北大养老产业班之增量改存量带动现有存量资产的盘活

自然资源部调控和监测司巡视员、原国土资源部规划司司长董祚继表示，这是改变城乡土地制度二元结构、推动城乡融合发展的必要措施。农村集体经营性建设用地不能直接入市，制约了集体土地的集约高效利用，降低了集体土地资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。一旦这条法律修改获得通过，城乡建设用地就会同等入市、同权同价，并带动其他要素在城乡之间合理流动和公平交换，从而促进城乡融合发展。当然，集体土地直接入市是有前提的，一是要符合规划，即土地利用总体规划;二是要用途管制，即只有规划确定的工业、商业等经营性用途才行;三是要依法取得，是经依法登记的集体建设用地。1影响重大看到这里，可能各位还有些迷糊——全国人大常委会修订这两部法律，跟康养产业的商业模式有何关系?简单来说，现阶段投资康养项目，不管是养老地产、田园康养综合体，还是旅居养老项目，必然要与土地打交道。尤其是最近这两年越来越多的投资人将目光转向乡村，越来越多的项目使用农村集体用地来进行康养项目开发，这就不可避免地在土地获取、土地成本、土地性质使用条件等方面受到影响，进而影响项目的规划、开发、销售等各个环节。此次两部法律修正案草案一旦审议通过并正式实施，那么将极大影响康养项目的土地获取、开发建设、项目销售等关键环节，进而极大影响甚至颠覆康养项目的商业模式!仅从土地获取这个角度来看：修订前，农村的集体建设土地想用来开建设康养项目，那么必须经过土地征地环节。征地之后，这块地皮就变成了国有土地了，不再是集体所有了。修订后，农村集体建设用地不再需要经过征地环节，就可以建设康养项目了。土地权还是属于集体所有不变。2早有端倪此次修改实则早有端倪。按照现行的法律规定，农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。包括：商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用、商品住宅等。现行城市房地产管理法第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。此次修改是此前改革经验总结上升到法律层面的修改。2015年，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)开展集体经营性建设用地入市试点工作。根据相关的决定，在三十三个试点县(市、区)暂时调整实施有关法律规定目录中，第一条就涉及了对《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整。在试点区域对《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整部分即针对前述的“第九条”。而《中华人民共和国土地管理法》方面，则是第四十三条规定的“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”而调整的具体内容是：暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。而在2017年公布的土地管理法修正案草案中，明确提出，要建立农村集体经营性建设用地入市制度：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”因此，目前透露的修改内容，是意料之中的修改，但外界呼吁的对集体经营性建设用地入市的细节性规定，还需要《土地管理法实施条例》等配套法规修改完善工作。3如何应对过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。而现在此类约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。尤其是打算利用集体建设用地开展健康养老项目开发建设的投资人，接下来在获取土地环节操作更加简便。土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途，主要影响的是非住宅类经营性土地。这一政策全面落地预计影响主要还是对一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市的商用土地将带来巨大的冲击。相应地，对于部分康养项目也会产生影响。类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。而针对当前政策调整，相关开发商需要积极筹划策略，尤其是研究很多省会城市的用地政策新动向，对于打算进军养老地产的开发商而言，尤其要密切关注当地用地政策最新风向。整体看，此次全国人大常委会针对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，对建设用地的使用给予了新的政策调整，或者说是放宽的政策内容。实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。该政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也具有重大意义。

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