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北大未来地产班:后开发时代房地产企业的应对策略

10月19日-20日,未来之路-中国地产经营者国际课程班10月课程在北京马哥波罗酒店开讲。李佐军《后开发时代房地产企业的应对策略》看见未来,才有未来,未来已来。10月19日上午,未来

  • 北大未来地产班:房地产开发全过程法律风险识别与防范

    10月19日-20日,未来之路-中国地产经营者国际课程班10月课程在北京马哥波罗酒店开讲。颜雪明《房地产开发全过程法律风险识别与防范》01没有任何事故是无缘无故发生的。指望雪人一套方法,既能立即改善自己的状态,是幼稚的幻想。法律风险培训不是教会游泳,而是激活警惕性。02系统决定一切,软件都是浮云。03法律风险具有或然性,法律后果具有不确定性,导致管理层存在侥幸心理。再好的安全带,不系上就没有用。一个公司的风险控制流于形式,后果将是灾难性的。04开发商是小区的原始权利人。商品房的建造,从取得建设用地使用权开始,到报批报建、建设管理、竣工验收、初始登记,建设单位是唯一的、原始的所有权人。买受人没有所有权,,只有合同上的权利。区分所有权是随着交付形成。目前大部分地方规划部门,要求任何变更都必须征求全体买受人意见,或者官方买卖合同中预定任何变更必须经买受人同意的,都是错误的。小区内车位谁投资,谁所有。车位所有权产生于建造,投资人是原始权利人。除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定,产权都只能是投资人的。对于露天车位,企业可争取办理初始登记,在政府不禁止的地方销售;不便销售的地方附赠;不能销售也不便附赠的,可暂时出租收益。人防车位不属于国防资产。“人防车位属于国防资产,因此产权属于国家”,“人防车位是政府强制配建,是开发商应履行的义务”,均是认识误区。“鼓励支持”,不是强制性要求,不是法定义务,没有改变投资者所有。05拿地是开发商最重要的风险。除拿地的自然指标外,法律上的手续风险要高度重视。06建造过程中一定不要随意变更设计。随意变更导致违约与违法双重法律责任以及负面的社会评价。规划设计环节造成的损失仅次于项目发展错误;合法是生命线,优质才是最大的卖点。07“偷面积”,本质是变相提高容积率,火中取栗,得不偿失。存在计入容积率,被责令补地价;被认定规划违法,处罚并责令整改;面积超误差,买受人有权退房或索赔;二次施工的质量失控,损害结构安全;外立面改造,破坏防水、保温层;业主投诉违建,政府责令拆除。08广告信口开河,最终自食其果。商品房的广告宣传可以构成合同义务。09合同不是摇钱树,是安全绳。如实介绍不利因素,既预防风险,还促进经营。10房价分拆是企业为规避政府房价管制而生。政府管制商品房价格不仅毫无意义,而且公然涉嫌违法。为保完全,在不得不拆分房价的情况下,可要求买房人签署一份承诺书。11处理客户投诉,要坚持原则,立足于在客户投诉中成长,不要把消除投诉作为工作目标。有投诉是常态,没有投诉反而值得警惕。处理投诉要以合同与法律为底线,不以息事宁人为宗旨。任何情况下,绝不侵权,涉黑。

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