清华物业班：怎样做优秀的物业人？

物业人，无论是部门还是基层，平时在规划、管理、落地执行上总会面临各种压力和许多挑战。而且这些挑战常常鱼龙混杂，犬牙交错，一时之间还很难让人摸清头脑，进而会让人产生抵触躲避等消极情绪。但如果能迎难而

“服务第一，业主至上!”打铁就得本身硬!我将摒弃“一杯茶水一张报”、“电脑面前乐逍遥”的惬意，走出办公室，深入小区巡查，现场

如果说2014年彩生活上市，标志着物业管理正式进入资本市场，使物业管理作为一个独立的行业进入投资人的视野，那么，2018年2月1日，南都物业A股上市则标志着物业管理行业资本化进程的全面加速。而2月9日，雅生活成功以高市盈率发行新股，则是物业管理到了股市“风口”的体现。汹涌的上市潮和高企的估值背后，正说明物业管理到了资本市场的风口。作为一个物业服务企业的经营者，该如何理解和把握这种现象和趋势呢?未来五年，财富的创造主要来自资本市场未来5年，资本市场有可能创造62-102万亿元的财富。换句话说，谁不能搭上资本市场的快车，谁就将与这一轮财富浪潮无缘。未来10年，若按市销率(市值/销售额)1-1.5倍估值，则物业管理行业可以创造2-3万亿元的社会财富。从这个视角看，物业服务企业上市，既可以满足行业发展壮大后资本运营的需要，也为资本市场创造了可供配置的核心资产。物业管理标的为什么会成为未来资本市场中的核心优质资产?对于投资人而言，又大又好的行业才是他们追逐的目标。大，提供了流动性;好，提供了成长性和收益性。物业管理行业已经完全符合投资人的偏好，因此，获得高估值就顺理成章。首先是因为行业有广阔的市场空间粗略估计，未来10年，物业管理市场规模可能将达到2万亿元的水平，其中物业管理市场在1.3万亿元，增值服务市场在7000亿元。这就是说，物业管理市场规模在10年内有两倍的成长空间。同时，由于物业管理行业的“头部效应”明显，强者更强，赢家通吃，市场和利润正向优势企业快速集中，而市场的集中度CR100也仅在30%左右，并且最大的物业服务企业占市场份额也仅2%，这给龙头企业提供了充足的成长空间。龙头企业既可以分享行业的内生增长，还可以通过并购实现外生增长。其次，行业具有非周期性的明显特征随着市场波动率的提升，资本市场对非周期性的行业关注度越来越高。而非周期性，是指在一个相对长的周期内没有周期性波动。物业管理毫无疑问有这样的特征。物业管理市场规模=服务面积×服务单价从这个公式，我们更可以轻易得出，在未来10年，市场规模将刚性上升，不会出现周期性波动。最后，业界企业普遍具有出色的会计报表物业服务企业会计报表和其他行业相比，简单而干净。简单，是说会计报表项目的可理解性强;干净，是说会计报表的项目少，同时，风险资产占比极低。之所以说物业服务企业有干净的资产负债表，是因为一方面，其经营杠杆率低，抗风险能力强。除个别因并购而进行债务融资的企业，绝大多数物业服务企业都不存在有息负债，甚至相当多的企业不但没有利息支出，还有利息收入。由于账面负债基本上为无息负债，负债规模的上升对企业并不会形成负担，在已经到来的加息周期，经营的安全性更有保障。另一方面，其净资产收益率ROE高企。由于物业管理行业属轻资产行业，企业只需很少的投入即可以开展服务运营。龙头企业ROE(净资产收益率)基本上可以维持在20%-30%间，这才是行业获得高估值的决定因素。最后，其拥有高额的现金结存。物业服务企业现金在资产中占比往往达到30%-60%，而应收账款的坏账率极低，正说明物业管理是现金溢余型行业，这也决定了这个行业远期的派息比率会较高。

一名职业物业管理人员必须在职场中养成一些良好的习惯。物业管理人员所从事的服务工作，每天要面对的不仅仅是公司同事，更多的可能是业主、租户及他们的亲属，如果是写字楼物业，酒店物业，面对的人就更广泛了。

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