新金融监管影响之IPO难度加大，过会率降低

为业主办理入住服务①验明客户资料：业主本人办理：业主身份证、入住通知单、房屋买卖契约;业主委托他人代为办理：除上述资料外，还需提供委托人身份证及委托书;单位购买：除上述资料处，还需提供单位证明及个人身份证明。②填写资料或签署协议：填写《住户登记表》;签订相关规定或协议。③发放物品并确认：房屋钥匙、《住户手册》、房屋水电图④收取费用：物业管理费。⑤房屋验收及整改：维修部专业人员携带相关器具指导业主(住户)按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收;查抄水表、电表、煤气表底数并共同确认;质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上，客户服务中心据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”，由维修部或管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作;维修部复检合格后，客户服务中心及时与业主联系，确认再次验收时间，通知维修部在约定时间陪同业主再次验收;验收合格请业主(住户)在“业主报修处理登记表(维修工作单)”上签字确认。⑥房屋托管：签订《托管协议》;查抄水表、电表读数，托管期间水表不超过5º，电表不超过20º;物业管理费按全额的70%收取。每周及大雨前后安排人员对托管房进行户外巡查，发现问题及时处理并通知业主。⑦资料归档：入住通知单、业主身份证复印件、受委托人身份证复印件、单位证明、住户登记表、协议。业主装修接待(1)验明业主身份：查验身份证;如业主委托他人代办，需提供委托书及受托人身份证，并将受托人身份证复印后与委托书一并存入该户档案。(2)备案：向业主及施工队重申装修时间及禁止事项，签订装修协议，审核装修方案;涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，要求申请人向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请。(3)发放证件：发放装修施工许可证、施工人员临时出入证，并做好记录。(4)收费：装修垃圾清运费。(5)资料归档：委托书、受托人身份证复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书。(6)通知：通知维修部、安护部装修户情况，对装修过程进行监控管理。前台操作熟练地操纵前台的工作是物业助理最基础的工作，前台的工作主要有接待业主(住户)的投诉、整理和管理业主(住户)的资料、接听电话、开放行条、接待来访和工程出单。一、接待业主(住户)的投诉，投诉分为有效投诉和沟通性投诉(抱怨)。(1)有效性投诉的情况有业主(住户)对物业管理公司在管理服务方面(保洁、车辆管理)、乱收费、设备维修保养方面失职、违规等行为的投诉。(2)沟通性投诉：求助型：业主(住户)有困难或问题需给予帮助解决的(保修服务)。咨询型：业主(住户)有质疑或建议要向管理部门沟通。发泄型：业主(住户)带有某种不满，受委屈或误会等造成的内心不满，心理不平衡，要求把问题得到解决的。沟通性投诉若处理不当，会变成有效投诉，所以必须要认真处理好沟通性投诉，处理各种投诉时注意不能轻易向业主(住户)承诺。处理投诉的程序：①做好投诉记录;②准确判断投诉的性质;③准确判断投诉事件的负责部门;④带上负责部门的主管到现场了解情况;⑤由负责部门主管为主要处理问题的中心人物;⑥回访。处理沟通性投诉的程序：①做好投诉记录;②确认对方的身份;③查看投诉者的缴费情况;④通知相关部门去处理或给予解答;⑤回访。二、整理和管理业主(住户)的资料：(1)将旧文件归类存档;(2)更新业主(住户)的资料;(3)管理各种合同文件;(4)负责打印和存档。三、接听电话，接听电话的程序：①报出己方的地址(大厦管理处);②问清楚对方的身份;③听清对方表达的内容;④做好记录;⑤向对方解答相关的问题，不能当场解答的，留下对方的联系方式;⑥挂电话后找相关部门解决;⑦回访。四、开放行条，开放行条的程序：①需要对方出示相关证件(身份证);②查询对方缴费情况;③确定对方需要放行的物品;④确认对方的身份，有必要时打电话让业主确认是否放行。五、接待来访：①问明来意;②确认对方的身份;③通报相关部门;④引领来访人员到接待区坐定;⑤送上茶水。六、工程出单：①出单;②通知工程部;③签领;④跟进;⑤回访。七、前台工作的注意事项：(1)注意穿着整洁;(2)保持前台整齐干净;(3)熟练操作办公设备;(4)非工作需要不得使用电脑、电话、打印机和复印机等办公设备;(5)注意节约用纸和节能;(6)注意言谈举止。监督和协调部门的工作一、保安部：(1)检查保安的穿戴是否规范;(2)检查各个岗位是否正常;(3)督促不自觉的员工;(4)发现不合格，找队长处理或出内部协调单;(5)跟进检查。二、工程部：(1)督促员工及时处理工程维修;(2)工程跟进;(3)回访;(4)发现不合格，找工程部主管处理或者出内部协调单;(5)跟进。三、清洁部：(1)检查楼宇的卫生情况;(2)监督清洁部的保洁进程;(3)督促清洁部及时处理卫生事件;(4)发现不合格，找清洁部主管处理或者出不合格单;(5)跟进检查。四、绿化：(1)跟进绿化的种植进程;(2)监督绿化的养护情况;(3)发现不合格，通知绿化公司及时处理;(4)跟进。日常巡查楼宇的日常巡查工作：(1)卫生情况;(2)检查公共设备设施;(3)检查公告栏;(4)检查保安部巡逻情况表和记事本;(5)发现不合格即通知相关部门及时处理;(6)跟进检查。广告位、仓库管理：对外招租，对外招租包括广告招租、仓库招租和场地使用招租。一、广告招租：(1)协商;(2)签约;(3)广告管理;(4)催收广告租金。二、仓库招租：(1)协商;(2)签约;(3)仓库管理;(4)催收仓库租金。三、场地使用招租：(1)协商;(2)签约(同时缴纳场地管理费);(3)监督和管理场地的使用情况。物业服务费管理催收管理费，提意见是业主(住户)的权利，缴纳管理费是业主(住户)的义务;业主(住户)可以放弃权利，却不得不履行缴纳管理费的义务。催收管理费分上门催收和电话催收两种方式：一、上门催收：①表明自己的身份和来意;②若业主(住户)对管理处有什么疑问，可以现场给予解答，无法解答的问题，留下业主(住户)的联系方式(不能做任何的承诺);③做好催收管理费的记录;④跟进业主(住户)缴纳管理的情况。二、电话催收：①表明自己的身份;②确认对方的身份;③表明打电话的意图;④与业主(住户)约好缴纳管理费的时间;⑤做好记录;⑥跟进业主(住户)缴纳管理费的情况。

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