清华大学房地产班之房地产未来变局之初探

热钱和资本为什么那么喜欢中国房地产?原因无他：利润。中国房地产一向是以投机性强，涨幅大，永远不跌为主要标签。同时民间也一直在对赌政府不敢让房地产硬着陆，不敢捅破房地产泡沫。而现实的表现也的确如此，中国房地产奖励了一批又一批炒房者，给他们带来了巨额经济回报。“房地产永远涨”是广大中国人经过那么多年实践之后留在脑海里的最根深蒂固的观念，但是目前情况发生了一些根本性变化，由于来自最高层的强力背书和干预，中国政府从控制房地产交易流动性，开发公租房廉租房，通过租售同权积极发展租赁市场等多管齐下的方式开始整顿房地产市场，打击房地产投机，聪明而又胆小的资本开始嗅出未来在中国炒房地产将变得更加困难和不再那么有利可图了。按照资本哪里有利润就流到哪里的逐利本性，热钱和资本很大可能会撤出无利可图并且风险变大的中国房地产，而去寻找下一个目标追求利润。而人民币逐步实现自由兑换，也为这些热钱提供了一个更方便出口，除了继续在国内寻找机会之外，也给这些热钱提供了一个海外选项。那么这些热钱有可能会流入已经经历过本地历史上最大泡沫的海外房地产市场吗?我的答案是非常有可能，而且这一次有可能会更猛。海外房地产的历史和变化首先我们来看一下海外房地产的历史和近期经历的变化。认知和观念的变化本地人由于消费习惯和传统投资理念的原因，房地产历来或者至少从来都不是他们最主要的投资产品，绝大多数民众对房地产的理解还处在房地产的居住属性上面，这个可以从在中国人大规模投资海外房地产之前，本地人拥有投资房的比例中看出来。最近几年，中国人出于分散风险，特别是忧虑人民币贬值，带着“房地产永远涨”的观念开始转战世界各国。特别在一些热门城市，进行海外资产配置。一夜之间，本地人突然发现中国人带着大把的银子站在他们门口，疯狂地向他们收购土地和房产。面对着突如其来的“门口的人“，他们一开始还懵懵懂懂，甚至还很开心地把房子以他们认为的”高价“卖给海外投资者，但是随着房地产价格的持续飙升以及房产，特别是优质地段的房产开始集中到海外投资者手里之后，他们开始领悟，甚至产生恐慌，一部分人也纷纷加入到炒房大军之中。在”房产兴邦“的巨大财富示范效应下，房地产开始逐渐成为本地人占比最大的投资品。在鲇鱼效应和规模效应的戴维斯双击下，海外房地产，在中国房地产之后，开启了一波波澜壮阔的时代。地人也很快被分化成了两拨，一部分思维开放，行动敏捷的加入了炒房大军，短时间内迅速实现了财富升级，而另一部分思想保守，固执的则慢慢地跌出了中产阶级。尽管这种现象在某种程度上造成了一些民生问题，一些本地人在房地产上被中国人打的满地找牙，但与此同时，客观上造成的现实意义是中国人先进的房地产投资理念教育了他们，房地产投资致富的观念开始深入人心，本地人对于房地产的传统观念开始改变，炒房在海外具备了一定的群众基础。