转型升级、服务科技型创业企业成长，为实施创新驱动发展战略、促进高质量发展做出更大贡献。但是受片面追求经济快速发展模式的影响，当前的产业园区普遍存在内生增长动力不足、产业集群程度不深、资源利用率不高、环境破坏、产城融合步伐缓慢、管理体制缺乏创新、园区配套设施不足、园区建设形象低端等严重制约着园区经济可持续发展的问题。产业园区的转型升级已迫在眉睫，必须以产业转型升级、产业集聚、产城融合、体制机制创新、生态园区建设为导向加快园区转型升级步伐。因此，国内许多产业园区的孵化器功能日益显现。3、行业发展前景（1）国家政策的支持我国商业服务行业以及产业园区建设有较多的政策支持。2012 年 8 月 27 日，国务院发布《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》，明确指出当前和今后一个时期是中部地区巩固成果、发挥优势、加快崛起的关键时期，为大力实施促进中部地区崛起战略，推动中部地区经济社会又好又快发展，应加快发展服务业，加强重点物流区的规划建设，规范产业园区建设。2014 年 10 月9 日，国务院发布的《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见全文》指出“加快科技服务业发展，是推动科技创新和科技成果转化、促进科技经济深度融合的客观要求，是调整优化产业结构、培育新经济增长点的重要举措，是实现科技创新引领产业升级、推动经济向中高端水平迈进的关键一环，对于深入实施创新驱动发展战略、推动经济提质增效升级具有重要意义。”（2）产业结构升级调整带来的园区开发机会推进经济结构调整，是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。围绕体制突破和机制完善，深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设，是当前大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措。各地区也因此纷纷以开发区和工业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。（3）中小企业的快速发展近几年，国家为大力发展经济，颁行实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，为中小企业发展积极创造有利条件，这一系列措施使得中小企业出现高速增长。中小企业的高速增长也为相关产业带来机遇，这其中就包括为中小企业服务的产业园区行业。4、属行业发展趋势（1）融资渠道日趋多样化产业园区以商业地产、工业地产以及园区配套的商业住宅开发建设为主。以商业地产和工业地产为行业关注重点，目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。 从长远来看，各级政府对当地开发区的建设日趋重视，同时大力支持并鼓励优质的开发区概念企业通过资本市场打开融资渠道。随着国内金融资本与产业资本融合的密切程度加深，未来开发区可以股票、债券、信托及特定基金等方式打开融资渠道，缓解发展期的资金瓶颈。（2）以增强园区特色为重点进入 21 世纪，我国出现了“园区热”。众多的园区在一夜之间拔地而起，然而许多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复较为严重。在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。以电子信息产业为例，以此作为主导产业的省份就有 21 个，其中东部 11 个，中西部 10 个，存在着严重的产业重复布局现象。针对以上问题，各园区从特色定位、特色产业、特色环境和特色制度等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化。（3）园区间协作带来共赢发展园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。通过协作，使园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，以进一步整合资源，降低运营成本，提升产业竞争力。目前，上海漕河泾开发区、上海虹桥经济技术开发区、上海张江高科技园区、苏州工业园区、无锡国家高新区、合肥高新技术产业开发区及宝钢集团、上海电气集团、华谊集团等 40 家园区和大型企业集团已经成立了“长三角园区共建联盟”。（4）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变园区的服务是园区发展的核心和关键，在大部分园区仍然处在“招商引资”的初始过程时，已经有部分园区向促进园区内部企业发展方面转型。根据企业的成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业创业阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道路。（5）增强园区产业综合服务各大主要产业园区纷纷努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。（6）产业园区战略投资转型各大主要产业园区继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。

近期，按照市委党校的要求，本人对**市私营企业发展情况进行了走马观花式的调研，掌握的基本情况如下：一近年来，由于**市委、市政府积极营造发展私营经济的社会氛围，加大了对私营企业的扶持、引导、和服务力度，私营企业发展较快，已成为该市国民经济的重要组成部分。（一）私营企业已占该市经济主导地位。目前，全市私营企业已发展到5844户，资产总额6.2亿元，从业人员1.84万人。2005年，私营工业总产值13.3亿元，占全市总产值的32%；私营企业出口产品交货值4.7亿元；私营企业上缴税金1.4亿元，占全市工商税收的78.7%。（二）私营企业已初步形成一定的产业规模。该市的私营企业来源于改制、招商和自然形成三个方面。改制为私营企业的，经过几年来的努力经营，艰苦运作，一些企业实现了新的跳跃式发展。表现最突出的是**化工有限公司，投产还不到两年，仅2005年上缴财政的税金就1111万元；**啤酒有限公司发展迅猛，2005年上缴税金930万元；**冶金有限公司发展势头强劲，年纳税额由改制前1996年的38万元，增加到2005年的131万元。自然形成和招商引进的私营企业普遍良好，象***制衣有限公司、****管材有限公司、**应用科技有限公司等一批企业，都显示出了勃勃的发展生机。随着私营企业的发展，产业规模在该市已初步形成。金属冶炼制造业、酿酒业、服装加工业、塑料制造业已成为该市的四大支柱产业。（三）私营企业技术管理水平已有较大提高。为了提高经济效益和国内与国际两大市场的竞争能力，***、***等企业，纷纷从全国各地引进技术和管理型人才，据初步统计，全市引进各类人才2200多人，这些人才的引进，提高了企业技术和管理水平，提升了企业档次，增加了企业活力。**、***等企业引用了“目标成本考核制”、“成本包干制”、“千分考核制”以及其他一些先进的管理办法，主动寻求与国际市场接轨，企业发展态势良好，令人振奋，迄今为止，该市先后有42家私营企业通过了ISO9002国际质量体系认证，这是走上健康发展轨道的重要标志。二**市私营企业发展形势总体上是良好的，特别是有些企业呈现出了广阔的发展前景，但是问题依然不少，而且有的已成为私营企业发展的桎梏。（一）流动资金短缺，融资贷款难。在企业的诸多困难与问题中，贷款难、流动资金短缺是首要的困难、关键性的问题。1996年企业产权制度改革以来，原企业欠贷问题解决得不够妥善。（二）产业结构不合理，缺乏互补性。该市工业重工业与工业的比重为1：1.1。从表面看分配比例近乎合理，实则不然。首先，重工业与轻工产品不配套，没有形成产业链。重工产品以轴承、汽车轮毂、冶金机件、钼铁为主，轻工产品以针织服装、塑料制品、酿造业、制药业为主。其次产业内部也不能相互衔接，相互依存。例如泳装业大量面料全部从广州等地购进；针织厂织出棉布、化纤布等大部分以原料形式销往西柳市场或转口国外。（三）规模经济发展不足，运行质量不高。表现在企业过于分散，低水平重复建设。销售收入超过500万元以上的企业产值合计仅7.7亿元。全市总产值42.3亿元，仅相当于外地大型私营企业一家的产值。大部分企业处于略亏损或微利状态，企业的盈利能力，偿债能力普遍偏低。使企业的信誉度下降，产品更新换代速度缓慢，市场竞争能力较弱。（四）出品产品少、档次低。该市工业出口产品主要有针织品、泳装、轴承、汽车轮毂、钼铁、皮装五类。其中泳装、皮装、针织品主要出口俄罗斯，轴承、钼铁出口美国，年出口交货值4.7亿元，仅占总产值的11.1%，其中自营出口3.2亿元，占出口总额的68%，占总产值的7.5%，其余大都转口。有出口自营权的企业仅为30户，占企业总数的0.5%。出口产品档次偏低，在国外进入的也只是中低档市场。《2006毕业生就业调查报告》0 眼瞅着又快到了大学毕业生找工作“扎堆”的时候，究竟什么行业会成为今年的大热门？什么职位才是招聘企业最稀缺的？对于日益频繁的校园招聘会，大学生抱有怎样的看法？简历和面试中最致命的失误是什么……前程无忧网近日公布的《2006毕业生就业调查报告》对这些问题一一作出了回答。 　　五大行业成为今年招聘热门 　　调查显示，今年计划招聘毕业生最多的五大行业分别是计算机、电子技术、快速消费品、生物制药和房地产，提供职位38600至39500个。苏宁电器计划在全国招聘毕业生1000人，11家保险企业中有5家有意招聘2006应届毕业生，每家企业的需求都超过了100名。 　　在调查中出现的一个比较有意思的现象是，虽然今年的五大行业成为热门，但在应届毕业生的心中，占据前五位的行业却与大热门并不完全吻合，这些行业分别是通讯电信、金融证券、计算机、互联网和贸易，在计算机和电子技术行业，企业招聘毕业生主要为技术研发和技术应用，由于知识和技术的升级更新，行业分工进一步细化，企业对毕业生的知识专业度要求很高。比如Intel计划全国招聘500人，从事研发类和生产类职能工作，主要考虑硕士以上应届毕业生。 　　金融证券人才一直是人才市场的热门，2005年上海交通大学一毕业生进入外资银行，首年收入30万元创下应届毕业生最高年薪纪录。但是“进银行太难了”，金融证券行业的企业历年来很少招聘大学毕业生，目前该行业主要急缺业务人员和高层次的经营管理人才，前者要求有丰富的人脉资源和社会阅历，企业多从社会公开招聘，后者要求英语娴熟，信息化和金融知识集于一身并了解行业的国际规则。即便企业招聘应届毕业生，作为人才储备通常一家企业只招聘两三名。 　　更为尴尬的是，因需求旺盛而跻身五大热门行业的快速消费品和批发零售行业在“毕业生愿意从事的行业”排名中仅排名第15和第24位，生物制药行业位列第19位，愿意在保险业工作的学生仅有721人，列倒数第三。 　　多数毕业生不爱干销售 　　几年前就曾在职场流传着这样一个范例：一家著名保险公司到一所重点大学联系校园招聘会的事宜，就业指导办公室的老师当时便直截劝该公司放弃招聘的想法，因为没有毕业生愿意毕业后做保险业务代表。 　　在此次的调查中发现，企业最缺销售人才，提供空缺职位达29680至30350个，而在所有行业中，批发零售、保险、生物制药和房地产行业最缺销售人才。调查分析表明，很多毕业生认为销售工作要看人脸色，刚毕业没有社会关系和销售渠道，销售业绩做不好，往往累得半死还赚不到钱。也有学生认为，做销售技术含量低，不稳定也不体面。有意思的是不少学生愿意从事外贸工作，认为它和一般销售不同，不仅收入可以较快提高，还可以接触到国际公司，对自己的职业发展很有利。最倒霉的可能要属生物制药行业，由于行业竞争激烈，人员流动率高，很多跨国企业都想招聘大学毕业生，培养和储备销售人才。生物制药的销售必须具备一定的医学药理知识，但是很多医学院的毕业生表示宁愿在小医院拿低工资，也不想到跨国公司任医药代表。 　　对此业内人士分析说，加入WTO后中国服务业需要一大批兼具专业知识和技能的营销人才，他们是市场和收入的保证，一个汽车高级销售经理的年薪约50万元，优秀的保险业务代表年薪可达百万元，但这样的人才往往有价无市，企业苦寻而难得。 　　校园招聘耗资不小毕业生们未必买账 　　调查显示，参加校园招聘会、浏览工作网站和搜索目标企业是毕业生获取招聘信息最常用的三大渠道，但是毕业生对在校举行企业招聘会的态度冷热不一，即使是跨国的、知名的大企业，学生也未必捧场。 　　按计算，如果一家企业在上海、北京和广州分别举办两场招聘会，计划招聘100名学生，那么仅就海报、宣传页、横幅和展架等制作和分发，加上招聘会场租、差旅等成本就超过10万元，大概用于每个候选人的费用不低于1000元，而之后的笔试面试等费用也不少。 　　尽管企业耗资不菲，但是招聘会冷场现象还是时有发生，其中不乏一些财富500强企业。学生表示招聘会企业“作秀”成分明显大于招聘实质，此外由于不少企业在招聘会前已通过网站发布相关信息，接收了学生简历，并已拟订笔试或面试名单，一些学生觉得听不听企业介绍不影响求职效果。 　　简历说大话最难过“海选” 　　企业筛选简历主要考虑“专业是否对口”，其次考虑“实习经验是否对口”，再次是“学校知名度”。企业认为，学生简历普遍内容冗长，无关联信息较多。套用时下流行的词汇，毕业生的简历先要经过“海选”，长篇幅的简历很难过得了这一关。此外，如果简历中出现拼写、语法错误和措辞不当，把企业、收件人和职位名写错，将直接导致应聘的学生失去下一轮的机会。　　调查显示，企业面试的目的首先是“在简历基础上，进一步了解和评估候选人的专业能力”，其次是“确认简历中的信息是否属实”，再次“判断候选人是否和企业文化相符合”。一些毕业生对信息真实的重要性认识不足。许多企业表示，毕业生在面试中最大的失误是夸大自己的能力，与简历反映出的个人专长和素质不符合，此外候选人的答非所问、穿戴不当和迟到也是面试中不能容忍的失误

呈：深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司珠光·花半里商业策划报告深圳中原物业顾问有限公司深圳中原商业事业部第一部分 市场调研第一章 南山商业状况简析一、南山商业的发展概况南山区地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2005年，南山区本地生产总值突破1000亿元，城区居民人均可支配收入达到21500元，实现国民生产总值（GDP）950亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，数万名高科技人才。南山也是物流基地。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安故城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。当前，南山区正与法国企业洽谈投资西丽“未来乐园”大型游乐项目。南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。南山素有“深圳硅谷”之称，深圳市高新技术产业带的“龙头”。高新区就位于南山，世界500强企业中有50多家落户南山。目前，南山已基本形成计算机、通信、微电子及基础元器件、光机电一体化等6个领域的高新技术产业群。2004年，南山区实现高新技术产品产值1090亿元，占全市高新技术产品产值的33.4%。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。由于滨海大道通和深圳经济特区中心区西移战略的影响，南山人口逐年上升。随着前海、后海片区崛起，南山已经由一个物流基地、工业区，一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，近三年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。2005年南山区房地产的市场供给及销售量虽有所自然回落，但成交价格继续保持高位走势。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，2005年南山的新房成交均价已接近11000元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。参考资料：http://www.fangce.net/Soft/sydc/200806/878.html

内容很多：前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研（广告选择；问卷的回溃；预售；回款等） 先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。wyz_555@126.com房地产市场调研和策划 房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。房地产市场调研业务流程调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。 调研流程 调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估 调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录