清华大学房地产班之房地产未来变局之初探

工程建设中的各种问题及隐患，大多可以通过审查发现。为了确保工程审查，项目负责人及管理人员必须严格做好工程项目大大小小的各类审查，才能最终保证项目顺利通过验收。合同审查合同审查是施工企业维护自身合法权益的关键环节，合同审查时，一方面要注意合同的合法性与各方企业的资信能力，避免后期设计款项结算时的工作难以完成;另一方面要看合同条款及内容是否完备，是否涵盖了工程所需的各项内容，是否有资金隐患问题等。很多后期的纠纷问题，追溯原因都与合同审查疏忽有关。根据相关纠纷案件的情况总结可知，以下问题值得关注。(1)虽然建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，此时发包人或承包人请求参照合同约定支付工程价款，双方均可以请求参照合同约定支付工程价款。(2)当建设工程施工合同无效，建设工程经竣工验收合格时，当事人主张工程价款或确定合同无效的损失时请求将合同约定的工程价款、付款时间、工程款支付进度、下浮率、工程质量、工期等事项作为考量因素的，应予支持。(3)当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理，但不得超过年利率24%。没有约定的，参照相关规定，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。(4)建设工程施工合同无效，不影响承包人是否享有建设工程价款优先受偿权。即建设工程施工合同无效，承包人仍然享有建设工程价款优先受偿权。施组审查施工组织设计评审要查九大项，包括工程概况、施工部署、企业资质、施工方案、进度计划、质量管理、机械配置、通病预防和优化措施。审查有重点，因此施组设计必须要在以下范围内做到满足要求：(1)施工总平面布置应合理;(2)施工总进度应符合工期要求;(3)主要技术措施应确保先进、合理，且工程针对性强;(4)施工人员、施工机械及器具应合理配置，确保满足工程需求;(5)施工质量及工期控制措施应具有可执行性;(6)质量、安全管理应到位，相关措施及要求应完善、健全。施工组织设计是影响现场施工管理效率最关键的内容之一，越是前期工作，越应该仔细审查。如对工程概况的相关资料审查是否详细;对工程建设中的重点、难点、特点是否进行分析，是否和实际情况相符;审查所选工法在现场条件下能否可行;审查施工组织设计是否根据项目总工期要求逐级分解编制合理的各阶段进度计划等。同时，施组设计的科学性也关系到工程质量安全，因此在审查时，还应注意审核施工组织设计中是否有相关质量管理与保证措施，且是否针对重点难点具备详细的质控措施;审查隐蔽工程验收、分部分项工程验收移交与报审制度是否完善;流程体系是否健全;审查文件资料保管与移交制度是否健全。图纸审查收到施工图审查机构审查合格的施工图设计文件后，施工单位应在设计交底前，进行全面细致的熟悉和审查施工图纸工作。由于关系到施工技术交底的所有细节，因此在会审时要注意以下内容。基本要求(1)总平面图。是否标示建设用地范围，道路及建筑红线位置，用地及四邻有关地形，地物，周边市政道路的控制标高;是否明确新建工程(包括隐蔽工程)的位置及室内外设计标高、场地道路、广场、停车位布置及地面雨水排除方向。(2)平、立、剖面图纸是否完整，表达准确。屋顶平面应包含下述内容：屋面检修口、管沟、设备基座及变形缝构造;屋面排水设计、落水口构造及雨水管选型等。(3)关键部位的节点、大样是否有遗漏，如楼梯、电梯、汽车坡道、墙身、门窗等。图中楼梯、上人屋面、中庭回廊、低窗等安全防护设施是否交待清楚。(4)建筑物中留待专业设计完善的变配电室、锅炉间、热交换间、中水处理间及餐饮厨房等，能否提供合理组织流程的条件和必要的辅助设施。建筑抗震(1)是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数，是否正确采用岩土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施(地下水有腐蚀性时)等提出的建议并采取了相应措施。(2)建筑抗震设计采用的抗震设防烈度、设计基本地震加速度和所属设计地震分组，是否按GB50011—2010《建筑抗震设计规范》(2016年版)附录A采用;对已编制抗震设防区划的城市，是否按批准的抗震设防烈度或设计地震参数采用。计算分析(1)利用软件建立计算模型，并必要的简化计算与处理，确保建筑结构部件符合工程的实际情况。(2)所采用软件的计算假定和力学模型，是否符合工程实际。(3)复杂结构进行多遇地震作用下的内力和变形分析时，是否采用了不少于两个不同的力学模型的软件进行计算，并对其计算结果进行分析比较。(4)所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后方可用于工程设计。竣工验收审查随着“放管服”的不断深入，目前在住建领域已经有推行了“审批服务、行业监管、竣工验收”的三段式管理模式，为确保工程一次通过验收审查，下面这些要点必须要严查到位。地基与基础地基基础的主要施工内容包括桩基施工，混凝土基础施工，地下防水施工，钢结构施工及土方回填施工，所需验收资料如下。(1)桩基：钢筋笼就位前，应做好隐蔽，需准备验收材料包括钢筋笼的数量、规格、型号、主筋间距、长度、钢筋连接情况记录。(2)混凝土基础：基础浇筑前，应做好钢筋隐蔽，需准备验收材料包括钢筋数量、规格、型号、主筋间距、钢筋连接情况。(3)地下防水：地下防水工程在底板铺贴完毕，进入防水层保护层工序前，应做好防水隐蔽，需准备材料包括卷材防水层及细部做法方案及相关记录。(4)钢结构：钢结构施焊完毕和防腐结束后，均须做隐蔽，需准备材料包括焊接工艺、焊缝、外观质量记录，防腐使用材料、遍数、厚度记录，确保符合设计要求。(5)土方回填：土方回填前，应做好混凝土隐蔽，需准备材料包括混凝土强度等级，基底清理、标高情况记录。主体结构主体结构通常包好混凝土结构、砌体结构、钢结构等结构的施工，所需验收资料如下。(1)混凝土结构：混凝土浇筑前，应做好钢筋隐蔽，需准备材料包括钢筋数量、型号、规格、连接情况记录。(2)砌体结构：植筋完成后，应做好植筋隐蔽，需准备材料包括钢筋型号、试验情况、扩孔清洁情况记录。(3)钢结构：钢结构施焊完毕和防腐结束后，应做好钢结构隐蔽，需准备材料包括：焊接工艺、焊缝、外观质量，防腐使用材料、遍数、厚度等记录。建筑屋面(1)卷材防水屋面：卷材铺贴点补施工完毕后，应做好屋面隐蔽，需准备材料包括防水层的基层施工记录，防水构造施工方案及记录。(2)刚性防水屋面：混凝土浇筑完毕后，应做好屋面隐蔽，需准备材料包括防水层的钢筋、厚度、坡度记录，防水构造施工方案及记录。机电工程(1)给水系统：给水及消防管道安装完毕后，应做管道隐蔽，需准备材料包括暗埋管道纵、横、立座标及尺寸偏差记录，管道防腐及支、吊架、管道各种试验记录，管道试验有冲洗、通水、耐压试验记录。(2)排水系统：污水、雨水管道安装完毕后，应做好管道隐蔽，需准备材料包括暗埋管道纵、横、立座标及尺寸偏差记录，管道防腐及支、吊架、管道各种试验记录，管道试验有蓄水、通球试验记录。(3)电线导管安装：配管安装完毕后，应做好电线导管隐蔽，需准备材料包括暗埋管线规格尺寸记录，管弯曲半径及连接情况记录。(4)防雷接地：室外接地装置安装应做好接地装置隐蔽，需准备材料包括暗埋接地材料规格型号记录，干线、模块埋设垂直度、水平位置、埋设深度、间距、搭接长度记录;避雷引下线应做好引下线隐蔽，需准备材料包括引下线设置位置、方法、数量记录。建筑装饰工程(1)抹灰：加强措施布设完毕，隐蔽工序前，做抹灰网格布隐蔽，需准备材料包括加强措施布设及与基体搭接宽度。(2)门窗：门窗在安装后且边框封闭前，应做门窗隐蔽，需准备材料包括安装位置、连接方式、填嵌密封处理以及固定片或膨胀螺栓数量、位置记录等。(3)吊顶：明龙骨吊顶安装完毕，吊顶板安装前，应做好吊顶隐蔽，需准备材料包括安装间距、连接方式记录，配件防火处理及吊顶填充材料防散落处理措施，吊杆、龙骨的接缝记录等。(4)饰面砖粘贴：施工完面砖粘贴工序前，应做好饰面砖隐蔽，需准备材料包括找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法及粘贴效果记录。(5)地面：基土垫层施工完毕后，应做好基层隐蔽，需准备材料包括压实系数设计，填料及表面允许偏差检测记录。

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