清华物业班：物业经理内部管理风险意识

物业管理行业是民生服务的最前沿，法律法规不健全，政府宣传引导不到位，媒体的误导等，使物业服务企业的实际工作中处处是风险，不管你物业企业愿意不愿意，最终都成为你的责任。做为一个企业，物业服务公司是有

物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低，市场呈现完全竞争状态，盈利水平较低。资本市场逐渐成为物业管理企业规模发展的助力器。借助资本市场融资，物业管理企业加速兼并收购，有效提升企业资产水平。根

无论物业管理、设施管理还是资产管理，其管理对象都是具有明确产权的、有价值的物质实体，这些实体是由所有者为了满足特定的目标需要而建造的。三者都含有对管理对象进行良好维护与维修的内容，都要保证管理对象

1.设施管理的发展背景与涵义设施管理(FacilityManagement)是自20世纪60年代开始伴随着办公环境与设备的日益复杂而逐渐产生并发展起来的。国际设施管理协会(Interna—tionaiFacilityManagementAssociation，IFUA)。自1981年成立以来已经在60个国家设立了125个分会，拥有会员19500人。90年代兴起的知识经济理论，促使企业组织发展从单纯依赖物质要素转向人的要素。调查显示，舒适的工作环境能使工作效率提高5%～15%，许多公司因此将提高工作环境质量作为吸引和留住优秀员工的重要手段，从而更加关注设施管理。根据IFMA的定义，设施管理是“一种综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建筑环境功能性的专业活动”。无论IFMA还是欧盟标准化委员会(CEN)、英国设施管理协会(BIFM)等相关组织都将设施管理视为满足设施所属组织战略需求的必要手段，其目的在于支持组织实现战略目标，提升组织竞争力。从设施管理产生、发展到目前国外相关研究始终都将设施作为组织的重要资源，将设施管理视为支持组织实现发展目标的组织内部重要管理职能。设施管理强调其管理过程必须与组织发展战略高度一致，能主动适应并为组织发展提供必需的物质条件保障。而设施管理的具体承担者，则可以是组织内的部门，也可以外包给第三方专业企业承担。1992年，IFMA进入中国并在香港设立了分部。2004年，IFMA开始向中国内地较为深入地介绍设施管理基本理论与研究现状，并向内地物业管理经理人颁发了设施管理经理资格证书。此后，设施管理被内地部分业内人士视为“超越”物业管理的新模式而受到大力推动。但据笔者进行的一项针对物业管理行业从业人员的调查显示，72%的受访者对设施管理的认识是“听说过，但不很了解”。2.资产管理的内涵20世纪80年代以来，随着房地产市场和客户需求的变化，在发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化。他们意识到简单依靠“区位”因素加上投资不能理所当然地就为投资人带来高额回报。对房地产资产进行经营管理的技能成为获得投资收益的重要保障，以致出现了房地产以投资为导向还是以经营为导向的讨论。此外，有研究指出大部分公司都忽视了对其拥有不动产资产的管理，没有考虑对不动产资产的占用成本问题，主张应从公司经营活动整体配置和利用不动产资产。在这种背景下，资产管理受到重视并成为房地产投资和企业经营管理中的重要内容。资产管理(RealEstateAssetManagement或PropertyManagement)的基础是不动产管理，是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者的目标的过程。从本质上讲，不动产管理并不是新生事物，但资产管理引入了资产组合管理和每股收益分析的内容。国外资产管理的研究主要分为两种视角，一是机构投资人角度，以资产组合管理和对不动产经营管理获取回报;二是公司(组织)视角，关注不动产资产在公司经营过程中的作用和表现。当公司拥有不动产资产的主要目的是利用它来获取收益时，上述两种视角便合二为一了。随着国内房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，促使物业管理对服务领域和服务模式逐渐拓展。2001年后，业界开始出现资产管理。业主对物业保值增值的关注和物业服务企业发展面临的困境，使资产管理成为国内物业管理行业发展探索的主题。目前国内业界普遍的看法是传统的物业管理是资产管理的基础层次，而资产管理更适合于商业物业等收益性、高端物业形态。

北大新时代企业家研修班项目自2002年开办至今,已经培养了上千名的企业管理精英,目前已经汇聚了非常庞大的校友网络。那么,一些人就不禁要问了,北京大学新时代企业家管理创新研修班学员都来自哪里?一

20世纪80年代，为适应改革开放后沿海开放地区新建居住区管理的需要，深圳借鉴港台地区的做法，率先引入并实施了物业管理制度。1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，规定此后新建住宅小

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