北大房地产班：2020年房地产政策预测

广阔的三四线城市是近三年全国房地产市场规模持续增长的关键，但三四线城市并非普遍性的，位于发达的城市群、都市圈，自身人口和产业基础较好的城市，其房地产市场发展的可持续性更强。将各省省会、计划单列市作

一直以来,报考企业家总裁班的考生是络绎不绝,对于已经进入北京大学变革时代企业家创新经营管理实战班的学员来说,提高参加效率成为了他么首先要解决的问题之一。下面就给大家介绍一下参加北京大学变革时代企业

对更多千亿级企业来讲，在规模扩大后增速下滑的市场规律下，考虑到市场规模下降风险、自身规模带来的管控压力等多方面的因素，千亿企业向更高规模扩张的难度加大。在行业普遍机会不再、市场分化加剧的时代，只有

近年来，随着住宅市场增速放缓和市场需求日益多元化，众多房地产企业纷纷加大对相关领域的拓展，产业与地产的相互融合日益显著。但需要注意的是，经过这些年的探索和布局，地产企业拓展相关产业的商业模式已逐渐

采用类似杜邦分析的方式对影响企业增速的原因拆解成四个指标：权益乘数(即杠杆率)、存货占比、货值乘数、开发周期。将之前十年前三十强企业分成三类进行对比分析可以发现：销售规模复合增速>40%的房企，权益乘数为12.9;增速在25%-40%的房企为7.4，<25%的为4.0，差距为数倍，是影响企业销售额增速的主要原因;碧桂园、恒大、融创的权益乘数均超过10倍，前30强房企的平均水平为7.4。另外三个指标差异不大：如存货占比约60%左右，货值乘数为3.5左右，开发周期在3-4之间。展望2020年，随着金融供给侧改革的深入，通道业务将进一步淡去，以银行、信托等债务融资为主的融资方式受到严格管控，机构房地产业务占比和余额将继续受到管控。对龙头企业融资方式分析可以发现，以银行信贷为主的债务杠杆已纷纷用到极致，也很难进一步放大。公司债等债权直接融资方式受限于杠杆率和融资规模的刚性要求，杠杆率相对较低、经营较为稳健的企业，有望进一步扩大公司债规模。在整体信贷规模和流动性提升的大背景下，企业可合理利用资本市场的窗口期，灵活应用公司债、票据等直接融资产品补充其资金来源;年初龙湖、旭辉、融创等上市房企纷纷在香港发行美元债，利率与规模十分理想。对房地产企业而言，2020年可重点关注的融资方式有：地产项目融资从传统的债权融资为主转向股权投资(初期可能以优先股等中间形态出现)，从主要看主体信用到更关注项目现金流。从丰富项目开发模式角度来看，越来越多企业不再追求全资并表，而是与地产同业或金融机构进行股权合作。在此过程中，资本代建、小股操盘、小股东配资等融资方式也将大放异彩，归根到底是帮助企业以更少的资本金获取更大的开发规模，具有产品溢价、项目管控能力的企业将获得更多机会。资产证券化，随着市场成熟和投资人的更趋理性，以往主要关注强主体、对资产自身现金流关注不够的倾向有望得到缓解，拥有好的现金流的资产将继续获得投资人的认同，更看重项目自身收益而不是主体信用。从金融机构与企业合作的角度来看，地产与金融的融合、战略协同将更加紧密，在更多依赖公司债、股权基金等直接融资方式的同时，由于行业销售和融资压力仍在高位，兼并收购和不良资产处置的机会将会进一步增多，地产企业与金融机构在此领域的合作机会将会涌现。

历史数据显示，随着销售规模扩大和行业增速下行，品牌房企的销售增速持续下台阶。对近40家千亿房企历年销售业绩分析显示，在突破千亿的当年，龙头企业平均增长62%，是当年市场整体增速的4.4倍(领先46

经过多年的大规模开发，中国房地产市场总体已形成供需基本稳定的局面，住房存量处在较高水平。对绝多数城市和购房者而言，不是简单的缺房子，而是能满足自身需求或更高品质的房子。2019年，全国热销项目中面

历史数据显示，贷款额度放松推动个人购房贷款增长，是促进有效购房需求放大的主要推动力。以新增房贷占商品房销售额比重来看，2017-2019年，由于二套房首付要求明显增加，无论是个人端数据，还是企业端

首次置业需求有所下降但规模依然庞大：2018年新增城镇人口1790万人，是本世纪以来除2008年的最低水平;目前城镇化率已逼近60%，在达到70%之前，预计每年新增城镇人口仍在1500万人以上，对