北京市农村经济研究中心

简介：北京市农村经济研究中心是具有一定行政管理职能的局级研究机构。该研究中心是在原北京市农业资源区划委员会办公室、北京市农村经济研究所、北京市农村合作经济经营管理站3个机构基础上，于1990年7月1日组建成立的。2012年10月经市编委研究并报中央编办批准，市农研中心加挂“北京市农村合作经济经营管理办公室”的牌子，简称“市农经办”。详情官方电话官方服务官方网站天眼服务

北京市农村经济研究中心是具有一定行政管理职能的局级研究机构。该研究中心是在原北京市农业资源区划委员会办公室、北京市农村经济研究所、北京市农村合作经济经营管理站3个机构基础上，于1990年7月1日组建成立的。北京市农村经济研究中心(简称市农研中心)，是北京市人民政府领导下的参照《公务员法》管理的局级事业单位。主要职责是：为市委、市政府领导农村改革与发展进行决策研究，统一规划和组织市农口各区、县、局及有关单位开展农村战略研究和政策研究；负责北京市农口经济信息系统的规划、开发、建设与管理，负责市农口综合经济信息的采集、存贮和开发利用，为领导机关和郊区农民开展信息服务；承担郊区农村合作组织的指导工作，推动他们改善经营管理；承担农业资源调查、动态监测以及农业区划和规划工作；组织农村经济改革试验区和农业区划成果应用试验基点的工作；开展农村改革与发展的理论研究，组织和参加市内外以及国际学术交流。中心成立以来，各项业务工作多次获得农业部和北京市政府主管部门的表彰。在城郊型经济、农村城市化、都市型现代农业、农村合作经济、农村信息化以及新农村建设等领域研究成果显著。共获得国家级、省市级科研成果奖45项，编写、出版各种专著、文集71部。其中：承担了国家社科基金项目《大城市地区都市农业发展研究》，完成的《北京市农业区域开发总体规划》获农业部优秀科技成果二等奖，《北京都市农业发展对策研究》、《北京郊区城镇社区服务信息化发展研究》、《计算机信息系统在农村管理中的应用》等课题获市科技进步三等奖，《北京市农村生活垃圾源头分类、资源化利用途径研究》等七项成果获北京市优秀调研成果奖。先后出版了《北京郊区城市化研究》、《观光农业发展的理论与实践》、《农民上网100问》、《农民专业合作经济理论与实践》、《培养现代农民》等学术著作，并编纂了资料性工具书《中国农业全书·北京卷》、《北京农村年鉴》。中心拥有各类专业技术人员74名，其中高级专业技术人员20名，中级34名，在高、中级专业技术人员中，有从事社会科学研究、工程技术研究、农业技术研究和经济、会计、统计、审计、图书资料、档案管理等多个专业的研究、管理人才。还有注册会计师、注册咨询师、审计师多名。并从社会聘请了一批知名专家任特约研究员和顾问，具有较强的人才优势和丰富的数据信息资源优势。北京市农研中心承担北京郊区与国内国际进行农村经济学术交流的组织工作，同许多学术团体联系密切。在经济研究、信息开发利用、农业与农村资源区划、观光休闲农业、经营管理等多个领域有对外合作的较大潜力和广阔前景。北京市城郊经济研究会、北京观光休闲农业行业协会、北京农史研究会依托北京市农研中心开展活动。北京市农研中心以事业服务为宗旨，兼有某些行政管理职能。注重理论与实践相结合，在郊区县和农口局拥有工作系统和丰富的资料信息来源，并得到中央、市属研究部门和大专院校的广泛支持，具备作好调查研究、经济信息、管理指导、咨询服务工作的独特优势和条件。我们乐于本着诚信、开放、联合、服务、奉献的精神，同社会各界建立良好的合作关系

植物营养与资源研究所植物营养与资源研究所始建于1958年，是北京市唯一从事农业资源环境和土壤肥料研究的科研机构。经多年努力，该所构建了新型肥料研究与开发、农业环境保护与污染治理、农业微生物资源保护与应用、农业废弃物综合利用等优势学科，已经发展成一个拥有72名职工，兼具应用基础、应用开发研究的专业所，现有高级职称人员15人，中级职称14人，具有硕士学位以上的33人，其中博士13人。现设2个中心（土壤资源与环境中心、新型肥料研发中心）、8个研究室（水环境研究室、土壤环境研究室、大气环境研究室、循环农业研究室、缓/控释肥研究室、养分管理研究室、微生物研究室和功能肥料研究室）、1个中心实验室、5个示范基地（农业面源污染防控、有机农业、生态农业、新型肥料中试、长期定位监测）、1个平台（北京市面源污染防控与预警平台）。在农业部对全国一千多个农业研究机构评估中，综合实力进入百强、居全国同类研究所第2名。农业综合发展研究所农业综合发展研究所成立于1983年，主要从事都市农业经济、农业资源利用与信息技术、山区环境与沟域经济、山区植物资源评价与利用等方面研究，同时，进行相关果树品种的选育和加工技术研究，并在农业技术推广、农业工程咨询等方面为北京郊区农业发展提供技术支撑和科技服务。2004年，北京市农林科学院农业综合发展研究所与北京市农林科学院山区开发研究室合并，组建了新的农业综合发展研究所。全所职工57人，高级职称14人，博士12人。依据事业发展和学科建设需求，设置了8个部门，即综合办公室、重大项目办公室、沟域经济发展中心、都市农业发展研究中心、可持续发展中心、山区林果资源研究中心、现代农业园区和北京绿之星植物技术有限公司以及院挂靠的农业工程咨询中心。2006年，研究所被国家科技部批准为“区域科技成果转化中心”，2009年批准“国家农产品加工技术果品专业分中心”和 “中关村国家自主创新示范区股权激励改革试点单位”。依托本所的行业学会有“中国经济林学会板栗工作组”、“北京农学会都市型现代农业分会”及“中国技术经济研究会农业技术经济分会”。

院长金良浚（北京城市发展研究院教授）副院长张诗雨（北京城市发展研究院博士）张智勇（北京城市发展研究院博士）秘书长梁庆山（北京城市发展研究院博士、研究员） 陈为邦 建设部原总规划师、高级规划师李 迅 中国城市规划设计研究院副院长、高级规划师罗哲文 全国历史文化名城专家委员会副主任、国家古建筑专家组组长连启华 国家发展和改革委员会经济体制综合改革司副司长周天勇 中共中央党校研究室副主任、中国城市发展研究会副理事长、教授杨如鹏 中共中央《求是》杂志社科教部原主任、厅级、教授李新男 科技部政策法规司原副司长、研究员张庆风 建设部干部学院副院长、教授级高工杜少牧 国务院发展研究中心中国经济年鉴社社长米建国 国务院发展研究中心局长、信息中心主任、研究员、博导宋必信 科技部原秘书长、高级工程师胥和平 科技部调研室主任、研究员宋洪远 农业部经济研究中心主任、研究员谢 扬 国务院发展研究中心农村经济研究部副部长、中国城郊经济研究会副会长、教授张新平 中国社会科学院城市与环境研究所党委书记、研究员顾云昌 建设部中国房地产会及住宅研究会副理事长、教授耿金虎 联合国工业发展组织中国投资与技术促进处绿色产业专家委员会常务副主任、局级、高级经济师宣祥鎏 北京市规划建设委员会原主任施卫良 北京市城市规划设计研究院院长、教授级高级规划师杜立群 北京市城市规划设计研究院副院长、教授级高级规划师钱连和 北京城市科学研究会常务副理事长、高级工程师赵知敬 北京城市规划学会理事长潘其源 中国房地产业协会顾问、建设部原房地产业司副司长、高级工程师郑吉荣 建设部房地产业司原副司长、国务院房改办原副主任、高级经济师贾衍邦 <<城乡建设>>杂志总编 城市规划设计分院城市发展战略研究部城乡规划与城镇建设研究部古都风貌保护研究部低碳城市研究部产业经济研究部房地产与住房保障研究部生态环境研究部城市文化研究部城市医疗研究部京南发展研究部国际城市研究部教育培训部专家指导委员会

发改委的职能部门有政策研究室、发展规划司、国民经济综合司等，具体说明如下：1、政策研究室：起草重要文件。2、发展规划司：提出国民经济和社会发展战略、规划生产力布局的建议。3、国民经济综合司：监测分析宏观经济形势和国际经济发展变化，进行宏观经济和社会发展的预测预警。4、经济运行调节局：监测经济运行态势并提出相关政策建议。5、经济体制综合改革司：研究经济体制改革和对外开放的重大问题。6、利用外资和境外投资司：综合分析国际资本动态及利用外资和境外投资的状况。扩展资料：主要职责：（一）拟订并组织实施国民经济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，统筹协调经济社会发展，研究分析国内外经济形势。提出国民经济发展、价格总水平调控和优化重大经济结构的目标、政策，提出综合运用各种经济手段和政策的建议，受国务院委托向全国人大提交国民经济和社会发展计划的报告。（二）负责监测宏观经济和社会发展态势，承担预测预警和信息引导的责任，研究宏观经济运行、总量平衡、国家经济安全和总体产业安全等重要问题并提出宏观调控政策建议，负责协调解决经济运行中的重大问题，调节经济运行，负责组织重要物资的紧急调度和交通运输协调。（三）负责汇总分析财政、金融等方面的情况，参与制定财政政策、货币政策和土地政策，拟订并组织实施价格政策。综合分析财政、金融、土地政策的执行效果，监督检查价格政策的执行。负责组织制定和调整少数由国家管理的重要商品价格和重要收费标准，依法查处价格违法行为和价格垄断行为等。负责全口径外债的总量控制、结构优化和监测工作，促进国际收支平衡。参考资料来源：百度百科-中华人民共和国国家发展和改革委员会

中国农科院是国家农业部管理的直属科研事业单位，院长是副部级别，副院长为厅局级，下属共有32个研究所，一般的研究所所长为副厅局级，个别研究所所长也为厅局级。中国农业科学院，创立于1957年3月1日，是由批准成立的新中国三大科学院之一，是全国规模最大、学科最全、综合研究实力最强的国家级农业科研。中国农科院在解决我国农业和农村建设中的基础性、方向性、全局性、关键性重大科技问题，以及科技兴农、培养高层次农业科技人才等方面都发挥着重要作用。中国农科院是国家级农业科研，担负着全国农业重大基础与应用基础、应用研究和高新技术产业开发研究的任务，在解决农业及农村经济建设中基础性、方向性、全局性、关键性重大科技问题，以及科技兴农、培养高层次科研人才、发展农业科技出版事业、开展国内外农业科技交流与合作等方面发挥着重要的作用。研究领域主要覆盖了我国主要农作物、畜禽与特种经济动物的遗传育种、栽培饲养、疾病防治、产后加工、质量标准与检测、农业经济与农村发展、农业可持续发展与环境保护、农业工程以及农业高新技术研究等学科领域。中国农业科学院有32个直属研究所，其中北京地区14个，京外所18个，分布在全国各地。还有8个共建研究所。中国农业科学院是国家级综合性农业科研，担负着全国农业重大基础与应用基础，应用研究和高新技术研究的任务。全院建有2个国家重大科学工程，5个国家重点实验室，32个农业部重点开放实验室，52个中国农业科学院重点开放实验室；15个国家农作物、畜禽改良中心，1个分中心；5个国家重点野外科学观测试验站，24个农业部野外台站；5个国家工程技术研究中心；5个国家工程实验室和工程研究中心；3个国家质检中心， 37个部级质检中心；1座国家农作物种质资源长期库，10座中期库，12座国家农作物圃；1座馆藏文献210万余册，33万余种的国家农业图书馆，建有数据量80G以上的大型农业科学数据库。 长期保存作物品种资源39.2万份，居世界前列；国家农业图书馆馆藏亚洲第一、世界第三。本回答被网友采纳

国家农业信息化工程技术研究中心（NERCITA）于2001年由国家科技部批准组建，是专门从事农业及农村信息化工程技术研究开发的国家级科研机构，该中心挂靠北京市农林科学院，技术上依托北京农业信息技术研究中心，成果转化依托北京派得伟业科技发展有限公司。2002年该中心被农业部批准为农业部农业信息技术重点开放实验室。中心的主要方向是研究开发农业信息化平台技术和产品技术；制定农业信息标准，研究开发农业信息资源，建立农业信息资源中心数据库；开发实用农业信息系统，构建面向农民的现代农村信息服务体系，为我国农业信息化建设提供技术支撑，加速信息技术在农业及农村社会经济领域的全面渗透。中心突出技术创新、注重系统集成、强调成果转化，组建了一支朝气蓬勃、奋发向上、勇于拼搏的高素质科技队伍。目前，在岗技术研发人员160多人，平均年龄仅33岁，其中20%人员具有博士学位， 60%人员具有硕士学位；中心科技人员40%为IT及相关专业，30%为农业相关专业，30%具有IT和农业复合型知识结构。地址：北京市昌平区

2005年，在市委、市政府的正确领导和国土资源部的指导下，北京市国土资源局认真贯彻落实中央关于加强经济运行宏观调控的一系列决策，加强了土地参与经济宏观调控，全面落实科学发展观，在确保土地供应支持北京市经济社会健康发展的基础上，以“职责清、情况明、数字准、作风正、效率高”为目标，完善体制、提高素质，不断加强国土资源基础管理工作，注重建立长效管理机制，一年来取得了显著成效，圆满地完成了全年的各项工作任务。一、土地资源（一）土地资源状况据2005年北京市土地利用变更调查统计，北京市现有土地面积1 641 053.70公顷，占全国土地总面积的0.17%。土地利用率达87.05%。农用地1 105 495.30公顷，占土地总面积的67.37%，其中耕地233 400.93公顷，园地124 213.93公顷，林地690 996.11公顷，牧草地2 044.22公顷，其他农用地54 840.11公顷；建设用地323 022.93公顷，占土地总面积的19.68%，其中居民点及工矿区用地267 894.73公顷，交通运输用地28 900.98公顷，水利设施用地26 227.22公顷；未利用土地212 535.22公顷，占土地总面积的12.95%（图1）。图1 2005年北京市土地利用现状2005年北京市农用地面积比去年减少2 349公顷，减幅为0.21%；建设用地面积比2004年增加3 300.03公顷，增幅为1.03%。各类土地面积变化情况是：耕地面积比2004年净减少3 036.28公顷，减幅为1.28%；园地面积比2004年增加275.88公顷，增幅为0.22%；林地面积比2004年增加676.09公顷，增幅为0.10%；牧草地面积比2004年增加0.88公顷，增幅为0.04%；居民点及工矿用地面积比2004年增加1 209.46公顷，增幅为0.45%。（二）土地利用情况1.农用地随着农村城市化进程的加快，“十五”期间，北京市经济保持快速发展，GDP年均增长11.9%，其中第一、第二、第三产业分别增长2.7%、11.7%、12.3%。第一产业实现了战略性结构调整，都市型现代化农业强势发展。当前城市发展外延增长较快，粗放式用地现象尚未得到扭转，节约、集约用地水平还较低，土地资源利用如何转向注重内涵、挖潜存量等问题，仍然比较突出，需要下大气力，采取有效措施加以解决。从统计数据来看，发挥土地资源参与经济宏观调控等措施初步显现，与2004年同期相比北京市耕地面积减少速度趋缓（图2）。图2 1999～2005年北京市耕地面积变化趋势（1）2005年耕地减少的去向主要有四个方面：①建设占用。各类建设用地占年内减少耕地面积的33.06%，主要是首都机场扩建、六环路、京承高速、机场北线高速等国家重点工程和与奥运相关的重点工程。②农业结构调整。全市农业结构调整占年内减少耕地面积的54.91%，主要是围绕农业增效、农民增收，以推进生态农业、设施农业和创汇型农业为重点以及进一步调整农产品种植、养殖结构，优化农村经济结构等。③生态退耕、灾毁（包括自然损毁和退耕还林、还牧）占年内减少耕地面积的8.03%。生态退耕主要集中在怀柔区怀北镇、密云县西田各庄镇和北庄镇的丘陵地区；灾毁耕地主要原因是房山区十渡镇河道水毁等；④其他原因减少耕地占耕地年内减少面积的4%。如列入北京市政府重点工程，门头沟区永定河水源治理项目工程等。（2）耕地占补平衡情况 加强了土地开发整理和 “占补平衡” 工作。北京市国土资源局制发了《北京市土地开发整理暂行办法》、《北京市土地开发整理项目资金管理暂行办法》等文件，为科学合理、持续推进土地的开发整理，实现耕地“占补平衡”，提高耕地质量提供了体制和机制上的保障。2005年年内土地整理开发复垦补充耕地面积2 485.89公顷，其中整理土地686.17公顷，土地复垦258.47公顷，土地开发659.03公顷，农业结构调整654.09公顷，其他增加耕地228.13公顷，分别占年内耕地增加面积的27.60%；10.40%，26.51%，26.31%，9.18%。这些项目的组织和实施，提高了当地群众保护基本农田的意识，促进了当地农民增收致富。2005年实现了新增建设占用耕地和土地整理开发复垦补充耕地总量平衡。2.建设用地2005年实际征收土地5 982.23公顷（含国务院批准920.89公顷），其中耕地2 918.93公顷（含国务院批准532.1公顷），北京市批准的项目征地5 061.34公顷，需占用农用地3 605.15公顷，其中耕地2 386.83公顷（见表1），2005年实际占用农用地面积接近国土资源部下达的指标。保障了首都经济建设发展的8个目标：①保证了中央在京机关单位和国防用地的需求；②保证了国家级重点工程（如首都机场东扩项目等）的用地需求；③保证了市级重点工程（如2008年奥运会场馆及其配套基础设施，五环路、六环路、京承一、二期等交通项目）的用地需求；④保证了本市现代制造业、电子、高科技产业类项目（如奔驰汽车项目、现代汽车配套项目、摩托罗拉公司迁址项目等）的用地需求；⑤支持了各区县经济发展建设的用地需求；⑥保证了本市房地产业均衡发展的用地需求；⑦保证了城市生态建设（如绿化隔离带建设、京津风沙源治理等）的用地需求；⑧保证了农村地区基础设施建设和旧村改造的用地需求。表1 2005年审批建设用地情况（三）土地整理、复垦和开发情况2005年土地整理开发复垦项目个数160个（全部为2004年立项2005年实际验收合格的项目），总投资14 428.69万元。其中土地整理8个项目，土地面积273.92公顷；土地开发134个项目，土地面积1 556.80公顷；土地复垦18个项目，面积93.77公顷；投资额分别为627.48万元、13 379.25万元、421.96万元（见表2）。表2 2005年土地整理、开发、复垦项目完成情况二、矿产资源（一）矿产资源现状截至2005年底，本市共发现各类矿产126种（含亚矿种），其中固体矿产122种，水气矿产4种，主要是煤、铁及建筑用非金属等。具体资源储量数据如表3。表3 2005年主要矿产查明资源储量简表（二）地质勘查投入与勘查成果2005年北京市投入地质勘查费用13 370.01万元，比2004年减少70.68%。其中，中央财政拨款8 892.57万元（包括784万元矿产资源补偿费），比2004年增长了33.38%，国内企事业单位投资4 477.44万元，比2004年减少88.48%。年末从业人员1 342人，同比增长24.37%，其中技术人员795人，同比增长25.39%。完成机械岩心钻探工作量1 316米，同比减少98.3%。汇交地质资料231份。其中，固体矿产勘查资料25份，环境报告173份，地质科研报告2份。（三）矿产资源勘查和开发利用情况1.颁发勘查许可证及采矿许可证情况按照《北京市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强矿产资源管理工作意见的通知》（京政办发［2005］15号）中明确提出，北京市近期的矿产资源管理工作目标是：逐步减少固体矿产的开采，2005年底前注销金矿、砂石、砖瓦用粘土3个停采矿种的采矿许可证；对禁采区内的矿山和达不到最低开采规模的煤矿、铁矿、石灰岩矿和其他固体矿山限期予以关闭；地热、矿泉水实行限量开采；力争到2007年底将固体矿山数量减少70%。2005年计划减少30%，同时调整了开采矿产资源许可事项审批程序，将原由区县国土资源部门审批的开采矿产资源许可事项调整为由市国土资源局审批，采矿权延续项目报市政府审定。截至2005年底，有效矿产资源采矿和勘查许可证210件（采矿许可证162件、勘查许可证48件），批准登记面积159.37平方千米，收取矿业权使用费16.70万元。与2004年同期相比发证总件数下降74.85%，全市整顿和规范矿产资源勘查开发秩序初见成效。在有效采矿许可证中，能源矿产117个，其中煤61个、地热56个；黑色金属铁矿产11个；有色金属矿产3个；非金属矿产17个（水泥灰岩17个）；水气矿产14个，批准登记面积104.84平方千米，矿业权使用费15.70万元。在有效勘查许可证中，能源矿产地热44个、水气矿产4个，批准登记面积54.53 平方千米，收取矿业权使用费1.00万元。有效矿产资源勘查许可证及采矿许可证发放情况，按照不同的经济类型分为：（1）在采矿许可证登记发证中，国有企业20个，集体企业69个，股份合作企业5个，联营企业1个，有限责任公司20个，股份有限公司13个，私营企业7个，合资经营企业（港、澳、台）4个，中外合资经营企业4个，外资企业1个，其他企业18个。（2）在勘查许可证登记发证中国有企业5个，集体企业3个，股份合作企业1个，有限责任公司20个，股份有限公司6个，私营企业3个，其他企业6个，合资经营企业2个，中外合作经营企业1个，外资企业1个。2.矿产资源开发利用基本情况截至2005年底，共有固体矿山企业和矿泉水企业448家，较2004年减少286家。其中：固体矿山企业396家，矿泉水企业52家。另有地热开发单位60家。开采固体矿产矿山中：国有矿山22家，占全市矿山总数的4.33%；集体矿山192家，占全市矿山总数的37.8%。2005年，北京市共有采矿从业人员3.33万人，较2004年减少0.22万人。其中国有企业0.41万人，占从业人员的12.31%，集体企业0.94万人，占从业人员的28.23%。2005年北京市矿业总产值为37.41亿元，比2004年减少7.87亿元。其中国有矿山企业产值10.81亿元，占北京市矿业总产值的28.9%，主要以煤矿为主，人均产值26.28万元。非国有矿山产值26.6亿元，人均产值9.11万元。三、国土资源市场（一）土地市场1.土地市场建设积极参与宏观调控，保障首都经济社会平稳发展 一年来，由于坚决落实了土地资源参与经济宏观调控的决策，全年土地供应在得到控制的前提下，保障了北京市的经济发展。（1）积极改革北京市国有建设用地供应制度。为加强土地资源参与经济宏观调控的作用，2005年市政府出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发［2005］6号），北京市国土资源局相应配套出台了《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（京国土用［2005］534号）和《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标、拍卖、挂牌出让流程》（京国土市［2005］541号）等一系列配套文件，全市土地市场体制、机制实现了重大的创新。（2）编制了《北京市2005年度土地供应计划（试行）》。这是第一个比较规范、比较科学、比较符合实际的年度土地供应计划，同时印发了文件通知、实施意见、区县指标分解方案和供地评价标准等配套文件。《北京市2005年度土地供应计划（试行）》以及相关配套文件的实施，使得北京市年度土地供应有了明确的依据，为参与宏观调控提供了有力的保障。（3）加大了对供后闲置土地的收回力度。2005年开展了对供后闲置土地的清理调查工作。在初步清理调查的基础上，分两批解除了北京恒远房地产开发有限公司隆丰公寓、摩根中心等45宗有偿出让后违反合同造成土地闲置项目（用地面积67.02公顷）的土地出让合同，分别予以不同处置。2.土地一级市场2005年北京市国有土地使用权出让面积（实际签订合同）与2004年同期相比出让面积下降了74.20%，土地出让面积基本回落到进入2000年初期的土地出让总量水平，减少的主要原因一是由于2004年处理了一批历史遗留问题项目，提前释放了大量经营性用地；二是在宏观经济调控等一系列的政策、措施引导下，政府加大了调控力度，经营性用地的协议出让得到严格的控制。2005年北京市共计出让国有土地（实际签订合同）743宗，土地面积1 606.36公顷，成交价款99.00亿元，经营性项目用地全部实行“招拍挂”的市场配置方式，“招拍挂”用地189.21公顷，成交价款为44.65亿元，分别占土地出让总量的11.8%，45.1%（图3）。2005年土地划拨142宗，面积657.49公顷，同比面积上升了45.1%。图3 国有土地供应历年出让面积按国有土地出让用途构成分：商服用地256.19公顷，工矿仓储用地944.43公顷，公用设施用地0.33公顷，公共建设用地30.70公顷，住宅用地374.71公顷（其中别墅、高档公寓11.48公顷，普通商品房363.23公顷），分别占出让总面积比例（图4）。图4 2005年国有土地出让面积（按用地类型分）3.土地二级市场（1）转让 2005年土地转让成交量继续呈上升的趋势，共办理土地使用权转让271宗，转让面积 708.43公顷，获取转让金 132.84亿元，与 2004年同期相比面积增长35.24 %，转让金额上升90.73%。土地面积转让的主要流向是工矿仓储（产业用地），其次是住宅用地中的普通商品房，分别占转让总面积的49.19%、37.03%。（2）土地抵押 土地使用权抵押6901宗，抵押面积6335.94公顷，抵押价款3044.28亿元（连同地上物），分别比2004年同期增长了12.44%、46.96%（图5）。图5 1999～2005年土地转让、抵押面积情况（二）探矿权采矿权市场1.矿业权市场建设2005年，为贯彻落实全国矿产资源管理工作会议精神，贯彻落实市政府转发《关于进一步加强矿产资源管理的意见》的要求，加大了矿产资源管理工作力度。一年来，在全市除地热外限制其他矿产资源的开采，不再新发采矿许可证，并逐步减少固体矿山的开采，积极配合市有关部门对全市的治理砂石盗采的整治和关闭粘土砖窑场工作。同时，加大了对无证开采、偷挖盗采矿产资源的违法行为的打击力度，到2005年底，已经关闭固体矿山企业380个，占固体矿山总数842个的45%。2.探矿权采矿权一级市场依照《矿产资源法》、《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源勘查开采登记管理办法》《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》，北京市国土资源局制定了《北京市矿业权有偿出让暂行办法》，并积极推动北京市矿业权出让制度的改革。2005年共确认14个地热勘查项目探矿权，合同金额146万元；6个采矿权合同，金额101万元，有效地推进了北京市矿业权有偿出让制度的建设。四、违法案件查处情况（一）土地违法案件查处情况为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2005年北京市大力开展违法违规用地案件查处工作，把严肃查处非法批地、占地等违法案件作为工作重点，切实加大土地管理执法力度。对扰乱土地管理正常秩序的不法者起到了震慑、警示作用，明目张胆地违法占用、处置土地，公然违反规划、大规模违法占地现象明显减少。2005年北京市发现土地违法案件327件（图6），涉及土地面积466.15公顷，同比减少35.8%。其中耕地263.38公顷，同比减少19.3%；耕地占涉及土地面积的56.5%，比2004年增长11.54%。立案查处土地违法案件219件（其中历年隐漏案件59件），同比下降17.98%，涉及土地面积396.58公顷，同比下降40.48%，其中耕地224.06公顷，同比下降23.04%。查处土地违法案件结案143件（含2004年未结案件75件），结案率为65.30%，比2005年同期提高了15.49个百分点。拆除构建物6.60万平方米，没收构建物0.019万平方米，收回土地6.61公顷，收缴罚没款1 194.97万元。图6 1999～2004年土地违法案件查处情况产生土地违法案件的原因如下：①部分乡镇、村干部尚未全面领会、坚决贯彻落实科学发展观，依法用地意识淡薄，缺乏长远可持续意识，对经济发展与保护耕地、合理利用土地的关系缺乏正确认识，片面理解和追求“政绩”，以发展经济的名义，违法占地搞各类房地产开发或旅游项目；②部分与国家和市、区（县）经济社会发展密切相关的基础设施、公用（益）事业、奥运工程等重大项目，由于时间上的要求，为赶进度而占地建设，从而在用地等审批环节上出现先占（建）后办、边占（建）边办等问题；③有关农调、小城镇、绿化隔离带建设等的配套法律法规不完善，使一些用地单位以农调、小城镇、绿化隔离带建设为名，违法违规用地；④由于现行的征地补偿安置政策不能从根本上解决失地农民的后期社会保障问题，一些农民担心土地被征用后失地失业，缺少生活保障，不愿办理征地，而多采取“以租代征”的形式出租集体土地；⑤执法监察力量比较薄弱。（二）地矿违法案件查处为全面贯彻落实《国务院关于全面整顿和规范矿产资源开发秩序的通知》（国发［2005］28号）精神，北京市印发了《北京市人民政府办公厅关于加强整顿和规范矿产资源开发秩序的通知》（京政办发［2005］53号），明确了全市以煤、铁、砂石等矿种为重点，全面开展整顿和规范矿产资源开发秩序工作。为进一步明确和细化市有关部门和区、县政府的职责，又制定了具体的工作方案，将整顿和规范矿产资源开发秩序的各项任务分解到具体部门和区、县政府，同时建立了整顿和规范工作目标责任制。并制定了违法案件举报制度、重大案件督办和责任追究制度、建立联络员制度以及信息交流等5项制度，不断加大对矿产资源的执法力度。2005年北京市共立案查处矿产开采违法案件202件，与2004年同期相比增长近64.2%，全部是开采违法案件；本年结案处理案件195件，收缴采矿罚款168.16万元，与2004年同期相比增长37.10%。五、国土资源行政复议情况2005年申请行政复议8件，全部属其他类型，本年审结8件，全部为撤回申请。六、国土资源管理机构和人员培训情况截至2005年底，北京市国土资源管理年末从业人员638人，其中，研究生学历以上人员44人，大本及大专学历人员504人，高中及中专人员79人，初中以下人员11人，受过大专以上学历教育的人员占全部从业人员的86%（图7）。图7 2005年国土资源管理从业人员学历构成2005年行政管理经费78 766.47万元，其中中央财政拨款10 120万元，地方财政拨款55 312.21万元，其他收入13 334.26万元。2005年北京市国土资源局系统参加两周以上各种院校培训毕业或结业人数共316人次，占从业人员总数的49.53%。其中党校学习44人次，行政学院学习15人次，参加其他院校学历教育及培训257人次。截至2005年底，北京市国土资源局系统参加各种院校学历教育在校学习人数为126人，其中研究生1人、硕士生9人、本科生73人、大专生43人。七、问题及建议1.土地管理工作中存在的问题近年来，北京市为加强土地管理做了一些工作，取得了一些成绩，同时，我们也清醒地认识到，目前工作中还存在不少问题，主要有以下几个方面。（1）全市违法违规用地仍有发生 通过最新的卫星遥感监测显示，在不断加大执法力度、严格土地管理的大形势下，仍有一些区县发现了新的违法违规占地行为。（2）土地利用的效率总体上不够高 主要表现在土地资源利用中，严格实行投入产出效益评测不够得力，粗放型外延式用地现象仍然存在。（3）土地管理的力度有待提高，基础性工作需进一步加强 由于多年来土地管理的体制和机制等原因，全市的土地管理队伍相对薄弱，素质有待提高，运用高科技管理思想和手段，对土地实施科学化、法制化、规范化管理还存在一定差距，基础性工作仍需进一步加强、夯实。“十一五”时期是首都发展的关键时期，在此期间将举办2008年奥运会及庆祝建国六十周年等大型活动。同时，北京市经济发展正处于产业结构战略调整、社会事业发展、生态环境改善和郊区城市化加速阶段，未来几年，北京市的建设用地需求仍然呈现强劲增长态势。面对这种形势，针对当前土地管理中存在的突出问题，需要我们坚持科学发展观，坚持节约集约用地，才能实现保障经济社会的可持续发展。2.严格土地管理工作的建议结合北京市实际情况，对深化改革、严格土地管理工作，我们有以下三点建议。（1）为落实《国务院对北京城市总体规划批复》的精神，努力实现土地利用总体规划与北京城市总体规划和“十一五”规划纲要紧密衔接，经过近一年的努力，北京市土地利用总体规划修编大纲已经基本完成。希望尽早受理并批复北京市的土地利用总体规划，以利于全市“三规”同步、有序衔接、协调实施。（2）鉴于北京市的土地后备资源严重不足，在新一轮土地利用总体规划中的耕地、特别是基本农田的保有数量确定方面，遇到较大困难。建议国务院有关部门能够研究考虑北京市实行易地土地开发整理、实现耕地占补平衡的试点，并希望得到国家有关部委的指导和帮助。（3）目前的土地管理方面的法律法规尚不完善，不能适应目前经济社会发展新形势下产生的新情况、新问题，如社会主义新农村建设中发生的集体建设用地流转的强劲需求、新村建设中发生的村民上楼的住宅、旅游观光的农民居住与经营结合的“宅基地”分配等问题，国有土地使用原划拨土地改变用途（居民楼住宅办商业、公司，办公楼等行政房部分开办经营性行业等），建议国土资源部能够加快研究有关法律法规的研究制定。官方服务官方网站

农村房屋买卖合同效力[内容提要]：由于宅基地是集体组织免费给村民建房使用这一特殊属性，对于农村房屋买卖合同是否有效，尽管现在没有符合《合同法》关于合同无效的强制性规定，但对于农村房屋的买卖是否有效法院判决各不相同，各方面也存在不同争议，本文主要从通过法律、法规、法理分析出发，认为农村房屋买卖合同应为有效，同时对如何规制提出设想。[关键词]：农村房屋 宅基地使用权 房屋所有权 合同效力 地随房走一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。二、农村房屋买卖现状和法条分析目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还被告房款10万元。同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。在1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利，而对集体土地的使用权也没有实质的影响而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想如下：1、尽快完善立法，规定农村房屋可自由买卖的办法。对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地，宅基地使用不是永久的，为房屋的寿命内（或规定年限如70年），房屋到塌或灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋也是要批准的），放宽农村房屋买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内（或规定年限70年）随房移转的条件。2、参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以，可以对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有土地，交纳土地出让金，进入市场交易。3、目前在没有法律和国务院法规对农村房屋转让没有禁止性规定的情况下，法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的，应认定为合同有效为好，特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效，对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意，并规定一定的转让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条根据土地的用途对各类用途的使用权最高年限作了规定，居住用地为70年。所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限。如享有原宅基地的村民已经使用了20年,那么买方所享有的期限则为50年。同时对于原免费的可考虑收取一定的使用费。