清华大学财务总监班：中小企业管理人员的财务素质相对较低

财务管理在市场经济体制下越来越显示出它的重要作用，社会经济发展需要企业财务管理刨新。我国传统的财务管理，轻企业主体理财;重核算，轻竞争与市场观念;重事后算帐、轻事前预测决策和事中控制;重经验管理，

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一是行业并购加剧龙头企业出现。当前，已上市物业公司几乎是背靠大型房企。房企型物业公司具有两大优势：一是通过内部关联交易方式承接某公司旗下的大量物业楼盘，以碧桂园物业为例，2017年底碧桂园集团在中国的土地储备量约为2.82亿平方米，这些新增的物业楼盘必然成为碧桂园物业新增项目来源;二是具有充足的现金流大肆并购其他优秀中小物业公司，在较短时间内快速扩大管理规模，以及享受合并报表所带来的直接受益。以彩生活为例，2017年彩生活以20.13亿元的对价从母公司花样年控股收购万象美(原万达物业)，预计2018年中报(上半年财报)收购标的将全面并表。据统计，万象美2017年净利润实现约2.8亿元人民币。这对彩生活2018年业绩产生非常高的市场预期。在投资者看来，物业管理行业格局正处于“大行业，小龙头”的竞争状态。2017年百强物业公司的市场份额达到30%。而在房企分拆物业上市的趋势下，房企物业公司开始向外部攻城略地，参与市场竞争、并购是最有效的增长方式。物业服务标准化的存在，不需要过度担心被并购企业融入自身管理体系的问题。因此，合并报表对企业自身业绩将产生更多的积极影响。从长期投资来看，未来十年具有龙头基因的大型房企物业公司将会享受行业成长及市场份额加速扩大的双重成长红利。强者恒强，行业集中度将会越来越高，必然会诞生龙头企业，投资者的回报也会随之水涨船高。二是低频物业服务带来稳定的现金流。如果回到十年前，我们会发现，能够始终处于上涨态势的股票都具有以下特征：大众生活低频服务消费。在A股，有长江电力(用电需求)、贵州茅台(送礼需求)、格力电器(变温需求)等。这些股票持续性上涨，说明自身受宏观经济周期变化影响程度较小。在消费升级大背景下，大众对物业服务体验要求越来越高，也愿意为此支付较高的物业服务费用。所以，品牌物业公司在提供高品质服务的前提下，物业费收缴率基本能够达到95%甚至更高，从而保证企业持续收入及稳定的现金流。笔者以港股5家上市物业公司(彩生活、雅生活、绿城服务、中澳到家、中海物业)为例，对其2016~2017年收入和现金流情况进行分析。从收入情况来看，2017年五家公司合计实现收入128.2亿元人民币，同比增长25.6%。其中，中海物业维持去年水平，其他四家公司收入均保持高速增长。可以预见，中海物业未来几年可通过承接母公司物业项目和并购两种渠道轻松完成年增长20%~30%的目标。考察上市公司现金流情况时，可以用“经营活动产生的现金流量净额(会计年终之现金及现金等价物)/营业收入”的指标来分析企业的资金流是否正常。当这个指标小于0时，企业就面临资金链断裂的风险。从五家分析数据来看，2017年平均值为0.51，同比下降13.9%，但整体现金流情况良好。三是增值服务巨大空间带来高成长预期。投资者在二级资产投资股票，除了看中确定性外，还看中企业的成长性，也就是对企业未来盈利能力的预期。

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