标杆地产金融创新总裁研修班：房地产融资收紧对土地市场的影响

住房信贷政策收紧，居民购买力下降。我国的住房信贷政策工具可分为贷款额度、成本和资质三大类，主要工具包括首付比例、贷款利率和首套二套房认定标准。2008年以来我国商品房市场呈现典型的短周期波动特征，

2019年4月，中央政治局会议释放地产政策收紧信号。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”和&ldquo

标杆地产金融创新总裁研修班认为，分渠道来看，下半年融资形势严峻。2019年上半年融资占比达77%的主要4类渠道明显收紧。其中，银行贷款和非标融资规模管控、合规监管加强，海内外债券资金用途限制、备案监管强化，个人住房贷款受额度限制、利率回升和销售下行影响。而目前受监管影响较小的资产支持证券、海外股权融资和应付款融资占比仅1.5%、0.2%和21.5%，难以承接转移的融资需求。银行贷款将继续回落。上半年房地产开发贷新增余额8500亿元，同比下降36.6%，增速比上年末下降95.4个百分点。预计下半年房企开发贷新增余额增速将进一步下降。一是规模控制，监管要求银行控制房地产贷款额度;二是收紧放款条件，强化开发贷和并购贷合规要求。银行将优先考虑资国有和资质雄厚的大房企，中小民营房企获得开发贷难度加大。信托融资将由升转降。一季度新增房地产信托2610亿元，同增42.9%，在新增总额中占比19.2%，较上年末大幅提升6个百分点。预计下半年房地产信托规模将明显回落，对项目前端融资和依赖信托融资快速扩张的中小房企影响最大。一是明确监管4类为不满足“432”项目变相融资的结构化产品;二是银保监会对多家信托公司约谈警示，要求控制今年房地产信托规模不得超过6月30日;三是房地产信托备案标准提高，项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。海外债发行高峰已过。上半年，房企海外债融资500亿美元，已达2018年全年发行总额的81%，同增33.1%、较上年提升22.6个百分点。一是因为近期境内融资持续收紧，房企转向海外融资;二是海外债借新还旧，2019年上半年融资额虽大幅增长，但净融资额仅163亿，同比下降32.3%。预计下半年海外债规模将有所下降。一是发改委强化备案登记，二是限制房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。信用债借新还旧压力较大。上半年房企信用债合计发行3186亿元，同增30.7%。其中，公司债增速最快，融资1705亿元，同增88.1%;短融次之，融资680亿元，同增57.4%。信用债大增主要是借新还旧，净融资规模仅929亿元，同比下降45.9%。近期信用债融资虽未进一步收紧，但目前公司债只能借新还旧、企业债不支持商业地产项目、中票和短融只面向国企和A股上市房企，难以缓解其他渠道收紧压力。未来三年是房企信用债偿债高峰，预计2019年下半年到期2645亿元。资产证券化重要性上升。上半年，房企资产支持证券融资1781亿元，同增73.1%，净融资规模1187亿元，同增45.2%。资产支持证券底层资产丰富、交易结构灵活、对主体资质依赖度相对较低。近期，监管层并未明显收紧资产证券化融资，预计可承接部分外溢融资需求，但规模有限。个人住房贷款增速将放缓。上半年，个人住房贷款新增余额2.16万亿元，同增13.7%，增速较上年末提高13.6个百分点。6月全国房贷利率环比上升，结束连续7个月回落态势。近期，监管层强化个贷合规要求，叠加房贷利率上涨，预计下半年个人住房贷款新增余额增速将放缓。应付款融资占比继续提升。2019年上半年应付款融资在总融资中占比21.5%，较2018年全年大幅提升3.2个百分点。应付款融资是企业间自发商业信用行为，也是上下游风险分担、信用传递的合理渠道。海外股权融资小幅回升，但规模有限。上半年，房企境外股权融资213亿元，同增10%。海外股权融资资金用途限制少，可用于支付土地出让金、项目建设、偿还贷款和补充流动资金，也可用于并购项目公司。今年以来，德信中国、中梁地产等多家房企赴港上市。

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