北大房地产总裁班：中国高房价的道理在哪里

中国的房地产行业，起步于90年代，算起来也就不到30年。尤其是近20年，房地产行业就像脱缰的野马，始终保持高速增长。尽管专家、机构一再强调房地产市场风险，然而房地产行业依然红红火火。北京大学标杆房地产EMBA高级研修班分析中国高房价的道理在哪里?为什么房价和房租差异那么大呢?原因在于这是两种商业模式。租房市场是一个完全市场化的市场，所有的定价都依赖于供需关系。而购房市场，可以说是庄家控盘的市场。一方面，由政府控制每年的土地和住房供应;另一方面，少数开发商对一片区域新房进行定价，形成了局部寡头垄断的市场。据国家统计局在今年7月发布的《建筑业持续快速发展，城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》中数据显示，2018年中国人均住房建筑面积为42.4m2，其中城镇人均39.0m2，农村人均47.3m2。这个数据已经超过了相当一部分发达国家的人均住房面积，即使扣除公摊面积，仍可排在英国、法国、日本、西班牙等国家之前。有报道称甚至称中国人均住房面积已经排名亚洲第一。以下为全球房价收入比最高的20个城市。其中，前10席中中国独占5席，分别是香港及大陆的北京、深圳、上海和广州，而中国大陆所有被统计的城市也仅有5座(余成都53)。另5座城市为委内瑞拉加拉加斯、印度孟买、柬埔寨金边、斯里兰卡科伦坡和伊朗德黑兰，均属发展中国家。以伦敦和上海为例，上海人口是伦敦的2.7倍，但伦敦和上海的建成区面积接近，人均住房面积也接近。上海房价收入比为42.8，市中心售租比为51.6;伦敦房价收入比为21.85，市中心售租比为33.8。为何对于居民来说，上海的房价负担要重于伦敦?原因有三。一是绝对价格上，上海仍低于伦敦，而上海的居民收入较伦敦要低不少，因而相对价格较高;二是上海控制土地供应，形成形式上的稀缺，导致房价较高;三是上海仍有较高的人口流入预期，在人口预期增加的地区，住房价格比较坚挺也是比较正常的。目前国内多数城市房价之所以坚挺，很大程度上都是人口流入预期造成的。近年每年城市新增人口近2000万人，对住房的需求是直接且刚性的。无论是进城就业租房、长辈带孩子需要改善，还是为孩子进城上学迁户口等等，都需要住房供应。