清华物业管理总裁班|新加坡的物业管理

针对企业如何制定企业内部培训机制，企业培训网从公司的战略目标、企业内外部讲师机制来分析如何制定适合企业的培训机制。培训不是一时的事情，是不断连续形成企业培训文化的事情，要打造企业的培训机制，应该综

公司内部经常培训，不能说效果没有，只是还不那么理想。一是员工不愿意听，把参加培训当成了负担，培训成了强制。二是培训之后，没有看到员工有什么大的改变，当时挺激动，过后一动不动，一问员工都懂了，但是学

高度决定视野，视野影响决策。九年前，我眼中的企业培训就是上课。而当下，我眼中的企业培训则是实现企业业绩倍增的有效途径。屁股决定脑袋，脑袋决定思路，思路又决定出路。培训在国内这些年，走过了风风雨雨，

虽然企业已经越来越重视培训，但我发现在对培训的认识上还存在很多误区，为什么培训没有效果，很多是由于存在认识上的误区导致的。“观念决定行为，行为决定习惯”，要想培训有效果，首

在旅游业投融资方面，国家表示明确支持符合条件的旅游企业上市，保证各种融资渠道畅通，加强债券市场对旅游企业的支持力度，鼓励发展旅游资产证券化产品;加大对小型微型旅游企业和乡村旅游的信贷支持。从不同方

第一项就是项目所处的阶段，即当你准备对项目投资时，要搞清楚项目所处在筹备期、建设期还是已进入到正常的运营期?如果是在筹备期和建设期的，可能就没有经营型现金流，可能需要依靠股权融资，而且在项目筹备期

从文化旅游产业项目全生命周期来看其投融资策略，在建设期，在没有经营型现金流的情况下，可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期，最好是以流动资金贷款为主，这种方式可以不稀释原始股东的权益。而在项目成熟期，这个时候现金流充沛和稳定的情况下，就要以流动资金贷款和资产证券化方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。另外，资产证券化可以实现轻资产运营，提升ROE(净资产收益率),比较快速地进而拉升股价，让投资人获得股票差价的收益。最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE“，也是目前资本市场做投资比较极致的状态。以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市，将初始投资溢价退出并实现收益以后，再用来作私募或者PE，孵化一块新的业务再上市。如果独立上市不了，就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出。这样就打通了一个项目从筹建、孵化、成熟到投资退出，从私募到公募的投融资链条。举个例子，商业地产最优秀的玩家是新加坡的凯德集团，凯德集团就是打通了商业地产的全产业链，打通了从私募到公募整个产业链。第一、项目的资源。有司马台长城、温泉、古镇文化。具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。第二、精巧的商业模式设计。收入模式中，除了门票还有索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺、展览等，整体规划的收入模式设计让项目的收入来源更加丰富，而且各项收入之间还有互相促进的作用，以此来提升项目收入规模。采取的资产模式是租赁原有古镇，将原来的老房子、那些基础设施整修、改建，这样资产比较轻，投入比较少。而项目新建的酒店是自持，这样项目的报表上资产栏看起来就比较好看;他的商业都是自营的，这样的话报表上体现的营业额看起来比较大，这样报表就会很丰富。由此一来，既有比较合适的资产配比，又有比较大的营业收入，那么融资能力就很强很方便了。第三、良好的股东结构设计。古北水镇项目一共有四个股东，一是中青旅控股;二是乌镇旅游;第三个是长期投资人，国企，北京能源投资集团;再一个是私募投资机构，北京和谐成长投资中心;整个股东结构非常合理。技术经验主要依靠乌镇旅游项目团队，市场组织有中青旅来保证，国企作为长期投资人，而私募机构是财务投资者，这是一种非常好的组合与搭配。第四、项目实施效果。2015年是古北水镇项目开业的第二年，已经进入了盈利通道，预计16年超预期。2016Q1-Q3接待游客192.41万人次，同比增长76.52%，实现营业收入5.64亿元，同比增长64.43%。2016年全年预计240万-250万客流量，同比增长63%-70%，古北水镇低密度使得接待容量仍有较大的提升空间。古北之光酒店十一开业后，景区共有1300多间客房(规划为1700-1800间)，前三季度平均入住率约70%。景区收入中客房和餐饮占比大于40%，15年客单价为314.1元。多样化消费场景使得景区客单价较高，盈利能力更佳。未来规划是每年接待400万人，综合收入超10亿。如将来规划上市，市值应该就会相当一家大型规模的企业。第五、早期的现金流平衡安排。在平衡现金流方面，项目早期规划有一个比较好的安排。就是在项目开业的前后，龙湖地产规划了一个地产项目“长城源著”，这样可以尽早地回收一部分投资，减少早期投资的压力。第六、可持续发展规划。从可持续发展方面，比如说将来上市之后要做什么，项目也及早安排好了相关题材，规划了高尔夫，别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，以满足可持续发展的需要。第七、退出规划。退出规划方面，应该说这个项目财务条件已基本具备了独立上市的前景。如果未来难以独立上市，还留了后手，因为里面有一个大股东是中青旅，完全可以由中青旅来并购，实现财务投资者的退出。

随着中国医药卫生事业体制改革的深入,国内医药行业市场正面临巨大变革，医药企业生存和发展都迎接着新的挑战。全国医药行业工商企业管理研修班为了提高医药行业的竞争实力,通过管理创新,谋求企业的长远发展，

如何提高文化旅游产业项目投融资成功的概率呢?融资方案的优化是必须的。首先是从商业模式方面进行优化。第一是收入模式的优化。门票是最常见的一种收入方式，而门票是强制性的，门票定价的是否合理很重