房地产项目操盘手课程：房地产将被文化产业取代

国房地产业经历了“黄金十年”。到2017年，全国商品房销售面积达到16.9亿平方米，比2008年增加了约十亿平方米。随着越来越多人搬进了外表豪华的高档小区，房屋内部建筑质量

一、城镇住房制度改革我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。但这种住宅制度不适应市场经济体制，因此，有必要创立具有中国特色的新型住房制度

稳妥推进房地产税立法政府工作报告指出，2018年，要深化财税体制改革，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。在十三届全国人大一次会议记者会上，财政部副部长史耀斌表示，“按照中央

“宏观大势与房地产行业的大势变化直接影响到房企业务最基本的战略决策。如今社会主要矛盾转化成了日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾，这意味着房企从高速增长到高质量发展的转

1分值管理，物业企业、项目负责人均参加评定信用等级清华物业班《征求意见稿》提出，物业服务企业、项目负责人信用等级评定采取信用分值综合评分制，按照年度评定信用等级。物业服务企业信用等级划分为

步入最近30年来前所未有的变革之局，发展方式转变、产业结构升级、经济结构变迁，全球化带来国际之间利益分配的巨大差异，新常态、工业4.0、大数据、互联网+的大潮正以排山倒海之势席卷而来，企业发展壮大

近年来，建筑业发展已日趋成熟，但有人指出，建筑业并未顺应时代积极作出改进，而这些改变看来是那么迫切。研究表明，文化和现实的障碍历史性地阻碍了它的变革。然而，现在潮流正在逆转清华建筑班。一个阻碍变革的明显问题是，建筑业是一个处于高度监管的行业。我们对我们居住的建筑环境有什么样的期望呢?这是我们的庇护所，因此需要结构健全坚固，建筑材料不会对人体有害的同时也不能太易燃烧。同时，发生火灾时，防火门宽度、逃生路线标志和距离也有严格的要求。我们希望室内照明设备良好运行且不会因插座而触电。我们希望它们能保持舒适温度的同时，在使用中能高效节能，不对环境造成不利影响。这些年，政府颁布了批准相关建筑业的公司和个人认证的最低标准。由于这项工作和涉及到的规范标准数量的复杂性，工作按找规范顺利落地目前仍存在信任和验证的问题——而这一问题正是区块链可以解决的。在建筑业，大量的团队正在设计和塑造着我们的建筑环境。随着科技和BIM(建筑信息模型)应用的逐渐推广，各个领域的协同合作和一些新概念在这个行业日趋增加，而这一趋势可促使区块链技术在该领域得到应用。区块链是什么?为什么它被誉为一项可以像互联网一样改变我们生活和工作的创新?区块链是一个去中心化的按照时间顺序安全记录交易的数据库。每一笔交易就是一个类似于比特币的数字加密货币(了解区块链技术可以先从研究比特币开始)。然而，区块链交易可以更好地代表类似于以太坊等的价值在系统内的转移。该价值可能是一种服务，一个产品或一个智能合约的许可。区块链四个可能的应用方向包括：记录价值的交换(如上述描述);监管智能合约;将智能合约结合起来从而建立一个去中心化的匿名组织(DAO,DecentralisedAutonomousOrganisation);确认数据的存在。例如，提供安全的后台数字身份(数字ID)确认。所有区块链的应用都与未来的建筑行业息息相关。以下是其在建筑中的应用的一个简单描述以及设想。智能合约：智能合约是根据if/then原则运行的一个计算机程序，通过这样的方式，该合约也受到了监管。所以，如果(if)粉刷工人已经将墙粉刷完毕，那么(then)他提出检查的请求。如果(if)负责检查该项工作的人认为质量合格，那么(then)粉刷工人则可得到酬劳。智能合约可以在这些if/then的场景中得到应用并记录在区块链上(还可以用数字加密货币作抵押)。另一个例子是，商品供应中顾客可以直接从供应商的手中购买商品，因为智能合约可以在交易中为双方提供信任。支付过程可以分成几个阶段同时债务也可以转移给不同的群体。以机械设备为例，业主可直接向供货商采购设备，当确认设备已离岸时支付一部分款项，那么此时债务(或责任)就转移给了轮船公司。然后当设备到达地点时，支付下一笔款项，又一次转移了债务，这一次对象为负责安装的承包人。最后，当设备安装完成并可投入运行时，支付最后一笔款项。所有的步骤可以储存在区块链上并且在不需要中间人的情况下提供直接的交易。DAO(去中心化的匿名组织)：一系列的智能合约可以用于创建一个DAO，这个组织遵循着基于智能合约编译成计算机程序的规则而运行。在建筑内可以安装的测量设备传感器，它们通过物联网(IOT)与区块链相连，那么该建筑在工程开始、建造和使用阶段都可以被设置成为和视作一个DAO。区块链和建筑维护系统(BMS,BuildingMaintenanceSystem)的结合可以形成一个建筑内的DAO，该DAO可以引导新的灯具的设置，接受运输和其对应的责任，叫人来安装并支付薪酬给供货商和安装承包人。同时，也可以从DAO的钱包(银行账户)付款，这是与住在建筑内的人的钱包相连接的。利用建筑的DAO来自主收取租金、团体费用和保险费用等，这一情景已不再遥远。而到了实际建造施工阶段，情况又不一样了。需要投入一些人力去理清楚施工需求，同时作出满足这些需求的决定。比如灯具的摆设，墙的粉刷，室内温度范围等等。所有的这些要求和决定通过之前提到的一系列if/then的逻辑关系(需要基于一系列相互关联的智能合约建立，这些智能合约是在业主和项目团队、承包人、设计人、监测、许可、投标、安装、授权和接手这一建筑资产的人之间执行运作的)来实现。项目管理过程也可以通过区块链记录。施工前的批准记录和建筑使用中的管理过程可以用于就施工中的各种问题进行表决。金钱、保险、投票和所有权的DAO交易通过程序规则(ProgramRules)被记录并在区块链上得到维护。身份的验证授权：电子ID的创建使得人们可以共享经过权威机构验证的相关信息。人们和/或供应商的身份可以在区块链上被安全地记录，同时这些信息可以用于工作和合同中信誉的建立。这个身份和信誉系统可以使得并不互相了解和信任的人们发生商业联系。例如，在施工过程中，我们可以认为，我们有了相关专业机构颁发的成员证明从而在机场、学校和政府合同中进行自证工作并获得权威机构(公安局)安全许可。所以对于很多人(我希望他们在读我的文章)来说，相当一部分概念是新的。尽管在建筑业对科技的开放度不断增加，但现有的行业进步还是依托于旧的建筑方式。通过拥抱区块链，建筑业可能会看到其他行业出现重大的变革。目前的建筑方式出现的重大转变(或者说断裂disruption)应该是什么样子的?要想弄清楚如何转变，就要去调查大多数建筑工程中的采购流程。目前，与业主直接签订合同的仅限于其聘请的顾问和主要承包商。总承包商再雇用分包商进行各项细分的工作。一个建筑工程的采购流程可简化如下：业主聘请顾问制作招标文件;召集各个机构投标，同时一个主要承包商也参与;主要承包商再雇用多个分包商在现场从事各项细分工程;签订建筑合同，由顾问进行管理和监督;移交建筑物，要求依次对各种签字、认证和保证单进行检查和确认。下图展示了项目主要阶段的合同联系。可以看到每个顾问都有单独的合同。业主和总承包商有一份合同。总承包商的主要职责是管理所有的分包商和供应商或制造商，分包合同将包括他们安装的货物的供应。这种单点接触的方法有很多优点，但它意味着在业主和最终产品之间会有许多中间人清华建筑班。建筑合同具有各种功能，如：向总承包商支付费用、更改项目交接日期、损害赔偿、纠纷解决等，而所有这些都可以用一个智能合同进行管理。这是对英国和大多数英联邦国家建设项目进程的一种非常简单的解释，采购方法大多归结为整个过程中的风险分配。这个共同的过程，如果结合了区块链的应用，看起来可能是什么样?通过区块链的应用，我可以看到一个更加直接的与业主的合同关系。这也与零工经济(GigEconomy零工经济是指由工作量不多的自由职业者构成的经济领域，他们会利用网站或应用程序在网上签订合同。)的发展趋势联系在一起，甚至有助于弥补行业中的技能短缺。我不认为这会导致公司结构的彻底崩溃，但可能会导致更多规模较小的公司定期合作。它还将使那些从事该项建筑工作的人更好地反映和输出他们在职业生涯中所获得的真实经验。现在已经有一种形式的采购称为施工管理(ConstructionManagement)，由施工经理管理直接与业主签订分业务。我认为通过区块链，采用智能合同和DAOs交付工程项目并实现建筑管理和子合同的自动化，我们将在这个行业走的更远。这可以创建可供审查的交易记录和在建筑物的生命周期内的事件证明记录。通过电子ID，更多的合同可以在业主和从事设计、监测、出售和制造的个人之间直接签订，这就省去了需要付给中间人的费用。设计将以同样的方式进行，但是现场的施工安排是有可能发生变化的。因此，实际上可以直接从工厂购买材料，只雇佣劳动力。

集团企业应根据自身发展的需要，结合当前的宏观政策和形势要求，针对领域内的微观环境和市场竞争环境，可以集团的财务管理模式进行调整。集团公司内部的组织机构比较复杂，一般分为如下的结构层次：一是集团

集团公司大多为跨地区、跨行业、跨所有制甚至为跨国经营的资本运营实体，是由多个具有独立法人资格的企业组成的企业群体。为此，集团公司的财务管理要在保持集团利益的前提下，既发挥集团的整体优势，又要充分尊