北大地产金融班谈房地产融资方式之债券融资

世界范围内百年一遇的新冠疫情给我们社会各领域都带来了许多的变化，社会生活和社会秩序不仅受到了严重冲击，社会治理与社会建设也呈现了很多亟待认识和回答的尖锐问题。运营商业手法，解决社会问题，这种潮

从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发，房地产信

银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：

企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。物业管理和基金管理模式

企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。代建+基金模式是一种房

企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。小股操盘模式是一种房地

企业资产组成可以分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。相对固定资产来说，流动资产比较小，而如果一家企业要做好轻资产管理，人力资产和无形资产需要强大，譬如万达和万科等。代建模式是一种房地产轻资产管理的模式。下面，标杆地产金融创新总裁研修班对代建模式做出分析：房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求，一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接，是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。代建方有什么特点呢?通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。与传统房地产开发业务相比，对做代建业务的房企来说，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。在住宅项目代建方面，绿城项目代建是比较有名和成熟的，我们来分析一下他的代建基本模式：合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。绿城的收益来源于三部分：派驻团队基本管理费，委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等;委托开发管理费是主要的代建收益来源;项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。商业地产项目方面，万达代建也已经有多年的经验。正如王健林说的“推出轻资产战略后，大批投资者上门，愿意出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营;租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。”这种模式有两大好处：一是零风险。地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理;二不用资本化。只管建好管好项目，不用考虑资本化。万达之所以有较多委托方，一是因为万达品牌有影响力，可能获得便宜的土地;二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低;三是不断优化的设计等。在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主;如果房企长期维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险和波动会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，带来稳定和更高的回报。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。下面是商业地产的运营模式分析。那么商业地产

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。下面是商业地产的运营模式分析。那么商业地产