别墅可行性研究报告

　　　　　　　　　　　　　　　　　编制人员： 　　　　　　　　　　　　　　　　　完成日期： 　　　　　　　　　　　　　　　　　目录调查人员声明 3总论： 41、项目概况 42、主要经济指标 43、研究结论及建议 4正文 5一、 城市住宅市场分析 51.1、城市区位优势分析 51.2、城市规划的发展趋势 51.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 51.4、城市经济状况 51.5、人文、消费习惯、天气、政策描述 6二、建筑市场分析及建设条件分析 62.1、当地三大建筑材料供应、价格情况 62.2、当地建筑市场管理情况 62.3、拟建项目建设条件 6三、项目实施进度安排方案 6四、营销市场调查 74.1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加） 74.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较 74.3、市场及客户群体研究 84.4、预测楼盘价格水平及销售周期 8五、土地价格分析 85.1、提供周边地块以前成交价格的情况。 85.2、土地价格预测 8六、经济效益分析 96.1、销售进度及回款时间表 96.2、项目四项指标测算表 96.3、现金流量表 96.4、敏感性分析 10调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析，3、 形成意见和结论，4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。总论：1、项目概况（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）2、主要经济指标序号 项 目 名 称 指 　　标 序号 单位 指标1 　　　　　总占地面积 　2 总建筑面积 　3 建筑容积率 　4 小区绿化率 　5 产品类型 ‹›多层住宅 ‹›小高层 ‹›高层 ‹›商业房 ‹›别墅6 地面车库数量 　7 地下车库数量 　8 综合售价 　9 建设单价 　10 总投资额 　11 营业总额 　12 　　13 　　14 　　15 　　3、研究结论及建议内容：1、对项目总的评价结论2、在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。3、相关的注意事项及建议正文1、 城市住宅市场分析1、城市区位优势分析1、城市规划的发展趋势1、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平1、城市经济状况 　名称 2001年 2002年 2003年 2004年1、GDP 　　　　　　　　　　（亿元） 　　　　2、财政收入 　　　　　（亿元） 　　　　3、人均可支配收入（元） 　　　　4、二手房年成交量（万M2） 　　　　5、商品房年成交量（万M2） 　　　　1、人文、消费习惯、天气、政策描述　　　　　要求简洁、语言精炼二、建筑市场分析及建设条件分析2、当地三大建筑材料供应、价格情况 　　　　　　名称 单价 名称 单价水泥 　多层建筑单价 　黄沙 　小高层建筑单价 　石子 　监理价格 　钢筋 　周边项目是否打桩 　　桩基价格 　2、当地建筑市场管理情况2、拟建项目建设条件（位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）三、项目实施进度安排方案项目实施进度安排（提供表格及横道图）四、营销市场调查4、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）楼盘名称 　楼盘名称 　地址 　地址 　产品形态 　产品形态 　住宅均价 　住宅均价 　商业均价 　商业均价 　规模 　规模 　配套情况 　配套情况 　工程进度 　工程进度 　销售状况 　销售状况 　户型比例 　户型比例 　其它 　其它 　4、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较序号 比较因素 　典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 110 　11 其它方面 　　　如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 　　106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格 6000*106.05/100=6363 计算：典型楼盘价格*表14项合计/100注：1、 此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，2、 发现拟建项目的优缺点，3、 使我们的价格制定更客观合理。4、 如典型楼盘的特点较突出，5、 而6、 这恰恰是我们没有的，7、 可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。如我们具备8、 ，9、 对方没有，10、 同11、 样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。12、 此表中的权重比例，13、 分公司可根据实际情况进行适当调整。4、市场及客户群体研究1、 市场定位：回答项目定位的目标2、 问题。3、 客户群体定位：回答什么群体来购房，4、 为什么来购买此房屋。5、 当地是否有存在对住房有不6、 同7、 的习惯要求4、预测楼盘价格水平及销售周期1、 根据上表及调查人员对市场的理解，2、 给出三个价位，3、 乐观价格、悲观价格、中间价格，4、 如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价予以测算，5、 依次类推，6、 避免用市场最高价（乐观价格）预测销售收入，7、 其价格需经分管营销的公司领导确认。8、 比较周边各楼盘销售周期，9、 确定拟建项目的合理销售周期，10、 此表格需经分管 　　营销的公司领导确认。主要考虑总投资（资金筹措）及规划材料（如土地规划、施工许可、主管部门意见等）具体项目建设需考虑建设内容、建筑成本、配套设施、如何使用等

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:韩献虎生态庄园建设项目可行性研究报告（word）二零一八年十一月WK县官厅WD生态庄园建设项目建设单位：WK官厅农业开发有限公司法人：2年（2017年9月-2019年8月底）新建项目拟建设地点陕西省BD市WK县官厅。WK县官厅WD生态庄园建设项目总占地面积67000m2（约100亩），总建筑面积59362m2。本项目主要建设2-3层砖混结构别墅小院54000m2，配套建设小区服务中心700m2，商业配套建筑4500m2，公厕162m2，地上停车位360个，并建设社区绿化、道路等基础设施。根据本项目确定的建设方案及建设内容估算，WK县官厅WD生态庄园建设项目建设总投资9000万元，其中工程费用7633.44万元，工程建设其他费用548.38万元，预备费818.18万元，铺底流动资金1060万元。资金来源：本项目资金来源为申请商业贷款及自筹。⑴供水项目区采用市政供水，水质符合国家饮用水标准。供水满足运营、生活用水需求。⑵排水排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。生活污水主要为生活污水和餐饮废水，对生活污水统一处理达标后统一排出。⑶供电本项目建设用电由市政电网供电，有社区接入即可。项目区电力供应充裕，线路布局合理。表1-1主要经济技术指标表官厅距县城⑴为贯彻落实科学发展观，推进城乡统筹发展和城乡一体化发展，WK⑵上面的住宅模式都是一个庭院生态系统的形式，它包含了人居、生物种群

　　房地产可行性研究报告　　【2010年11月上下半月VIP会员免费更新下载】450份 4.9G　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?　　二．可行性研究的作用　　(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。　　第二节 可行性研究的阶段工作　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。　　（一）以投资机会研究　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?　　（二）初步可行性研究　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。　　（三）详细可行性研究　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。　　（四）可行性研究阶段工作精度表　　第三节 可行性研究的内容　　一.可行性研究报告的结构　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?　　（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。　　（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。　　（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。　　（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容　　1．项目概况　　主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；　　2．市场调查和分析　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。　　3．规划设计方案优选　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。　　4．开发进度安排　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。　　5．项目投资估算　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。　　7．项目财务评价；　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。　　8．不确定性分析和风险分析　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。　　9．可行性研究的结论　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。　　10．研究人员对项目的建议　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。　　（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。　　（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。　　二．可行性研究报告的项目投资预算　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：　　（一）营销开支概算　　1．项目前研究及可行性研究的开支　　2．项目策划的开支　　3．销售策划的开支　　4．广告开支　　5．项目公司日常运作的开支　　6．项目及企业的公关开支　　（二）工程开支概算　　1．用于工程勘探的开支　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支　　3．用于工程设计的开支　　4．用于建筑施工的开支　　5．用于设施配套的开支　　6．用于工程监理的开支　　（三）土地征用开支概算　　1．政府一次性收取的标准地价　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支　　（四）金融成本开支概算　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出　　2．贷款引起的利息支出　　3．各项保险开支　　4．税收和行政性收费　　5．不可预见开支　　第四节 可行性研究报告的编制　　一．房地产项目可行性分析常见误区　　1．误区一：一个标准的效益分析　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。　　2．误区二：先入为主的可行性研究　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。　　（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：　　A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。　　B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。　　C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。　　D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。　　二．编制可行性研究报告的人员安排组合　　要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。　　三．进行资料收集、市场分析　　1.宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等。　　2.区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。　　3.微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　四.进行市场预测　　1.需求预测　　需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。　　2.供给预测　　供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况　　3.预测方法　　通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。　　五.进行成本测算　　在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。　　一般来讲,成本构成包括以下几个部分：　　1.土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型可研都是发改委指定公司做的，自己没必要学这个

　　你好啊，你的开题报告选题定了没？开题报告选题老师同意了吗？准备往哪个方向写？　　你的开题报告格式要求下载下来了没有？学校开题报告要求看了没有？因为每个学校开题报告格式要求都是不一样的？　　最后祝你选题顺利通过　　　　　　下面我就阐述一下对于本次开题报告的心得体会。　　　　一、总体感受　　　　刚从本科生跨入研究生的大门，我觉得很难自如地转变角色。以前是按部就班　　　　地上课、考试，有老师计划性的安排。而现在全凭自觉，师傅领进门，修行靠个　　　　人，想要培养独立学习的习惯实在是困难，而且学习动力不足，总是得过且过。　　　　今天我意识到，只靠鞭子抽打才会前进的耕牛，即使最终完成任务，过程也注定　　　　艰辛。学长学姐们正在实习，教课已经很累了，还要写论文，确实是很辛苦，所　　　　以有些人就想要敷衍了事。但是各位导师都是很有责任心的，对于每一篇开题报　　　　告都仔细阅读并发现问题，给予学生建设性的指导，足见他们对学生的负责态度、　　　　对学术的严谨作风、对自身本职工作的敬业精神。导师每一个建议都是多年经验　　　　的沉淀，对我们来说都是沉甸甸的宝贵财富。所以，我认为，既然选定了研究生　　　　这条路，我就必须牢记“不忘初衷，方能始终”这句话，踏踏实实地看书、学习、　　　　实践、搞研究，努力提高个人修养。而且我是教育硕士， 更肩负着国家教育事　　　　业的未来，因此，唯有不断提高自身理论水平，并应用于实践，在实践中总结经　　　　验，做到研究实践两不误，才能成为一名合格的教育者。　　　　　　二、对于选题的思考　　　　　　“主题”是一篇论文的精髓，是眼睛，透过它不仅能读懂论文，更能窥探作者内心的思想。以下是我的一些思考：　　　　　　1、选题一定要“新”。　　　　所谓“新”，不是为了“新”而“新”，去凭空创造一个童话般的东西来研究，这只　　　　是在建造空中楼阁，根本找不到坚固的支撑。我认为，新颖就是“横看成岭侧成　　　　峰，远近高低各不同”，即视角新。暂且不谈其他领域和专业，仅就思想政治教　　　　育专业而言，我国的研究成果就数不胜数，放眼望去，似乎找不到一块处女地来　　　　开发。恰恰是这些烟雾弹蒙蔽了我们的双眼，世界上最创新、最独特的不就是我　　　　们自己吗？有谁可以完全复制我们吗？没有的，所以站在自己的视角，用自己的　　　　亲身经历来思考问题，不要试图从别人身上挖掘漏洞来研究，自己的思想永远是　　　　别人不可复制的创新点。今天几位导师反复提到，说我们是教育硕士，有机会在　　　　一线教学，这是学术型研究生所不具备的条件，因此我们要充分利用这一优势，　　　　在自身教学实践中发现问题。我国教育方面存在许多问题，仅仅站在理论层面去　　　　探讨是没有实际意义的，自己在教学中发现的问题才是真正迫切需要解决的问　　　　题。此外，我们的专业是培养中学思想政治教育课老师，这就是一个限定，我们　　　　专注于本学科，就应该在选题上突出学科特点，不能泛泛地谈论所有学科都出现　　　　的问题。因此，关于我的论文选题，我认为需要经历一段教学实践才能提出更有　　　　价值、更新颖的观点。　　　　　　2、选题一定要“精”。　　　　所谓“精”是指把主题的范围缩小至精华，找准一个核心点来深入探究，就好　　　　像抛进水中一块石头，我们不能只研究水面泛起的波纹多么美丽，重点应该是石　　　　头进入水中的状况。俗话说，面面俱到就是面面不到。选题也是如此，作为一名　　　　研究生，我们的能力有限，国家、社会层面的问题是我们力所不能及的，太过宽泛就是“假、大、空”，因此只要做好眼前就行了，针对自己所教学科、年级甚至班级、某一节课出现的问题进行研究，范围越小就越出新，越能深入挖掘，越能触及本质问题。例如有篇论文是《当代中学生孝道问题研究》，导师们说选题很好，“孝道”问题是个新问题，但是界定的太过宽泛，可以缩小为“中学思想政治教育课中孝道问题研究”，这样就提高了研究的深度。再如，论文《探究式教学在<文化生活>中的应用研　　究》，导师指出，并不是《文化生活》中的每一节课都需要运用探究式教学，最好是细化到具体某一节课来研究。当然，“精”也要把握好一定的尺度，要确保在精准的前提下有话可说，有东西可挖。　　　　3、选题一定要“准”。　　　　所谓“准”就是界定准确。　　　　一般理科类研究力求精准，用数字说话，不能有半点误差。人文科学虽然不能数量化，但是许多概念很类似，多一字少一字就会改变原意，如果在选题上界定不准就容易在今后的研究中走错方向。例如，有篇论文是《中职生心理健康教育中的现状、问题、策略研究》，导师提出，心理健康教育”在这里是指狭义的“心理健康教育课”还是广义的“心理健康教育”，这两者是差别迥异的，如果不界定清楚就会使读者误解。因此，搞学术研究要注意语言的准确性。　　　　4、选题一定要“真”。　　　　所谓“真”就是真实发生的、真切存在的。　　　　在选题时我们往往为了追求创新点而无病呻吟，本来微不足道的问题也可以放大去谈，只因为这个问题没人研究过。这是一个恶性循环，其弊端将是学术越来越偏离其实效性。前面已经提到，教育硕士在撰写论文时一定要侧重实践研究，这是我们的特点，更是优势。所以要想选题真”，唯有实践，实践才能出真知。一篇论文就是一段教学经历的总结，亲眼看到的、亲耳听到的第一手资料绝对比书上看来的更有价值、更有说服力。因此，我们该摒弃眼高低的坏习惯，低下头去身体力行，用行动做学问，用真心解决问题。　　　　5、关于选题的其他问题　　　　除了以上详细论述的问题之外，我认为选题还要注意一下几个方面：实际性、科学性、可行性、合适性。导师没有重点讲解，我通过查阅课堂笔记整理了这么几点，认为也是值得借鉴的。　　　　三、对于文献综述的思考　　　　文献综述是写作前期进行大量准备工作的总结性报告，不仅要整理所读文献，还要提出自己的见解。文献综述反映了作者阅读文献的广度和深度，因此我们需要注意一下几个问题：　　　　1、文献尽量全面。我们说，老师要给学生一杯水，自己就要有一桶水，写论文亦是如此，只有查阅了大量的相关文献我们才能全面地了解选题的发展动态，包括国外的和国内的，胸中没有足够的墨水是难以写出有理有据的论文的。这就启示我要多读书、读好书，充分利用图书馆以及网络资源，拓宽知识面。　　　　2、选用较新的文献。我们的选题要推陈出新，参考文献也要与时俱进，紧跟学术发展潮流，筛选出最新最近的文献，这样才能更好地体现时代特点，更容易我们结合实际。　　　　3、选用具有代表性、科学性、可靠性的文献。老话说的好，病急乱投医。我们在写作时常常出　　　　现这样的问题，凡是与选题相关的文献通通阅读，以至于找不到重点，甚至不考虑文献的可靠性，结果就是“乱花渐欲迷人眼”，根本分不清楚孰好孰坏了。所以，选择文献要去权威机构搜索，注意筛选，不可尽信。　　　　4、要忠实于参考文献。我们常常有这样一种心理，就是所选资料都是为论文服务的，所以当出现与论文观点不符的内容时，会选择性地篡改一些资料以满足论文。我自己也出现这样的错误。在以后的研究中，我们应尊重科学，保持严谨的科研态度，实事求是。　　　　四、对于论文框架的思考　　　　框架是整篇论文的骨架，是作者思路的反映。我认为在写论文框架时需要注意一下几个问题：　　　　1、要思路清晰。包含两个方面，一是各个大标题的关联度。也就是说论文标题要有一定的顺序性，比如常见的“目的-意义-现状-问题-策略”式，要符合逻辑，这个方面一般没有问题。二是某一标题下内容的契合度。我们的论文会涉及三级标题甚至四级标题，层次越多就越容易混乱，本应属于这一个标题的内容却写到了别的标题下，内容与标题的吻合度不高，似乎适合于这个标题，又适合于那个标题。所以还是上文提到的，选题要准确，进而思路紧扣主题，都有极强的针对性，这样就不容易混乱。　　　　2、要分清主次。这一点还是要和选题结合起来。在今天的开题报告中普遍存在一个问题，那就是本末倒置。大家都是基于自身实践提出一个问题进行研究，在行文时先介绍这个问题的相关理论知识，比如目的、意义、原则等，然后开始谈论实践意义。思路是对的，只是在论述理论时篇幅过长，这些理论都是前人总结好载入书籍的，没有必要再拿出来长篇大论，使人看不到新意，好像是观点堆砌一样，实践部分本应是重点，却被忽视。这个现象在我们做论文时普遍存在，当我们搜集到大量相关信息时就希望全都写到论文里面以显示自己多有水平，其实不然，这样会让读者敬佩你的阅读量时认为你没有自我。所以搞研究还是要脚踏实地，多思考，多创造。　　　　以上便是参加开题报告的心得体会，愿您一切安好！　　

. 楼上的不知所谓..一种是靠脑在混（想），一种是靠手在混（做）。 目前人们对人文、环境要求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

阡陌染_落幕，，出门在外，最好找家靠谱的旅客，像最近三亚这么多宰客现在还不是散客，一两个的单独出来玩的，结果被忽悠了。目前，各地旅行社众多，旅游广告更是五花八门。怎样才能选择一个信得过的旅行社，避免受骗上当呢？　　首先，要了解有关旅游行业的基本法规，具备关于旅行社方面的基本常识。目前，旅行社分为两类：国际旅行社和国内旅行社，前者可经营入境游、出境游、边境游、国内游、代办入、出境手续；而后者只能经营国内游及与国内旅游相关业务。所以外出旅游时，首先要弄清该旅行社的类别，而这一切均可向旅游质监部门咨询。　　其次，如在某旅行社设的门点(即分销点)买票的话，要确认其是否挂靠在该旅行社，是否有一照两证，即营业执照、经营许可证、质量保证金缴纳证书(一般均为复印件)。质量保证金是表明该旅行社向旅游局交纳了一定的保证金。如果旅行者与其发生争执，而旅行社又不服处理，旅游局可从保证金中强行扣款赔给旅行者。此外，这些门点应贴有投诉电话和咨询电话提示，游客亦可通过电话确认。　　第三，凡正规旅行社均要与游客签订旅游服务合同，合同中涉及了旅行过程中的诸多细节，如日程、交通工具及标准、住宿、用餐等等。双方签字盖章生效后，游客可依此投诉。发给游人团队运行计划表、质量跟踪调查表，如无便表明该旅行社经营不规范，质量难以保证。　　第四，要跳出只求价格低，不顾服务质量低的怪圈。不能简单地以价格衡量一个旅行社的优劣。一些旅行社报价看似便宜，但低质低价，往往导致埋怨多、投诉多。如果考虑旅游出了问题要用法律手段保护自己，游客便要于出游前在价格的选择上认真掂量，出游后质量与价格是否相符。

房地产市场研究分析报告 策划方案 营销策划 销售技巧 销售流程 销售策划 销售方案 项目定位 项目策划 项目管理 项目研究 项目分析 项目流程 市场定位 定位策略 定位分析 定价策略 定价方案 定价策划 开盘方案 开盘流程 开盘策划 活动策划 活动方案 推广方案 推广策略 策划文案 广告文案 营销策略 广告策略 分析报告 广告策划 广告方案 销售培训 项目规划 规划设计 楼书文案 楼书设计 市场研究 销售制度 管理制度 推广技巧 全程营销 全案策划 策划流程 全程推广 全程策划 整合营销 整合推广这是我的强项，写过数十个这样的报告了在这里列出一个纲要给你：目 录 一. 项目名称 二. 项目地点 三. 项目发展商 四. 项目概况 五. 投资商概况 六. 发展商概况 七. 项目建设条件 八. 市场分析 九. 市场定位及形象设计 十. 资金筹措 十一. 基本数据说明 十二. 项目开发进度 十三. 财务分析 十四. 项目评估结果 再附一个范本：珠江帝景项目可行性分析报告 一. 项目名称 珠江帝景 二. 项目地点 海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段 三. 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司 四. 项目概况 本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约1000亩，总建筑面积156．7万平方米，容积率为2．39，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。 五. 投资商概况 由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。 甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414-418室，法定代表：林广志 乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华 丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八楼E座，代表：谢世东 公司各股东出资比例如下： A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。 B. 乙方负责提供本项目所需的42.86％的注册资金，即22887.24万元人民币。 C. 丙方负责提供本项目所需的57.14％的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外汇。 六. 发展商概况 (一) 发展商介绍 1. 成立时间：一九九八年一月十六日 注册资金：53400万人民币 注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室 经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。 2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。 3. 企业负责人的基本情况： 法人代表： 林广志 总经理： 蔡春萌 (二) 发展商素质 广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为： 1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。 2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。 3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。 4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。 5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。 (三) 发展商经济技术实力 1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。 2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权，并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。 3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。 4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。 七. 项目建设条件评价 （一）项目优势分析： 1. 良好的区域人文环境和发展潜力 天然环境胜人一筹 本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。 处于广州市天河中心区新城市主轴 本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。 本项目邻近广州会展中心 本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周围地带房地产的发展。 本项目靠近领事馆区 本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。 本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起，作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。 2. 交通方便 未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络，交通十分方便。 附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。 3. 配套完善，生活便利 配套设施齐备 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有—间中学，两间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。 4. 附件优势： 从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。 投资商实力人所共知。 本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。 利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌； 建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化 协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，18—20层为次，局部点缀32层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。 物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。 装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。 单位面积与比例：(以下面积均为关门面积) A． 65一一80m2，占总面积的20％； B． 80一一100 m2，占总面积的45％； C． 100一一120 m2，占总面积的20％； D． 120一一150 m2，占总面积的10％； E． 150 m2以上复式单位，占总面积的5％。 交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。 硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料； 通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。 （二）、项目发展前景分析 1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。 2、 售价潜力 侨都周边现有楼盘分析 滨江西与滨江东，价格约在7000元／平方米。 海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪，价格在9000—10000元／平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，5000—7000是普遍的价位水准。 广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位皆在6000元左右／平方米。 因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000-10000元/M2，具有较在大的升值潜力。 3． 广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需要。 4． 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。 5． 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。 5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。 5.2 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。 由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。 5.3 新港路的扩建与地铁二号线建设。根据市政规划，新港路将扩宽为60米，现正进行拆迁工作。其中新港西路更将建成巾帼样板路。而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为2004年。随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。 5.4 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。 5.5 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线。以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。 （三） 设计单位资质 广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。 （四） 施工组织概况 广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。 （五） 环境保护 海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。区内规划绿化率达34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。

选址意见书 发证编号 发证机关 日 期 根据《中华人民共和国城市规划法》第三十条和《上海市城市规划条例》第五十五条规定，经审核，本建设项目选址符合城市规划要求，同意发给建设项目选址意见书。 建设单位名称 建设项目名称 建设用地位置 建设工程性质 用地规划性质 建设用地面积 附件及附图名称： 1、关于核发 建设项目选址意见书的通知（编号：）一份。 2、核定设计范围图一份。 遵守事项：一、本书是本市行政区内，经城市规划管理部门审定，确定规划选址的法律凭证。二、本书附件及附图与本书具有同等法律效力。三、未经核发机关同意，本书（含附件及图）核定的有关内容不得变更。四、建设单位取得本书后六个月内，可行性研究报告未获批准，又未申请延期的，本书即行失效。需要延续本书有效期的，应当在有效期届满三十日前向核发机关提出申请。 设计任务书 目 录第一章 项目概况及周边条件第二章 规划控制条件第三章 方案设计要求第四章 方案设计深度要求第五章 开发计划及设计时间节点要求第六章 附件、附图、附表第一章、 项目概况及周边条件一、基地位置（附项目区位图）二、建设规模三、城市总规及区域控规四、地块现状（一） 地块周边现状（附实景照片）（二） 地块内部现状（附实景照片）五、周边区域交通及道路六、周边区域环境及设施（一） 主要楼盘（附照片）（二） 商业餐饮（三）学校（四）医疗七、周边基础设施（一） 供水（二） 供电（三） 燃气（四）供热（五）电讯（六）排污八、其它情况（描述项目特殊情况）第二章、规划控制条件一、规划设计控制条件二、规划道路后退要求三、配套功能设置要求四、日照及通风要求第三章、方案设计要求一、设计理念及意象（附示意图片）二、规划设计要求（一）功能区块划分（二）组团规模特性（三）交通组织及停车方式1、出入口布置（描述入口的位置数量及管理方式）2、道路系统（描述不同级别道路——入口道路、主干道、组团路、入户路及步行路的宽度及断面设计要求）3、停车方式及车位配比（四）景观及绿化系统（五）公建配套（会所、商业、物业用房）三、建筑单体设计（一）、住宅1、户型设计要求及配比2、公共部位设计（门厅、电梯厅、楼梯间、地下车库门厅、架空底层）3、建筑风格、材料、色彩4、标准院落尺寸（前院、后院、侧院）[此项适用别墅类项目]（二）会所1、规模2、功能设置3、室内外游泳池4、网球场5、停车方式及数量6、建筑风格、材料、色彩（三）商业设施1、规模2、业态设置3、标准商铺尺寸4、租售方式5、停车方式及数量6、建筑风格、材料、色彩（会所与商业设施如单独委托设计应结合市场调研另行编写专项设计任务书）第四章、方案设计深度要求一、方案设计总说明 （一）、除规定应反映的各种说明外，着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等的主导设计构思、设计理念及设计手法。并简述结构、给排水、电气等的设计构思，及对环境保护、消防、节能等作相应的说明。（二）、经济技术指标二、设计成果（一）设计成果1、 用地现状、区域分析图2、 规划总平面图（含经济技术指标） 比例3、 规划空间结构分析 比例4、 景观、绿化规划图 比例5、 交通系统分析图 比例6、 日照分析图7、 用地竖向规划图8、 综合管线规划图9、 鸟瞰图10、1:1000块体模型11、主要街景彩色立面图12、反映设计意图的透视图（总数不少于N张）13、地下室平面图 14、道路断面与地下空间、管线处理分析图15、单体主要平面布置图、立面图、剖面图16、组合平面布置图17、项目主要出入口等节点放大图（二）设计成果形式及数量1、方案文本提供数量为4-6本2、方案设计成果1份光盘3、供展示的彩板1套（三）、方案数量要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。第五章、开发计划及设计时间节点要求一、开发计划二、设计时间节点要求第六章、附件、附图、附表一、附件二、附图三、附表其他部分因字数限制无法上传建议你分为3个问题问。

建筑装饰行业设计费收费标准 中国装饰协会收费新规中华人民共和国建设部有关建筑装饰行业设计费收费标准公布 现将中华人民共和国建设部有关建筑装饰行业设计费收费标准公布如下: 一、家居设计收费标准：（1）单层住宅--设计收费:40元/m2(送效果图一张)（2）复式住宅--设计收费:50元/m2(送效果图二张)（3）别墅--设计收费:60元/m2(送效果图二张)（4）大户室起点收费--设计收费:80元/m2（5）首席设计师--设计收费:180元/m2（6）房产样板房--设计收费:100元/m2(送效果图二张)（7）效果图收费标准:单层800元/A3; 复式: 别墅1000元/A3(制作费,不含设计)（8）预算收费--单层600元/套; 复式1000元 /套; 别墅1200元/套（9）同时两套以上设计,费用按八折收取二、家居施工管理取费:（1）单层住宅--施工管理收费:65元/m2（2）复式住宅--施工管理收费:75元/m2（3）别墅--施工管理收费:80元/m2公建装饰设计取费标准（甲级设计）一、办公装饰：（1）50元/m2 （建筑面积150 m2以内） 送效果图1张（2）45元/m2 （建筑面积150 m2以上） 送效果图1张（3）40元/m2 （建筑面积500m2以上） 每500 m2送效果图1张（4）35元/m2 （建筑面积2000m2以上） 每500 m2送效果图1张（5）30元/m2 （建筑面积10000m2以上） 每1000 m2送效果图1张二、酒店装饰（1）50元/m2 （建筑面积1000m2以内） 每500 m2送效果图1张（2）45元/m2 （建筑面积1000m2以上） 每500 m2送效果图1张（3）40元/m2 （建筑面积5000m2以上） 每1000 m2送效果图1张（4）35元/m2 （建筑面积10000m2以上） 每1000 m2送效果图1张（5）30元/m2 （建筑面积20000m2以上） 每1000 m2送效果图1张三、餐饮娱乐装饰（1）80元/m2 （建筑面积500m2以内） 送效果图2张（2）60元/m2 （建筑面积500m2以上） 送效果图2张（3）50元/m2 （建筑面积1000m2以上） 每500 m2送效果图1张（4）45元/m2 （建筑面积2000m2以上） 每500 m2送效果图1张（5）40元/m2 （建筑面积5000m2以上） 每1000 m2送效果图1张（6）35元/m2 （建筑面积10000m2以上） 每1000 m2送效果图1张四、商业装饰（1）80元/m2 （建筑面积300m2以内） 送效果图2张（2）60元/m2 （建筑面积300m2以上） 送效果图2张（3）50元/m2 （建筑面积500m2以上） 每500 m2送效果图1张（4）45元/m2 （建筑面积1000m2以上） 每500 m2送效果图1张（5）40元/m2 （建筑面积2000m2以上） 每500 m2送效果图1张（6）35元/m2 （建筑面积5000m2以上） 每1000 m2送效果图1张（7）30元/m2 （建筑面积10000m2以上） 每1000 m2送效果图1张五、房产售楼部、会所、样板房装饰（1）100元/m2 （建筑面积200m2以内） 送效果图2张（2）80元/m2 （建筑面积200m2以上） 送效果图2张（3）70元/m2 （建筑面积1000m2以上） 每500 m2送效果图1张（4）60元/m2 （建筑面积2000m2以上） 每500 m2送效果图1张六、效果图取费（1）外观整幢改建 3000元 ～5000元/张 (含设计)（2）入口门面改建 2000元/张 （含设计）（3）大堂、礼堂、多功能厅、营业大厅 2000元/张 （含设计）（4）室内效果图（建筑面积100 m2以内） 1500元/张 （含设计）（5）室内效果图制作 1000元/张 （不含设计）（6）备注：以上项目为一次性收费，修改每次收原价的30% ～50%。七、概预算取费（1）3元/ m2 （建筑面积1000m2以内）（2）2. 5元/ m2 (建筑面积1000m2以上)（3）2元/ m2 （建筑面积2000m2以上）（4）1. 5元/ m2 （建筑面积5000m2以上）八、设计监理取费（1）45元/m2 （建筑面积500 m2以内）（2）40元/ m2 （建筑面积500m2以上）（3）35元/ m2 （建筑面积1000m2以上）（4）30元/ m2 （建筑面积2000m2以上）（5）25元/ m2 （建筑面积5000m2以上）（6）20元/ m2 （建筑面积10000m2以上）九、景观设计取费（1）50元/㎡ 家居屋顶花园（2）35元/㎡ 别墅庭院景观（3）30元/㎡ （景观面积500㎡以内）（4）25元/㎡ （景观面积500㎡以上）（5）20元/㎡ （景观面积5000㎡以上）（6）18元/㎡ （景观面积10000㎡以上）（7）景观效果图1000元/张（不含设计）